【正文】 已是大勢所趨，濱江舊城改造項目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加速在此片區(qū)的布局 ，已成為眾多投資商的首選，從而帶動本項目的順利運作。本項目的銷售不局限于項目周邊區(qū)域，將實施“跳出區(qū)域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場。 ⑴前期產品中開，樹立項目高端形象，同時中間價位拉動銷售，炒熱市場；項目整體可實現的均價為 4000 元 /平方米，入市以 3900 元 /㎡的價格來拉動銷售，實現開盤的熱銷。 根據對市場環(huán)境的研究分析以及價格測算所得出的價格定位結論，本項目住宅銷售均價統(tǒng)一為 4000 元 /平方米，商業(yè)部分銷售均價統(tǒng)一為 12021 元 /平方米， 車位銷售均價統(tǒng)一為 10 萬元 /個 。 威脅(T) ST戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 以片區(qū)良好的生態(tài)和人文環(huán)境和高品質差異性的產品，吸引目標客戶。 ③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，市場上住房供應小于需求，具有較大的市場潛力 ⑷威脅分析 (T) ①項目所在地屬于北城的舊城改造和老工業(yè)區(qū)，消 費能力低下，難以支撐經濟的高速發(fā)展，影響項目的銷售進度。 ②目前通往該項目的交通條件仍需改善。 ④價格定位優(yōu)勢：本項目定價 4000 元，而該價格（毛胚房）是購房者期望的主流單價，就目前長沙的消費水平來看， 4000 元的價格能夠為長沙客戶所接受。長沙市其他項目比如美林水郡、融科檀香山（地板采暖系統(tǒng)）金色比華利（中央暖氣、中央熱水系統(tǒng)）、風車發(fā)電（城市動力）、萬象新天（新風系統(tǒng)）等采用的一些節(jié)能環(huán)保設施，相對于相比本項目來說 ， 仍有一定差距。 珠江花城鳥瞰效果圖 珠江花城交通圖 項目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢分析（ S） ①規(guī)模優(yōu)勢：本項目共占地 43 萬㎡，建筑面積約合 134 萬㎡。 開福區(qū)發(fā)展前景廣闊，可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間。 本項目年銷售額處于 億元之間。 ⑵產品品質 以中高檔樓盤居多，高檔樓盤居次。由此表明開福區(qū)商品房供應量較大，呈現供大于求的現象。芙蓉區(qū)供應量處于末位，其原因是所轄區(qū)域土地可供量減少，而汽車東站片區(qū)建設開發(fā)尚在初始期。在今后幾年將延續(xù)這一趨勢， 市場結構漸趨合理，房價也將穩(wěn)中有升。長沙地鐵規(guī)劃的出臺和地鐵的修建，將促進長沙房地產市場的分布格局，帶來沿線土地的開發(fā)和樓盤項目的建設。按單月算， 6月份，內五區(qū)商品房均價為 4031 元 /㎡，商品住宅為 3914 元 /㎡。 圖 27 2021 年以來各月長沙內五區(qū)新建純商品房、住宅供銷比例趨勢 ④市場價格：波折前行。而且，供銷比有進一步降低的趨勢，市場上的相對存量繼續(xù)減少，說明年初中央的經濟刺激政策和長沙市的救市政策已取得成效，長沙房地產市場已逐漸紅火。 2021 年 16 月，長沙市房地產開發(fā)投資完成約 214 億元（見 圖 25），同比減少2%，雖然有中央及長沙市政府的“保增長、擴內需、調結構”政策措施，由于有 2021年市場行情的延續(xù)，加上開發(fā)商資金短缺影響，長沙上半年房地產開發(fā)投資略有下降。面對錯綜復雜的國內外形勢， 2021 年以來，我國宏觀調控政策經歷了迅速而大幅度的調整：從“雙防”轉向“一保一控”，再轉向“保增長 、擴內需”?？傊?，開福區(qū)社會經濟總體上保持著經濟、投資、消費良性增長的態(tài)勢。 ⑵ 項目區(qū)域經濟環(huán)境 開福區(qū) 2021 年起，隨著城市交通網絡體系的完善與城市產業(yè)集群的形成，區(qū)域經濟呈現高速發(fā)展，各項指標快速遞增。隨著區(qū)委、區(qū)政府實施“傾力拓展城區(qū)面積、精心營造商務中心、培育壯大支柱產業(yè)、全面提升開福形象”發(fā) 展戰(zhàn)略，以城區(qū)道路拓改、棚戶區(qū)改造、房地產開發(fā)為重點的城市建設高潮迭起，漸漸隆起的高樓大廈，逐步完善的基礎設施，使該區(qū)已呈現出現代化大都市的輪廓；以松桂園、中山亭、四方坪為代表的中心商務區(qū)日益繁榮，以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、新火車北站為依托的青竹湖外商城建設全面啟動，帶動著工商業(yè)發(fā)展和城建開發(fā)的全面提速。 項目行政轄區(qū) —— 開福區(qū)，位于長沙市北部，轄 1個副縣級洪山旅游區(qū)管理局、12 個街道辦事處和 3 個鎮(zhèn)，面積 188 平方公里， 人口 42萬人。 在這個背景下，政府提出“南移北拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，未來的開福區(qū)將建成經濟富強的大區(qū)、文明開放的新區(qū)、文化繁榮的名區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的園區(qū)，將是名副其實的倉儲運輸基地、新興工業(yè)基地、水陸聯運中心、旅游文化中心。其中，居住消費增幅居 8大類之首 ,購房需求進入高增長階段。城市居民人均消費性支出 12960 元，增長 %。 2021年，長沙市人口出生率為 ?，死亡率為 ?，自然增長率為 ?。由此表明，即使城市居民因通脹因素，其生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初中級階段。 （ 2） 城市居民生活水平 2021 年，城市居民人均可支配收入保持了與城市經濟同步的增長，表明城市居民正享受城市發(fā)展所帶來利好。另外，長沙城市化進程的發(fā)展也增加了對住宅的需求量。與其他市州相比較，長沙 %的 GDP 增速遙遙領先。按常住人口計算，人均 GDP 達 45765 元，突破 6600 美元（ 2021 年中國人民銀行公布匯率平均值），同比增長 %。 2021 年底，國家出臺了一系列相關措施：國家發(fā)改委加大如農產品收購、增加種糧補貼等惠農政策；國務院會議加強基礎設施建設，核準一批項目的建設；財政部、國家稅務總局提供稅收優(yōu)惠、加大保障民生投入力度，央行連續(xù)下調利息和存款準備金率；出 臺擴大內需的經濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策等一系列經濟刺激措施。統(tǒng)計顯示， 2021 年 19 月，全國完成房地產開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，同比下降 個百分點。為了抵御日趨嚴峻的國際經濟環(huán)境對我國的不利影響， 2021年年底，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩(wěn)較快增長的措施，其中包括了 4萬億元的投資計劃。 2021 年長沙市房地產市場受惠于中央的經濟刺激政策，市場回暖，但競爭呈白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本，注意風險控制。 