【文章內(nèi)容簡介】 方米 地上 37,474 地下 19,084 別墅 49,412 地上 32748 地下 16664 會所 7,146 地上 4,726 其中含配套：配電室21電視機房 保安監(jiān)控 10 地下 2,420 容積率 層數(shù) 別墅：地上二層，地下一層 總戶數(shù) 93 戶 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 6 / 105 項目地塊及周邊環(huán)境概況 項目地塊概況 （一）工程概況 華中園別墅共計 93 套別墅中已銷售 33 套，銷售總建筑面積為 16,673 平米，未出售別墅 60 套，總建筑面積為 32,738 平米，其中未售地上建筑面積為 21,573 平米，地下建筑面積為 11,165 平米。另外會所總建筑面積為 7146 平米，未銷售。 如下表： 項目 套數(shù) 總建面（平米） 地上（平米） 地下（平米） 已售 33 16,673 11,175 5,499 未售 別墅 60 32,738 21,573 11,165 會所 1 7,146 4,726 2,420 小計 61 39,884 26,299 13,585 總計 94 56,557 37,474 19,084 （二）項目地質(zhì)及地下管線情況概述 華中園項目屬于 裝修改造項目，主要針對別墅的外立面裝修、室內(nèi)裝修、 整體屋面工程、 主體微改、 二次結(jié)構(gòu)、園林景觀 和 小市政 改造 ，不涉及主體結(jié)構(gòu)荷載變化和地基基礎(chǔ)改造工程 ，因此不涉及地質(zhì)勘測 和地勘資料 。 由于園林景觀和小市政工程的改造，改造前 對項目 地下管線 進行了 綜合物探，詳見 附件 2： 華中園項 目地下物探成果報告 。 項目周邊環(huán)境概況 華中園項目位于北京市順義區(qū)，距北京市區(qū)約 30 公里，距離首都國際機場約 10公里 ， 項目與周邊的關(guān)系見 圖 。 圖 項目周邊情況 （ 1） 周邊交通 距北京市中心東北 45 公里，距順義區(qū)政府 2 公里，從三元橋走機場高速路、京順快速路即可到達，還可從 CBD 集中的大北窯國貿(mào)中心向東通過京通快速路、通順路順暢抵達，更可提供舒適的穿梭巴士往返于市中心與園區(qū)之間 。 （ 2）周邊社會環(huán)境 北京華中園別墅座落于順義馬坡，高爾夫球場三面環(huán)抱綠化率 70%，風(fēng)格迥異 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 7 / 105 的別墅特色客房點綴其中，小 溪湖岸、曲徑通幽、環(huán)境高雅怡人。華中園別墅會所與海景戲水樂園、三高農(nóng)業(yè)采摘園、鄉(xiāng)村高爾夫球場。 周邊配套設(shè)施：幼兒園：順義區(qū)馬坡中心幼兒園 中小學(xué)：牛欄山一中分校 大學(xué)：中南海業(yè)余大學(xué) 綜合商場：可附特汽車零部件制造 (北京 )有限公司 醫(yī)院：北京市安康醫(yī)院 郵局：馬坡郵局 銀行：北京農(nóng)村商業(yè)銀行、中國人民銀行、中國工商銀行 其他：北京高爾夫球俱樂部 工程標(biāo)段劃分 結(jié)合銷售分期及開發(fā)商業(yè)計劃書 ， 華中園別墅項目 分為 三 期開發(fā) 。 其中 一期包括 樣板間及園林示范期 展示區(qū) ， 二期 包括 別墅未售部分的 A、 B 戶型 。 三 期包括未售部分的 C、 D、 E 戶型 ： 圖 華中園 項目 施工分期 主要參建單位信息及合約分判基本情況 表 主要參建單位信息及合約分判基本情況 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 8 / 105 分期 1 期 2 期 3 期 合約分判情況 監(jiān)理 待定 工程監(jiān)理 總包 優(yōu)高雅 戶內(nèi)毛坯交房、屋面、外墻保溫、外飾面、防水、 機電、鋁合金窗 入戶 門 待定 待定 待定 群升 弱電 待定 待定 待定 園林 待定 待定 待定 小市政 待定 待定 電力、歌華有線、燃氣、自來水 整體屋面 曼寧家 屋面系統(tǒng) 項目建設(shè)周期 根據(jù)商業(yè)計劃書 ，項目建設(shè)周期見表 。 