【文章內(nèi)容簡介】 下： （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 14 2020 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 ％，占全社會固定資產(chǎn)投資的 ％。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為 億元，同比增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位：億元 （ 2） 房屋開發(fā)建設(shè)情況 2020年武漢市房屋施工面積為 ，同比增長 ％。其中，新開工面積為 ，同比增長 ％；住房施工面積為 ，同比增長 ％，占房屋總施工面積的 ％。其中，住房新開工面積為 萬平方米，同比增長 ％，占房屋總新開工面積的 ％ 。 歷年房屋（住房）施工面積走勢圖 單位：萬平方米 歷年房屋（住房）新開工面積走勢圖 單位：萬平方米 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 15 2020 年武漢市房屋竣工面積為 ，同比下降 ％。其中，住房竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％，占房屋總竣工面積的 ％。 歷年房屋（住房）竣工面積走勢圖 單位：萬平方米 2020 年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為 平方米 /人，比2020 年提高了 /人。 （ 3） 商品房空置情況 2020 年武漢市商品房空置面積為 ，同比增長％。其中，商品住房空置面積為 萬平方米，同比增長 ％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬平方米 （ 4） 房屋銷售情況 2020 年，武漢市商品房銷售面積為 ，同比下降%，其中，商品住房銷售 面積 ，同比下降 %。占商品房總銷售面積的 ％；套數(shù)為 51158 套，同比下降 ％。 歷年商品房（住房）銷售面積走勢圖 單位：萬平方米 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 16 2020 年武漢市存量房成交面積為 ，成交套數(shù)為48218套，同比分別下降 %和 %，其中，存量住房成交面積 萬平方米，成交套數(shù)為 33484套（不含房改出售公房），同比分別下降%和 %。 房屋交易價(jià)格情況 2020年武漢市商品房綜合銷售均價(jià)為 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長 ％。其中，商品住房銷售均價(jià)為 元 /平方米，同比增長 ％。 歷年商品房（住房）銷售均價(jià)走勢圖 單位：元 /平方米 存量房綜合交易均價(jià)為 /平方米，同比增長 ％。其中，存量住房交易均價(jià)為 元 /平方米，同比增長 ％；每季度存量住房交易分別為 、 、 、 元 /平方米。 歷年存量房（住房）交易均價(jià)走勢圖 單位：元 /平方米 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 17 本 項(xiàng)目 優(yōu)勢分析 （ 1） 地塊 價(jià)值 從區(qū)位上看，本項(xiàng)目在行政區(qū)劃上雖歸屬洪山區(qū)，但在地域上則更靠近傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過渡性區(qū)域，區(qū)域價(jià)值目前尚未得到充分體現(xiàn) 。 開發(fā)本項(xiàng)目可以填補(bǔ) 和提升 該區(qū)域商業(yè)價(jià)值。 （ 2） 交通價(jià)值 根據(jù)市政府有關(guān)部門的交通規(guī)劃格局，在徐東片區(qū)要構(gòu)建一個四縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網(wǎng)。“四縱”是指和平 大道，友誼大道，中北路，沿湖路 ?！叭龣M”是指徐東大街，團(tuán)結(jié)路和才盛街。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。規(guī)劃中，徐東片區(qū)緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機(jī)路的輕軌線。地面公交系統(tǒng)與地下地鐵系統(tǒng)將共同構(gòu)筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進(jìn)一步鞏固徐東交通樞紐地位。 二七大橋的開建及水 東路的規(guī)劃將對項(xiàng)目產(chǎn)生一定的利好， 已經(jīng)開工建設(shè)的 地鐵四號線一期工程 和 中北路延長線 將 促進(jìn)本項(xiàng)目地段價(jià)值的提升 。 （ 3） 規(guī)模優(yōu)勢 從項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期上看， 項(xiàng)目總用地 ，凈用地 畝，總建 筑面積 1216600 平方米，戶數(shù) 8600戶，停車總數(shù) 5900輛， 利用地塊規(guī)模效應(yīng)來 提升產(chǎn)品綜合價(jià)值， 規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將 形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 18 （ 4） 此外， 本 項(xiàng)目 還具有如下 優(yōu)勢： 從人口結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域人口基數(shù)突 破百萬，為樓市的發(fā)展提供潛在的 支撐。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年， 武昌 區(qū)人口總數(shù)約為 ，人口出生率為‰ ，自然增長率為 ‰ ，全區(qū)人口呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。龐大的人口基數(shù)是區(qū)域樓市購買力的潛在 支撐 。 從人均工資水平上看， 為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 武昌區(qū)人均工資水平穩(wěn)步增長且高于武漢市平均水平，市場整體消費(fèi)潛力與水平存在較大挖掘空間。 20202020 年數(shù)據(jù)顯示，武昌區(qū)居民年平均工資水平持續(xù)增長， 4年間實(shí)現(xiàn)翻倍增長。 2020年武昌區(qū)在職居民工資水平達(dá) 24214元，較全市平均水平高出 1215元。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 從投資結(jié)構(gòu)上看， 區(qū)域 房地產(chǎn)投資較為突出， 樓市相對活躍 。 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 19 20202020年來，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量增長較快，整體增幅在15%以上。 2020年，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量排名武漢主城區(qū)第二位，達(dá) 億，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占 52%。 從居民消費(fèi)活躍程度上看， 整體消費(fèi)潛力與空間存在挖掘的潛力 。 從居民消費(fèi)活躍程度上看，作為江南板塊的商業(yè)中心，武昌區(qū)消費(fèi)市場表現(xiàn)相對積極活躍，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。 20202020年武昌區(qū)社會消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)步增長， 4年間社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)近 3 倍的跨越。 2020 年，在 七大主城區(qū)中，武昌區(qū)社會消費(fèi)品零售總額僅落后于 江漢 區(qū)排名全市第二位，較漢陽區(qū)高出近 1倍。 