【正文】 ? 景觀方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)與市政院進(jìn)行設(shè)計(jì)配合，確認(rèn)主要設(shè)備井的位置和埋深，并達(dá)成共識(shí)。 ? 完成景觀方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行匯報(bào)，根據(jù) 業(yè)主 意見(jiàn)調(diào)整方案； ? 在 業(yè)主 確認(rèn)的方案基礎(chǔ)上完成景觀施工圖設(shè)計(jì)并得到 業(yè)主 確認(rèn)； ? 對(duì)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、燈具選型、綠化種植設(shè)計(jì)等加以深化、調(diào)整、完善。如果超出 業(yè)主 確定的設(shè)計(jì)限價(jià)，受托方應(yīng)無(wú)償返工修改設(shè)計(jì)。 (一 ) 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)單位： 待定 工作內(nèi)容： ? 裝修改造工程 之方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) ； ? 審查 業(yè)主 委托的其它設(shè)計(jì)師提供的專項(xiàng)設(shè)計(jì)方案，根據(jù) 業(yè)主 的要求，進(jìn)行設(shè)計(jì)配合及深化工作； ? 于初設(shè)階段及施工圖階段，完成建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)設(shè)計(jì)； ? 小市政概念方案設(shè)計(jì)，與 業(yè)主 委托的市政院進(jìn)行小市政方案配合； ? 總圖設(shè)計(jì)（含小區(qū)豎向設(shè)計(jì)、小市政綜 合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)）； ? 審查 業(yè)主 委托的室內(nèi)設(shè)計(jì)師提交的裝修設(shè)計(jì)圖紙，并根據(jù) 業(yè)主 確認(rèn)的精裝修設(shè)計(jì)，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)的設(shè)計(jì)配合； ? 審查 業(yè)主 委托的景觀設(shè)計(jì)師提交的景觀設(shè)計(jì)相關(guān)圖紙；并根據(jù) 業(yè)主 確認(rèn)的景觀設(shè)計(jì)，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)的設(shè)計(jì)配合。 各項(xiàng)設(shè)計(jì)委托的 設(shè)計(jì) 工作內(nèi)容 由設(shè)計(jì)管理部承擔(dān)的設(shè)計(jì)管理工作 設(shè) 計(jì)管理部指定專人承擔(dān) 順義華中園別墅 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人工作，設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部專業(yè)工程師協(xié)助設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)管理的各專業(yè)工作 。 項(xiàng)目資料員及內(nèi)勤 ? 負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔； ? 負(fù)責(zé)部門文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作； ? 保管部門印章，維護(hù)公用辦公設(shè)備； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 27 / 105 ? 負(fù)責(zé)收集保管工程立項(xiàng)報(bào)建批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。 ? 參與項(xiàng)目定位； ? 負(fù)責(zé)產(chǎn)品做法、標(biāo)準(zhǔn) 等的 制 定工作； ? 管理設(shè)計(jì)單位，把控出圖計(jì)劃； ? 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位解決現(xiàn)場(chǎng)施工圖問(wèn)題； ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)做樣進(jìn)行確認(rèn)； ? 負(fù)責(zé)圖紙變更的審核發(fā)放工作。 ? 負(fù)責(zé)本專業(yè)內(nèi)總分包招標(biāo)開(kāi)辦計(jì)劃的編寫和跟進(jìn)； ? 負(fù)責(zé)本專業(yè)內(nèi)各分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理工作； ? 負(fù)責(zé)各總分包間的協(xié)調(diào)工作； ? 根據(jù)公司質(zhì)量管理細(xì)則把控現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量； ? 根據(jù)計(jì)劃管理方案控制現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度計(jì)劃； ? 根據(jù)合約內(nèi)容條款審核工程付款、簽證等； ? 根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定把控現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工。 ? 全面 負(fù)責(zé)項(xiàng) 目 工程的質(zhì)量進(jìn)度的管理工作 ； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 部 工作目標(biāo)的制訂、分解落實(shí)及項(xiàng)目部 成員 的績(jī)效考核； ? 隨時(shí)掌握項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)展情況，及時(shí)與相關(guān)部門解決報(bào)建工作中出現(xiàn)的困難； ? 嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同 爭(zhēng)議和糾紛； ? 組織項(xiàng)目部周工作例會(huì)，檢查工作完成情況，貫徹實(shí)施公司規(guī)章制度； ? 執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督； ? 安排項(xiàng)目部員工的分工與協(xié)作，批辦往來(lái)函件； ? 