【文章內容簡介】 0 三、社會風險分析 .................................................................................................. 70 第十三部分 風險分析 .......................................... 72 一、風險等級劃分 .................................................................................................. 72 二、風險因素的識別和評估 .................................................................................. 72 三、風險規(guī)避對策分析 .......................................................................................... 74 政策風險對策 ................................................................................................. 74 市場風險對策 ................................................................................................. 74 工程風險對策 ................................................................................................. 74 資金來源風險對策 ......................................................................................... 74 社會風險對策 ................................................................................................. 75 第十四部分 研究結論與建議 .................................... 76 一、結論 .................................................................................................................. 76 項目開發(fā)建設與經濟效果結論 ..................................................................... 76 該項目具有良好的經濟效益和社會效益 ..................................................... 77 二、建議 .................................................................................................................. 77 附表 ........................................................ 79 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 6 第一部分 總 論 一、項目背景 項目名稱 項目暫定名稱： 民院路房地產開發(fā)項目 。 項目名稱是項目定位的畫龍點睛之筆，是項目在市場優(yōu)勢亮點的集約聚焦，是在武漢地圖上留下一個永久性地標標記，對項目開發(fā)和經營成效極為重要，因而需要根據(jù)市場策劃擬定合適的項目名稱。我們將在本報告項目定位（項目命名）中提出案名建議。 項目區(qū)位 民院路房地產開發(fā)項目 位于魯巷廣場商務區(qū)，連接光谷廣場和雄楚大道的民院路中間。 項目地理位置優(yōu)越，位于將要形成的魯巷廣場周邊繁華商貿區(qū)。自然環(huán)境良好，登高遠眺，北是美麗的東湖、磨 山，南為煙波浩淼的南湖，東為廣闊無邊的森林公園，有特殊自然景觀支撐。 該項目處于成熟的市區(qū)地段，公用設施配套齊全，交通便捷，水、電、氣、暖供應及電信、排污等基礎設施完善。 本項目地塊 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 7 項目現(xiàn)狀 該地塊可分為 A、 B兩個地塊。（ 見附圖 ） A 地塊占地面積為 13 畝，土地現(xiàn)狀為已完成拆遷征用的待建空地。 西側緊臨民院路，直接臨街面寬約 100 米左右，東至現(xiàn)狀小區(qū)級支路，南鄰正在建設中的忠縣 — 武漢輸氣管道項目部生活辦公區(qū)，南距雄楚大道約 150米，北向光谷廣場約 200 米。 A地塊中間按開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃擬建設一條規(guī)劃道路，將 A塊土地一分為二，為 A1 地塊和 A2 地塊。 A1 地塊臨民院路， A2地塊背靠龍安大酒店。 B 地塊面積為 20 畝，土地現(xiàn)狀為待拆遷征用的當?shù)卮迕衩窬?。西臨現(xiàn)狀小區(qū)級支路，南臨待拆遷的民居，東側為 717 所生活辦公區(qū)，北臨現(xiàn)狀小區(qū)級支路。距北向光谷廣場約 150 米，距南向雄楚大道約 160 米，距民院路約 40 米。 A、 B兩個地塊在 A 地塊的東北角與 B 地塊的西南角相接?，F(xiàn)狀小區(qū)級支路按開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃將保留并進行拓寬改造。 承辦單位概況 湖北佳輝置業(yè)有限公司已取得項目地塊。 湖北佳輝置業(yè)有限公司在東湖高新經濟技術開發(fā)區(qū)步行街 湖北省中醫(yī)研究院南側原有 畝 (凈用地 40 畝 )土地開發(fā)經營權，后因開發(fā)區(qū)將此原有地塊與周邊土地一起整體拍賣出讓，并采取“同類地段等價置換原則”，將該地塊開發(fā)經營權置換給湖北佳輝置業(yè)有限公司。故該地塊開發(fā)權現(xiàn)歸湖北佳輝置業(yè)有限公司所有。 民院路房地產開發(fā)項目用地是開發(fā)區(qū)政府以土地置換的名義，將湖北佳輝置業(yè)有限公司在別處擁有的地塊以現(xiàn)地塊等價置換給湖北佳輝置業(yè)有限公司。武漢長線通信技術有限公司（長江通信集團全資子公司）擬通過與湖北佳輝置業(yè)有限民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 8 公司股權收購與合作開發(fā)的方式對本項目進行投資開發(fā)。 項目的實際承辦 單位應是收購事宜完成后組建的新的經濟實體。 主要開發(fā)建設條件 （ 1）本項目位于光谷廣場的核心圈層之內，周圍的商業(yè)辦公環(huán)境已經形成，周邊多為學校和科研院所，為成熟的社區(qū)，項目開發(fā)的氛圍和市場認同度較高。 （ 2）本項目的用地是通過置換方式取得的，相關的一些用地手續(xù)此前已經辦理。 （ 3）已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。 （ 4）項目市場調查和營銷籌劃工作已經在進行并已取得階段性成果。 （ 5）項目的規(guī)劃意愿已取得當?shù)卣嘘P領導和部門的肯定。 （ 6）周邊 717 所等單位團購意向比較明顯。 二、項目可行性研究 報告編制依據(jù) ? 國家建設部及湖北省、武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)頒布的相關法律、法規(guī)與政策； ? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要； ? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū) 202 202 202 202 2021 年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； ? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)城市和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃大綱（ 2021 年2020 年）； ? 武漢市規(guī)劃局東湖開發(fā)區(qū)分局規(guī)劃方案； ? 國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 (第二版 )(1993年 )； ? 建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 (建標 [2021]205 號 )； 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 9 ? 國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》 (計辦投資[2021]15 號 )； ? 《城市房屋拆遷管理條例》； ? 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》； ? 武漢市及項目所在光谷片區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料。 三、項目主要結論 項目名稱建議 光谷 天域園 項目目標顧客群定位 項目地塊周邊 717 所，湖北經管大學、龍安集團公司職工、西氣東輸管道公司的教師、科研人員、公司職員、經營管理者；武漢工程大學教職工、原同濟醫(yī)大和中國地大將從漢口轉到校本部工作的教職工；開發(fā)區(qū)公司職工及周邊就近上班方便的市民。 項目產品定位 中檔高品味高層物業(yè) 相對于在建、在售的魯巷商務中心，是中檔物業(yè)；相對于魯巷廣場其他物業(yè)是“高品位”物業(yè)。 A區(qū)適應魯巷廣場商貿中心發(fā)展的需求，開發(fā)建設商業(yè)、辦公、居住多功能的物業(yè)。 B區(qū)開發(fā)建設純居住宅。商業(yè)物業(yè)功能定位為文化專業(yè)市場。 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 10 4. 項目規(guī)劃建設方案 項目共六棟高層建筑，總建筑面積為 90000 平方米，其中住宅 83000 萬平方米，商業(yè) 7000 平方米，容積率為 。 A 區(qū)臨街建兩棟 15 層商住樓，總建筑面積 36667 平方米 ,臨街底商 7000 平方米 ,架空層停車位 120個 。B區(qū)建四棟 17層 純住宅樓 ,總建筑面積 53333平方米 ,地下停車位 228 個。 根據(jù)武漢市及開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃要求和市場分析的結果，本項目擬定的規(guī)劃設計方案技術經濟指標如下表： 表 1－ 1 項目總體規(guī)劃設計方案技術經濟指標 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 1 用地面積 平方米 22021 A地塊 平方米 8667 B地塊 平方米 13333 2 建筑占地面積 平方米 6333 A地塊 平方米 3000 B地塊 平方米 3333 3 總建筑面積（不 含地下室） 平方米 90000 A地塊 平方米 36667 其中 商住兩用： 平方米 29667 商業(yè)： 平方米 7000 B地塊 平方米 53333 其中 住宅： 平方米 50196 架空層停車位： 個 120 4 地下室建筑面積 平方米 11200 A地塊 平方米 5200 B地塊 平方米 6000 5 地下停車位 個 228 6 人防建面 平方米 5500 7 容積率 A地塊 B地塊 8 建筑覆蓋率 % A地塊 % B地塊 % 9 綠地率 % A地塊 % B地塊 % 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 11 項目價格定位 A地塊：住宅 3200 元 /平方米 商業(yè)物業(yè)： 7000 元 /平方米 B地塊：住宅 3000 元 /平方米 項目投入總資金和主要經濟效果 在 2 年的開發(fā)建設經營期內： 項目投入總 資金為 萬元； 其中自有資金為 萬元； 稅前凈利潤為 萬元； 稅后凈利潤為 萬元； 自有資金稅前投資回報率為 %%； 自有資金稅后投資回報率為 %%。 表 12 項目投入總資金和主要技術經濟指標表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 主要經濟結果和數(shù)據(jù) 一 項目投入總資金 萬元 1 建設投資（不含建設期利息） 萬元 2 建設期利息 萬元 其中自有資金 萬元 二 銷售收入 萬元 項目總銷售收入 三 銷售成本 萬元 項目總銷售成本 四 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金 五 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經 濟 評 價 指 標 一 項目財務內部收益率 % % 基準收益率 Ic=10% 稅后項 目財務內部收益率 % % 基準收益率 Ic=10% 民院路房地產開發(fā)項目可行性研究報告 12 二 資本金收益率 % 稅前資本金收益率 % 三 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 五 稅后投資回收期 年 稅前投資回收期 年 四 稅前投資回報率 % 稅后投資回報率 % 六 稅前自有資金投資回報率 % 稅后自有資金投資回報率 % 七 借款償還期 年 八 單位建筑面積投資 不含地下層建筑面積 單位建筑面積投資 含地下層建筑面積 九 單位建筑面積工程造價 不含地下層建筑面積 單位建筑面積工程造價 含地下層建筑面積 四、項目建設存在的主要問題和實施建議 1. 項目建設存在的主要問題 本項目建設存在的主要問題有： （ 1）項目用地因規(guī)劃原因被分割為幾個較小的地塊，需要統(tǒng)籌規(guī)劃，合理