【文章內(nèi)容簡介】 居等等，一應俱全。有以泰達國際酒店暨會館、泰達中心酒店、萬麗泰達酒店為代表的高檔星級酒店，為數(shù)較多的經(jīng)濟型酒店，有以格林園、銀珠公寓為代表的酒店式公寓，還有以國翔公寓為代表的廉租公寓。開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)不僅在數(shù)量上，在檔次上和類型上，甚至在投資的主體上，都已經(jīng)形成了一個比較完整的體系。泰達最早的酒店式公寓是格林園。它是康師傅控股公司旗下子公司頂雅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。最初主要是為方便康師傅的員工住宿，后來發(fā)現(xiàn)酒店式公寓是一個大商機，后來逐漸對外開放，加入到開發(fā)區(qū)酒店業(yè)行列。國翔公寓是引入部分酒店化管理的廉租單身公寓，配備設施與綜合管理水平有一定提升。最多可容納13000人。主要提供給一汽豐田、摩托羅拉、三洋通訊等開發(fā)區(qū)企業(yè)的外來務工人員居住。市場新增供應量項目名稱銷售均價套數(shù)建筑面積開盤時間銷售情況包租服務蓬仁園Ⅱ7100元/㎡18020000㎡20031180％㎡天稅前，包租10年，2005年5月起計美華大廈產(chǎn)權酒店8500元/㎡20030970㎡200481850%固定年回報8%，包租5年，200571起計酒店式公寓6600元/㎡96200481875%無銀珠公寓7000元/㎡23830000㎡200511630%固定年回報7%；包租20年，2006年6月起計總計7365元/㎡78480970㎡未售321套目前開發(fā)區(qū)出售的酒店式公寓、產(chǎn)權酒店主要是銀珠公寓、美華大廈、蓬仁園三個樓盤，除了剛剛開盤的銀珠公寓剛剛開盤，美華大廈、蓬仁園的銷售周期均較長。三個樓盤均提供回報率78％的售后包租服務。酒店式公寓的批量上市正好和建設當中的市民廣場酒店和正在規(guī)劃設計的星運酒店和時尚廣場酒店3個四星級標準酒店形成了合理的梯級供應布局?？傮w而言，開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場正處于平穩(wěn)上升的成長階段。出租市場需求開發(fā)區(qū)酒店式公寓的需求，最主要來源是企業(yè)為其高級員工解決住宿問題的需要，且以外籍人士居住居多，中方高級管理人員租用服務式公寓比較少見。這些企業(yè)一般會按照外籍人士的生活習慣、職位以及婚姻狀況為其租賃符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企業(yè)直接為高級員工提供每月一定數(shù)量的住房補貼。根據(jù)2004年8月份開發(fā)區(qū)外籍人士登記報表，去年8月份居住和暫留在開發(fā)區(qū)的外方人員751人，家屬237人，合計988人。通常每個月常住開發(fā)區(qū)的外國人都在600人以上。每天活躍在開發(fā)區(qū)的1000位老外中，大部分是中高級管理人員或?qū)I(yè)技術人員。這些外籍人員大多數(shù)是被中方機構(gòu)聘用后從事行政、銷售、生產(chǎn)、財務以及廚師、教師等工作的。其中來自韓國、日本、美國的“洋打工”所占比例較高，他們中有80%為大學本科畢業(yè)，11%擁有碩士學位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)預測，到2008年，涌入開發(fā)區(qū)的“洋打工”數(shù)量還將激增。另一個情況是，有一部分外國人，他們工作在開發(fā)區(qū)的其他相鄰區(qū)，如保稅區(qū)、塘沽區(qū)、大港區(qū)等，但他們也因為開發(fā)區(qū)生活環(huán)境好而住在開發(fā)區(qū)。這方面的人士以海洋石油和新港船廠的歐美老外居多。目前在開發(fā)區(qū)工作和生活的韓國人和日本人估計已經(jīng)占外國人總數(shù)的一大半，而且每年涌入的韓國人、日本人數(shù)量還在猛增。由于豐田項目的進入，越來越多的日本人進入開發(fā)區(qū)?！比枕n“洋打工”在開發(fā)區(qū)比較密集的主要原因在于在開發(fā)區(qū)的日韓企業(yè)是最多的。