【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本經(jīng)營(yíng)品種全部定服裝主要參照惠州區(qū)域內(nèi)有服裝加工廠2000多家有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、并且惠州市場(chǎng)沒有集中專業(yè)的服裝批發(fā)市場(chǎng)、惠州周邊服裝經(jīng)營(yíng)業(yè)發(fā)達(dá)等因素而定。——五層：服裝、鞋包、新產(chǎn)品展示中心、快餐店種類比例品種服裝30％各式男女服裝鞋包60％各式鞋、包新產(chǎn)品展示中心8％展覽中心、新聞發(fā)布中心快餐店2％各式快餐店說(shuō)明：主要是參考惠東縣鞋、服裝市場(chǎng)，及市場(chǎng)需要的相應(yīng)配套設(shè)施而定。第二部分：惠州義烏小商品批發(fā)城招商平面分割一、分割原則 通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造有利條件。 合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例。 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保證商場(chǎng)內(nèi)部按照步行街要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)保持商場(chǎng)的通暢并美化商場(chǎng)整體布局。 充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。二、招商平面分割圖數(shù)據(jù)說(shuō)明主通道：3米，輔通道：2米主力鋪位：，進(jìn)深34米——具體鋪位分割參見招商平面圖圖紙第三部分：項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶群體定位項(xiàng)目為惠州首個(gè)大規(guī)模的小商品批發(fā)市場(chǎng)，整體經(jīng)營(yíng)以“義烏小商品＋本地服裝、鞋包”為主要的經(jīng)營(yíng)形式進(jìn)行，其中義烏小商品涉及業(yè)態(tài)為：日用百貨、小五金、小電器、各種珠寶、頭飾、玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品等本地服裝、鞋包涉及業(yè)態(tài)為：男女服裝、各式鞋、箱包等因此，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)定位，項(xiàng)目的招商目標(biāo)客戶群體主要分為三部分：第一部分：義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商義烏的小商品批發(fā)商戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升意義重大，因此對(duì)于義烏商戶的招商，應(yīng)是項(xiàng)目早期招商工作的中心，在義烏范圍內(nèi)尋找各類業(yè)態(tài)合適的商戶進(jìn)行洽談工作，最終完成義烏商戶的引進(jìn)以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。第二部分：本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者項(xiàng)目定位的服裝、鞋包、各類小商品等業(yè)態(tài)，在粵東以及廣東省內(nèi)也是有雄厚的產(chǎn)業(yè)、商戶基礎(chǔ)，其招商對(duì)象主體仍以本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者為主體。第三部分：意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人 項(xiàng)目處于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)惠州大道旁，距離惠州火車北站、汽車北站只有不到2公里的距離，并且本項(xiàng)目是粵東地區(qū)乃至廣東省內(nèi)唯一一家擁有“義烏小商品”字樣的小商品市場(chǎng)，對(duì)眾多意向從事小商品業(yè)的個(gè)人將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)從事小商品批發(fā)業(yè)成本較低，加上項(xiàng)目半年或一年的優(yōu)惠招商政策，能極大的調(diào)動(dòng)意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人及下崗工人成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的主力軍。