【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 )，芙蓉橋至東方紅大橋以西定義為綿陽城中板塊。 4.、城東范圍：將芙蓉橋以東的地區(qū)定義為綿陽城東板塊，包括芙蓉漢城、沈家壩、富樂山地區(qū)。 城西范圍：將飛來石大橋以西，定義為綿陽城西板塊，包括高新區(qū)、園藝山、石橋鋪地區(qū)。 、土地 2021年 6月 25日綿陽舉行了新政后首次土地拍賣，從現(xiàn)場(chǎng)的情況看，市場(chǎng)受新政影響明顯，地價(jià)沒有出現(xiàn)大幅度上漲，但景觀資源好的地塊，競(jìng)爭(zhēng) 還是比較激烈，不過已經(jīng)較此前降低了不少熱度。 新拍賣土地主要集中在游仙區(qū)的仙海風(fēng)景區(qū)，其次是科創(chuàng)園區(qū)和經(jīng)開區(qū)，其它地區(qū)拍賣較少。7月 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8日擬拍土地全部位于游仙區(qū)的仙海風(fēng)景區(qū)，且拍賣面積較大，多用于旅游、居住，商業(yè)用地較少。 綿陽作為四川省第二大城市，各種投資投機(jī)性需求逐漸向綿陽蔓延，并將緊隨主流城市其后，逐漸步入快速上漲軌道。隨著“成綿樂經(jīng)濟(jì)帶”的快速發(fā)展以及三線城市人們對(duì)居住品質(zhì)的提升追求，各種因素都是促進(jìn)綿陽 樓市平穩(wěn)發(fā)展的“定心丸”。 綿陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 、房地產(chǎn)開發(fā)由幾年前的集中在一環(huán)及市中心開發(fā)轉(zhuǎn)向二環(huán)以外和城郊以及更遠(yuǎn)郊的郊區(qū)樓市并舉的局面。 、房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的市中心向周圍發(fā)散轉(zhuǎn)移，新城南、新城西將是下一個(gè)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 、市中心由于可供開發(fā)土地越來越少，加之地價(jià)高昂，所開發(fā)項(xiàng)目主要以商業(yè)、商務(wù)和中高檔住宅為主。 、目前，住宅產(chǎn)品在內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象、服務(wù)等日益成為重要的競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)。高品質(zhì)、高檔次的精品住房越來越引 得購房者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵、質(zhì)量和外在形象。 綿陽市購房消費(fèi)需求分析 、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)綿陽市各類商品房有超過 30%為外地人購買。 、購房者對(duì)綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)信心度較高，持幣觀望的消費(fèi)心理在 2021年已經(jīng)逐步得到釋放。 、受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，市中心不再為購房的首選方位，新城南、新城西購買意向漸濃。 、絕大多數(shù)購房者購買住宅期望價(jià)格在 3500 元 /㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過購房者的期望價(jià)格 。 、普通住宅需求為當(dāng)前主流， 7990 ㎡戶型仍為市場(chǎng)供需主力。 綿陽樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)發(fā)展 10— 20 年。 1）、我國(guó)已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是 35㎡，而現(xiàn)在我國(guó)的住房面積是人均 23㎡，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1㎡，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國(guó) 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。 2）、城市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。不算城市人口的自然增長(zhǎng)，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬人。今 后 20 年內(nèi)我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長(zhǎng)每年是 500萬，加起來就是 1600萬。 3）、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年是 15個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。 、商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。 、 2021年綿陽樓市房?jī)r(jià)仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長(zhǎng)，但受政策等各方面的影響，房?jī)r(jià)將在一定范圍內(nèi)保持穩(wěn)定，漲幅不大。 、供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。 、新城南和新城西的開發(fā)將急速升溫。 第二章 綿陽市經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)開區(qū)區(qū)域概況 區(qū)域概況 綿陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱：綿陽經(jīng)開區(qū)）是 2021 年 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8月成立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的綿陽科技城的重要組成部分，綿陽市新型工業(yè)集中區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于綿陽城南，距市區(qū)約 2公里，幅員面積約 41.B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8平方公里， 下轄塘汛鎮(zhèn)和城南街道，包含 10個(gè)村、 6個(gè)社區(qū)（居委會(huì)），人口約 。 開發(fā)區(qū)日供水能力 1.B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8 萬立方米，日供氣量70萬立方米，有裝機(jī)容量 、 110KV變電站三個(gè)， 220KV變電站一個(gè)，日處理 20 萬立方米污水處理廠一個(gè)，燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)、道路等設(shè)施完善。