【文章內容簡介】 應收賬款貸：主營業(yè)務收入 借：預收賬款銀行存款貸：應收賬款④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款貸：主營業(yè)務收入（2）其他業(yè)務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款貸：其他業(yè)務收入（3）主營業(yè)務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結轉 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業(yè)務成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務支出（5）主營業(yè)務稅金及附加計提本月份主營業(yè)務應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：借：主營業(yè)務稅金及附加貸：應交稅金——應交營業(yè)稅——應交城市維護建設稅——應交土地增值稅其他應交款——應交教育費附加月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務支出貸：應交稅金——應交營業(yè)稅——應交城市維護建設稅其他應交款——應交教育費附加五、配套設施開發(fā)成本的核算 一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協(xié)調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2．對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本；3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。（二）、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發(fā)成本。對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。（三）、配套設施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）配套設施費預提率配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）247。應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合計100%式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由10102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設施的預算成本如下：101商品房 1000 000元102商品房 900 000元151出租房 800 000元181周轉房 800 000元201大配套設施——商店 500 000元251幼托設施 320 000元則幼托設施配套設施費預提率＝320000247。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。4000000100%＝8%各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設施的配套設施費為：101商品房：1000 000元8％＝80 000元102商品房：900 000元8％＝72000元152出租房：800 000元8％＝64000元182周轉房；800 000元8％＝64000元201大配套設施——商店：500 000元8％＝40 000元按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：20251252 商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000預提幼托設施配套設施費 40 000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：借；開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作；借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店000 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 35 000分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：借：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。（四）、已完配套設施開發(fā)成本的結轉已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其開發(fā)成本：1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設施460000貸；開發(fā)成本－－－配套設施開發(fā)成本460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經(jīng)營收入處理。2．按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設施可發(fā)成本 35000貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 3000003．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、代建工程開發(fā)成本的核算 一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據(jù)代建工程支出內容設置使用。（二）、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000