【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 具，造成資金使用成本偏高。改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的機(jī)遇房地產(chǎn)兼有投資品與消費(fèi)品的雙重特征，也是個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域單項(xiàng)支出額度最大的項(xiàng)目。2005年，全國(guó)(除上海之外)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在延續(xù)上一的升勢(shì)之后，進(jìn)入新一輪的上升軌道。為控制房?jī)r(jià)升幅過(guò)快，全國(guó)和各地的主管部門采取了近年罕有的多管齊下的措施，限制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資(或者說(shuō)是投機(jī))行為。一系列的“新房政”信號(hào)表明，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨較緊的外部環(huán)境。偏緊的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。在外部環(huán)境的高壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提到了前所未有的高度。尤其是融資方面的新規(guī)定，迫使企業(yè)必須開(kāi)源節(jié)流，全面提高成本管理水平。部分企業(yè)極具前瞻性地將成本管理提到了構(gòu)筑企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的高度，十分重視。有需求就會(huì)有市場(chǎng)。多項(xiàng)成本管理工具，尤其是基于信息技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)用，應(yīng)運(yùn)而生，為房地產(chǎn)企業(yè)改善成本管理創(chuàng)造了客觀條件。同時(shí)，在國(guó)家新一期五年規(guī)劃(20062010年)中，明確提出建設(shè)“節(jié)約型社會(huì)”的總體目標(biāo)，要在社會(huì)生產(chǎn)、建設(shè)、流通、消費(fèi)的各個(gè)領(lǐng)域，在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面，切實(shí)保護(hù)和合理利用各種資源，提高資源利用效率。房地產(chǎn)企業(yè)改善成本管理，順應(yīng)了這一政策要求。因此，在“新房政”之下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作急需改善，有必要改善，亦有可能改善。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提升途徑成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，牽一發(fā)而動(dòng)全身。同理，為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，也必須在機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面做出適應(yīng)性的調(diào)整，以提升成本管理水平。筆者建議，從更新基本的成本管理觀念入手，采用新興的信息技術(shù)，附以必要的機(jī)構(gòu)調(diào)整和流程優(yōu)化，建立健全成本管理的軟硬件系統(tǒng)。(一)全員成本觀念更新樹(shù)立成本效益觀念傳統(tǒng)的成本管理強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省，片面地從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生。但這種以成本論成本，隔斷成本與效益之間的天然聯(lián)系的狹隘觀念，面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全新挑戰(zhàn)。特別是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段的洗禮，企業(yè)逐步明確了要獲得更多更大的生存和發(fā)展空間，就必須賺取更多的利潤(rùn)。與企業(yè)管理的這一基本要求相適應(yīng)，企業(yè)成本管理也就應(yīng)與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來(lái)，以一種新的認(rèn)識(shí)觀——成本效益觀念看待成本及其控制問(wèn)題。企業(yè)的一切成本管理活動(dòng)應(yīng)以成本效益觀念作為支配思想，從“投入”與“產(chǎn)出”的對(duì)比分析來(lái)看待“投入”(成本)的必要性、合理性，即努力以盡可能少的成本付出，創(chuàng)造盡可能多的使用價(jià)值，為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。這里，值得注意的是：“盡可能少的成本付出”與“減少支出、降低成本”在概念是有區(qū)別的?！氨M可能少的成本付出”，不是節(jié)省或減少成本支出。它是運(yùn)用成本效益觀念來(lái)指導(dǎo)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及老產(chǎn)品的改進(jìn)工作。有鑒于此，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)成本管理中，應(yīng)對(duì)比“產(chǎn)出”看“投入”，研究成本增減與收益增減的關(guān)系，以確定最有利于提高效益的成本預(yù)測(cè)和決策方案。多動(dòng)因理論的成本管理觀念多動(dòng)因理論的成本管理是在傳統(tǒng)的將業(yè)務(wù)量(如產(chǎn)量)看作是唯一的成本動(dòng)因(自變量)的基礎(chǔ)上，將影響成本水平的因素?cái)U(kuò)展到五類，包括數(shù)量動(dòng)因、批次動(dòng)因、產(chǎn)品動(dòng)因、加工過(guò)程動(dòng)因及工廠動(dòng)因。從這一觀點(diǎn)出發(fā)，我們應(yīng)在分析有關(guān)各種成本動(dòng)因的基礎(chǔ)上，開(kāi)辟和尋找成本控制的新途徑。這些客觀動(dòng)因?qū)Τ杀镜挠绊懗潭?，可以通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)等方法，建立起成本函數(shù)的具體模型，析出各動(dòng)因(自變量)與成本(因變量)之間的關(guān)系，然后進(jìn)一步運(yùn)用數(shù)學(xué)方法確定最優(yōu)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。通過(guò)進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，除驅(qū)動(dòng)成本的客觀因素外，企業(yè)成本也會(huì)受到人為的主觀因素的驅(qū)動(dòng)，即成本函數(shù)可表示為：成本＝f(客觀動(dòng)因，主觀動(dòng)因)。