【文章內(nèi)容簡介】 預(yù)期目標(biāo) 萬國城 MOMA（長沙）項目為“國家級節(jié)能示范重點居住區(qū)”，項目以可持續(xù)發(fā)展為理念，將綠色能源、可再生能源的高技術(shù)應(yīng)用于項目，為市場提供高舒適度、高環(huán)境品質(zhì)、高效能比的 MOMA 系列科技住宅，為開福區(qū)政府重點支持項目。項目總用地面積為 43公頃，項目規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 ，計劃分為四期開發(fā)。其中，一期占地 公頃，建筑面積約 萬平方米。 本項目為萬國城 MOMA（長沙）項目的二期，以 100130 平米左右的 3 居戶型為主?？傮w規(guī)劃為 20 棟高層住宅，總占地面積約為 105,000 平方米，規(guī)劃總建筑面積約為244, 平方米。戶型設(shè)計上體現(xiàn)經(jīng)濟、實用、舒適、超前、規(guī)范和功能合理。 主要建設(shè)條件 （ 1）土地概況：土地按法律法規(guī)程序完成了相關(guān)手續(xù)，無法律與經(jīng)濟層面的糾紛。 （ 2）附著物：土地地上無附著物，地下與空中亦無障礙物。 （ 3）交通運輸：項目被城市主干道圍 合，交通未有特別管制，因此，交通運輸萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 84 頁 無障礙。 （ 4）環(huán)保噪音與灰塵：項目周邊近距離居民較少，場地空間開闊，加之項目采用商品砼，現(xiàn)場無大型攪拌站，因此，項目施工不會對周邊居民的生活產(chǎn)生太大影響。 （ 5）項目現(xiàn)有進程：建設(shè)用地許可證申請批復(fù)文件、土地規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃建設(shè)許可證已經(jīng)辦理，項目規(guī)劃設(shè)計方案評審已獲通過，施工方案設(shè)計正在進行細化中，三通一平正在進行。 （ 6）項目建設(shè)資金落實：自有資金共計 19,772 萬元，預(yù)計通過銷售回款解決 6720萬元建設(shè)資金，項目建設(shè)尚有 30,000 萬元資金缺口， 正處于融資落實中。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 項目 單位 數(shù)值 備注 1 占地面積 畝 其中：規(guī)劃凈用地 畝 道路（含綠化用地） 畝 2 總建筑面積 ㎡ 244, 住宅建筑面積 ㎡ 185, 商業(yè)面積 ㎡ 19, 物業(yè)用房 ㎡ 公廁 ㎡ 30 地下 總建筑面積 ㎡ 38,. 3 住宅平均層數(shù) 層 4 總居住戶數(shù) 戶 1,622 戶型 分配 80~90㎡戶型 戶（ %） 712（ ） 110~130㎡戶型 戶（ %） 798(） 140~160㎡戶型 戶（ %） 112（ ） 5 總居住人數(shù) 人 5,190 6 戶均人口 人 /戶 7 建筑密度 % 8 容積率 9 綠地率 % 42 10 停車位 地面停車位 個 205 地下停車位 個 1033 合計 個 1238 11 項目總投資 萬元 56,492 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 9 頁 共 84 頁 13 項目總銷售收入 萬元 107,178 14 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 22,713 15 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 16 投資回收期 年 17 貸款償還期 年 2 18 投資利潤率 % 19 資本金利潤率 % . 問題與建 議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及長沙市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 項目雖然為優(yōu)質(zhì)項目，具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ椖堪l(fā)展期，則處于中國社會經(jīng)濟的“非?！睍r期，尤其是未來 CPI 指數(shù)走向的不確定性，將為項目發(fā)展帶來“隱性”風(fēng)險。因此，項目的成本控制與管理尤顯重要，建議投資方建立“產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制體系”、“項目發(fā)展風(fēng)險防范處理方案”。并且，項 目工程與主材及設(shè)備采取招投標(biāo)管理制，于此同時，項目發(fā)展應(yīng)加強市場挖掘與開拓。由此，規(guī)避項目的“隱性”風(fēng)險，以確保項目發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 2021 年長沙市房地產(chǎn)市場受惠于中央的經(jīng)濟刺激政策，市場回暖，但競爭呈白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本，注意風(fēng)險控制。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 10 頁 共 84 頁 第 2章 項目 投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 我國房地產(chǎn)走過了十分艱辛的 2021 年，房地產(chǎn)的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉(zhuǎn)置率快速上升。