【正文】 個人投資者手中的資金進入酒店式公寓投資市場。 作為個人投資產(chǎn)品中國經(jīng)濟目前是世界經(jīng)濟發(fā)展最快的國家，并與世界經(jīng)濟接軌，加入了WTO；人民生活進一步改善，手中可用于投資的余款越來越多，大量資金在尋求好的投資產(chǎn)品。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風(fēng)險更小的服務(wù)。性價比高酒店式公寓主要面對中期逗留的人群，以居住時間一周以上計算，其價格一般比星級酒店低20%至30%。酒店式公寓向住客提供的是家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺，對居住時間較長的客戶非常有吸引力。開發(fā)商：天津博美置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司國翔公寓簡單裝修，電視、電話、暖氣、空調(diào)、寬帶網(wǎng)線、一體化書桌建筑面積80000㎡開發(fā)商：天津國臣投資集團有限公司三星級以上標(biāo)準(zhǔn)單人間、雙人間、套房酒店管理：天津國翔酒店管理有限公司泰達國際會館精裝修；會館內(nèi)設(shè)SPA休閑健康中心、西餐廳、咖啡廳、健身休閑娛樂設(shè)施以及會議廳、貴賓廳閱覽室等商務(wù)設(shè)施。而且對于開發(fā)區(qū)發(fā)展的良好預(yù)期也促使其選擇房產(chǎn)置業(yè)投資。絕大部分購房客戶是作為二三次置業(yè)投資。由于豐田項目的進入，越來越多的日本人進入開發(fā)區(qū)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)預(yù)測，到2008年，涌入開發(fā)區(qū)的“洋打工”數(shù)量還將激增。通常每個月常住開發(fā)區(qū)的外國人都在600人以上。總體而言，開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場正處于平穩(wěn)上升的成長階段。主要提供給一汽豐田、摩托羅拉、三洋通訊等開發(fā)區(qū)企業(yè)的外來務(wù)工人員居住。它是康師傅控股公司旗下子公司頂雅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。有以泰達國際酒店暨會館、泰達中心酒店、萬麗泰達酒店為代表的高檔星級酒店，為數(shù)較多的經(jīng)濟型酒店，有以格林園、銀珠公寓為代表的酒店式公寓，還有以國翔公寓為代表的廉租公寓。酒店行業(yè)發(fā)展迅速目前開發(fā)區(qū)在交通、服務(wù)等配套設(shè)施方面都在進行著不斷完善。產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于國際游樂港主入口一環(huán)路東側(cè)，與游樂港娛樂消費之核心項目航母不夜城共為一體，互為依托，是園區(qū)最重要的服務(wù)設(shè)施。會展活動期間，高星級酒店將達到100%出租率。2004年1至6月，本市四、五星級飯店的平均出租率已達73%，7至9月，本市四、五星級旅游飯店的平均出租率已經(jīng)突破82%，并且經(jīng)常出現(xiàn)出租率100%。大量中高層管理人員和技術(shù)人員需要在津工作較長年限，中短期居住需求激增。商委有關(guān)部門近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年111月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬美元以上的項目281個，同比增長約54％。只租不售的有位于和平區(qū)小白樓商業(yè)區(qū)信達廣場，其110 套以較大戶型為主的酒店式公寓預(yù)定在今年5月份正式投放市場，將一定程度補充市場特色需求。市區(qū)新增供應(yīng)：市區(qū)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店新增供應(yīng)量1000套左右，建筑面積106400平米。到目前已經(jīng)經(jīng)營了兩年多，由于鼓樓商業(yè)街自身的旅游觀光吸引力不足，整體客流量較差底層商鋪慘淡經(jīng)營，且酒店本身的規(guī)模較小檔次不高（標(biāo)準(zhǔn)間定價僅為148元/天），產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況并不理想。天津較早的酒店式服務(wù)公寓是2000年投入使用的盛捷奧林匹克大廈，由全球著名酒店公寓管理機構(gòu)——雅詩閣集團經(jīng)營管理，主要提供高檔涉外酒店式公寓服務(wù)，目前已成為歐美大型企業(yè)老板和高級管理人員重要的中長期駐津居住場所 。而相比較之下，天津市場則顯得不溫不火，開發(fā)量極為有限。具體方式就是將大型商鋪分割成小塊出售給個人投資者，并可交由統(tǒng)一的管理公司經(jīng)營，獲得一定的投資回報。有時也被成為酒店式公寓，但與酒店式公寓的服務(wù)水平和租金價格都有較大差別。具體方式是一家賓館酒店可讓你一次性以低于正常折扣的價位買下一間客房每年一段、總共10年甚至更多年的使用權(quán)，成為一個全球性度假網(wǎng)絡(luò)會員，還可以把自己擁有的客房時段使用權(quán)跟別的會員交換，選擇去世界其它地方的酒店度假?！爸袊罹咄顿Y價值的50大產(chǎn)權(quán)式酒店”評選中將其分為三類： 時權(quán)型酒店：投資者有約定期使用酒店客房權(quán)利的產(chǎn)權(quán)式酒店。