【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鐵1號(hào)線路線：大學(xué)城—陳家橋—賴家橋—雙碑—磁器口—烈士墓—楊公橋—沙坪壩—小龍坎—馬家?guī)r—高廟村—石橋鋪—歇臺(tái)子—石油路—大坪—鵝嶺—兩路口—七星崗—較場(chǎng)口—小什字輕軌2號(hào)線路線：新山村—大渡口—平安—馬王場(chǎng)—大堰村—?jiǎng)游飯@—楊家坪—謝家塆—袁家崗—大坪—佛圖關(guān)—李子壩—牛角沱—曾家?guī)r—大溪溝—黃花園—臨江門(mén)—較場(chǎng)口輕軌3號(hào)線路線：江北機(jī)場(chǎng)—碧津—雙龍—回興—長(zhǎng)福路—翠云—園博園—鴛鴦—金童路—金渝—童家院子—重慶北站—獅子坪—唐家院子—鄭家院子—嘉州路—紅旗河溝—觀音橋—華新街—牛角沱—兩路口—銅元局—工貿(mào)—南坪—四公里—五公里—六公里—二塘—八公里—炒油場(chǎng)—大山村—學(xué)堂灣—魚(yú)胡路—魚(yú)洞地鐵6號(hào)線路線：五公里—紅土地—黃泥磅—紅旗河溝—花卉園—大龍山—冉家壩—光電園—大竹林—康莊—禮嘉—園博中心—悅來(lái)—金山寺—蔡家—龍鳳溪—狀元碑—北碚25 重慶輕軌環(huán)線、5號(hào)線于2013年開(kāi)工，10號(hào)線建設(shè)于2014年啟動(dòng)建設(shè)。兩年內(nèi)，新線的建設(shè)里程將達(dá)到140公里。②機(jī)場(chǎng)建設(shè)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于江北區(qū)，為大型復(fù)合型樞紐機(jī)場(chǎng)。規(guī)劃至2020年，形成客運(yùn)4500萬(wàn)人次/年。③高速公路“三環(huán)十一射多聯(lián)線”高速公路網(wǎng)基本骨架，即滬渝、包茂、蘭海、滬蓉、渝昆五條國(guó)家高速公路主線以及重慶—瀘州—成都—遂寧—重慶的成渝地區(qū)環(huán)線。④鐵路交通北京—重慶—昆明、烏魯木齊—重慶—廣州、上?！貞c—成都、重慶—長(zhǎng)沙—福州、包頭—重慶—南寧五條國(guó)家鐵路大通道。⑤水運(yùn)水路貨運(yùn)平均運(yùn)距全國(guó)內(nèi)河第一，貨運(yùn)船舶平均噸位全國(guó)內(nèi)河第一，船舶平均單236位能耗全國(guó)內(nèi)河最低，水路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量占全國(guó)內(nèi)河四分之一。重慶已成為長(zhǎng)江上游唯一擁有5000噸級(jí)深水航道及碼頭、水運(yùn)一類口岸和保稅港區(qū)的地區(qū)，重慶港已經(jīng)成為長(zhǎng)江上游地區(qū)最大的集裝箱集并港、大宗散貨中轉(zhuǎn)港、滾裝汽車(chē)運(yùn)輸港、長(zhǎng)江三峽旅游集散地及郵輪母港，長(zhǎng)江上游航運(yùn)中心雛形已初步形成。①重慶“北擴(kuò)西進(jìn)”步伐加快，批準(zhǔn)了包括大坪商圈、龍洲灣商圈、嘉州商圈為重慶主城區(qū)新的核心商圈，規(guī)劃未來(lái)形成50個(gè)商圈集群。②重慶交通配套不斷完善，為城市土地價(jià)值升值提供基礎(chǔ)。 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東與江北區(qū)、渝北區(qū)相鄰，東南與渝中區(qū)接壤，東北與北碚區(qū)相連，南與九龍坡區(qū)相靠，西接璧山縣，緊鄰重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和北部新區(qū)，區(qū)內(nèi)下轄17個(gè)街道、7個(gè)鎮(zhèn)，面積396平方公里，是百萬(wàn)人口大區(qū)。沙坪壩區(qū)位于重慶市都市功能核心區(qū)內(nèi)，也是著名的科教文化區(qū)，依托西永微電園、物流園和臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園三大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，基本形成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭、醫(yī)藥制造業(yè)和電子通信設(shè)備制造業(yè)等為重點(diǎn)的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，迅速成為沙坪壩區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱。西永組團(tuán)位于沙坪壩區(qū)西部，其作為重慶二環(huán)組團(tuán)，近期人口29萬(wàn)人，至2015年人口規(guī)模突破60萬(wàn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口約70萬(wàn)人；，遠(yuǎn)期規(guī)模80 平方公里左右。西永組團(tuán)有三大重點(diǎn)板塊： ①重慶大學(xué)城位于虎溪鎮(zhèn)，規(guī)劃占地20平方公里，定位為全國(guó)重要的科教節(jié)點(diǎn)、西南地區(qū)高級(jí)人才培訓(xùn)中心、科研與交流中心、創(chuàng)新中心和產(chǎn)業(yè)化基地。