第四部分：項(xiàng)目各樓層租金策略及管理費(fèi)、廣告費(fèi)的收取辦法一、租金水平的確定：商城物業(yè)的營(yíng)銷在于市場(chǎng)是否具有持續(xù)發(fā)展的生命力，只有具有市場(chǎng)基礎(chǔ)并能實(shí)現(xiàn)良好商業(yè)運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目才具有投資的價(jià)值及升值的空間，無(wú)論是對(duì)于純投資客戶來(lái)講，還是對(duì)于部分買鋪?zhàn)杂每蛻魜?lái)講。而市場(chǎng)的良性運(yùn)作必須要有良性經(jīng)營(yíng)的商家支撐，因而，本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣及銷售價(jià)值實(shí)現(xiàn)都必須以良好的招商為基礎(chǔ)?；葜菪∩唐放l(fā)市場(chǎng)租金狀況惠州小商品市場(chǎng)租金水平呈現(xiàn)出價(jià)格偏低的并且有下降的趨勢(shì)，如水東路小商品批發(fā)市場(chǎng)租金水平一般在40—60元/平米月?；輺|縣平山中心市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好人氣旺租金較高在100—140元/。項(xiàng)目整體租金水平惠州目前在售商業(yè)物業(yè)與本項(xiàng)目在售價(jià)和租金上不具有可比性，因此參照意義不大，因此，通過(guò)對(duì)惠州小商品整體商業(yè)情況的調(diào)查，以惠州小商品現(xiàn)有的商業(yè)核心區(qū)的租金水平為參照依據(jù)，綜合項(xiàng)目的建筑、義烏品牌進(jìn)駐、粵東地區(qū)唯一一家專業(yè)小商品批發(fā)市場(chǎng)等利好信息。 在此基礎(chǔ)上，考慮新市場(chǎng)的因素，將本項(xiàng)目的首層標(biāo)準(zhǔn)租金水平控制在100元/m2月（建筑面積計(jì)算），同時(shí)根據(jù)各樓層售價(jià)回報(bào)率（年回報(bào)率8%）的因素，確定各樓層的標(biāo)準(zhǔn)租金水平（以建筑面積計(jì)算）各樓層標(biāo)準(zhǔn)月租金:樓層公開銷售均價(jià)（元/平米）標(biāo)準(zhǔn)月租金(單價(jià)8%247。12個(gè)月)一層15500100元二層980060元三層630036元四層420025元租金策略本項(xiàng)目規(guī)模較大，鋪位近2100多間，商城在實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)將會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的啟動(dòng)期，要吸引租戶進(jìn)駐本商城，并且能與商城共同度過(guò)啟動(dòng)初期的艱難時(shí)期。建議本商城以免租期吸引和穩(wěn)住商戶，以期進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作不利，確定實(shí)際招商租金水平從以下四個(gè)方面考慮。a) 第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。b) 第二條：租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商家增加成本、生意難做，這無(wú)異于“殺雞取卵”。c) 第三條：初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。 d) 第四條：如果租金定的高，與石家莊現(xiàn)有成熟商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。本項(xiàng)目租賃策略為：第一年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金六折，第三年標(biāo)準(zhǔn)租金。各樓層合同期內(nèi)各年租金水平一覽表：年限樓層第一年第二年第三年一層免租100=60元二層免租60=36元60元三層免租36=22元36元四層免租25=15元25元策略說(shuō)明：所謂免租，就是在商場(chǎng)剛開始的一定經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，免除經(jīng)營(yíng)者繳納鋪位租金的義務(wù)。免租經(jīng)營(yíng)期從一個(gè)月到二年不等。免租其實(shí)就是變相降低租金，以最大程度的降低經(jīng)營(yíng)成本來(lái)吸引商家承租，同時(shí)也給部分商家一個(gè)試探性經(jīng)營(yíng)的空間，免租一年可以為招商推廣帶來(lái)強(qiáng)大沖擊力和宣傳效果。二、商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法——商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在考慮商場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，采用惠州市同一檔次、同樣配套設(shè)施與服務(wù)（主要指采用中央空調(diào)系統(tǒng)、擁有自動(dòng)扶梯、電梯、提供清潔、保安服務(wù)）的商場(chǎng)平均水平。