【文章內(nèi)容簡介】 局 勢 市 機(jī) 企業(yè)愿景：著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺 青島 ， 呼喚產(chǎn)業(yè)孵化基地 運(yùn)營模式的創(chuàng)新 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 打破傳統(tǒng)批發(fā)模式的束縛，實現(xiàn)“批零兼營”的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 銷售與經(jīng)營的兼顧，一、二期經(jīng)營和三期開發(fā)的兼顧 中韓國際小商品城 發(fā)展核心思想 項目的戰(zhàn)略定位 建設(shè)成為在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈框架下的大青島空港核心經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有飾品產(chǎn)業(yè)孵化功能的 專業(yè)展貿(mào)中心 定位詮釋 青島 —— “ 世界流行飾品的制造中心”的地位越發(fā)穩(wěn)固， 以 “ 原產(chǎn)地的常年展貿(mào)中心 ” 的主題， 同時強(qiáng)調(diào)項目的 產(chǎn)業(yè)孵化功能和服務(wù)功能 項目的主題概念 主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心 主題概念是一種包裝或一種說法 飾品 展貿(mào) 中樞 ， 產(chǎn)業(yè)孵化基地 核心、根本 信息集合交流 行業(yè)的地位 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向趨勢，增強(qiáng)青島企業(yè)未來競爭力 項目定位下的發(fā)展戰(zhàn)略 以帶動青島制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為目標(biāo) 。 以流行飾品和多種相關(guān)時尚商品的采購博覽為重點(diǎn) 。 以建立為國際中小企業(yè)進(jìn)入中國市場（包括銷售和采購等）綜合型服務(wù)平臺和中國產(chǎn)品拓展海外市場的平臺為核心。 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 客戶分析回顧 —— 經(jīng)營客戶分析 ?全部被訪者中外地客商占 %，本地客商僅占 %。其中除即墨小商品城外， 其他專業(yè)市場的外地客商均占 70%以上 。 ?近七成的被訪者是通過租賃取得商鋪使用權(quán)的，而購買比例則僅占三成；中韓小商品城和工藝品城商鋪?zhàn)赓U比率相對較低，但是租賃比率依然在40— 60%之間。 項目目標(biāo)客戶類型 客戶類型 目標(biāo)客戶 批發(fā)商業(yè) 投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經(jīng)營者、國外批售中心（ OMM）、Camp。C交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍(lán)格賽） 零售商業(yè) 品牌專賣店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè) 輔助商業(yè) 倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運(yùn)、會展、商務(wù)中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣 配套服務(wù) 稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財務(wù)、中介、信息、廣告、展示 一個復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個批發(fā)市場。所以項目的目標(biāo)客戶的非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型 本項目客戶分析 找出本項目 各類潛在客群 根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、 市場狀況、項目的 實際情況逐個分析 根據(jù)分析結(jié)果得出 主要客群次要客群 邊緣客群等定位 青島本地飾品企業(yè)和商家 —— 項目未來發(fā)展特色的基礎(chǔ) 廣州、義烏飾品企業(yè)商家 —— 項目前期經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ) 韓國流行飾品商家 —— 項目輻射全國和發(fā)展特色基點(diǎn) 本地投資型客群 —— 項目良好銷售的基礎(chǔ) 外地投資型客群 —— 易形成聯(lián)動效應(yīng)利于銷售 招商銷售目標(biāo)客群界定 青島市飾品企業(yè)有強(qiáng)烈提升銷售渠道需求的企業(yè) 義烏飾品企業(yè)及批發(fā)市場商戶 廣州飾品企業(yè)及批發(fā)商 韓國飾品、服飾商家 本地投資型客戶 核心客戶 游離客戶 偶得客戶 飾品等行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)的跟隨者；成長迅速，有擴(kuò)大飾品銷售渠道的商家 國內(nèi)其他市場的飾品商家 外地投資型客戶 商業(yè)地產(chǎn)價值鏈核心力 國際貿(mào)易 國內(nèi)貿(mào)易 通過展覽和引入 采購中心辦達(dá)成交易 重點(diǎn)推廣對象 基本吸引對象 華北及東北地區(qū) 批發(fā)業(yè)務(wù) 項目目標(biāo)貿(mào)易對象定位 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 項目功能定位 以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和廣州、義烏飾品企業(yè)為基礎(chǔ)， 吸引全國的飾品企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場， 建成以專區(qū)交易市場、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域， 使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成 產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品出口 等多項業(yè)務(wù)。 中韓小商品城整體功能設(shè)計 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 信息服務(wù) 功能區(qū) 休閑娛樂功能區(qū) 會展會議推介培訓(xùn) 功能 區(qū) 倉儲、配送 服務(wù)功能 區(qū) 零售商業(yè) 功能區(qū) 公共環(huán)境設(shè)施服務(wù) 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 功能設(shè)計 —— 展示、交易功能區(qū) 同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： ? 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）； ? 增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； ? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）； ? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）； ? 可配計算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲管理（ MIS系統(tǒng)）。 展示功能與交易功能區(qū)，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑，展示功能將成為本項目的核心引擎。 