【文章內容簡介】 鐵1號線路線：大學城—陳家橋—賴家橋—雙碑—磁器口—烈士墓—楊公橋—沙坪壩—小龍坎—馬家?guī)r—高廟村—石橋鋪—歇臺子—石油路—大坪—鵝嶺—兩路口—七星崗—較場口—小什字輕軌2號線路線：新山村—大渡口—平安—馬王場—大堰村—動物園—楊家坪—謝家塆—袁家崗—大坪—佛圖關—李子壩—牛角沱—曾家?guī)r—大溪溝—黃花園—臨江門—較場口輕軌3號線路線：江北機場—碧津—雙龍—回興—長福路—翠云—園博園—鴛鴦—金童路—金渝—童家院子—重慶北站—獅子坪—唐家院子—鄭家院子—嘉州路—紅旗河溝—觀音橋—華新街—牛角沱—兩路口—銅元局—工貿—南坪—四公里—五公里—六公里—二塘—八公里—炒油場—大山村—學堂灣—魚胡路—魚洞地鐵6號線路線：五公里—紅土地—黃泥磅—紅旗河溝—花卉園—大龍山—冉家壩—光電園—大竹林—康莊—禮嘉—園博中心—悅來—金山寺—蔡家—龍鳳溪—狀元碑—北碚25 重慶輕軌環(huán)線、5號線于2013年開工，10號線建設于2014年啟動建設。兩年內，新線的建設里程將達到140公里。②機場建設江北國際機場位于江北區(qū)，為大型復合型樞紐機場。規(guī)劃至2020年，形成客運4500萬人次/年。③高速公路“三環(huán)十一射多聯(lián)線”高速公路網(wǎng)基本骨架，即滬渝、包茂、蘭海、滬蓉、渝昆五條國家高速公路主線以及重慶—瀘州—成都—遂寧—重慶的成渝地區(qū)環(huán)線。④鐵路交通北京—重慶—昆明、烏魯木齊—重慶—廣州、上海—重慶—成都、重慶—長沙—福州、包頭—重慶—南寧五條國家鐵路大通道。⑤水運水路貨運平均運距全國內河第一，貨運船舶平均噸位全國內河第一，船舶平均單236位能耗全國內河最低，水路貨運周轉量占全國內河四分之一。重慶已成為長江上游唯一擁有5000噸級深水航道及碼頭、水運一類口岸和保稅港區(qū)的地區(qū)，重慶港已經成為長江上游地區(qū)最大的集裝箱集并港、大宗散貨中轉港、滾裝汽車運輸港、長江三峽旅游集散地及郵輪母港，長江上游航運中心雛形已初步形成。①重慶“北擴西進”步伐加快，批準了包括大坪商圈、龍洲灣商圈、嘉州商圈為重慶主城區(qū)新的核心商圈，規(guī)劃未來形成50個商圈集群。②重慶交通配套不斷完善，為城市土地價值升值提供基礎。 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東與江北區(qū)、渝北區(qū)相鄰，東南與渝中區(qū)接壤，東北與北碚區(qū)相連，南與九龍坡區(qū)相靠，西接璧山縣，緊鄰重慶市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和北部新區(qū)，區(qū)內下轄17個街道、7個鎮(zhèn)，面積396平方公里，是百萬人口大區(qū)。沙坪壩區(qū)位于重慶市都市功能核心區(qū)內，也是著名的科教文化區(qū)，依托西永微電園、物流園和臺資信息產業(yè)園三大產業(yè)平臺，基本形成了以電子信息產業(yè)為龍頭、醫(yī)藥制造業(yè)和電子通信設備制造業(yè)等為重點的高技術產業(yè)發(fā)展格局，迅速成為沙坪壩區(qū)工業(yè)經濟的支柱。西永組團位于沙坪壩區(qū)西部，其作為重慶二環(huán)組團，近期人口29萬人，至2015年人口規(guī)模突破60萬，遠期規(guī)劃人口約70萬人；，遠期規(guī)模80 平方公里左右。西永組團有三大重點板塊： ①重慶大學城位于虎溪鎮(zhèn)，規(guī)劃占地20平方公里，定位為全國重要的科教節(jié)點、西南地區(qū)高級人才培訓中心、科研與交流中心、創(chuàng)新中心和產業(yè)化基地。②西永微電園 位于西永鎮(zhèn)，規(guī)劃占地14平方公里，是國家高新技術產業(yè)基地和國家軟件服務外包基地，現(xiàn)入駐企業(yè)64家，其中世界500強企業(yè)5家，規(guī)劃2012年產值達1000億元。③鐵路物流園 位于土主鎮(zhèn)，規(guī)劃占地14平方公里，建設包括運輸、倉儲、配送、加工、包123裝等各種增值服務功能在內的，具有國際先進水平的，以“國際集裝箱多式聯(lián)運”為主體的綜合物流園區(qū)。 ，加之傳統(tǒng)商貿比重偏大、商業(yè)環(huán)境綜合能力較弱等影響，三峽廣場商圈將擴容升級，謀劃“一帶一心兩翼”的空間格局，即，“一帶”指沿沙坪壩火車站一線延伸至平頂山的城市景觀帶，這一帶將豐富商務商貿區(qū)的娛樂休閑功能；“一心”即以三峽廣場核心商圈向重慶師范大學和石碾盤方向擴展，這一板塊以購物商貿為支撐，重點提升現(xiàn)代商務、教育培訓、電子信息三大產業(yè)，形成商貿核心區(qū)；“兩翼”則為三峽廣場向東的漢渝路至沙濱路片區(qū)，向西的沙坪公園片區(qū)，這兩大片區(qū)將作為現(xiàn)代商業(yè)輔助功能和文化藝術及娛樂休閑區(qū)。 西永CBD核心商務區(qū)位于西部新城地理中心位置，規(guī)劃為未來重慶主城六大副中心區(qū)之一，是重慶西部新城的商務辦公、商業(yè)娛樂、科技服務和文化藝術中心，是西部新城唯一的商業(yè)商務中心。