開發(fā)商以提供擔(dān)保的形式要求業(yè)主與酒店公司簽訂包括開發(fā)商、業(yè)主和酒店公司三方協(xié)議，將所購物業(yè)定向、定時租賃給酒店公司進行經(jīng)營，由酒店公司和房地產(chǎn)開發(fā)商共同負(fù)擔(dān)對于業(yè)主的投資回報。免費居住權(quán)——酒店式公寓為購房者提供的一定時間的免費居住期，一般為10－20天或更多?；貓蠓绞健旨t、固定收益率，或保底收益率加分紅，免費居住權(quán)分紅——酒店管理公司將每年租金收益減去經(jīng)營費用，盈利部分按投資額比例向各投資人支付回報。酒店式公寓操作模式目前國內(nèi)“酒店式公寓”的操作模式大致是這樣的：1. 開發(fā)商投資在旅游度假勝地和各大城市的中心商務(wù)地區(qū)開發(fā)酒店式公寓。擁有獨立產(chǎn)權(quán)——酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別還在于，目前國內(nèi)多數(shù)酒店式公寓將每個單元出售給個體買房者，買房者對房屋擁有獨立產(chǎn)權(quán)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。酒店式公寓的特點戶型與功能——戶型設(shè)計上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。最早房產(chǎn)開發(fā)商引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”更多是將其作為一種融資手段，策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)。在南方，甚至有開發(fā)商承諾高達23%的年回報率，虛高的承諾給人一種風(fēng)險深不可測的感覺。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級大戶型商住物業(yè)而普遍被盤活，成為房地產(chǎn)市場一大亮點。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，上世紀(jì)90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年上升到300億美元。在美國產(chǎn)權(quán)式酒店根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等。 國外酒店式公寓的起源酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店皆源自于歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。31 / 31酒店式公寓研究報告理解酒店式公寓酒店式公寓的概念酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它一般是配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，并提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理，實際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。擴大了資源邊際效用，實現(xiàn)了資源共享。產(chǎn)權(quán)式酒店是分時度假的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取紅利的經(jīng)營模式。根據(jù)網(wǎng)上資料統(tǒng)計：全球產(chǎn)權(quán)式酒店1986－％；1980年，；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。其后，國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。北京、上海、廣州、深圳、海南、浙江等地都掀起過產(chǎn)權(quán)式酒店的投資熱潮。如海南泰信實業(yè)有限公司既是海南省首家銷售產(chǎn)權(quán)式酒店——南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心的開發(fā)商，也是引發(fā)中國產(chǎn)權(quán)式酒店第一案的開發(fā)商。從產(chǎn)權(quán)式酒店在我國的發(fā)展歷史能清楚地看出酒店式公寓在我國的發(fā)展并不一帆風(fēng)順，產(chǎn)生時間短、發(fā)展速度快、操作不規(guī)范是目前國內(nèi)酒店式公寓開發(fā)現(xiàn)狀的明顯特點。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。由于客戶租期較長，一般符合星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓租金價格低于普通酒店水平。售后回租——目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)分割出售的酒店式公寓基本都提供售后回租服務(wù)，這樣就吸引的大量個人投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，同時也保證了入住后的統(tǒng)一經(jīng)營。4. 購房者在購入產(chǎn)權(quán)的同時，與開發(fā)商或與指定的酒店管理公司簽約，將客房使用權(quán)交給其經(jīng)營，并約定回報方式。包租期限——包租期一般為從樓盤入住開始520年。擔(dān)保——有些開發(fā)商會給購房者提供擔(dān)保，通過擔(dān)保方式減小購房者投資酒店式公寓的風(fēng)險。以下對“酒店式公寓”的幾種相關(guān)名詞比較公認(rèn)的定義做簡單描述：