【文章內容簡介】 人投資者股本，個人股東尚未繳納個人所得稅的，以轉增前股本和相關稅費之和確認股權原值。，按照避免重復征收個人所得稅的原則合理確認股權原值第三篇：2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總 一、二手房交易環(huán)節(jié)要繳納哪些稅?答：二手房交易環(huán)節(jié)涉及轉讓方的稅收有：企業(yè)所得稅(個人所得稅)、營業(yè)稅及附加(包括：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加)、土地增值稅、印花稅。涉及受讓方的稅收有：契稅、印花稅。二、二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策?答：(一)自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。(二)自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。(三)自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。(四)個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅?！白杂?年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。(1)個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定。個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。(2)個人轉讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準?！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇?、自治區(qū)、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。注：目前我省執(zhí)行普通住房的標準是：、單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)二個條件。三、對于“個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優(yōu)惠政策中，其所指“住房”如何認定?答：(一)個人銷售或購買住房(不包括個人自建住房)，凡房產(總)證中登記的房產性質屬于住宅種類(包括別墅、高級公寓)，均應認定為“住房”。房產性質登記不明確或屬于混合用途的，不予認定為“住房”。個人銷售或購買自建住房，凡土地使用權證用地類型登記為住宅用地或商住兩用且房產證登記的房產性質為住宅種類的，均應認定為“住房”。對土地用途、房產性質登記不一致或房產性質登記為混合用途的，不予認定為“住房”。(二)實行土地使用權證與房產證兩證合一登記的地區(qū)，其住房的認定以土地房屋權證中登記的土地用途為準，即土地用途登記為住宅用地的，認定為 “住房”。土地用途登記為商住用地或城鎮(zhèn)混合住宅用地且房屋類型登記為住宅種類的，認定為“住房”。土地用途登記為其他類型用地的，不予認定為“住房”。四、在二手房轉讓中，計算土地增值稅扣除項目金額時，如何理解按購房發(fā)票金額每年加計5%?答：納稅人在轉讓二手房時，凡不能取得重置成本評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經主管稅務機關確認，除允許扣除的轉讓稅金和購房時所繳納的契稅 外，其他扣除項目金額可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個 月計一年。超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。五、個人購買住房的時間如何確定?答：個人購買住房以取得房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間為其購買住房的時間。房屋產權證和契稅完稅證明所注明的時間不一致的，按照“孰 先”原則確定購買住房的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證的時間為購買住房的時間。契稅完稅證明上注明的時間 早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買住房的時間。六、對通過法院裁決(判決)或行政確權方式取得但無法提供發(fā)票的房產，再次轉讓時，能否按法院裁定(判決)書或房地產項目轉讓稅收專用證明確定的金額確認購置成本?答：自2014年12月12日起，對通過法院裁決(判決)或行政確權方式取得但無法提供發(fā)票的房產，再次轉讓時，可按法院裁定(判決)書或房地 產項目轉讓稅收專用證明確定的金額確認購置成本，比照財稅〔2006〕21號文第二條第一款的規(guī)定計算土地增值稅扣除項目金額。七、個人轉讓房產如何征收個人所得稅?答：個人轉讓房產，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。八、個人轉讓住房計征個人所得稅時，如何確定房產轉讓收入額?答：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。九、個人轉讓住房計征個人所得稅時，如何確定轉讓房產的財產原值?答：財產原值應根據個人所轉讓房產的不同類型區(qū)別確定：(一)商品房及非住房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。(二)自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。(三)經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。(四)已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。(五)城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據拆遷安置方式的不同，其原值按以下方式確定：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費。房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費。房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額。房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。十、個人轉讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的稅金有哪些?答：轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。十一、個人轉讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的合理費用有哪些?答：合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。(一)支付的住房裝修費用的扣除要求。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。(二)支付的住房貸款利息的扣除要求。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。(三)手續(xù)費、公證費等費用的扣除要求。納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。十二、扣除所轉讓房產的財產原值、稅金和其他合理費用，需要提供哪些材料?答：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。十三、住房轉讓人未提供完整、準確的房屋原值憑證的，如何征收個人所得稅?答：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入的2%核定征收個人所得稅。十四、無償轉讓房產的是否征收個人所得稅?答：(一)以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方(包括轉讓人和受讓人)不征收個人所得稅：房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。(二)除上述規(guī)定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人(即受讓方)因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。贈與人(即轉讓人)不征收個人所得稅。十五、個人無償轉讓