【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)、服務(wù)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，打造高品質(zhì)樓盤(pán)，竭誠(chéng)為“建設(shè)宜居濱?！碧泶u加瓦，再筑宜居風(fēng)景。 十一、區(qū)域開(kāi)發(fā)政策對(duì)項(xiàng)目的影響 （一）天津市構(gòu)筑“一軸兩帶三區(qū)”空間布局， 保障區(qū)域聯(lián)動(dòng)、和諧發(fā)展 一軸： 京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，與北京城市總體規(guī)劃確定的東部發(fā)展帶對(duì)接，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工與協(xié)作； 兩帶： 東部濱海發(fā)展帶和西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ，在發(fā)展軸和發(fā)展帶交匯處重點(diǎn)建設(shè)濱海新區(qū)； 三區(qū)： 在市域北部、中部和南部，規(guī)劃三個(gè)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，把宜居的生態(tài)城市作為未來(lái)城市發(fā)展重點(diǎn)。 （二）濱海新區(qū)確立城市發(fā)展副中心地位，明確 現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地 、國(guó)際港口職能 《規(guī)劃》確定天津?yàn)I海新區(qū) 構(gòu)建 “ 一軸、一帶、三城區(qū) ” 的城市空間結(jié)構(gòu) ，以科技研發(fā)轉(zhuǎn)化為重點(diǎn)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，增強(qiáng)為港口服務(wù)的職能；發(fā)展商務(wù)、金融、物流、中介服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升城市的綜合功能；規(guī)劃到 2020 年濱海新區(qū)核心區(qū)人口規(guī)模為 160萬(wàn)人。 （三） 四級(jí)道路 系統(tǒng)改善中心城市交通現(xiàn)狀，軌道和快速公交形成中心城市交通骨架 《規(guī)劃》確定天津中心城區(qū)形成以“兩橫、兩縱、兩環(huán)、兩條聯(lián)絡(luò)線”快速路網(wǎng)為主骨架的環(huán)放式路網(wǎng)，在中心城區(qū)外環(huán)線外圍地區(qū)，形成由環(huán)外快速環(huán)路及 20條放射狀快速路和高速公路聯(lián)絡(luò)線組成的環(huán)外快速路系統(tǒng)；規(guī)劃中心城區(qū)由 9 條線形成環(huán)放式軌道交通線網(wǎng)結(jié)構(gòu)；中心城區(qū)及濱海新區(qū)核心區(qū)內(nèi)軌道系統(tǒng)以大運(yùn)量地鐵系統(tǒng)為主、中運(yùn)量快軌系統(tǒng)為輔。濱海新區(qū)核心區(qū)以地面軌道為主，作為市域軌道交通補(bǔ)充。 中心城市各組團(tuán)及新城之間規(guī)劃形成 16條軌道線；在武清預(yù)留北京主城區(qū)至首都第二機(jī) 場(chǎng)的軌道線路，在京津之間的北京中心城、通州、寶坻、京津新城、寧河新城的密集城鎮(zhèn)走廊上預(yù)留軌道交通的通道。 （四）政策環(huán)境綜合影響分析 政策規(guī)劃對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體趨于利好。 本項(xiàng)目地塊隸屬于空港物流加工區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)政策為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展鋪平了道路、創(chuàng)造了百年不遇的大發(fā)展機(jī)會(huì)；高科技行業(yè)企業(yè)的紛紛進(jìn)入，會(huì)極大地促進(jìn)園區(qū)內(nèi)的發(fā)展與繁榮。本案的建立，正是為了滿(mǎn)足區(qū)域發(fā)展中對(duì)高檔住宅形成的需求，反過(guò)來(lái)講，區(qū)域的大發(fā)展，是本案成功的關(guān)鍵，為本案的成功奠定了實(shí)質(zhì)性基礎(chǔ)。 政策方面： 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍維持了 趨緊的趨勢(shì)，中央政府力圖進(jìn)一步控制房地產(chǎn)投資、投機(jī)傾向的意圖并沒(méi)有發(fā)生改變。但是，刺激天津市發(fā)展，城市地位提高的一系列政策弱化了房地產(chǎn)緊縮政策對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及由此帶來(lái)的外來(lái)人口增加等一系列利好將是天津市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 規(guī)劃方面： 濱海新區(qū)的發(fā)展及交通的規(guī)劃將最有利于本報(bào)告涉及的天津空港物流加工區(qū)的發(fā)展，但這一有利條件在短期內(nèi)仍將受規(guī)劃尚未成形等因素的制約。此外，軌道交通、公路交通的規(guī)劃發(fā)展將是項(xiàng)目板塊較大的利好。 政 策 類(lèi)型 主要內(nèi)容 影 響 關(guān)于濱海新區(qū)五項(xiàng)扶持政策 國(guó)家 將濱海新區(qū)作為綜合改革試驗(yàn)區(qū) 設(shè)立東疆保稅港區(qū) 進(jìn)行金融改革試點(diǎn) 擴(kuò)大建設(shè)用地供應(yīng) 將區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的所得稅稅率降為 15％ 提升濱海區(qū)地位與能級(jí)，改善濱海區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 天津市土地與房管局：全市經(jīng)營(yíng)性用地 6月起統(tǒng)一實(shí)施公開(kāi)出讓 土地 自 4月 1日起，東麗、津南、西青、北辰、塘沽、漢沽、大港區(qū)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地實(shí)行集中交易； 6月 1日起，全市范圍內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行集中交易。 