表 華中園項目 建設(shè)周期 分期 樓座 建筑面積（ m2） 開工時間 竣工時間 1 期 5 53 號樓 20xx 年 6 月 20xx 年 10 月 2 期 A、 B 戶型 20xx 年 9 月 20xx 年 12 月 3 期 C、 D、 E 戶型 14459 2017 年 3 月 2017 年 12 月 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 9 / 105 3 以往同類型項目經(jīng)驗 分析 華中園項目屬于既有建筑，于 1994 年開工建設(shè)， 1996 年全部竣工。我司于 20xx年接手華中園后，對幾個樣板間進行了裝修改造 。目前根據(jù)項目的現(xiàn)狀對既有別墅進行結(jié)構(gòu)微調(diào)、外立面改造、室內(nèi)機電改造 、二次裝修等作業(yè) 。 由于該項目屬于原有別墅改造項目，目前還 沒有可以借鑒的項目管理經(jīng)驗。在項目管理方面會根據(jù)項目的特殊性制定進度、質(zhì)量、安全、成本的管理方案。 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 10 / 105 4 當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龇治? 華潤置地北京大區(qū)在北京市場已經(jīng)有著多年的開發(fā)經(jīng)驗，對市場環(huán)境十分熟悉。北京順義華中園別墅 項目建設(shè)地址位于北京市 順義區(qū) 。根據(jù)工程管理實施規(guī)劃編制指引 的 要求，本章節(jié)只針對外地新進城市，在首期開發(fā)的項目中當(dāng)詳細描述。此章節(jié)不做過多說明。 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 11 / 105 5 項目管理目標(biāo) 工期目標(biāo) 根據(jù)公司 商業(yè)計劃 ， 華中園別墅 項目 關(guān)鍵節(jié)點計劃 的目標(biāo)為： ① 1 期 ： 5 53樓 開工： 20xx 年 5 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 10 月 31 日， ② 2 期： A、 B 戶型 開工： 20xx 年 9 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 11 月 30 日； ③ 3 期： C、 D、 E 戶型 開工： 2017 年 3 月 30 日， 竣工 ： 2017 年 11 月 30 日； 質(zhì)量目標(biāo) 根據(jù)上市公司工程管理部的“住宅工程管理對標(biāo)及改進方案”精神要求， 華中園 項目工程質(zhì)量關(guān)注點為：客戶品質(zhì)、 裝修 品質(zhì)、售樓工程品質(zhì)、品牌維護品質(zhì)四個維度，即滿足國家標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，同時注重 裝修 質(zhì)量、對小業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量問題給予重點把控，維護公司的品牌價值。 質(zhì)量管理目 標(biāo)如下： （一）基本要求 本工程經(jīng)施工安裝完成，在竣工驗收時，質(zhì)量達到下述目標(biāo)： （ 1） 合同范圍內(nèi)的全部工程的所有使用功能符合設(shè)計（或變更）圖紙要求； （ 2） 分部、分項工程質(zhì)量滿足合同要求，工程達到國家、北京市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢驗評定合格； （ 3） 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為 優(yōu)良 。 （二） 其它要求 （ 1） 結(jié)構(gòu)偏差要求： 室內(nèi)凈高： +10mm 以內(nèi)（包括結(jié)構(gòu)凈高及裝修完成面凈高，測量方式以從地面到頂面的實際高度為準(zhǔn)）。 （ 2） 機電點位偏差 要求： 小于 10mm。 （ 3） 總包管理要求。 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 12 / 105 （ 4） 華潤置地內(nèi)部管理要求 ※ 滿足華潤置地《住宅總包 工程工料規(guī)范》 中質(zhì)量相關(guān)內(nèi)容的要求 。 （ 5） 移交 物業(yè) 精裝修、 毛坯及外檐 總包確保向 物業(yè) 一次移交成功率 100%，并滿足相關(guān)專業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)。 （三） 防水工程質(zhì)量要求 防水工程一次完成合格，零滲漏。 （四）質(zhì)量獎項 本工程無質(zhì)量獎項要求。 安全文明管理目標(biāo) 安全文明施工是確保生產(chǎn)安全的有效舉措，是凈化現(xiàn)場環(huán)境，培育安全生產(chǎn)文化、樹立企業(yè)品牌、加強企業(yè)職工職業(yè)道德建設(shè)的有效保障。它即是企業(yè)管理水平和技術(shù)能力的體現(xiàn)，又是企業(yè)文化和職工職業(yè)道德修養(yǎng)的反映。 華中園 項目 安全文明管理目標(biāo)如下： ⑴ 杜絕重傷、死亡和 重大機械事故，實現(xiàn)“五無”（即無重傷、無死亡、無倒塌、無中毒、無火災(zāi)） ⑵ 減少一般事故，輕傷事故比率不超過 2‰； ⑶ 杜絕財產(chǎn)損失超過 2 萬元的事故發(fā)生； ⑷ 杜絕對華潤置地產(chǎn)生負(fù)面影響的事件發(fā)生，如工人群體游行、上訪、媒體負(fù)面報道等 ⑸ 施工現(xiàn)場達到 JGJ59— 20xx《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的要求 。 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 13 / 105 6 營銷規(guī)劃及配合要求 項目營銷規(guī)劃 表 項目 開盤節(jié)點計劃 推售節(jié)點 樓棟 開盤 時間 一批次 售樓處、樣板間、展示區(qū)， 工程形象進度達到預(yù)售要求 20xx1031 營銷配合要求 （ 1） 售樓 處實施要求 華中園項目 對 53 號別墅 進行 裝修改造 ，裝修改造完成后 當(dāng)售樓處使用 。 （ 2） 樣板區(qū)及樣板房實施要求 華中園 項目 精裝 樣板間 為 52別墅 ， 50別墅為實樓樣板間， 暫定 20xx年 10 月開放。 圖 華中園 售樓處、樣板樓地理位置 售樓處 樣板間 實樓樣板間 實樓樣板間 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 14 / 105 （ 3） 預(yù)售證取得時間要求 表 華中園 現(xiàn)房銷售手續(xù) 取得時間要求 樓棟范圍 取得 現(xiàn)房銷售手續(xù) 時間 華中園別墅改造項目 20xx1020 華中 園 裝修改造 項目 工程管理實施規(guī)劃 15 / 105 7 客服規(guī)劃及配合要求 前期介入 參與圖紙會審 根據(jù)以前 其他項目 整改工作中業(yè)主提出的常見設(shè)計問題， 尤其是涉及安全、影響正常功能使用或給業(yè)主生活帶來不便的設(shè)計問題 對產(chǎn)品提出意見，避免繼續(xù)出現(xiàn)類似問題； 參與合約管理 客服關(guān)注的合約內(nèi)容主要為施工單位的維保條款，包括不 同時段施工單位人員的駐場數(shù)量并約定相關(guān)罰則，因工程質(zhì)量問題造成的客戶索賠等 。 工程進度信息通報 （ 1） 項目部指派專人將每周將施工進度（現(xiàn)場照片、文字描述）審批完畢后轉(zhuǎn)發(fā)客戶關(guān)系部、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司； （ 2） 客戶關(guān)系部通過 CRM 平臺將項目部轉(zhuǎn)發(fā)的施工進度內(nèi)容以短信形式發(fā)送至業(yè)主手機； （ 3） 客戶關(guān)系部通過置地會微信、官網(wǎng)平臺發(fā)布工程進度照片及文字； （ 4） 項目部、客戶關(guān)系部、經(jīng)紀(jì)公司共同定期組織準(zhǔn)業(yè)主進行工程進度現(xiàn)場參觀活動。 風(fēng)險檢查 （一） 開盤前風(fēng)險檢查：避免發(fā)生重大銷售風(fēng)險，在項目開盤（樣板間開放）前 客戶服務(wù)部聯(lián)合投資運營部、設(shè)計管理部、項目部、大區(qū)營銷部、法律部、物業(yè)公司對銷售案場（包括區(qū)域平面圖、沙盤、示范單位等）、宣傳資料、銷售說辭等方面檢查，及時發(fā)現(xiàn)投訴隱患和法律風(fēng)險并提出改進建議，以達到主動預(yù)防之目的。 （二） 項目部、客戶關(guān)系管理部、法律部、設(shè)計部、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司聯(lián)合進行工作梳理、風(fēng)險排查，形成風(fēng)