正因?yàn)槿司哂凶畲蟮哪軇?dòng)性，人為的主觀動(dòng)因也應(yīng)是驅(qū)動(dòng)企業(yè)成本的一個(gè)重要因素。實(shí)踐表明，責(zé)任會(huì)計(jì)中對(duì)成本中心、可控成本、責(zé)任成本的研究分析，對(duì)于改善企業(yè)成本管理工作具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。總之，在企業(yè)成本管理工作中，應(yīng)樹(shù)立基于多動(dòng)因理論的成本管理觀念。這種建立在成本動(dòng)因分析基礎(chǔ)上的成本管理觀念，往往可誘發(fā)產(chǎn)生出企業(yè)成本管理的嶄新思路和有效舉措。成本的系統(tǒng)管理觀念在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)(制造)過(guò)程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。按照成本全程管理的要求，就會(huì)涉及到產(chǎn)品的信息來(lái)源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫(kù)存成本、銷售成本，以及對(duì)顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段推行價(jià)值分析，就是一種技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的成本管理手段。另一方面，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本管理的內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本，等等。再者，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營(yíng)決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業(yè)成本管理的一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容。在企業(yè)成本管理中，重視和加強(qiáng)對(duì)這些管理決策成本范疇的研究分析，可以避免決策失誤給企業(yè)帶來(lái)的巨大損失，為保證企業(yè)作出最優(yōu)決策、獲取最佳經(jīng)濟(jì)效益提供基礎(chǔ)。(二)積極探索并運(yùn)用房地產(chǎn)成本管理信息化軟件房地產(chǎn)成本管理的信息化是先進(jìn)的信息技術(shù)在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的運(yùn)用。強(qiáng)大、詳盡、實(shí)時(shí)跟蹤的信息管理系統(tǒng)為房地產(chǎn)企業(yè)擺脫高成本、低效率、粗放式的經(jīng)營(yíng)方式提供了有效的途徑。目前，房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè)如萬(wàn)科、復(fù)地、藍(lán)光等均陸續(xù)引入信息化管理系統(tǒng)，掀起一股新的改良浪潮。(三)改善業(yè)務(wù)流程和管理架構(gòu)，做好成本管理的基礎(chǔ)工作無(wú)論是成本管理理念的提升，還是引入成本管理信息系統(tǒng)，都需要基于一定的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)。因此，要提升企業(yè)成本管理水平，無(wú)可避免地要對(duì)業(yè)務(wù)流程和管理架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和整合。程序上而言，首先要理順業(yè)務(wù)關(guān)系、摸清數(shù)據(jù)的來(lái)龍去脈；理順業(yè)務(wù)關(guān)系，就勢(shì)必要對(duì)現(xiàn)有的職能部門進(jìn)行必要的調(diào)整，對(duì)某些業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)關(guān)系進(jìn)行改造。識(shí)別出現(xiàn)狀流程，思考每個(gè)環(huán)節(jié)是否可以清除、簡(jiǎn)化、填補(bǔ)、整合、自動(dòng)化。其次，從僅僅關(guān)注業(yè)務(wù)流程，逐步擴(kuò)大到組織行為、組織設(shè)計(jì)、信息系統(tǒng)建設(shè)、生產(chǎn)作業(yè)研究、質(zhì)量控制系統(tǒng)、績(jī)效評(píng)估體系等企業(yè)管理的各個(gè)方面。企業(yè)基礎(chǔ)管理的規(guī)范和健全，是企業(yè)改善成本管理的必經(jīng)途徑。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平大幅提高，能為社會(huì)提供更多多元化的、豐富的、性價(jià)比高的產(chǎn)品時(shí)，普羅大眾將參與分享到成本管理帶來(lái)的效益和實(shí)惠；屆時(shí)，則人們關(guān)注的焦點(diǎn)將不再是價(jià)格本身，整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)也會(huì)擺脫“暴利”的流言。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，單一的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將不能再獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。內(nèi)憂外困之下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始重新審視自己的戰(zhàn)略與定位，并陸續(xù)在調(diào)整發(fā)展節(jié)奏、治理架構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及其他內(nèi)部管理提升方面狠下功夫。其中，提升成本管理工作刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)必須從粗放式的經(jīng)營(yíng)方式中走出，利用最新的管理思想和管理工具，切實(shí)改善管理水平，提高管理效率。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制部工作計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算合約部工作計(jì)劃一、信息價(jià)收集總包招標(biāo)前完成主材信息價(jià)格收集，包括鋼筋、混凝土、門窗、涂料等材料及設(shè)備租賃價(jià)格，人工工資，稅金等政策文件，預(yù)計(jì)2015年4月中旬完成。二、目標(biāo)成本，圖紙完成，編制施工圖版目標(biāo)成本，成本科目必須細(xì)致，以準(zhǔn)確預(yù)估招標(biāo)金額。三、合約規(guī)劃，根據(jù)圖紙及項(xiàng)目情況，編制完成合約規(guī)劃，并遵照目標(biāo)成本進(jìn)行招標(biāo)工作。，