西永CBD中心區(qū)內商業(yè)建筑面積達219萬平方米。建成后，西永商圈的商業(yè)面積將是三峽廣場的10倍。其中的中央廣場（一期）于2013年6月開工。 沙坪壩區(qū)有國道、省道等高等級公路五條，成渝、渝長、渝遂、上界、繞城高速公路縱橫域內。西永組團由東西向、南北向的遂渝高速公路和重慶市二環(huán)高速公路和兩縱兩橫的城市骨干道路組成該區(qū)域的對外交通框架。地鐵1號線和7號線經過西永組團，地鐵1號線途經大學城站點和陳家橋站點，可到達江北國際機場。 重慶啟動五大新商圈建設，作為城市副中心的西永商圈赫然在列。地處沙坪壩區(qū)西部新城這一距主城最近、面積最大、基礎條件最好的都市拓展區(qū)域，西永商圈的區(qū)位優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢不言而喻。 2013年沙坪壩區(qū)經濟增長穩(wěn)中趨好，累計實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP），位居主城第5位，按可比價格計算，％，全年增長呈現(xiàn)“U”型增長, 增速回落幅度收窄，經濟開始企穩(wěn)回升，增長趨勢向好。人均GDP突破一萬美元，綜合實力達到新水平。 沙坪壩區(qū)GDP及增速 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)人均GDP 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)投資低位回升，經濟增長后勁增強，％。建設與改造投資項目數(shù)（500萬元以上）234個，％；，％；，%。 沙坪壩區(qū)社會固定資產投資 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 2013年，沙坪壩區(qū)財政金融平穩(wěn)運行，民生不斷改善，城鄉(xiāng)居民穩(wěn)步增收，收入差距逐漸收窄。，％。 沙坪壩區(qū)GDP及增速 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 ，％，％；，％；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27079元，%，:1。 沙坪壩區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)居民儲蓄存款余額 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 2013年，沙坪壩區(qū)社會消費穩(wěn)中有進，服務經濟穩(wěn)步提升，%。，％；，％；，％；，％。 沙坪壩區(qū)社會消費品零售總額 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局①沙坪壩區(qū)經濟增長穩(wěn)中趨好，經濟增長后勁增強，財政金融平穩(wěn)運行，民生不斷改善，社會消費穩(wěn)中有進。②沙坪壩區(qū)社會消費品零售總額總量與增速均排在主城九區(qū)偏下位置，與傳統(tǒng)的商貿大區(qū)地位存在極大反差，缺乏新的商業(yè)發(fā)展載體和增長點。三峽廣場商圈擴容提質緩慢，高端業(yè)態(tài)缺失；西永商圈尚未成型，未形成新的核心購物區(qū)域，人氣和聚集力都有待提升。 沙坪壩區(qū)2013年房地產開發(fā)投資保持強勁增長勢頭，%，增速高居主城九區(qū)第2位。，%，其中，%.；，%，未來商品房供應量大幅增加。 沙坪壩區(qū)房地產開發(fā)投資額 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)商品房施工面積 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)商品房竣工面積 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 2013年，%；，%；商品房建面均價6565元/㎡。商品房銷售面積增速自2011年持續(xù)上升，銷售額較2012年增速放緩，銷售均價上升，剛性需求表現(xiàn)突出。 沙坪壩區(qū)商品房銷售面積 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)商品房銷售額 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局 沙坪壩區(qū)商品房建面均價 數(shù)據(jù)來源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計局①沙坪壩區(qū)房地產開發(fā)投資保持強勁增長勢頭，2013年開發(fā)投資增速高居主城九區(qū)第2位，未來商品房供應量大幅增加。