受國際經(jīng)濟大環(huán)境影響，以及我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)交易量迅速下降。為了抵御日趨嚴峻的國際經(jīng)濟環(huán)境對我國的不利影響， 2021年年底，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施，其中包括了 4萬億元的投資計劃。 2021 年， 4 萬億元的投資計劃發(fā)揮了良好的刺激作用，相對于 2021 年，全國房地產(chǎn)市場有了 回暖， 2021年 19月，全國商品房累計銷售面積和竣工面積分別為 58371萬平方米和 億平方米，同比分別上升 %和 %，由于目前銷售面積仍高于竣工面積，暫時不會出現(xiàn)存貨大量增加的局面，但如果兩者增速繼續(xù)保持較大差距，存貨情況有惡化可能。 19 月，全國銷售金額為 27532 億元，同比增加 %。銷售面積和銷售金額增速較大。統(tǒng)計顯示， 2021 年 19 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，同比下降 個百分點。住宅完成投資 17582 億元，增長 %，同比下降 。 中央經(jīng)濟工作會議將 2021 年的調(diào)控政策定位于由“雙防”政策轉(zhuǎn)向為“一保一控”政策，即由“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”政策轉(zhuǎn)向為“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲”政策。 2021年是“保增長”政策（保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長）。 2021 年底，國家出臺了一系列相關(guān)措施：國家發(fā)改委加大如農(nóng)產(chǎn)品收購、增加種糧補貼等惠農(nóng)政策；國務(wù)院會議加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，核準一批項目的建設(shè)；財政部、國家稅務(wù)總局提供稅收優(yōu)惠、加大保障民生投入力度，央行連續(xù)下調(diào)利息和存款準備金率；出 臺擴大內(nèi)需的經(jīng)濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策等一系列經(jīng)濟刺激措施。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 84 頁 項目城市投資環(huán)境分析 （ 1） 選擇開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 1997 年湖南省委、省政府構(gòu)思長株潭特大城市群，使之成為湖南經(jīng)濟發(fā)展的核心增長級； 2021 年，長株潭特大城市群列入國家“十五”計劃； 2021 年，長株潭特大城市群成為世界銀行在中國首批實施城市發(fā)展戰(zhàn)略（ CDB）貸款支持計劃的兩大經(jīng)濟區(qū)之一； 2021 年 12 月經(jīng)國務(wù)院同意 , 國家發(fā)改委正式下文批準長株潭城市群為資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試 驗區(qū)。 自 2021 年開始，伴隨著長株潭地產(chǎn)開發(fā)、公交輕軌、金融通信、環(huán)境同治等等“共融”工作相繼展開，《長株潭城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》出爐， 2021 年 1 月開始實施，長株潭一體化步入實質(zhì)階段，一個面積 萬平方公里，人口 1300 萬的現(xiàn)代化大都市將由理想變?yōu)楝F(xiàn)實，按照“大長沙”、“大生態(tài)”、“大網(wǎng)絡(luò)”的原則，擴大城區(qū)發(fā)展空間，作為長株潭城市群的星馬組團必將會被推向城市發(fā)展的最前面。 2021 年，受國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢影響，項目所在地長沙市整體經(jīng)濟還是保持較快、平穩(wěn)增長勢頭， 2021 年長沙市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長 %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，人均 GDP 達 45765 元，突破 6600 美元（ 2021 年中國人民銀行公布匯率平均值），同比增長 %。長沙市在全省引領(lǐng)地位進一步突出。長沙經(jīng)濟總量在全省的占比為 %，比上年提高 ，人均 GDP 為全省的 倍。經(jīng)濟總量在長株潭三市中的占比達 %，比上年提高 個百分點。與其他市州相比較，長沙 %的 GDP 增速遙遙領(lǐng)先。