項目雖然為優(yōu)質項目，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但項目發(fā)展期，則處于中國社會經濟的“非?！睍r期，尤其是未來 CPI 指數走向的不確定性，將為項目發(fā)展帶來“隱性”風險。 （ 6）項目建設資金落實：自有資金共計 19,772 萬元，預計通過銷售回款解決 6720萬元建設資金，項目建設尚有 30,000 萬元資金缺口， 正處于融資落實中。 （ 2）附著物：土地地上無附著物，地下與空中亦無障礙物。 本項目為萬國城 MOMA（長沙）項目的二期，以 100130 平米左右的 3 居戶型為主。本項目為萬國城 MOMA 二期項目，目前周邊配套設施較齊全，具體有公園、學校等其他配套設施。 （ 2）購買力 從發(fā)展的趨勢來看，長沙市民的收入水平一直呈上升趨勢，城市經濟的發(fā)展提高了市民的收入，也為樓市發(fā)展提供了堅強保障和動力支持，前不久舉行的長沙市委擴大會議提出了長沙要率先在全面建設小康社會的進程中擔當全省的領頭雁，爭當中部地區(qū)的領跑者，長沙到 2021 年生產總值年均將增長達到 13%以上，財政收入年均增長20%以上，人均生產總值在 2021 年地基礎上翻兩番，這都為提高長沙樓市的購買力奠定了基礎。目前長株潭三市城鎮(zhèn)化率達到 51%，但與發(fā)達城市相比還有一定差距。目前房地產業(yè)已成為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，按目前經濟所處的發(fā)展階段（即人均 GDP 低于8000 美元，城市化水 平在 30%60%之間），房地產將處于快速發(fā)展階段。公司現有員工 75人，其中研究生以上學歷 3人，大學以上學歷 41人。張雷先生在北京先后主持開發(fā)了滿庭芳園、當代城市家園、青云當代大廈、萬國城、當代 MOMA、 MOMA 萬萬樹、上第 MOMA 等大型高科技住宅項目 ,具有豐富的地產開發(fā)管理經驗，曾獲得亞洲人居峰會頒發(fā)的“居住改變中國內地十大影響力人物獎”。萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 1 頁 共 84 頁 目 錄 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 4 . 項目背景與概況 .......................................................................................................................... 4 . 主要技術經濟指標 ...................................................................................................................... 8 . 問題與建議 ................................................................................................................................... 9 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ....................................................................................................... 10 . 投資環(huán)境分析 ............................................................................................................................ 10 . 市場分析 ..................................................................................................................................... 17 . 銷售預測 ..................................................................................................................................... 26 . 營銷策略 ..................................................................................................................................... 27 第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 ....................................................................................................... 29 . 建設規(guī)模 ..................................................................................................................................... 29 . 項目概況現狀 ............................................................................................................................ 30 . 項目建設條件 ............................................................................................................................ 30 第 4 章 建筑方案 ..................................................................................................................................... 34 . 規(guī)劃依據與原則及定位 ............................................................................................................ 34 . 設計構思 ..................................................................................................................................... 35 . 規(guī)劃布局 .............................................................................