進(jìn)一步加強(qiáng)土地有償使用管理，規(guī)范、培育土地市場(chǎng)，避免土地市場(chǎng)分散競(jìng)爭(zhēng)和 政府收益流失 財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行：《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》 土地 從 2020 年 1月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別劃分不變，各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高１倍。 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高標(biāo)準(zhǔn)后，仍實(shí)行中央與地方 30:70 分成體制。 加大土地成本，倡導(dǎo)土地集約化使用原則 制定三項(xiàng)土地政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 土地 采取限套型、限面積、競(jìng)房?jī)r(jià)形式，優(yōu)先安排經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地； 限制低密度、大套型高檔住房用地供應(yīng)； 繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用 地供應(yīng)。 低密度別墅類(lèi)物業(yè)供應(yīng)稀缺，中小面積戶(hù)型供應(yīng)量增大 國(guó)家稅務(wù)總局：房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5% 稅收 按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15%提高到不得低于20%。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)，提高房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻 天津市地稅局、國(guó)土和房管局：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅細(xì)則 稅收 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅； 出售現(xiàn)住房 1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，按重新購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額比例部分 先征后退； 出售住房前 1年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的，按已購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額比例部分征收 1%個(gè)人所得稅； 出售住房前超過(guò) 1年按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的，按其轉(zhuǎn)讓住房收入的 1%征收個(gè)人所得稅。 天津?qū)嵤┘?xì)則較為寬松，有利于三級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)定 建立 “ 數(shù)字房管 ” ，推動(dòng)購(gòu)房實(shí)名制 銷(xiāo)售 實(shí)行商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售 購(gòu)房實(shí)名制 遏制房屋預(yù)售階段的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等炒房行為，打擊投機(jī)需求 天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法 地方 居住型、混合型公寓建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)控制在 米以?xún)?nèi)。 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 時(shí) ，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計(jì)算值均按該層水平投影面積的 倍計(jì)算； 當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 ，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計(jì)算值均按該層水平投影面積的 2倍計(jì)算。 嚴(yán)格控制住房實(shí)際使用面積，顯示天津政府堅(jiān)決執(zhí)行中央政策的決心。 國(guó)家工商總局《天津市工商行政管理局關(guān)于促進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放的意見(jiàn)》 國(guó)家 支持創(chuàng)新登記注冊(cè)制度，支持放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，支持提升行政服務(wù)效能 極大加快吸引了天津空港物流加工區(qū)的招商引資進(jìn)程 十二、規(guī)劃控制要點(diǎn) 本項(xiàng)目總用地面積為： 平方米，包括 ：東地塊 平方米和東地塊 平方米，項(xiàng)目位置及四至紅線圖，詳見(jiàn)天津空港物流加工區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理局規(guī)劃控制設(shè)計(jì)條件： （一）“居住部分（東地塊）”： 建設(shè)地點(diǎn)： 東五道以南、東六道以北，東側(cè)、西側(cè)為規(guī)劃支路 。 用地性質(zhì)： 居住 總用地面積： 平方米 容積率： 建筑密度： 20% 限高： 43 米 用地性質(zhì)： 居住用地 規(guī)劃用途： 住宅 綠地率： 40% 出入口： 西側(cè)及中間規(guī)劃支路 1退紅： 沿東五道退 15 米，沿東六道、東側(cè)規(guī)劃路退 6 米，其它退 4 米 （二）“公寓部分 (西地塊 )” 建設(shè)地點(diǎn)： 空港加工區(qū)中環(huán)東路西側(cè)，東五道以南、東六道以北，東臨居住部分規(guī)劃支路。 用地性質(zhì)： 居住 總用地面積： 平方米 容積率： 建筑密度： ≤ 25% 限高： 43 米 用地性質(zhì)： 公共設(shè)施用地、商業(yè)金融業(yè)用地 規(guī)劃用途： 白領(lǐng)公寓 綠地率： 35% 出入口： 中間規(guī)劃支路 1退紅： 沿東五道、中環(huán)東路退 15 米，沿中間規(guī)劃支路退 4 米，與醫(yī)院相鄰一側(cè)退 15 米 十三、土地價(jià)格及政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （一）土地價(jià)格評(píng)估 本案土地 單位地價(jià)為： 540元 /㎡，配套： 300元 /㎡。