②西永微電園 位于西永鎮(zhèn)，規(guī)劃占地14平方公里，是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家軟件服務(wù)外包基地，現(xiàn)入駐企業(yè)64家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)5家，規(guī)劃2012年產(chǎn)值達(dá)1000億元。③鐵路物流園 位于土主鎮(zhèn)，規(guī)劃占地14平方公里，建設(shè)包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、加工、包123裝等各種增值服務(wù)功能在內(nèi)的，具有國(guó)際先進(jìn)水平的，以“國(guó)際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)”為主體的綜合物流園區(qū)。 ，加之傳統(tǒng)商貿(mào)比重偏大、商業(yè)環(huán)境綜合能力較弱等影響，三峽廣場(chǎng)商圈將擴(kuò)容升級(jí)，謀劃“一帶一心兩翼”的空間格局，即，“一帶”指沿沙坪壩火車(chē)站一線延伸至平頂山的城市景觀帶，這一帶將豐富商務(wù)商貿(mào)區(qū)的娛樂(lè)休閑功能；“一心”即以三峽廣場(chǎng)核心商圈向重慶師范大學(xué)和石碾盤(pán)方向擴(kuò)展，這一板塊以購(gòu)物商貿(mào)為支撐，重點(diǎn)提升現(xiàn)代商務(wù)、教育培訓(xùn)、電子信息三大產(chǎn)業(yè)，形成商貿(mào)核心區(qū)；“兩翼”則為三峽廣場(chǎng)向東的漢渝路至沙濱路片區(qū)，向西的沙坪公園片區(qū)，這兩大片區(qū)將作為現(xiàn)代商業(yè)輔助功能和文化藝術(shù)及娛樂(lè)休閑區(qū)。 西永CBD核心商務(wù)區(qū)位于西部新城地理中心位置，規(guī)劃為未來(lái)重慶主城六大副中心區(qū)之一，是重慶西部新城的商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)、科技服務(wù)和文化藝術(shù)中心，是西部新城唯一的商業(yè)商務(wù)中心。西永CBD中心區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑面積達(dá)219萬(wàn)平方米。建成后，西永商圈的商業(yè)面積將是三峽廣場(chǎng)的10倍。其中的中央廣場(chǎng)（一期）于2013年6月開(kāi)工。 沙坪壩區(qū)有國(guó)道、省道等高等級(jí)公路五條，成渝、渝長(zhǎng)、渝遂、上界、繞城高速公路縱橫域內(nèi)。西永組團(tuán)由東西向、南北向的遂渝高速公路和重慶市二環(huán)高速公路和兩縱兩橫的城市骨干道路組成該區(qū)域的對(duì)外交通框架。地鐵1號(hào)線和7號(hào)線經(jīng)過(guò)西永組團(tuán)，地鐵1號(hào)線途經(jīng)大學(xué)城站點(diǎn)和陳家橋站點(diǎn)，可到達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 重慶啟動(dòng)五大新商圈建設(shè)，作為城市副中心的西永商圈赫然在列。地處沙坪壩區(qū)西部新城這一距主城最近、面積最大、基礎(chǔ)條件最好的都市拓展區(qū)域，西永商圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)不言而喻。 2013年沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨好，累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），位居主城第5位，按可比價(jià)格計(jì)算，％，全年增長(zhǎng)呈現(xiàn)“U”型增長(zhǎng), 增速回落幅度收窄，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始企穩(wěn)回升，增長(zhǎng)趨勢(shì)向好。人均GDP突破一萬(wàn)美元，綜合實(shí)力達(dá)到新水平。 沙坪壩區(qū)GDP及增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)人均GDP 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)投資低位回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后勁增強(qiáng)，％。建設(shè)與改造投資項(xiàng)目數(shù)（500萬(wàn)元以上）234個(gè)，％；，％；，%。 沙坪壩區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 2013年，沙坪壩區(qū)財(cái)政金融平穩(wěn)運(yùn)行，民生不斷改善，城鄉(xiāng)居民穩(wěn)步增收，收入差距逐漸收窄。，％。 沙坪壩區(qū)GDP及增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 ，％，％；，％；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27079元，%，:1。 