檢討工程建設(shè)狀況，針對(duì)存在的問(wèn)題，落實(shí)具體措施； ? 負(fù)責(zé)必要時(shí)約談監(jiān)理單位及施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)工作； ? 配合項(xiàng)目的營(yíng)銷工作 ； 工程總監(jiān) 機(jī)電工程 師 1 人 土建工程師1 人 計(jì)劃工程師1 人 資料員及 內(nèi)勤 1 人 市政園林工程師 1 人 設(shè)計(jì)管理部 設(shè)計(jì) 主管 成本中心 合約主管 招采中心 招采主管 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 26 / 105 ? 組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理政府驗(yàn)收手續(xù)； ? 收集各 方面對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，負(fù)責(zé)全面總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗(yàn)。功率依據(jù)今后的運(yùn)營(yíng)方式?jīng)Q定； 室內(nèi)插座采用防潮插座。 宿舍區(qū)應(yīng)設(shè)置淋浴間、洗衣間、娛樂(lè)室、閱覽室、晾衣間； 面積按照一層鋪，每人 45平米設(shè)置； 宿舍應(yīng)分區(qū)設(shè)置（男、女和家屬區(qū)）每區(qū)應(yīng)設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間和洗漱間； 宿舍區(qū)有單獨(dú)的排風(fēng)系統(tǒng)、供電和供暖系統(tǒng)；家屬區(qū)每戶應(yīng)設(shè)計(jì)量表； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 24 / 105 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說(shuō)明 要進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修； 食堂 根據(jù)物業(yè)就餐人數(shù)選定食堂面積； 食堂選定位置盡量與業(yè)主活動(dòng)區(qū)分開(kāi)； 食堂應(yīng)通 天然氣、單獨(dú)設(shè)置廚房排煙系統(tǒng)； 單獨(dú)設(shè)置 380V動(dòng)力電源。維保廠家的維保半徑短； 物業(yè)用房 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說(shuō)明 客服接待 中心 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在正式客服接待中心啟用前，應(yīng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)情況設(shè)置臨時(shí)接待中心； 接待中心盡量選在地上； 正式客服接待中心面積應(yīng)根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目管理面積和管理方式定； 客服接待中心應(yīng)單獨(dú)設(shè)置收費(fèi)房間； 物業(yè)辦公室 如物業(yè)辦公室設(shè)置在地下室，應(yīng)便于安裝空調(diào)室外機(jī)。 檔案室等重要地方不應(yīng)有噴淋裝置，要有氣體滅火裝置。 管道穿墻處理 一般管道與墻體是硬連接，管道振動(dòng)的能量相當(dāng)一部分傳遞給了建筑結(jié)構(gòu)，所以要對(duì)管道與墻體進(jìn)行脫開(kāi)處理，阻止能量的傳遞。 施工階段前期介入 （ 1） 前期介入時(shí)間： 交付業(yè)主前至少 2 個(gè)月開(kāi)始參與現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)關(guān)鍵分項(xiàng)工程現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量查驗(yàn)； （ 2） 主要查驗(yàn)內(nèi)容： 屋面和室內(nèi)衛(wèi)生間防水工程、市政供水、外墻磚或石材施工、室內(nèi)供電線路施工及絕緣遙測(cè)、室內(nèi)外窗淋水、污水管網(wǎng)通球試驗(yàn)、室內(nèi)地埋管通水試驗(yàn)、煙 道堵塞驗(yàn)收、安防系統(tǒng)和設(shè)備的施工、主要供水、供電、等機(jī)房土建和設(shè)備安全施工、物業(yè)用房的施工等。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 17 / 105 客戶關(guān)懷活動(dòng) （ 1） 組織經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行維護(hù)活動(dòng)（彼岸行動(dòng) 、 工地開(kāi)放日、設(shè)計(jì)沙龍、客戶體驗(yàn)日等）； （ 2） 協(xié)同物業(yè)公司對(duì)已居住業(yè)主進(jìn)行社區(qū)文化活動(dòng)（如：中秋游園、電影節(jié)等） 。 交付籌備及集中交付 （ 1） 集中入住啟動(dòng)會(huì)（交付前 6 個(gè)月） 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 16 / 105 （ 2） 集中交付工作計(jì)劃制定 （ 3） 編制集中入住預(yù)算 （ 4） 制定交付方案 （ 5） 組織工作人員培訓(xùn) （ 6） 入住包裝方案監(jiān)控實(shí)施 （ 7） 組織履約驗(yàn)收 （ 8） 組織模擬演練 （ 9） 寄發(fā)交付通知書 （ 10） 入住邀約培訓(xùn) （ 11） 牽頭組織入住現(xiàn)場(chǎng)布置 （ 12） 集中入住現(xiàn)場(chǎng)控制； （ 13） 入住簡(jiǎn)報(bào) （ 14） 入住總結(jié)報(bào)告 維修維保 （ 1） 推動(dòng)維修維保工作 （ 2） 參與維修維保會(huì)議 （ 3） 對(duì)于普遍性和疑難問(wèn)題組織各專業(yè)部門進(jìn)行會(huì)診，并建立案例庫(kù)，形成客服建議書； 客戶滿意度提升 （ 1） 《北京大區(qū)客戶滿意度研究報(bào)告》宣講； （ 2） 組織各專業(yè)部門編制本項(xiàng)目的 滿意度提升計(jì)劃； （ 3） 跟進(jìn)滿意度提升計(jì)劃的實(shí)施； （ 4） 滿意度調(diào)研工作答疑。召開(kāi)專題會(huì)議制定交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，并進(jìn)行分級(jí)響應(yīng)。 