第五 部分 項(xiàng)目選址與 自然條件 項(xiàng)目地點(diǎn) 項(xiàng)目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng) 友誼大道以南，武青四干道以北，紡機(jī)路以東，羅家港以西 ,緊鄰徐東商業(yè)中心。 項(xiàng)目的自然條件 地形及地震情況 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 20 本項(xiàng)目所用地塊地勢基本平坦，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），武漢市抗震設(shè)防烈度為 6 度，本地區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，該場地?cái)M建建筑 物抗震設(shè)防烈度為 7 度。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件 工程地質(zhì)條件 按地層年代、成因及其物理力學(xué)性質(zhì)，將項(xiàng)目區(qū)場地土層從上至下劃分為 5 個巖土單元層 7 個亞層，各土層特征分述如下： (1)耕植土（ Q4al） 褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。大部分地段一般厚度 ，個別地段超過 。 (2)混卵石粘土（ Q4al） 灰黃色，可塑 — 硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以 石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在 1090左右。該層在場區(qū)均有分布，層厚 — 。 (3)淤泥質(zhì)粘土（ Q4al） 深灰色、灰褐色，軟塑 — 流塑狀，含腐殖質(zhì)，局部夾粉質(zhì)粘土及粉砂。該層在場區(qū)均有分布，層厚 8－ 。 (4)砂層（ Q4al） 粉細(xì)紗（ Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深 1822m，厚度 25m。飽和狀態(tài)，透水性強(qiáng)。 中粗砂、砂礫石（ Q4al） :全新統(tǒng)沖積形成，中密－稍密，埋深 ，厚度 .515m。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內(nèi) 較好的地基持力層。透水性強(qiáng)，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。 (5)白壘戲東湖群（ DNKE）砂巖、砂礫巖，根據(jù)其風(fēng)化程度不同可城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 21 分為以下兩層： 強(qiáng)風(fēng)化砂巖、砂礫石 :紫紅色，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，風(fēng)化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場區(qū)均有分布，層厚 － 3m。 中風(fēng)化砂巖、砂礫石 :紫紅色，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，巖石堅(jiān)硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場區(qū)均有分布。 根據(jù)武漢市區(qū)域地質(zhì)資 料及勘察資料，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 水文地質(zhì)條件 場地地形平坦，地表水系發(fā)育，項(xiàng)目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補(bǔ)給地下水。 地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。 (1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補(bǔ)給，水量一般較小。 (2)孔隙承壓水：賦存于細(xì)砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補(bǔ)給，水量 較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水性好，透水性強(qiáng)，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補(bǔ)給，向長江排泄。 (3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補(bǔ)給。 根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗(yàn)資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下水對混凝土不具腐蝕性。 項(xiàng)目地點(diǎn)氣候情況 場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 22 活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。每年 9月為高溫期， 12月至 次年 2 月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。 年平均氣溫為 ℃，多年月最高平均氣溫 ℃（ 7 月），最低平均氣溫 ℃（ 1 月）。一月最冷，極端最低氣溫 ℃，極端最高氣溫℃，無霜期為 245天。 年平均降水量 1284mm，降雨集中在 4至 9 月， 10月至次年 3 月降水量較少。春季雨量占全年降雨量的 %，夏季雨量占全年降雨量的 %，秋季雨量占全年降雨量的 %，冬季雨量占全年降雨量的 %。年降水量最高 ，年降水量最低 ，年平均蒸發(fā)量 。絕對 濕度年平均 毫巴，年平均相對濕度 77%。 第六 部分 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 項(xiàng)目建設(shè)期對環(huán)境的影響 環(huán)境空氣影響分析 項(xiàng)目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚(yáng)塵。施工現(xiàn)場粉塵和揚(yáng)塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚(yáng)塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此要求項(xiàng)目施工時(shí)，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時(shí)對運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防 止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。 地表水環(huán)境影響分析 項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水 BOD COD、懸浮物，城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 23 超過 GB89781996《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4 中一級標(biāo)準(zhǔn)。 考慮到項(xiàng)目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強(qiáng)管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水 管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4中一級標(biāo)準(zhǔn)，受納水體有一定的影響。 地下水環(huán)境影響分析 根據(jù)武漢市城市自來水廠地下水資源保護(hù)管理辦法，項(xiàng)目建設(shè)采取嚴(yán)格的地下水源保護(hù)措施，污水、雨水均進(jìn)入市政管網(wǎng)，不會對地下水造成威脅，施工中嚴(yán)禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生直接的影響。 聲學(xué)環(huán)境影響分析 施工期間對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項(xiàng)目擬采用的部分施工機(jī)械設(shè)備