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正文內(nèi)容

玉泉路地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析報告(編輯修改稿)

2024-08-16 03:57 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)紛紛在玉泉路扎下根來潛心打造項目,超級大盤將改變西奧運(yùn)中心板塊乃至整個京西的居住格局。從近期玉泉路地區(qū)高品質(zhì)項目推出而產(chǎn)生的區(qū)域價格升幅來看,該區(qū)域地產(chǎn)項目無論從銷售量還是升值潛力,都將進(jìn)入一個快速上升的階段。如中遠(yuǎn)集團(tuán)的遠(yuǎn)洋山水、天鴻集團(tuán)打造的天鴻美域、萬科地產(chǎn)的萬科中糧、萬科紫臺、珠江地產(chǎn)的珠江峰景.這些品牌地產(chǎn)商在此開發(fā)項目在一定程度上影響著這個區(qū)域的發(fā)展.(4)樓盤品質(zhì)突出事實上,玉泉路附近新近涌現(xiàn)的所有這些項目都憑借出色的產(chǎn)品設(shè)計和較高的性價比獲得了相當(dāng)高的市場認(rèn)同度。2005年,新盤無論是在規(guī)劃設(shè)計、戶型的創(chuàng)新及實用度,還是低密度、園林景觀、科技含量上,都比以往的樓盤更勝一籌,尤其是在舒適度和低密度上,更是發(fā)揮了“西部”的特色。中遠(yuǎn)地產(chǎn)打造的遠(yuǎn)洋山水周邊有大型綠色公園,紫金長安社區(qū)有L型水系橫穿,玉泉新城將自行組織、自行建設(shè)規(guī)模10萬平方米的地區(qū)級商業(yè)中心,天鴻美域創(chuàng)新的錯層板式空間設(shè)計與周邊綠色環(huán)抱的自然環(huán)境以及親和的價位使其具有了很強(qiáng)的市場競爭能力。三、區(qū)域房產(chǎn)五大價格提升因素 景觀優(yōu)勢,西區(qū)樓盤的獨享資源 西四環(huán)的賣點是自然及人文景觀非常優(yōu)越。京城西部是香山等眾多名勝風(fēng)景的聚集地,不僅山清水秀,而且文化氣息濃厚。其得天獨厚、不可再生、獨一無二的自然、文化環(huán)境對于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識階層具有巨大的吸引力。對于這部分人群來說,在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境,而且意味著經(jīng)濟(jì)實力或文化品味。路網(wǎng)成熟,毗鄰交通干道成為利好 西四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路很近,也可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動物園、西直門商圈,還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購物的需求。此外,此地公共交通發(fā)達(dá),香山、八大處等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地,四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價值更加突出。 產(chǎn)品創(chuàng)新,性價比高 北京西四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價比很高。如遠(yuǎn)洋山水、萬科中糧、玉泉新城等項目,除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面,在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注西四環(huán)開發(fā)用地減少,樓價漸漲,銷售前景看好 西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少,受供求關(guān)系的影響,投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值,是個最好的選擇,所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非常看好。 “西奧運(yùn)中心”催動北京西區(qū)樓市“西奧運(yùn)中心”的形成,必然帶動北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化,因此,“西奧運(yùn)中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng)軍者,最終將“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展,并輻射于奧運(yùn)會前后,使該區(qū)域得到徹底的升級,從而帶動全北京的城市平衡發(fā)展。