沙坪壩區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)居民儲(chǔ)蓄存款余額 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 2013年，沙坪壩區(qū)社會(huì)消費(fèi)穩(wěn)中有進(jìn)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升，%。，％；，％；，％；，％。 沙坪壩區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局①沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后勁增強(qiáng)，財(cái)政金融平穩(wěn)運(yùn)行，民生不斷改善，社會(huì)消費(fèi)穩(wěn)中有進(jìn)。②沙坪壩區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額總量與增速均排在主城九區(qū)偏下位置，與傳統(tǒng)的商貿(mào)大區(qū)地位存在極大反差，缺乏新的商業(yè)發(fā)展載體和增長(zhǎng)點(diǎn)。三峽廣場(chǎng)商圈擴(kuò)容提質(zhì)緩慢，高端業(yè)態(tài)缺失；西永商圈尚未成型，未形成新的核心購(gòu)物區(qū)域，人氣和聚集力都有待提升。 沙坪壩區(qū)2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，%，增速高居主城九區(qū)第2位。，%，其中，%.；，%，未來(lái)商品房供應(yīng)量大幅增加。 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)商品房施工面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)商品房竣工面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 2013年，%；，%；商品房建面均價(jià)6565元/㎡。商品房銷(xiāo)售面積增速自2011年持續(xù)上升，銷(xiāo)售額較2012年增速放緩，銷(xiāo)售均價(jià)上升，剛性需求表現(xiàn)突出。 沙坪壩區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)商品房銷(xiāo)售額 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局 沙坪壩區(qū)商品房建面均價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：沙坪壩區(qū)統(tǒng)計(jì)局①沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，2013年開(kāi)發(fā)投資增速高居主城九區(qū)第2位，未來(lái)商品房供應(yīng)量大幅增加。②隨著沙坪壩區(qū)西部新城建設(shè)進(jìn)一步加快，地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活配套設(shè)施日趨完善，沙坪壩區(qū)西部新城已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。①周邊項(xiàng)目供應(yīng)量估算通過(guò)周邊項(xiàng)目匯總得出，西永組團(tuán)可開(kāi)發(fā)建筑面積按照市場(chǎng)存量596萬(wàn)㎡的商品住房計(jì)算，預(yù)計(jì)平均45年完成開(kāi)發(fā)，平均年供應(yīng)量119149萬(wàn)㎡/年。 周邊住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形式主推戶型銷(xiāo)售價(jià)格配套情況開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積建筑面積容積率開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)商龍湖U城天街別墅、洋房、商業(yè)、高層高層：3782㎡建面單價(jià)5000元/㎡起24萬(wàn)方商業(yè)2010年588萬(wàn)方183萬(wàn)方50%重慶龍湖房地產(chǎn)公司旭陽(yáng)臺(tái)北城高層45—75㎡建面均價(jià)5600元/㎡2011年109萬(wàn)方40%重慶開(kāi)陽(yáng)房地產(chǎn)公司新港左岸陳橋高層45—80㎡建面均價(jià)5500元/㎡陳家橋生活基礎(chǔ)設(shè)施2011年70%重慶新港房地產(chǎn)公司富力城高層、洋房、別墅、寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓：3457㎡,565㎡整層高層：4999㎡高層建面均價(jià)5000元/㎡商業(yè)：18000元/㎡住宅410萬(wàn)方，商業(yè)215萬(wàn)方2008年625萬(wàn)方50%重慶富力房地產(chǎn)公司隆鑫花漾匯小高層3068㎡建面均價(jià)5000元/㎡2012年40%重慶隆鑫地產(chǎn)首創(chuàng)光和城公寓、高層公寓：3355㎡高層：4374㎡建面4990元/㎡起2013年25%首創(chuàng)置業(yè)重慶公司金科天宸商業(yè)、高層、洋房、別墅待定待定待定2014年52萬(wàn)方200萬(wàn)方0%重慶金科房地產(chǎn)公司康田漫香林小高層套內(nèi)4884㎡套內(nèi)均價(jià)5680元/平3000㎡臨街商業(yè)2013年35%重慶康田置業(yè)公司 