惠州部分商場(chǎng)主要費(fèi)用及繳納方式調(diào)查商場(chǎng)名稱流行前線賽格電子廣場(chǎng)女人世界租賃保證金每平方米200元1000元/間兩個(gè)月押金管理費(fèi)5元/平方米月10元/平方米月6元/平方米月空調(diào)費(fèi)無(wú)15元/平方米月10元/平方米月廣告費(fèi)3元/平方米月無(wú)無(wú)根據(jù)上面調(diào)查，惠州同類型商場(chǎng)平均物業(yè)管理費(fèi)用為7元/㎡月因此，建議本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用為6元/㎡月（最終需工程部核算成本）注：物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容電梯、自動(dòng)扶梯運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)公共部分的水、電費(fèi)商場(chǎng)清潔、保安費(fèi)——空調(diào)費(fèi)(主要用于中央空調(diào)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)與維護(hù))參照流行前線、賽格電子廣場(chǎng)、女人世界等商場(chǎng)的收取標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目建議空調(diào)費(fèi)為10元/平方米月（最終需工程部核算成本），按照實(shí)際使用日期月份收取?！馄谟捎谏婕暗椒底怃N售，則一樓與負(fù)一層商戶的租期須與銷售包租期相一致。即一樓租約兩年，2～5樓租約三年?！赓U保證金依據(jù)對(duì)惠州市主要的主題商場(chǎng)的調(diào)查，租賃保證金沒有固定的交納方式，根據(jù)本公司招商的經(jīng)驗(yàn)并考慮到本項(xiàng)目為新開業(yè)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同反映商戶經(jīng)營(yíng)實(shí)力、承租能力的不同。所以租賃押金可以和鋪位月租金適當(dāng)掛鉤。建議按每間保證金為該鋪位二個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金（即租賃押金）。——廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取管理辦法任何一個(gè)商場(chǎng)都有一個(gè)啟動(dòng)、成長(zhǎng)到做旺的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營(yíng)，也需要經(jīng)營(yíng)管理公司的大力經(jīng)營(yíng)推廣，而這就需要大量資金的投入。在深圳，一般商場(chǎng)，都會(huì)收取5～10元/平方米月的廣告費(fèi)用，作為商場(chǎng)宣傳推廣基金，但根據(jù)項(xiàng)目組對(duì)惠州有關(guān)商場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查，在惠州明確收取廣告費(fèi)的商場(chǎng)不多（大部分集中在統(tǒng)一收銀的商場(chǎng)，從營(yíng)業(yè)額中扣一部分點(diǎn)）。然而，出于對(duì)商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，同時(shí)也考慮到通過(guò)收取適當(dāng)廣告費(fèi)會(huì)給經(jīng)營(yíng)戶建立起商場(chǎng)重視宣傳推廣的印象，對(duì)商場(chǎng)的招商工作未嘗不是一件好事。但從經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本和對(duì)廣告費(fèi)的接受程度考慮，項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量低一點(diǎn)，初期只象征性收取或減免。建議廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米月廣告費(fèi)應(yīng)隨同管理費(fèi)逐月收取并存入專用帳戶，?？顚Ｓ?，全部用于項(xiàng)目開業(yè)前后的廣告宣傳和推廣工作，其收支狀況應(yīng)定期公布給經(jīng)營(yíng)戶，并公開帳戶，讓每個(gè)經(jīng)營(yíng)者可以隨時(shí)查詢。