【導(dǎo)讀】住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困。住房工作會(huì)議，對(duì)貫徹《若干意見(jiàn)》進(jìn)行部屬。國(guó)務(wù)院提出，所有城市。民工等其它城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。資吸引力的國(guó)家之一。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出了“中部崛起”。向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一。次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇。

　　

【正文】 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指項(xiàng)目在整個(gè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率 ,它反映項(xiàng)目所占用資金的 盈 利率 ,是考察項(xiàng)目盈 利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。本次財(cái)務(wù)分析評(píng)估，根據(jù)插補(bǔ)法反復(fù)測(cè)試 ,確定結(jié)果。 公式為： IRR=I1+采用低貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值 (I2I1)/PVNV 公式中： PV— 采用低貼現(xiàn)率 I1時(shí)的凈現(xiàn)值，為正數(shù)， NV— 采用高貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值，為負(fù)數(shù)。 將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式 ， 則： 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR)= % 詳見(jiàn) 附表 10－ 現(xiàn)金流量表（一） 評(píng)價(jià)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 超過(guò) 借款利息 ，說(shuō)明 本 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。 由上述計(jì)算可知， 本 項(xiàng)目 內(nèi)部收益率大于借款利息，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明 項(xiàng)目 利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。 投資回收期分析 投資回收期是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的投資收益進(jìn)行 比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需要的時(shí)間。 計(jì)算公式為：∑ IK=∑ OK 公式中 IK： 第 K 年的現(xiàn)金流入量 OK： 第 K 年的現(xiàn)金流出量 將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式 ，則： 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 33 本項(xiàng)目中 所得稅后 投資回收期＝ 年 （詳見(jiàn) 附表 10－ 現(xiàn)金流量表（一） ） 盈虧平衡分析 計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn) =固定成本 /(單價(jià) 單位變動(dòng)成本 ) 經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)量為 萬(wàn)平方米 明細(xì)如下 : 項(xiàng)目 固定成本 變動(dòng)成本 單價(jià) 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米 ) 單位變動(dòng) 成本 盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)量(萬(wàn)平米 ) 正常值 576, 187, 9328 投資 +10% 634, 187, 9328 銷(xiāo)售單價(jià) +10% 576, 206, 9328 銷(xiāo)售單價(jià) 10% 576, 169, 9328 投資 10% 519, 187, 9328 單因素敏感性分析 我們對(duì)項(xiàng)目投資與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了單因素敏感性分析， 分析結(jié)果表明售價(jià)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響最大 。以所得稅后內(nèi)部收益率 及凈現(xiàn)值 計(jì)算分析如下： 項(xiàng)目 內(nèi)含收益率 敏感系數(shù) 凈現(xiàn)值 敏感系數(shù) 投資回收期 (年 ) 正常值 % 108, 投資 +10% % 91, 銷(xiāo)售單價(jià) +10% % 139, 銷(xiāo)售單價(jià) 10% % 63, 投資 10% % 123, 2． 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析匯總表 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 34 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 所得稅前 所得稅后 備注 投資利潤(rùn)率 ％ 投資回收期 年 － 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 i=6% 內(nèi)部收益率 ％ 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ％ － 盈虧平衡 點(diǎn)的銷(xiāo)量 萬(wàn)平方米 第十 部分 償債能力分析 本次 拆遷還建 貸款還款資金來(lái)源為 203825 萬(wàn)元，主要來(lái)源于項(xiàng)目自由現(xiàn)金流量，項(xiàng)目年度最低償債覆蓋率為 ％，平均 償債覆蓋率為 ％。 具體明細(xì)見(jiàn)附表 3項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治霰? 第 十一 部分 結(jié)論及建議 結(jié)論 本項(xiàng)目 具有良好 的社會(huì)意義 （ 1） 城中村改造明晰了產(chǎn)權(quán)，探索了一條公有制實(shí)現(xiàn)的有效形式。通過(guò)城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依 法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。通過(guò)改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實(shí)際上按份共有，有維護(hù)了廣大村民的自身利益，調(diào)動(dòng)了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營(yíng)的積極性。 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 35 （ 2） 城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟(jì)管理形式，有利于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了現(xiàn)金。城市化對(duì)城中村土地資源的無(wú)序吞食，將逐步改變成有序開(kāi)發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開(kāi)放走向市場(chǎng)，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高一級(jí)發(fā)展階段。招商引 資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。 （ 3） 城中村改造提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無(wú)憂(yōu)慮，幸福有保障， 許多矛盾和問(wèn)題悄然化解在底層，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與和諧意義重大。 （ 4） 城中村改造暢通了城市化道路，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問(wèn)題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進(jìn)程，找到了解決城中村問(wèn)題長(zhǎng)治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。 本項(xiàng)目 具有良好 的經(jīng)濟(jì)意義 通過(guò)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的所得稅后投資利潤(rùn)率為 %，所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %、所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為、投資回收期為 ，上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。 ，該 項(xiàng)目 的建設(shè) 產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái) 務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善武漢市的城市面貌，并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益， 只要對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理， 項(xiàng)目 達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 建議 為了使 項(xiàng)目 順利實(shí)施，早日竣工，早見(jiàn)效益，本可行性報(bào)告提出如下建議： 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 36 （ 1） 政府各部門(mén)需全力配合 ，大力支持。 該 項(xiàng)目 工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在土地、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。 （ 2） 盡快做好前期工作 。 該 項(xiàng)目 已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。盡早啟動(dòng)拆遷工作。 （ 3） 進(jìn)一步落實(shí)資金 該 項(xiàng)目 規(guī)模大，總投資 63 億。要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，落實(shí)貸款資金，保 證資金及時(shí)到位。 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 37 附表 ： 附表 1 各階段建設(shè)比例、 指標(biāo) 附表 2 總投資 估算 表 附表 3 拆遷還建前期費(fèi)用計(jì)算表 附表 4 拆遷還建改造成本計(jì)算表 附表 5 拆遷還建后期費(fèi)用計(jì)算表 附表 6 拆遷還建投資計(jì)劃表 附表 7 各階段銷(xiāo)售收入估算表 附表 8 損益估算表 附表 9 土地增值稅估算表 附表 10 現(xiàn)金流量表 （一） 附表 11 現(xiàn)金流量表（二） 附表 12 現(xiàn)金流量表（三） 附表 13 現(xiàn)金流量表（四） 附表 14 現(xiàn)金流量表（五） 附表 15 自由 現(xiàn)金流量表 附表 16 項(xiàng)目?jī)攤芰?分析表 附件： 附件 1 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 附件 2 工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)甲級(jí)資質(zhì)證書(shū) 附件 3 會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證書(shū) 編制單位： 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 湖北中安信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司 編制時(shí)間： 2020 年 12 月 6 日 2020/06/18 01:01 110kV肇慶變電站電氣部分初步設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 468Q 發(fā)動(dòng)機(jī)缸體雙面臥式鉆床總體設(shè)計(jì)及左主軸箱設(shè)計(jì) 城中 村 改造 安置 項(xiàng)目 可行性研究報(bào) 北京金光工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司湖北分公司 38 2020/06/18 01:01 ABS 防抱死系統(tǒng)設(shè)計(jì) 2020/07/07 13:35 CA1050 汽車(chē)驅(qū)動(dòng)橋主減速器設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6110 發(fā)動(dòng)機(jī)曲軸的加工工藝及夾具設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 撥叉專(zhuān)用夾具設(shè)計(jì) (831008 型號(hào) ) 2020/06/18 01:01 CA6140 撥叉零件工藝及工裝設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 機(jī)床后托架加工工藝及夾具設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 機(jī)床法蘭盤(pán)課程設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床主軸箱體的設(shè)計(jì)與工藝分析及鏜模設(shè)計(jì) 2020/06/18 12:57 CA6140 車(chē)床刀架的工藝規(guī)程和銑上頂面工裝設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床床身加工工藝及夾具設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床手柄座設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床撥叉 (831007 型號(hào) )設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床撥叉機(jī)械加工工藝規(guī)程及工藝裝備設(shè)計(jì) 831007 2020/08/06 19:24 CA6140 車(chē)床撥叉零件的機(jī)械加工工藝規(guī)程及夾具設(shè)計(jì) 831003 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床法蘭盤(pán) 831004 工藝規(guī)程設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床法蘭盤(pán)工藝規(guī)程設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床法杠桿的加工工藝設(shè)計(jì) (φ25mm孔的銑床夾具 ) 2020/06/18 01:01 CA6140 車(chē)床進(jìn)行改造設(shè)計(jì) 2020/07/07 13:35 CA6140 車(chē)床齒輪工藝規(guī)程與夾具設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CA6150 車(chē)床橫向進(jìn)給改造的設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CD 盒塑料膜畢業(yè)設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 CK6140 進(jìn)給系統(tǒng)設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 DZ038 數(shù)字頻率計(jì)的設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 NGWS6245 行星減速器設(shè)計(jì) 2020/07/07 13:34 POM 水龍頭殼體注塑模設(shè)計(jì)與制造設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 QYA 型液壓支架設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 Santana2020 轎車(chē)制動(dòng)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 T350 攪拌機(jī)工藝工裝設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 U 型管式換熱器設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 YMT50 液壓馬達(dá)試驗(yàn)臺(tái)的設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 一級(jí)圓錐齒輪減速器設(shè)計(jì) 2020/07/07 13:35 三坐標(biāo)數(shù)控磨床設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 兩級(jí)圓柱齒輪減速器課程設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 中型貨車(chē)萬(wàn)向節(jié)與傳動(dòng)軸設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 乘用車(chē)變速器設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 二級(jí)展開(kāi)式斜齒輪減速器設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 五噸單頭液壓放料機(jī)設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 仿生機(jī)器人的機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)與運(yùn) 動(dòng)仿真 2020/06/18 01:01 傳動(dòng)箱體工藝與夾具設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 免燒磚的壓制設(shè)備設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 具有托起機(jī)構(gòu)的三輥卷板機(jī)設(shè)計(jì) 2020/06/18 01:01 沖單孔墊圈模具設(shè)計(jì)