寶嘉花與山別墅、高層、公寓高層：套內(nèi)5487㎡別墅：280320㎡高層：建面約4500元/㎡起3萬(wàn)方購(gòu)物街2012年17萬(wàn)方43萬(wàn)方70%重慶寶嘉房地產(chǎn)公司 鷗鵬泊雅灣別墅、高層高層：40100㎡高層套內(nèi)均價(jià)8344元/㎡4萬(wàn)方商業(yè)街2012年20萬(wàn)方56萬(wàn)方35%重慶遠(yuǎn)鷗地產(chǎn)公司 卓越熙街高層、商業(yè)高層：2453㎡高層：5550元/㎡成熟商業(yè)10萬(wàn)方2008年40萬(wàn)方80%重慶凱西來(lái)實(shí)業(yè)有限公司②周邊項(xiàng)目戶型套數(shù)比 周邊項(xiàng)目各類戶型中，4060㎡戶型開(kāi)發(fā)量最大，6080㎡次之，而這兩種戶型銷(xiāo)售量最好，明顯體現(xiàn)了剛需特征。 周邊住宅項(xiàng)目戶型套數(shù)比 通過(guò)周邊項(xiàng)目匯總得出，㎡。目前西永組團(tuán)以西永微電園、物流園和臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園為產(chǎn)業(yè)支撐，配套條件不斷完善?，F(xiàn)在西永優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格比較低，但是準(zhǔn)備做短期投資要謹(jǐn)慎，得經(jīng)過(guò)一定的培養(yǎng)期。隨著區(qū)域入住人口的增加，尤其是大開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)區(qū)域吸引力的提升，產(chǎn)業(yè)的完善，未來(lái)西永的前景可期。項(xiàng)目名稱主推戶型銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積建筑面積容積率開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)商等級(jí)清華SOHO創(chuàng)富中心5090㎡建面 均價(jià)7000元/㎡2010年100%清華科技園創(chuàng)業(yè)投資有限公司甲級(jí)康田國(guó)際企業(yè)港33—90㎡建面均價(jià)4700元/㎡2009年100% 重慶康田置業(yè)有限公司 甲級(jí)富力城智匯國(guó)際137167㎡建面均價(jià)9000元/㎡2012年100%重慶富力房地產(chǎn)公司甲級(jí) 周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況表 采用市場(chǎng)比較法，評(píng)估本項(xiàng)目2014年5月的價(jià)格，可比實(shí)例均采用西永的項(xiàng)目，估得本項(xiàng)目在2014年5月的建面單價(jià)為4980元/㎡。%%，估計(jì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格向上浮動(dòng)5%—18%，粗估本項(xiàng)目建面均價(jià)的價(jià)格區(qū)間為5230元/㎡—5880元/㎡，套內(nèi)均價(jià)6330元/㎡—7080元/㎡。①確定比較因素比較案例本項(xiàng)目卓越熙街富力城河畔里首創(chuàng)光和城地理位置大學(xué)城南路大學(xué)城熙街1路大學(xué)城南路西永國(guó)際商務(wù)區(qū)交易價(jià)格(元/㎡)待估555050005400交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間區(qū)域因素一般較好一般較好個(gè)別因素一般一般一般一般②確定比較因素系數(shù)見(jiàn)下表比較案例本項(xiàng)目卓越熙街富力城河畔里首創(chuàng)光和城交易價(jià)格(元/㎡)待估555050005400交易情況100100100100交易日期100105105100區(qū)域因素100105100105個(gè)別因素100100100100③比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例本項(xiàng)目卓越熙街富力城河畔里首創(chuàng)光和城交易價(jià)格(元/㎡)待估555050005400交易情況修正100100/100100/100100/100交易日期修正100100/105100/105100/100區(qū)域因素修正100100/105100/100100/100個(gè)別因素修正100100/100100/100100/105比準(zhǔn)價(jià)格503447625143④根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：（5034＋4762＋5143）247。3=49