正在建設(shè)的日處理 50萬立方米污水處理廠、加氣站、加油站、消防站將進(jìn)一步提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)承載能力。 城市規(guī)劃簡(jiǎn)述 綿陽經(jīng)開區(qū)位于成都、重慶 、西安構(gòu)成的大三角區(qū)域之內(nèi)，是成渝經(jīng)濟(jì)圈的重要一極。開發(fā)區(qū)距離成都 100公里，綿（陽）成（都）峨（眉山）城際鐵路客運(yùn)專線和第二條成綿高速公路正在加快建設(shè)，建成后行車時(shí)間將大幅縮短。開發(fā)區(qū)距離重慶 300公里，正在建設(shè)的綿渝高速公路建成后只需 。正在建設(shè)的綿陽至西安高速公路通車后，開發(fā)區(qū)至西部各大城市之間物流成本將大大降低。開發(fā)區(qū)距綿陽火車客站 5公里，離火車貨站 6公里，位于開發(fā)區(qū)內(nèi)的綿陽南郊機(jī)場(chǎng)開通有至北京、上海、廣州、深圳、三亞等國(guó)內(nèi) 10多個(gè)主要城市的航線。開發(fā)區(qū)擁有 平方公里的西部最大 城中湖，正在建設(shè)的綿陽城南新區(qū)將打造成為集會(huì)展、商貿(mào)、旅游、居住等功能為一體，最具特色的城市亮點(diǎn)，是居家興業(yè)、投資發(fā)展的熱土。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2021年，綿陽經(jīng)開區(qū)確定新一輪發(fā)展目標(biāo)為“兩年打基礎(chǔ)、三年翻兩番、五年大跨越、 2020年建成千億產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。毫不動(dòng)搖地把工業(yè)強(qiáng)區(qū)作為主導(dǎo)戰(zhàn)略、核心戰(zhàn)略、根本戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、精細(xì)化工和新興產(chǎn)業(yè)。深入實(shí)施“園區(qū)倍增計(jì)劃”、“產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃”和“一基兩化”戰(zhàn)略（強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化和 新型城鎮(zhèn)化），傾力打造資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的電子信息、化工環(huán)保、軍轉(zhuǎn)民三個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 2021 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 70億元、規(guī)模以上工業(yè)增加值 。共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 74戶，億元企業(yè) 9戶。 未來發(fā)展趨勢(shì) 在綿陽未來十年城市規(guī)劃中的中心城區(qū)將由 11個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，經(jīng)開區(qū)被定位為未來城市兩個(gè)分中心之一。舊城改造將在 2021年下半年進(jìn)行，并邀請(qǐng)新加坡知名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位主持設(shè)計(jì)。 綿陽會(huì)客廳的高端規(guī)劃注定了經(jīng)開區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)搭上了快速列車，經(jīng)開區(qū)再次啟動(dòng)是在城市規(guī)模擴(kuò)張壓 力推動(dòng)下的城市化進(jìn)程，其主要原因有購房者對(duì)經(jīng)開區(qū)的心理距離縮短、在未來數(shù)個(gè)大盤強(qiáng)力策動(dòng)下生活配套相比初期開發(fā)時(shí)已較為成熟。 其中政府三江會(huì)客廳規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向的影響力將隨著整個(gè)規(guī)劃進(jìn)入實(shí)施階段越來越顯著，并最終成為經(jīng)開區(qū)住宅發(fā)展的根本影響因素。政府規(guī)劃引導(dǎo)下的新區(qū)建設(shè)將使得經(jīng)開區(qū)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施得到根本的改善，并同時(shí)提供相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)，最終使得整個(gè)經(jīng)開區(qū)住宅成為城區(qū)住宅市場(chǎng)的一個(gè)部分，供給產(chǎn)品屬于城市住宅主流消費(fèi)范疇。 2021年經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)概況 2021 年，經(jīng)開區(qū)商品房成交備案量為 644 套、 5B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 平 方 米 ， 與 200B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8 年 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。899 套、 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8平方米的備案量相比，減少了 255套、 平方米、降幅為 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8%和 29%。 經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié) 隨著綿陽城市地位的提升，它對(duì)周邊幅射能力也將增強(qiáng)，不難判斷出，在未來 3 年內(nèi)綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分樂觀。隨著人們生活水平的逐步提高，尤其是“十二五”全面關(guān)注民生和“全面小康”的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)住房的需求質(zhì)量將有所提高。雖然綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈，但品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)位適度 的高性價(jià)比樓盤有較好的市場(chǎng)前景。 