四、區(qū)域房地產(chǎn)劣勢,某些路段上也有些雜亂。,使得該區(qū)域的人氣聚集顯得不足,也導(dǎo)致了商業(yè)配套的不夠完善和公交線路的單薄 五 區(qū)域市場分析一、樣本框項目名稱項目位置樓體類型及數(shù)量占地面積建筑面積功能類型銷售均價遠(yuǎn)洋山水石景山區(qū)玉泉路路口塔板結(jié)合500000平方米 1500000平方米 普通住宅 9500元/平方米 珠江峰景豐臺區(qū)青塔西路58號 板樓、塔樓 (塔樓21層,板樓11層 )120000平方米 320000平方米 普通住宅 10000元/平方米 玉泉新城石景山區(qū)玉泉路以西 板樓、板塔結(jié)合 617800平方米 1056200平方米 普通住宅 8000元/平方米 萬科紫臺豐臺區(qū)西四環(huán)岳各莊北橋向西約800米 板樓 38500平方米 115000平方米 普通住宅 11300元/平方米 丹青府海淀區(qū)田村路 板樓 130000平米 普通住宅 8700元/平方米 天鴻美域豐臺區(qū)小屯路149號 板樓 281000平方米 700000平方米 普通住宅11000元/平方米 萬科假日風(fēng)景豐臺區(qū)小屯路108號 板樓 224000平方米 450000平方米 普通住宅9500元/平方米 通過對周邊項目的分析,找出區(qū)域內(nèi)樓盤的共性和差異二、規(guī)模項目名稱樓體類型占地面積建筑面積物業(yè)類別遠(yuǎn)洋山水塔板結(jié)合50萬平米 180萬平米 普通住宅玉泉新城板樓、板塔結(jié)合 普通住宅萬科紫臺板樓 普通住宅珠江峰景板樓、塔樓12萬平方米 32萬平方米 普通住宅天鴻美域板樓 70萬平方米 普通住宅萬科假日風(fēng)景板樓 45萬平方米 普通住宅丹青府板樓 13萬平米 普通住宅從規(guī)模上看除丹青府和萬科紫臺外,其它項目規(guī)模較大,遠(yuǎn)洋山水和玉泉新城體量超百萬平米.從物業(yè)類別上均為普通住宅,反應(yīng)出本地特點,也顯示出樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重三、建筑類型項目名稱樓體類型遠(yuǎn)洋山水塔樓、塔板結(jié)合(26層)玉泉新城板樓、板塔結(jié)合(11層板樓、15層板塔) 萬科紫臺板樓(1118層)珠江峰景板樓、塔樓(21層塔樓、6層板樓)天鴻美域板樓 (15層版樓)丹青府板樓(11層)萬科假日風(fēng)景板樓 (6層)從建筑類型上看,區(qū)域內(nèi)項目樓體類型以板樓為主,兼有塔板結(jié)合。居住密度較低 產(chǎn)品舒適度較高 。從樓層上看6層—26層均有。體現(xiàn)出本區(qū)住宅以健康舒適的設(shè)計理念居主流。四、戶型 (1)戶型面積項目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型面積遠(yuǎn)洋山水50平方米至150平方米100平米左右 珠江峰景100平方米至150平方米120平方米到130平方米 玉泉新城60平米至200平米 120平方米左右的兩居、150平方米左右的三居、200平方米左右的復(fù)式 萬科紫臺150平米至200平米166平方米三居 天鴻美域60150平方米13居 200平方米以上四居及躍層 151平米的三居 丹青府87平方米兩居和128至147平方米三居 87平方米兩居和128至147平方米三居萬科假日風(fēng)景78平米至133平米133平米三居和南95平米兩居 區(qū)域內(nèi)樓盤戶型100平米以上3居占主力,反映了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體有一定 購買力,并且三代同堂家庭占一定消費(fèi)比例。大部分樓盤有一定數(shù)量的小戶型,來滿足不同消費(fèi)者的需求。(1) 戶型類型項目名稱戶型類別遠(yuǎn)洋山水平層和少量躍層珠江峰景平層和少量躍層玉泉新城平層和少量躍層萬科紫臺平層和少量躍層天鴻美域平層和少量躍層區(qū)域內(nèi)平層依然是主流供應(yīng),有5個項目有少量躍層戶型,且銷售狀況良好,分析原因,首先躍層戶型數(shù)量少,滿足了少數(shù)客戶的需求,上層可不計面積,也滿足了客戶“占便宜”的心理 從北京來看,平層是人們越來越認(rèn)可的戶型,平層舒適度要高于躍層戶型五、價格情況 項目名稱項目均價(元/平方米)是否精裝裝修報價項目現(xiàn)狀
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