【文章內(nèi)容簡介】 品城市場已是一個成熟的市場，社會知名度較高，以現(xiàn)有的小商品城市場整體搬遷為基礎(chǔ)，啟動新建市場；二是行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢，企業(yè)人多、面廣、信息量大，具有成熟市場建設(shè)和管理經(jīng)驗；三是具有良好的穩(wěn)定經(jīng)營政策和更加完善的經(jīng)營環(huán)境，搬遷后商戶的經(jīng)營政策沒有發(fā)生變化，相對經(jīng)營硬件設(shè)施升級，交通便利，物流更加順 第 11 頁 共 24 頁 暢，服務(wù)更加全面。 項目建設(shè)緊迫性。目前的小商品城市場硬件設(shè)施落后，經(jīng)營環(huán) 境較差，交通不暢制約流通周轉(zhuǎn)，周圍新興市場（樂園市場、五金城、中原商城、九州商城、牡丹商業(yè)廣場等）的沖擊，商戶強(qiáng)烈要求進(jìn)行市場升級或整體搬遷。同時，城市建設(shè)步伐加快以及消費(fèi)水平提高，對市場建設(shè)提出了更高的要求。 三、設(shè)計方案 （一）設(shè)計理念 商業(yè)設(shè)施的最終目的不僅是建造 “ 商品容器 ” ，而是在于能夠聚集到多少人潮，吸引多少顧客進(jìn)門。即能夠聚集大量顧客，促進(jìn)銷售量，又能作為生活、文化、資訊的據(jù)點(diǎn)，并能促進(jìn)地區(qū)活動化的設(shè)施，才能成為成功的商業(yè)設(shè)施。設(shè)施上必須做到：一是要展現(xiàn)出優(yōu)異而特別 的空間氣氛，使人們在購物的同時得到休閑和娛樂的逸趣；二是市場路線要明確易懂，空間認(rèn)知度高，場內(nèi)通行非常方便，而且要有足夠的停車空間；三是建筑物的識別性要高，要有獨(dú)樹一幟的風(fēng)格特色，是地區(qū)生活消費(fèi)的象征性據(jù)點(diǎn)和標(biāo)識。 （二）整體布局 立體水陸生態(tài)廣場，作為聯(lián)系城市與市場的窗口，更是引人入勝的點(diǎn)睛之作。中華路、 220 國道、長江路、護(hù)城河交匯處，開辟成近 10000 平方米的立體水陸生態(tài)廣場，體現(xiàn)出現(xiàn)代化 第 12 頁 共 24 頁 的城市環(huán)境與菏澤水邑花鄉(xiāng)相結(jié)合的特色。 獨(dú)具風(fēng)格的沿街平面。該市場主要沿街面 為 220 國道與汽車站相鄰處，該處的平面設(shè)計以雕塑小品為鋪墊，以特色燈光為襯托，以園林綠化為主題，更加增加亮麗點(diǎn)。 市場布局的合理分布。該項目的主題內(nèi)容就是各類市場及配套服務(wù)區(qū)的布局。一是各區(qū)之間應(yīng)保持合理的距離，要保證綠化、硬化和通訊條件，滿足環(huán)境衛(wèi)生的要求；二要符合市場交易、結(jié)算流程，合理布置通路；三要確保環(huán)保及安全消防要求；四是經(jīng)濟(jì)上要更合理、技術(shù)上更可行，擴(kuò)容性要強(qiáng)，即為今后市場的擴(kuò)建、加工區(qū)對接作好充分的準(zhǔn)備。 （三）設(shè)計要點(diǎn) 功能區(qū)域劃分明顯； 大賣場與商業(yè)街融合一體； 沿街多層寫字樓與汽車西站主體遙相呼應(yīng)。 四、建設(shè)規(guī)模及投資 （一）總建筑面積 113672 平方米。其中。一層門市建筑面積 34920 平方米。建筑密度為 %，建筑容積率 。 （二）建筑分類 三層框架結(jié)構(gòu)商用樓： 81600 平方米（一層 27200 平方米，可容納 670戶，戶均 ） 第 13 頁 共 24 頁 六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓： 7200 平方米（一層 1200 平方米，可做 70%的商業(yè)租賃， 30%的管理用房） 六層磚混結(jié)構(gòu)商住樓。一層附加商業(yè)房 1320 平方米（ 38戶，戶均 ），一層儲藏室 2180平方米（建設(shè)成本及收入均不計），二 —— 六層公寓住宅 11552 平方米（ 190 戶，戶均 ），合計 15052平方米。 集中購物廣場：三層框架結(jié)構(gòu) 12024 平方米（每層各 4000平方米，一二層租賃式商鋪，三層租賃式庫房） （三）總投資 （ ），均價 /平方米。其中，企業(yè)已投入 5000萬元，企業(yè)再自籌 3000萬 元，融資 3000萬元。 土地成本（按 37萬元 /畝計） 89910370000/113672= 元 /平方米。 規(guī)費(fèi) （ 1）商業(yè)： 102120180=18381600 元； （ 2）住宿： 11552140=1617280 元；以上合計均價： 元 /平方米。 建筑成本 （ 1）三層框架結(jié)構(gòu)商用樓： 81600650=53040000 元；（ 2）六層框架結(jié)構(gòu)綜合樓： 7200750=5400000 元；（ 3） 六層磚混結(jié) 第 14 頁 共 24 頁 構(gòu)商住樓： 12872600=7723200 元；（ 4）集中購物廣場：120241400=16800000 元；以上合計： 82963200 元，均價： 元 /平方米。 配套設(shè)施投資 113672平方米 60 元 /平方米 =6820320元 五、開發(fā)計劃 （ 1）項目報批計劃（ 8 個月） 二個月完善項目占地中 35 畝土地手續(xù)；二個月內(nèi)完成規(guī)劃方案的審批；二個月完成圖紙設(shè)計及審查；二個月完成招投標(biāo)工作。（ 2）項目建設(shè)計劃（ 12個月） 采用緊湊式 的分期開工方式，單體工程建設(shè)期為 8個月，開工時間間隔期為 3 個月，配套設(shè)施建設(shè)滯后期 1個月。（ 3）搬遷工作要點(diǎn) 為確保本項目的實施，必須以現(xiàn)小商品城整體搬遷為前提。因此，小商品城的整體搬遷是非常關(guān)鍵的一步。一是在市場籌建期，大力進(jìn)行小商品城整體搬遷的必要性和可行性宣傳，增強(qiáng)廣大商戶對新建小商品市場先進(jìn)性的認(rèn)知度和信任度。二是積極爭取市場政策支持，特別是稅收政策，這是廣大商戶更為關(guān)注的焦點(diǎn)。三是制定完善的搬遷方案，出臺搬遷政策和補(bǔ)償政策，激篇三：小商品城公司財務(wù)分析報告 全球最大的小商品批發(fā) 市場 —— 小商品城公司財務(wù)分析報 第 15 頁 共 24 頁