從綿陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及人民生活水平來看，具備較強(qiáng)的購買力，仍然擁有較大的挖掘空間。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的發(fā)展和居民收入水平的提高為綿陽房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 經(jīng)開區(qū)板塊的主要開發(fā)條件以綿陽會(huì)客廳規(guī)劃為核心，包括綿州大道（綿三路）和三江西路兩條景觀軸的打造，南部城市副中心商務(wù)辦公商業(yè)中心的規(guī)劃引導(dǎo)和建設(shè)投資的預(yù)期，城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力逐漸成為經(jīng)開區(qū)住宅發(fā)展的主導(dǎo)力量。 小結(jié)： 隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程和發(fā)展，綿陽的城市地位將進(jìn)一步提升，綿陽在中國(guó)和世界的 重要地位必將吸引更多的投資商進(jìn)入，進(jìn)一步提升整個(gè)城市的影響力和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平。 從板塊分區(qū)來看，經(jīng)開區(qū)雖然偏離市中心，但是隨著近幾年來市政府對(duì)該區(qū)開發(fā)力度的增強(qiáng)，以及政策導(dǎo)向的日趨明顯，經(jīng)開區(qū)已經(jīng)成為時(shí)下綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的一塊土地。其未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? 第三章 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研與分析 調(diào)研樓盤基本概況一覽 本次對(duì)綿陽本地樓市的調(diào)研涵蓋綿陽各個(gè)方位，科創(chuàng)園、經(jīng)開區(qū)、游仙區(qū)、高新區(qū)、涪城區(qū)都有涉及，共調(diào)研在各區(qū)域具代表性的電梯項(xiàng)目 23個(gè)，調(diào)研重點(diǎn)主要是本項(xiàng)目地塊所在的經(jīng)開區(qū)。 本次調(diào)研采用暗 訪形式，旨在全面深入了解目標(biāo)樓盤的開發(fā)模式、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)，營(yíng)銷推廣等，為本項(xiàng)目地塊未來的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、園林景觀與營(yíng)銷推廣提供參考、借鑒。 根據(jù)開發(fā)商的規(guī)模、布局與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，此次調(diào)研的 23個(gè)樓盤大致可分為以下四類： 第一類，規(guī)?；?、全國(guó)布局的開發(fā)企業(yè)。如獲得“ 2021 中國(guó)大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力 TOP10”的華潤(rùn)置地，中央公園是華潤(rùn)在綿陽的開篇之作，至此綿陽樓市中正式出現(xiàn)知名品牌開發(fā)企業(yè)的身影。 第二類，在綿陽本地深耕多年并形成一定品牌知名度的。如四川富臨實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公 司、綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、綿陽市投資控股集團(tuán)有限公司、綿陽萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司、四川長(zhǎng)興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、三匯房產(chǎn)。 第三類，來自外地、產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)豐富的。如綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、田森地產(chǎn)、四川榮府置地發(fā)展有限公司。 第四類，第一次進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)打造產(chǎn)品的。如四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、綿陽博雅置地有限公司。 樓盤名 開發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品組合和定位 價(jià)格 三江國(guó)際麗城 四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80畝，總建面 55萬方 1130層高層 中高端項(xiàng)目 均價(jià) 4450元 /平方米 博雅海潤(rùn)廣場(chǎng) 綿陽博雅置地有限公司 總建面 122435平方米 26層高層 中端項(xiàng)目，品質(zhì)一般 均價(jià) 4200元 /平方米 嘉來涪濱印象 綿陽市投資控股集團(tuán)有限公司 200余畝，總建面 311021平方米 共 13棟高層電梯住宅，其中 7棟 26層 品質(zhì)平淡，中低端項(xiàng)目 36B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8元 /平米 富臨桃花島 四川富臨實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 50萬平方米 精裝修高層住宅、酒店式公寓、豪華星級(jí)酒店、多層商業(yè) 產(chǎn)品定位于綿陽高端市場(chǎng) 住宅均價(jià) 7000B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8000元 /平方米（精裝修） 人和天地 三匯房產(chǎn) 近 120畝，總建面 212021平方米 高層住宅 中端項(xiàng)目，品質(zhì)一般 均價(jià) 3900元 /平方米 萬豪尊品 綿陽萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 107 畝（二期），總建面 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。81B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。834平方米 高層、多層 中端項(xiàng)目，品質(zhì)一般 均價(jià) 3700元 /平方米 樊華似錦 綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 總建面 5563B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。84平方米 住宅、城市別