此外，日本人、韓國人的家庭觀念也比較強，因此在開發(fā)區(qū)工作的同時也不忘記帶來家人和朋友，這種鞏固而穩(wěn)定的家庭關系使得日、韓“洋打工”在開發(fā)區(qū)不僅人數(shù)越來越多，而且工作的年限也相對較長。置業(yè)投資需求據(jù)在銀珠公寓、美華大廈、蓬仁園等幾個樓盤的調(diào)查顯示，三個樓盤均提供回報率78％的售后包租服務。絕大部分購房客戶是作為二三次置業(yè)投資。這部分投資者地人的占較大比例，一般是在開發(fā)區(qū)及塘沽工作的外企中高級職員和福利較高的國家機關公務員。也有相當一部分人是在開發(fā)區(qū)作生意的外地私營業(yè)主。他們大都具有較高的收入水平，隨著財富的逐漸積累，需要一種高于儲蓄收益率、風險低且不需要太多專業(yè)技術的投資方式。而且對于開發(fā)區(qū)發(fā)展的良好預期也促使其選擇房產(chǎn)置業(yè)投資。《天津市酒店式公寓調(diào)查表》項目名稱位置物業(yè)類型租售價格套數(shù)銷售情況包租服務美華大廈開發(fā)區(qū)黃海路9號產(chǎn)權酒店均價8500元/㎡200左右酒店50%固定年投資回報率8%，12天免費入住權，包租5年，2005年7月1日起酒店式公寓均價6600元/㎡，㎡96公寓75%無蓬仁園Ⅱ開發(fā)區(qū)三大街與南海路交口以西產(chǎn)權酒店均價7100元/㎡180絕大部分目前不能備案，銷售期較長，剩余36套*㎡稅前，包租10年，2005年5月起銀珠公寓開發(fā)區(qū)黃海路與泰達大街交口產(chǎn)權酒店均價7000元/㎡23830%固定年投資回報率7%；包租20年。2006年6月起博美園開發(fā)區(qū)黃海路與第二大街交口服務式公寓出租三室：75008000元/月；四室：91009800元/月34已出租50%無國翔公寓天津市開發(fā)區(qū)第五大街百和路8號廉租公寓8人間120元/月/人，4人間420元/月/人總?cè)萘?3000人已出租83%酒店式商務公寓標準間150元/天，優(yōu)惠元/天212套泰達國際會館南開區(qū)復康路9號酒店式服務公寓16000元/㎡724層共170套僅剩一套331㎡躍層無酒店兩室：，三室：無盛捷奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號酒店式服務公寓標準間950元/天無信達大廈和平區(qū)曲阜道小白樓商業(yè)區(qū)寫字樓售價16000元/㎡，租價7元/天*㎡無酒店式公寓只租不售，*㎡110套無龍城客棧南開區(qū)鼓樓商業(yè)街北街產(chǎn)權酒店售價6500元/㎡左右，出租148元/天*標準間50套三年前開盤，已經(jīng)經(jīng)營兩年，保留單元近期發(fā)售目前剩余50套固定年投資回報率6%，510天免費居住權海河之子和平區(qū)張自忠路與承德道交口酒店式公寓起價7800元/㎡，最高價10000元/㎡，均價9200元/㎡228套50㎡小戶型已經(jīng)售完固定回報： ㎡5年 ，2元/天㎡3年煥日線河東東興路與中山門二號路交口南酒店式公寓均價5500元/㎡524套1月27日推出目前無具體回報方式項目名稱配套面積經(jīng)營管理美華大廈四星級酒店標準，1層為酒店大堂，2層為酒店餐飲，5層為單元式寫字間，6—11層為酒店客房，12層為開放式多功能會議廳。㎡—㎡；㎡ —㎡ ，㎡—㎡開發(fā)商：天津美通發(fā)展有限公司，酒店管理：安哥史（天津）酒店管理公司，管理服務顧問：康年酒店集團精裝修，中央空調(diào)蓬仁園Ⅱ五星級酒店標準38層，㎡；戶型以4449標準間為主，還有109419戶型開發(fā)商：陸橋（天津）實業(yè)有限公司，酒店管理：香港中旅酒店管理公司銀珠公寓精裝修，全套家電43000㎡（其中公寓30000㎡多）；標準間面積70㎡套房面積140㎡開發(fā)商：開發(fā)區(qū)財政投資公司，天津泰達紫玉置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司，酒店經(jīng)營：天津紫玉酒店管理有限公司博美園精裝修，全套家電建筑面積：㎡㎡㎡。開發(fā)商：天津博美置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司國翔公寓簡單裝修，電視、電話、暖氣、空調(diào)、寬帶網(wǎng)線、