【正文】 已是大勢所趨，濱江舊城改造項目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加速在此片區(qū)的布局 ，已成為眾多投資商的首選，從而帶動本項目的順利運作。本項目的銷售不局限于項目周邊區(qū)域，將實施“跳出區(qū)域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場。 ⑴前期產(chǎn)品中開，樹立項目高端形象，同時中間價位拉動銷售，炒熱市場；項目整體可實現(xiàn)的均價為 4000 元 /平方米，入市以 3900 元 /㎡的價格來拉動銷售，實現(xiàn)開盤的熱銷。 根據(jù)對市場環(huán)境的研究分析以及價格測算所得出的價格定位結(jié)論，本項目住宅銷售均價統(tǒng)一為 4000 元 /平方米，商業(yè)部分銷售均價統(tǒng)一為 12021 元 /平方米， 車位銷售均價統(tǒng)一為 10 萬元 /個 。 威脅(T) ST戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 以片區(qū)良好的生態(tài)和人文環(huán)境和高品質(zhì)差異性的產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶。 ③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，市場上住房供應(yīng)小于需求，具有較大的市場潛力 ⑷威脅分析 (T) ①項目所在地屬于北城的舊城改造和老工業(yè)區(qū)，消 費能力低下，難以支撐經(jīng)濟的高速發(fā)展，影響項目的銷售進度。 ②目前通往該項目的交通條件仍需改善。 ④價格定位優(yōu)勢：本項目定價 4000 元，而該價格（毛胚房）是購房者期望的主流單價，就目前長沙的消費水平來看， 4000 元的價格能夠為長沙客戶所接受。長沙市其他項目比如美林水郡、融科檀香山（地板采暖系統(tǒng)）金色比華利（中央暖氣、中央熱水系統(tǒng)）、風(fēng)車發(fā)電（城市動力）、萬象新天（新風(fēng)系統(tǒng)）等采用的一些節(jié)能環(huán)保設(shè)施，相對于相比本項目來說 ， 仍有一定差距。 珠江花城鳥瞰效果圖 珠江花城交通圖 項目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢分析（ S） ①規(guī)模優(yōu)勢：本項目共占地 43 萬㎡，建筑面積約合 134 萬㎡。 開福區(qū)發(fā)展前景廣闊，可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間。 本項目年銷售額處于 億元之間。 ⑵產(chǎn)品品質(zhì) 以中高檔樓盤居多，高檔樓盤居次。由此表明開福區(qū)商品房供應(yīng)量較大，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。芙蓉區(qū)供應(yīng)量處于末位，其原因是所轄區(qū)域土地可供量減少，而汽車東站片區(qū)建設(shè)開發(fā)尚在初始期。在今后幾年將延續(xù)這一趨勢， 市場結(jié)構(gòu)漸趨合理，房價也將穩(wěn)中有升。長沙地鐵規(guī)劃的出臺和地鐵的修建，將促進長沙房地產(chǎn)市場的分布格局，帶來沿線土地的開發(fā)和樓盤項目的建設(shè)。按單月算， 6月份，內(nèi)五區(qū)商品房均價為 4031 元 /㎡，商品住宅為 3914 元 /㎡。 圖 27 2021 年以來各月長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅供銷比例趨勢 ④市場價格：波折前行。而且，供銷比有進一步降低的趨勢，市場上的相對存量繼續(xù)減少，說明年初中央的經(jīng)濟刺激政策和長沙市的救市政策已取得成效，長沙房地產(chǎn)市場已逐漸紅火。 2021 年 16 月，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成約 214 億元（見 圖 25），同比減少2%，雖然有中央及長沙市政府的“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”政策措施，由于有 2021年市場行情的延續(xù)，加上開發(fā)商資金短缺影響，長沙上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資略有下降。面對錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外形勢， 2021 年以來，我國宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速而大幅度的調(diào)整：從“雙防”轉(zhuǎn)向“一保一控”，再轉(zhuǎn)向“保增長 、擴內(nèi)需”。總之，開福區(qū)社會經(jīng)濟總體上保持著經(jīng)濟、投資、消費良性增長的態(tài)勢。 ⑵ 項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 開福區(qū) 2021 年起，隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)體系的完善與城市產(chǎn)業(yè)集群的形成，區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn)高速發(fā)展，各項指標(biāo)快速遞增。隨著區(qū)委、區(qū)政府實施“傾力拓展城區(qū)面積、精心營造商務(wù)中心、培育壯大支柱產(chǎn)業(yè)、全面提升開福形象”發(fā) 展戰(zhàn)略，以城區(qū)道路拓改、棚戶區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)為重點的城市建設(shè)高潮迭起，漸漸隆起的高樓大廈，逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施，使該區(qū)已呈現(xiàn)出現(xiàn)代化大都市的輪廓；以松桂園、中山亭、四方坪為代表的中心商務(wù)區(qū)日益繁榮，以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、新火車北站為依托的青竹湖外商城建設(shè)全面啟動，帶動著工商業(yè)發(fā)展和城建開發(fā)的全面提速。 項目行政轄區(qū) —— 開福區(qū)，位于長沙市北部，轄 1個副縣級洪山旅游區(qū)管理局、12 個街道辦事處和 3 個鎮(zhèn)，面積 188 平方公里， 人口 42萬人。 在這個背景下，政府提出“南移北拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，未來的開福區(qū)將建成經(jīng)濟富強的大區(qū)、文明開放的新區(qū)、文化繁榮的名區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的園區(qū)，將是名副其實的倉儲運輸基地、新興工業(yè)基地、水陸聯(lián)運中心、旅游文化中心。其中，居住消費增幅居 8大類之首 ,購房需求進入高增長階段。城市居民人均消費性支出 12960 元，增長 %。 2021年，長沙市人口出生率為 ?，死亡率為 ?，自然增長率為 ?。由此表明，即使城市居民因通脹因素，其生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初中級階段。 （ 2） 城市居民生活水平 2021 年，城市居民人均可支配收入保持了與城市經(jīng)濟同步的增長，表明城市居民正享受城市發(fā)展所帶來利好。另外，長沙城市化進程的發(fā)展也增加了對住宅的需求量。與其他市州相比較，長沙 %的 GDP 增速遙遙領(lǐng)先。按常住人口計算，人均 GDP 達(dá) 45765 元，突破 6600 美元（ 2021 年中國人民銀行公布匯率平均值），同比增長 %。 2021 年底，國家出臺了一系列相關(guān)措施：國家發(fā)改委加大如農(nóng)產(chǎn)品收購、增加種糧補貼等惠農(nóng)政策；國務(wù)院會議加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，核準(zhǔn)一批項目的建設(shè)；財政部、國家稅務(wù)總局提供稅收優(yōu)惠、加大保障民生投入力度，央行連續(xù)下調(diào)利息和存款準(zhǔn)備金率；出 臺擴大內(nèi)需的經(jīng)濟刺激措施，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策等一系列經(jīng)濟刺激措施。