功能設(shè)計 —— 會展會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平； ? 同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)； ? 有計劃、有主題地組織各種會展會議。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流； ? 成為中國飾品博覽中心和推介中心； ? 定期組織實用性飾品大獎賽（設(shè)立一個基金），有專家團(tuán)評審； ? 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。 功能設(shè)計 —— 休閑娛樂功能 ? 經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費(fèi)群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施； ? 該區(qū)域為配套服務(wù)區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設(shè)臵各種時尚休閑的項目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運(yùn)動休閑項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)臵商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等 。 功能設(shè)計 —— 信息服務(wù)功能 ? 委托高?；蜓芯克?，設(shè)計市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測和分析市場前景； ? 有組織的收集相關(guān)信息，并實行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)； ? 創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳； ? 攤位展示主題設(shè)計服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，提高市場的整體形象水平； ? 負(fù)責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案，保證經(jīng)營人的共同利益； ? 借 Inter網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Inter網(wǎng)絡(luò)。 市場永續(xù)經(jīng)營發(fā)展平臺 商業(yè)經(jīng)營 管理公司 物業(yè)管理 公司 互助商會 項目管理 委員會 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之平臺 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之合縱連橫 合縱： ? 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項目和名片，得到政府的強(qiáng)大支持，不僅在項目招商階段而且在經(jīng)營階段加強(qiáng)與政府的結(jié)合，為項目的招商和銷售減少壓力； ? 與政府聯(lián)合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場，同時進(jìn)行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽投資經(jīng)營，加強(qiáng)招商引資的力度，為本項目樹立形象和信心。 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之合縱連橫 連橫： ? 與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)合，打造中國最完備的電子交易平臺和信息平臺，與中國飾品網(wǎng)、全球飾品網(wǎng)、中國流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合建立電子商務(wù)平臺，為市場企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺 ； ? 協(xié)會與協(xié)會之間、協(xié)會與企業(yè)之間的合作，共同促進(jìn)飾品行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)與亞洲珠寶聯(lián)合會飾品協(xié)會 、中國珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會 等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會。 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之產(chǎn)業(yè)鏈的有效介入 飾品培訓(xùn)學(xué)校 飾品配件 飾品成品企業(yè) 貿(mào)易公司 行業(yè)協(xié)會 政府 貿(mào)易洽談會 代理經(jīng)營方 代理合作洽談 在產(chǎn)業(yè)交易鏈上有效的切入，建立項目品牌和開發(fā)商品牌，并有效的激活項目采購。 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之贏利模式 首推 負(fù)一層、一層、二層、三層內(nèi)鋪 帶動 四層內(nèi)鋪 臨街商鋪 以售為主 以租為主 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位原則 ?租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。 ?人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。 ?發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則 未來的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費(fèi)； ?互補(bǔ)的原則 業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享； 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 基于上述，本項目 3期業(yè)態(tài)建議 做專：飾品、工藝品成品的批發(fā)、集散地 做活：由市場 做 導(dǎo)向， 經(jīng)營品類通過孵化、調(diào)整直至完善 做秀： 主題性經(jīng)營，加大市場推廣力度 做全：豐富主題經(jīng)營的商品，加強(qiáng)市場競爭力 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 初步功能構(gòu)想 B1 F1 F2 F3 F4 車位 \倉儲 \物流 商品區(qū) 商品區(qū) 會展、廠家 直銷區(qū) 車位 ? 分析目的： – 體現(xiàn)市場各類飾品、工藝品的供需關(guān)系。 – 為項目經(jīng)營商品分類以及供應(yīng)面積做參考依據(jù)。 ? 數(shù)據(jù)采集： – 以從事本行業(yè)企業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，通過登記注冊公司所經(jīng)營商品類別統(tǒng)計該類商品在飾品 /工藝品市場的數(shù)量及結(jié)構(gòu)。 – 數(shù)據(jù)主要來源商務(wù)部登記企業(yè)、以及相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站，訪問幾家行業(yè)內(nèi)企業(yè)了解該行業(yè)基本特征。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局