②隨著沙坪壩區(qū)西部新城建設進一步加快，地鐵一號線的開通，大學城基礎設施建設和生活配套設施日趨完善，沙坪壩區(qū)西部新城已成為房地產開發(fā)的熱土。①周邊項目供應量估算通過周邊項目匯總得出，西永組團可開發(fā)建筑面積按照市場存量596萬㎡的商品住房計算，預計平均45年完成開發(fā)，平均年供應量119149萬㎡/年。 周邊住宅項目開發(fā)情況表項目名稱產品形式主推戶型銷售價格配套情況開發(fā)時間占地面積建筑面積容積率開發(fā)程度開發(fā)商龍湖U城天街別墅、洋房、商業(yè)、高層高層：3782㎡建面單價5000元/㎡起24萬方商業(yè)2010年588萬方183萬方50%重慶龍湖房地產公司旭陽臺北城高層45—75㎡建面均價5600元/㎡2011年109萬方40%重慶開陽房地產公司新港左岸陳橋高層45—80㎡建面均價5500元/㎡陳家橋生活基礎設施2011年70%重慶新港房地產公司富力城高層、洋房、別墅、寫字樓寫字樓：3457㎡,565㎡整層高層：4999㎡高層建面均價5000元/㎡商業(yè)：18000元/㎡住宅410萬方，商業(yè)215萬方2008年625萬方50%重慶富力房地產公司隆鑫花漾匯小高層3068㎡建面均價5000元/㎡2012年40%重慶隆鑫地產首創(chuàng)光和城公寓、高層公寓：3355㎡高層：4374㎡建面4990元/㎡起2013年25%首創(chuàng)置業(yè)重慶公司金科天宸商業(yè)、高層、洋房、別墅待定待定待定2014年52萬方200萬方0%重慶金科房地產公司康田漫香林小高層套內4884㎡套內均價5680元/平3000㎡臨街商業(yè)2013年35%重慶康田置業(yè)公司 寶嘉花與山別墅、高層、公寓高層：套內5487㎡別墅：280320㎡高層：建面約4500元/㎡起3萬方購物街2012年17萬方43萬方70%重慶寶嘉房地產公司 鷗鵬泊雅灣別墅、高層高層：40100㎡高層套內均價8344元/㎡4萬方商業(yè)街2012年20萬方56萬方35%重慶遠鷗地產公司 卓越熙街高層、商業(yè)高層：2453㎡高層：5550元/㎡成熟商業(yè)10萬方2008年40萬方80%重慶凱西來實業(yè)有限公司②周邊項目戶型套數(shù)比 周邊項目各類戶型中，4060㎡戶型開發(fā)量最大，6080㎡次之，而這兩種戶型銷售量最好，明顯體現(xiàn)了剛需特征。 周邊住宅項目戶型套數(shù)比 通過周邊項目匯總得出，㎡。目前西永組團以西永微電園、物流園和臺資信息產業(yè)園為產業(yè)支撐，配套條件不斷完善。現(xiàn)在西永優(yōu)勢在于價格比較低，但是準備做短期投資要謹慎，得經過一定的培養(yǎng)期。隨著區(qū)域入住人口的增加，尤其是大開發(fā)企業(yè)對區(qū)域吸引力的提升，產業(yè)的完善，未來西永的前景可期。項目名稱主推戶型銷售價格開發(fā)時間占地面積建筑面積容積率開發(fā)程度開發(fā)商等級清華SOHO創(chuàng)富中心5090㎡建面 均價7000元/㎡2010年100%清華科技園創(chuàng)業(yè)投資有限公司甲級康田國際企業(yè)港33—90㎡建面均價4700元/㎡2009年100% 重慶康田置業(yè)有限公司 甲級富力城智匯國際137167㎡建面均價9000元/㎡2012年100%重慶富力房地產公司甲級 周邊寫字樓項目開發(fā)情況表 采用市場比較法，評估本項目2014年5月的價格，可比實例均采用西永的項目，估得本項目在2014年5月的建面單價為4980元/㎡。%%，估計本項目價格向上浮動5%—18%，粗估本項目建面均價的價格區(qū)間為5230元/㎡—5880元/㎡，套內均價6330元/㎡—7080元/㎡。①確定比較因素比較案例本項目卓越熙街富力城河畔里首創(chuàng)光和城地理位置大學城南路大學城熙街1路大學城南路西永國際商務區(qū)交易價格(元/㎡)待估555050005400交易情況正常正常正常正常交易時間區(qū)域因素一般較好一般較好個別因素一般一般一般一般②確定比較因素系數(shù)見下表比較案例本項目卓越熙街富力城河畔里首創(chuàng)光和城交易價格(元/㎡)待估555050005400交易情況100100100100交易日期100105105100區(qū)域因素100105100105個別因素100100100100③比準價格確定比較案例本項目卓越熙街富力城河畔里首創(chuàng)光和城交易價格(元/㎡)待估555050005400交易情況修正100100/100100/100100/100交易日期修正100100/105100/105100/100區(qū)域因素修正100100/105100/100100/100個別因素修正100100/100100/100100/105比準價格503447625143④根據(jù)上述計算的結果，求比準價格的算術平均值，則：（5034＋4762＋5143）247。3=49