統(tǒng)計顯示， 2021 年 19 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，同比下降 個百分點。為了抵御日趨嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟環(huán)境對我國的不利影響， 2021年年底，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施，其中包括了 4萬億元的投資計劃。 2021 年長沙市房地產(chǎn)市場受惠于中央的經(jīng)濟刺激政策，市場回暖，但競爭呈白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本，注意風(fēng)險控制。 項目雖然為優(yōu)質(zhì)項目，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但項目發(fā)展期，則處于中國社會經(jīng)濟的“非?！睍r期，尤其是未來 CPI 指數(shù)走向的不確定性，將為項目發(fā)展帶來“隱性”風(fēng)險。 （ 6）項目建設(shè)資金落實：自有資金共計 19,772 萬元，預(yù)計通過銷售回款解決 6720萬元建設(shè)資金，項目建設(shè)尚有 30,000 萬元資金缺口， 正處于融資落實中。 （ 2）附著物：土地地上無附著物，地下與空中亦無障礙物。 本項目為萬國城 MOMA（長沙）項目的二期，以 100130 平米左右的 3 居戶型為主。本項目為萬國城 MOMA 二期項目，目前周邊配套設(shè)施較齊全，具體有公園、學(xué)校等其他配套設(shè)施。 （ 2）購買力 從發(fā)展的趨勢來看，長沙市民的收入水平一直呈上升趨勢，城市經(jīng)濟的發(fā)展提高了市民的收入，也為樓市發(fā)展提供了堅強保障和動力支持，前不久舉行的長沙市委擴大會議提出了長沙要率先在全面建設(shè)小康社會的進程中擔(dān)當(dāng)全省的領(lǐng)頭雁，爭當(dāng)中部地區(qū)的領(lǐng)跑者，長沙到 2021 年生產(chǎn)總值年均將增長達(dá)到 13%以上，財政收入年均增長20%以上，人均生產(chǎn)總值在 2021 年地基礎(chǔ)上翻兩番，這都為提高長沙樓市的購買力奠定了基礎(chǔ)。目前長株潭三市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 51%，但與發(fā)達(dá)城市相比還有一定差距。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處的發(fā)展階段（即人均 GDP 低于8000 美元，城市化水 平在 30%60%之間），房地產(chǎn)將處于快速發(fā)展階段。公司現(xiàn)有員工 75人，其中研究生以上學(xué)歷 3人，大學(xué)以上學(xué)歷 41人。張雷先生在北京先后主持開發(fā)了滿庭芳園、當(dāng)代城市家園、青云當(dāng)代大廈、萬國城、當(dāng)代 MOMA、 MOMA 萬萬樹、上第 MOMA 等大型高科技住宅項目 ,具有豐富的地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗，曾獲得亞洲人居峰會頒發(fā)的“居住改變中國內(nèi)地十大影響力人物獎”。萬國城 MOMA（長沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項目可行性研究報告 第 1 頁 共 84 頁 目 錄 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 4 . 項目背景與概況 .......................................................................................................................... 4 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ...................................................................................................................... 8 . 問題與建議 ................................................................................................................................... 9 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ....................................................................................................... 10 . 投資環(huán)境分析 ............................................................................................................................ 10 . 市場分析 ..................................................................................................................................... 17 . 銷售預(yù)測 ..................................................................................................................................... 26 . 營銷策略 ..................................................................................................................................... 27 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 ....................................................................................................... 29 . 建設(shè)規(guī)模 ..................................................................................................................................... 29 . 項目概況現(xiàn)狀 ............................................................................................................................ 30 . 項目建設(shè)條件 ............................................................................................................................ 30 第 4 章 建筑方案 ..................................................................................................................................... 34 . 規(guī)劃依據(jù)與原則及定位 ............................................................................................................ 34 . 設(shè)計構(gòu)思 ..................................................................................................................................... 35 . 規(guī)劃布局 .............................................................................