第五部分：項(xiàng)目招商整合推廣策略一、招商資料策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”畫冊(cè)招商部分 義烏小商品全面進(jìn)駐、市場(chǎng)全面升級(jí)，惠州市重點(diǎn)工程，義烏小商品集團(tuán)、廣州小商品市場(chǎng)、各主流媒體聯(lián)合推廣，樹立商戶對(duì)市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的信心，并突出0租金，低經(jīng)營(yíng)成本，吸引商戶進(jìn)駐，以達(dá)到快速招商的目的。派單資料直接展現(xiàn)惠州目前現(xiàn)有的小商品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問題，項(xiàng)目所在地惠州為粵東地區(qū)第一門戶、小商品市場(chǎng)全面升級(jí)，并突出低經(jīng)營(yíng)成本及強(qiáng)大的生意機(jī)會(huì)。二、招商對(duì)象的差異性推廣策略項(xiàng)目的招商對(duì)象依據(jù)經(jīng)營(yíng)定位分為三個(gè)主體部分：第一部分：義烏小商品批發(fā)商第二部分：本區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者第三部分：意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人針對(duì)招商目標(biāo)群體的不同，本項(xiàng)目將制定差異性的推廣策略，以達(dá)到招商信息更好的傳達(dá)，保證招商工作的順利進(jìn)行。義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商招商策略義烏各類主要業(yè)態(tài)小商品批發(fā)商的招商對(duì)象涉及義烏全市幾個(gè)主要市場(chǎng)內(nèi)，因此針對(duì)不同的業(yè)態(tài)及區(qū)域，在常規(guī)的宣傳推廣策略下，還將有針對(duì)性采取符合業(yè)態(tài)及區(qū)域特點(diǎn)的推廣策略。1）、報(bào)紙廣告：(義烏市場(chǎng)好像有內(nèi)刊,另可否要各市場(chǎng)宣傳欄\網(wǎng)站發(fā)資料)在義烏市的主流媒體上發(fā)布招商信息，吸引經(jīng)營(yíng)者的注意力，吸引其進(jìn)駐惠州義烏小商品批發(fā)城。——針對(duì)群體：義烏各類主要業(yè)態(tài)從事經(jīng)營(yíng)的商戶、意向在在外地從事批發(fā)的義烏零散小商品經(jīng)營(yíng)者。——實(shí)施步驟：與義烏各主流媒體聯(lián)系索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)、義烏經(jīng)營(yíng)管理公司協(xié)助（好的版面及報(bào)紙建議）廣告公司制作招商報(bào)版，世方公司協(xié)助陸洲公司確認(rèn)，并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布招商廣告——媒體選擇：義烏本地媒體:義烏日?qǐng)?bào)、小商商品世界報(bào)等（具體需在義烏招商人員詳細(xì)在調(diào)查選擇）。2）、定點(diǎn)派單：——針對(duì)群體：義烏主要小商品批發(fā)市場(chǎng)及周邊縣市主要區(qū)域——實(shí)施步聚：義烏經(jīng)營(yíng)管理公司前期同相關(guān)市場(chǎng)溝通好派單的相關(guān)許可，派單區(qū)域的執(zhí)行建議。廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進(jìn)行派單世方公司根據(jù)實(shí)際招商的需要進(jìn)行派單區(qū)域的整體安排世方公司安排招商人員實(shí)地定點(diǎn)洽談派單3）、招商說(shuō)明會(huì)：(可請(qǐng)惠州市領(lǐng)導(dǎo)出席,以惠州市的名義來(lái)招商)集中發(fā)布商城的招商信息，展現(xiàn)惠州小商品市場(chǎng)廣闊的發(fā)展前景和項(xiàng)目的基本情況，突出進(jìn)駐項(xiàng)目強(qiáng)大的生意機(jī)會(huì)和低經(jīng)營(yíng)成本，達(dá)到吸引定點(diǎn)目標(biāo)群體進(jìn)駐的興趣，創(chuàng)造招商熱點(diǎn)和新聞?！槍?duì)群體：義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商——實(shí)施步驟：世方公司提交詳細(xì)的招商說(shuō)明會(huì)工作計(jì)劃義烏經(jīng)營(yíng)管理公司和世方公司負(fù)責(zé)聯(lián)系參會(huì)的義烏小商品經(jīng)營(yíng)商戶陸洲負(fù)責(zé)租用場(chǎng)地及各項(xiàng)費(fèi)用廣告公司負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)布置要設(shè)立駐地接待點(diǎn):4）組織義烏商戶惠州商務(wù)考察團(tuán)由義烏合作方或者由義烏與世方一起組織義烏當(dāng)?shù)氐男∩唐方?jīng)營(yíng)者到惠州進(jìn)行免費(fèi)的