據(jù)了解，目前天津市市內(nèi)及濱海新區(qū)土地成交價(jià)格分別在 1500元 /㎡（如“津西青海掛” 1611元 /㎡）和 900元 /㎡水平 。 按 2020 年－ 2020 年本區(qū)內(nèi)已成交土地價(jià)格比較，本案土地價(jià)格及區(qū)內(nèi)已成交土地價(jià)格均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于天津市其他區(qū)域土地成交價(jià)格，以目前天津空港物流加工區(qū)土地限制供應(yīng)及定向摘牌政策下，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)土地效益應(yīng)無(wú)用地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。 地塊名稱(chēng) 位置 用地面積（平米） 容積率 土地用途 中標(biāo)單位 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元 /平方米） 土地交易時(shí)間 津空加（掛）20205號(hào) ―― 商業(yè)（汽車(chē) 4S店） 天津雅華汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司 190 萬(wàn)元 250 元 /平方米 2020年 4月 13日 津空港(掛 )20067 東至規(guī)劃道路，南至擬出讓地塊，西至中環(huán)西路，北至西二路 平方米 商業(yè) 天津凱華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 510 萬(wàn)元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空港(掛 )20066 東至規(guī)劃支路二，南至現(xiàn)狀道路，西至現(xiàn)狀 4S 店，北至環(huán)河北路 13993平方米 商業(yè)（汽車(chē) 4S 店） 天津天寶汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司 420 萬(wàn)元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空港(掛 )20064 東至擬出讓地塊，南至擬出讓地塊，西至現(xiàn)狀 4S店，北至環(huán)河北路 平方米 商業(yè)（汽車(chē) 4S 店） 中冀斯巴魯 (天津 )汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司 200 萬(wàn)元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空加（掛）202021 ―― 五星級(jí)酒店 天津空港加工區(qū)圣光會(huì)展開(kāi)發(fā)有限公司 1500萬(wàn)元 萬(wàn)/畝（地價(jià)） 2020 年 4月 津空加（掛）202022 ―― 酒店式公寓 天津空港加工區(qū)圣光會(huì)展開(kāi)發(fā)有限公司 2300萬(wàn)元 萬(wàn)/畝（地價(jià)） 2020 年 4月 津空加（掛）202031 商務(wù)、辦公 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 28300萬(wàn)元 萬(wàn)元 /畝（地價(jià)） 2020 年 6月 津空加(掛 ) 2020192 中環(huán)東路以西 149565.6 居住 天津中興國(guó)際投資有限公司 與另掛 19－ 1 工業(yè)地塊，共97123.70 平方米，成交價(jià)格億元 天津中興國(guó)際投資有限公司 ―― （二） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 依據(jù)天津空港物流加工區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，可以看出整個(gè)區(qū)域現(xiàn)階段處于發(fā)展的伊始狀態(tài)，發(fā)展后勁十足，發(fā)展前景廣闊?？崭畚锪骷庸^(qū)是天津市重點(diǎn)扶持的功能版塊之一，政府必定大力發(fā)展 “ 樞紐經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 口岸經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 臨空經(jīng)濟(jì) ” ，各項(xiàng)政策都為區(qū)域的發(fā)展鋪平道路、奠定基礎(chǔ)；從政策性風(fēng)險(xiǎn)的角度分析：空港物流加工區(qū)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度上講，政府給予的產(chǎn)業(yè)扶持政府不會(huì)發(fā)生方向性的變動(dòng)，區(qū)域的大發(fā)展已成必然之勢(shì)，作為政府規(guī)劃確定的總部經(jīng)濟(jì)帶配套服務(wù)項(xiàng)目，其建設(shè)資金可以按需籌措，所以，本案的政策性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率也極低。 十四、 結(jié)論分析 天津市空港物流加工區(qū)，以 服務(wù)環(huán)渤海區(qū)域、服務(wù)中國(guó)北方為宗旨，國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、出口加工三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，探索了中國(guó)特色自由貿(mào)易區(qū)之路。作為天津港保稅區(qū)的拓展區(qū)，空港物流加工區(qū)區(qū)位及功能優(yōu)勢(shì)明顯，是保稅區(qū)十一五乃至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)。 其 保稅功能的國(guó)際航空物流園區(qū) 定位具有國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局的重要意義 。 隨著天津機(jī)場(chǎng)新航樓啟用后，航線的增加、運(yùn)力的投放也已提上議事日程，這些都為空港物流加工區(qū)的“空港經(jīng)濟(jì)”發(fā)展提供了基礎(chǔ)?？崭鄣漠a(chǎn)業(yè)開(kāi)放政策，使天津市對(duì)外開(kāi)放程度進(jìn)一步提高；使天津市融入世界經(jīng)濟(jì)一體 的步伐進(jìn)一步加快；方便企業(yè)產(chǎn)品出口，降低出口成本；進(jìn)一步改善投資環(huán)境，尤其是加快物流速度。 建設(shè)空港物流加工區(qū)配套成熟的以居住為主要功能的商務(wù)性質(zhì)居住小區(qū)，可以緩解區(qū)內(nèi)企業(yè)居住需求的迫切要求，并有利于區(qū)內(nèi)調(diào)整用地，集中服務(wù)入駐企業(yè)