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 12 頁 共 84 頁 圖 21 長沙市各年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）及增長率 （資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報） 按照國際慣例，當(dāng)一個國家的人均 GDP在 300美元時 ,住宅產(chǎn)業(yè)開始起步；在 600～800 美元時 ,進入高速發(fā)展期；到 1300 美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期；到 8000 美元左右，進入住宅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)期；超過 13000 美元時，住宅產(chǎn)業(yè) 開始衰退。 至 2021 年底，長沙人均 GDP45765 為元，約合 6600 多美元 ,按照年增長率 14％計算，預(yù)測到 2021 年就突破 8000 美元。由此看來，長沙房地產(chǎn)處于解決生存與改善需求兼有的快速發(fā)展期，住宅產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展，住房總量需求處于增量型發(fā)展階段。另外，長沙城市化進程的發(fā)展也增加了對住宅的需求量。 GDP 的增長反映了長沙市經(jīng)濟實力的增強和市場規(guī)模的擴大，而人均 GDP 的增長則反映了長沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，隨著社會財富的增加及個人收入的增多，在存款利率低而其它投資渠道不暢的情況下，越 來越多的人選擇投資房地產(chǎn)以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人們的居住觀念發(fā)生了巨大變化；而對于居住品質(zhì)的追求，催生了一大批高檔樓盤，拉動房價的上漲。 （ 2） 城市居民生活水平 2021 年，城市居民人均可支配收入保持了與城市經(jīng)濟同步的增長，表明城市居民正享受城市發(fā)展所帶來利好。但由于 2021 年， CPI 指數(shù)處于較高上升態(tài)勢，實際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數(shù)回升了 2 個百分點，表明了通貨膨脹對居民帶來多年未有的生活壓力。但從恩格爾系數(shù)絕對數(shù)上分析，按照國際糧農(nóng)組織的標(biāo)準，這一指標(biāo)反映了城市居民的生活 狀況。根據(jù)其標(biāo)準，恩格爾系數(shù)在 以上為絕對萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 13 頁 共 84 頁 貧困， － 為相對貧困， － 為溫飽， 為寬裕， 為相對富裕， 以下則為絕對富裕。由此表明，即使城市居民因通脹因素，其生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初中級階段。 另外， 2021 年，城市居民人均住房面積有所下降，為 平方米，從整體平均上分析，長沙城市居民已初步進入了康居水平，達到完全康居水平（人均 34平方米），尚需 6 年努力。因此，未來房產(chǎn)需求將主要靠城市經(jīng)濟的發(fā)展與城市磁力進一步提升，所吸納的外來人口的剛性 需求與投資性需求。 圖 22 長沙城市居民生活水平指標(biāo)示意圖 （ 3）城市消費狀況 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年長沙市常住人口達 萬人，比 2021 年增長了 %，城市化率由 2021 年的 %提高到了 2021 年的 %，增長了 個百分點。 2021年，長沙市人口出生率為 ?，死亡率為 ?，自然增長率為 ?。不斷增長的城市人口，住房需求直線上升。 城鄉(xiāng)居民收入增長較快，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，消費結(jié)構(gòu)持續(xù)升級。抽樣調(diào)查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入 18282 元，增長 %，剔除物價因素，實際增長 %。城市居民人均消費性支出 12960 元，增長 %。平均每百戶家庭擁有家用汽車 輛，家用電腦 臺，人均住房建筑面積 平方米，增加 平方米。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 14 頁 共 84 頁 圖 23 長沙市歷年城市居民人均可支配收入圖 （資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報） 圖 24 長沙市城市居民人均消費性支出圖 （資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報） 近年來，長沙市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高。 2021 年，長沙城市居民人均可支配收入達到 18282 元，人均消費支出 12960元，通過對長沙市民收入與消費性支出的比較， 2021 年長沙居民消費性支出占到收入的 ％，不難發(fā)現(xiàn)長沙是一個消費活躍的城市。其中，居住消費增幅居 8大類之首 ,購房需求進入高增長階段。在未來幾年內(nèi)，消費需求量將陸續(xù)增大，在把握客戶需求的基礎(chǔ)上，為項目開發(fā)提供了良好的市場容量。 開福區(qū)投資環(huán)境分析 （ 1） 項目區(qū)域概 況 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 1