【文章內(nèi)容簡介】 面形式明確管理責任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！本C合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當符合合同的約定。熱點三：房貸難引發(fā)的逾期違約責任糾紛案例回放：2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺?！皣畻l”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！比绻咐m紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。律師提醒：從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發(fā)生。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點評)(記者 劉圓圓)第三篇：商品房合同糾紛《建筑法》第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條 建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。（備案后建設(shè)單位取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》）X市《物業(yè)管理條例》第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。第三條 市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。第二十條 新建