【文章內容簡介】 %的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。六、企業(yè)破產企業(yè)依照有關法律、法規(guī)規(guī)定實施破產，債權人（包括破產企業(yè)職工）承受破產企業(yè)抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。七、債權轉股權經國務院批準實施債權轉股權的企業(yè)，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。八、資產劃轉對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規(guī)定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。九、事業(yè)單位改制事業(yè)單位按照國家有關規(guī)定改制為企業(yè)的過程中，投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權屬，免征契稅。投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國勞動法》等有關法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權屬，免征契稅；與原事業(yè)單位超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，減半征收契稅。十、其他以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應按規(guī)定征收契稅。本通知所稱企業(yè)、公司是指依照中華人民共和國有關法律法規(guī)設立并在中國境內注冊的企業(yè)、公司。本通知執(zhí)行期限為2012年1月1日至2014年12月31日?！敦斦?國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）、《財政部 國家稅務總局關于事業(yè)單位改制有關契稅政策的通知》（財稅[2010]22號）以及《國家稅務總局關于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)[2009]89號）同時廢止。財政部 國家稅務總局二○一二年一月十二日問：我公司是一家房地產開發(fā)公司，現將已開發(fā)竣工的商品房留下幾套給公司自用，并決定轉作固定資產。請問：為實現開發(fā)商品房的利潤，自用的商品房是否可以按本公司對外銷售的價格入賬？稅務方面有何規(guī)定？答：會計方面：將開發(fā)產品轉為自用的，不符合確認收入的條件，只能按賬面成本結轉固定資產，不確認收入。稅務方面：⑴《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品的市場公允價值確定；③按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。⑵《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定：①房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。②房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。⑶《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。問：我單位屬市級集體企業(yè)，收到房地產開發(fā)商轉來的拆遷補償款，請問拆遷補償款應當支出哪些項目？稅務方面如何處理？答：企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式。企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規(guī)劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。這種情況下被搬遷企業(yè)通常并非出于自愿，搬遷補償款主要是補償企業(yè)因搬遷而造成的損失以及重新購置機器設備、土地使用權、新建廠房等支出以及安置職工之用。對于政策性搬遷，財務及會計方面，《財政部關于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）規(guī)定：⑴企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。⑵企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，區(qū)分以下情況進行處理：①因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業(yè)務核算，其凈損失核銷專項應付款；②機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發(fā)生的費用，直接核銷專項應付款；③企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；④用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。⑶企業(yè)搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。稅務方面，《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）規(guī)定：⑴對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：①搬遷企業(yè)根據搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入應納稅所得額。②企業(yè)因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入應納稅所得額。③搬遷企業(yè)沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。④搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。⑤搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。⑵對于符合西部大開發(fā)、高新技術企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得的搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關主營業(yè)務收入占總收入比例的條件時，不計入企業(yè)的總收入。⑶本通知印發(fā)之前已做稅務處理的，不再調整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。如果是商業(yè)性拆遷，即基于雙方自愿的拆遷，補償款實質上是被拆遷企業(yè)處置固定資產及轉讓不動產等的收入，按稅法規(guī)定應該對轉讓收入計征營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。企業(yè)只能按清理固定資產、轉讓無形資產（土地使用權）等進行賬務處理。所發(fā)生的損失在稅務方面應該按照《企業(yè)財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規(guī)定辦理。問：我單位原是生產經營機床附件的國有企業(yè)法人單位，由于經營虧損已停止生產經營。目前，上級單位決定利用原廠區(qū)占用土地建造職工住宅，形式為集資建房，最終要為職工辦理產權證。請問在建房售房過程中我單位如何納稅？答：按照目前政策，對企業(yè)集資建房有嚴格的限制性規(guī)定，即同時符合以下條件的困難企業(yè)可以通過職工集資方式建房：一是必須經市、縣人民政府批準；二是必須符合城市的規(guī)劃；三是企業(yè)必須擁有自己的土地，而且土地必須符合城市規(guī)劃。對于采用職工集資等方式建房的，《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號）規(guī)定，符合規(guī)定條件，經市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴格執(zhí)行建設部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行《關于印發(fā)的通知》（建住房[2004]77號）和其他有關集資合作建房的規(guī)定。集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當地本經濟適用住房建設計劃和土地利用計劃，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象的審核等要嚴格按照經濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經審核的供應對象之外銷售。對于符合房改政策規(guī)定的集資建房，除建筑施工企業(yè)應該繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅以外，建設單位不需要再繳納其他稅金。但對于以集資建房名義變相搞實物分配或商品房開發(fā)的，要對所涉及的土地使用權、房屋建筑物轉讓行為計征營業(yè)稅、土地增值稅等。近日，吉林地稅12366接到一位劉姓納稅人的咨詢電話。這位納稅人說：“我是通榆縣城內一名個體納稅戶，從事酒店生意。經營用房是2004年8月購買的，且已繳納過契稅，也辦理了產權登記。今年5月，由于城市開發(fā)需拆遷，于是與開發(fā)商達成了一紙協議。按照協議規(guī)定，開發(fā)商同意以償還原房屋面積的方式回購（即回遷），原房屋面積為150平方米，經評估確認價值60萬元。現回遷房屋面積220平方米，分為上下兩層結構，總價值為160萬元，其中含地下室價值10萬元。我只要再支付房屋面積差額部分100萬元，就可以回遷入住，繼續(xù)從事酒店的經營業(yè)務。以回遷的方式購買門市樓，是否可以按照房屋交付的差額100萬元繳納契稅呢？另外，房屋的地下室部分10萬元是否也需要繳納契稅？”吉林地稅123663號坐席員針對納稅人提出的問題，查找相關政策后作了詳細的解答。目前，契稅政策中規(guī)定實行差額征收契稅的有兩種情形。第一，《契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號）第十條規(guī)定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。第二，財政部、國家稅務總局《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。而劉姓納稅人因拆遷而回購的門市樓，既不屬于財法字[1997]52號文件中說的“房屋交換”的情形，也不屬于財稅[2005]45號文件中說的“因拆遷重新購置住房”的情形，因此劉姓納稅人以回遷的方式購買門市樓，是不可以按照房屋交付的差額100萬元繳納契稅的。根據財政部、國家稅務總局《關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》（財稅[2004]126號）規(guī)定，對于