風(fēng)險(xiǎn)檢查 （一） 開(kāi)盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查：避免發(fā)生重大銷售風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)盤（樣板間開(kāi)放）前 客戶服務(wù)部聯(lián)合投資運(yùn)營(yíng)部、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目部、大區(qū)營(yíng)銷部、法律部、物業(yè)公司對(duì)銷售案場(chǎng)（包括區(qū)域平面圖、沙盤、示范單位等）、宣傳資料、銷售說(shuō)辭等方面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)投訴隱患和法律風(fēng)險(xiǎn)并提出改進(jìn)建議，以達(dá)到主動(dòng)預(yù)防之目的。 圖 華中園 售樓處、樣板樓地理位置 售樓處 樣板間 實(shí)樓樣板間 實(shí)樓樣板間 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 14 / 105 （ 3） 預(yù)售證取得時(shí)間要求 表 華中園 現(xiàn)房銷售手續(xù) 取得時(shí)間要求 樓棟范圍 取得 現(xiàn)房銷售手續(xù) 時(shí)間 華中園別墅改造項(xiàng)目 20xx1020 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 15 / 105 7 客服規(guī)劃及配合要求 前期介入 參與圖紙會(huì)審 根據(jù)以前 其他項(xiàng)目 整改工作中業(yè)主提出的常見(jiàn)設(shè)計(jì)問(wèn)題， 尤其是涉及安全、影響正常功能使用或給業(yè)主生活帶來(lái)不便的設(shè)計(jì)問(wèn)題 對(duì)產(chǎn)品提出意見(jiàn)，避免繼續(xù)出現(xiàn)類似問(wèn)題； 參與合約管理 客服關(guān)注的合約內(nèi)容主要為施工單位的維保條款，包括不 同時(shí)段施工單位人員的駐場(chǎng)數(shù)量并約定相關(guān)罰則，因工程質(zhì)量問(wèn)題造成的客戶索賠等 。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 13 / 105 6 營(yíng)銷規(guī)劃及配合要求 項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃 表 項(xiàng)目 開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 推售節(jié)點(diǎn) 樓棟 開(kāi)盤 時(shí)間 一批次 售樓處、樣板間、展示區(qū)， 工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求 20xx1031 營(yíng)銷配合要求 （ 1） 售樓 處實(shí)施要求 華中園項(xiàng)目 對(duì) 53 號(hào)別墅 進(jìn)行 裝修改造 ，裝修改造完成后 當(dāng)售樓處使用 。它即是企業(yè)管理水平和技術(shù)能力的體現(xiàn)，又是企業(yè)文化和職工職業(yè)道德修養(yǎng)的反映。 （四）質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng) 本工程無(wú)質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng)要求。 （ 5） 移交 物業(yè) 精裝修、 毛坯及外檐 總包確保向 物業(yè) 一次移交成功率 100%，并滿足相關(guān)專業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3） 總包管理要求。 （二） 其它要求 （ 1） 結(jié)構(gòu)偏差要求： 室內(nèi)凈高： +10mm 以內(nèi)（包括結(jié)構(gòu)凈高及裝修完成面凈高，測(cè)量方式以從地面到頂面的實(shí)際高度為準(zhǔn)）。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 11 / 105 5 項(xiàng)目管理目標(biāo) 工期目標(biāo) 根據(jù)公司 商業(yè)計(jì)劃 ， 華中園別墅 項(xiàng)目 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 的目標(biāo)為： ① 1 期 ： 5 53樓 開(kāi)工： 20xx 年 5 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 10 月 31 日， ② 2 期： A、 B 戶型 開(kāi)工： 20xx 年 9 月 30 日， 竣工 ： 20xx 年 11 月 30 日； ③ 3 期： C、 D、 E 戶型 開(kāi)工： 2017 年 3 月 30 日， 竣工 ： 2017 年 11 月 30 日； 質(zhì)量目標(biāo) 根據(jù)上市公司工程管理部的“住宅工程管理對(duì)標(biāo)及改進(jìn)方案”精神要求， 華中園 項(xiàng)目工程質(zhì)量關(guān)注點(diǎn)為：客戶品質(zhì)、 裝修 品質(zhì)、售樓工程品質(zhì)、品牌維護(hù)品質(zhì)四個(gè)維度，即滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，同時(shí)注重 裝修 質(zhì)量、對(duì)小業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量問(wèn)題給予重點(diǎn)把控，維護(hù)公司的品牌價(jià)值。根據(jù)工程管理實(shí)施規(guī)劃編制指引 的 要求，本章節(jié)只針對(duì)外地新進(jìn)城市，在首期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中當(dāng)詳細(xì)描述。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 10 / 105 4 當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)分析 華潤(rùn)置地北京大區(qū)在北京市場(chǎng)已經(jīng)有著多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境十分熟悉。 由于該項(xiàng)目屬于原有別墅改造項(xiàng)目，目前還 沒(méi)有可以借鑒的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。我司于 20xx年接手華中園后，對(duì)幾個(gè)樣板間進(jìn)行了裝修改造 。 三 期包括未售部分的 C、