致觀資訊上海句容市黃梅鎮(zhèn)地塊宜居項目前期風(fēng)險評估匯報報告前期定位(編輯修改稿)
2025-06-20 13:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 24條路線； ?輕軌八號線規(guī)劃可以由南京主城區(qū)到達句容； ?句容站點目前考慮將建在黃梅鎮(zhèn)，但未最終確定。 區(qū)域發(fā)展預(yù)期 —— 改變區(qū)域發(fā)展的三大引擎 引擎三 ——碧桂園項目入駐黃梅鎮(zhèn) 碧桂園項目位于黃梅鎮(zhèn)，是句容市乃至南京周邊地區(qū)最大規(guī)模的綜合性社區(qū)項目，占地面積近 1萬畝，建筑面積達 1500萬平方米，總投資超過 400億元。 區(qū)域發(fā)展預(yù)期 —— 改變區(qū)域發(fā)展的三大引擎 開發(fā)區(qū)引擎 輕軌線引擎 碧桂園引擎 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠為黃梅鎮(zhèn)帶來 更多的外來人口 ，從而增加區(qū)域樓市的剛性需求。 輕軌線的規(guī)劃能夠為黃梅鎮(zhèn)帶來更多 南京方向的投資者 和自住型客群。 碧桂園的入駐可以通過住宅和商業(yè)的商品化建設(shè)提升區(qū)域 原住民的居住要求 。 區(qū)域發(fā)展預(yù)期 —— 改變區(qū)域發(fā)展的三大引擎 周期思考 ——區(qū)域成熟尚需 3年的發(fā)展周期 思考一：開發(fā)區(qū)建設(shè)周期， 從江蘇省省級開發(fā)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗看，一個開發(fā)區(qū)從成立到大量外來人口導(dǎo)入需要 12年的周期，也即是需要到 2020年。 思考二：輕軌建設(shè)周期， 輕軌建設(shè)目前尚在前期規(guī)劃階段，即使在 2020年出臺方案，到能帶來先期投資客群，最早也要經(jīng)過三年的前期建設(shè)周期，也即是需要到 2020年。 思考三：碧桂園開發(fā)周期， 碧桂園項目于 2020年開始入駐黃梅鎮(zhèn)開發(fā)，由于拆遷、建設(shè)等周期，最早的交付入住時間將到 2020年。 區(qū)域發(fā)展判斷 這是一個未來發(fā)展預(yù)期樂觀明朗的區(qū)域， 但是需要至少三年的等待周期。 三、市場容量判斷 ?供求現(xiàn)狀 ——缺乏足夠的區(qū)域居住需求 ?未來供求 ——三方面客群組成有效需求 供求現(xiàn)狀 —— 缺乏足夠的區(qū)域居住需求 因素一：現(xiàn)有人口數(shù)量完全由黃梅新村完成消化 信息一：黃梅鎮(zhèn)現(xiàn)有人口數(shù)量約 ，且缺少外來人口導(dǎo)入和定居。 信息二：目前政府在建的黃梅新村新社區(qū)總規(guī)劃建筑面積達 100萬方，其中純住宅面積約 ， 規(guī)劃有 7776戶，按每戶 3人計算，可覆蓋人口達 ，正相當(dāng)于黃梅鎮(zhèn)全部人口。 供求現(xiàn)狀 —— 缺乏足夠的區(qū)域居住需求 因素二：碧桂園項目將獨占未來兩年市場份額 信息一：碧桂園項目已經(jīng)開工建設(shè)，目前已經(jīng)是黃梅鎮(zhèn)影響最大、規(guī)模最大、勱工最快的項目，將完全消化未來兩年黃梅鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的商品房需求。 信息二：碧桂園的開發(fā)模式一貫是以大盤低價來跑量，憑借較低的售價，碧桂園項目在鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有很好的市場基礎(chǔ)，對于同區(qū)域內(nèi)走品質(zhì)路線的項目有很大的競爭壓力。 供求現(xiàn)狀 —— 缺乏足夠的區(qū)域居住需求 因素三：句容全市去化量有限 年份 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 均價（元 /㎡ ） 2020年 8930 961557 373
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