【文章內容簡介】 隆回縣城市化的水平每年以－個百分點左右的速度遞增這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約萬－萬人左右扣除人口的自然增長近 6年平均每年增加人口 1萬人左右每年新增城市人口約萬人左右城市化過程中必然帶來對住宅需求的增加那么十五規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民萬人左右按照《中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告》 關于 201年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積平方米標準因此隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題 20－ 20年則需新建住房建筑面積約萬平方米 26平均每年需新增萬平方米 3 城市流動人口對住宅需求 4 舊房屋更新改造對住宅需求 5 達到預期住房面積目標對住宅需求 6 投資型等住房的需求組織架構圖 第九章 項目招投標與實施進度 一項目招投標 招標投標管理是每一個建設項目都應遵循的基本準則根據(jù)《中華人民共和國招投標法》國家發(fā)展計劃委員會第 9 號令《建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項的暫行規(guī)定》和《湖南省實施 辦法 》的有關要求項目將嚴格按照有關程序進行招標和工程監(jiān)理 二實施進度計劃 本項目分前期決策規(guī)劃設計工程施工竣工驗收與交付四個階段其中貫穿銷售準備與銷售工作 2020 年 1 月正式開始工程建設在各項工作開展順利的前提下計劃項目建設工期為 48 個月項目實施進度安排如下 1． 2020 年 6 月底完成施工前期準備工作包括項目可研報批等工作 2．． 2020 年 7 月 2020 年 6 月完成 16 主體工程施工包括建筑外裝飾室內裝飾及安裝工程 3． 2020 年 7 月 72020 年 6 月完成 714 主體工程施工包括建筑外裝飾室內裝飾及安裝工程 42020 年 12 月底完成所有戶外工程配套設施等全部收尾交付使用 4． 2020 年 12 月全部銷售完畢 第十章 組織管理機構和職工人數(shù)的確定 一組織管理機構 二職工人數(shù)的確定 董事長 1 人經濟師 總經理 1 人經濟師 副總經理 1 人經濟師 銷售招商部主管 1 人經濟師 職員 4 人 工程技術部主管 1 人 職員 4 人含高級工程師 1 人工程師 2 人 計劃財務部主管 1 人 職員 2 人會計師 綜合管理部主管 1 人 職員 3 人 總職工人數(shù)為 20 人 第十一章 投資估算 一編制說明 本 項目為怡中豪苑建設工程其工程基本建設投資估算采用指標法及有關規(guī)定和現(xiàn)行的基本建設費用定額進行編制 1．內容包括 ①項目前期費用土地成本 ②建設工程費用 ③費用部分 ④基本預備費 ⑤建設期貸款利息 本項目建設期及營運期定為四年貸款資金 8000萬元一次到位利息 7605年息不計復利 建設期利息計算如下 8000 7605 3 年 18252 萬元 二總投資估算表 表二 總投資估算表 序號 項目 投資金額萬元 備 注 1 土地費用 1375 合4584 畝 2 項目前期費 1553 其中 勘探設計費 336 建筑面積單價 25 元㎡ 三通一平費 202 建筑面積單價 15元㎡ 報建費 942 建筑面積單價 70 元㎡ 監(jiān)理費 40 建筑面積單價 3 元㎡ 其他 33 3 工程建設費 16577 見項目建設工程投資估算表 4 銷售費用 742 銷售收入 1945 5 管理費用 202 建筑面積單價 15 元㎡ 6 財務費用 1825 7605 年息 7 不可預見費 514 項 目開發(fā)成本 3 8 土地增值稅 572 按住它收入的15 商鋪收入的 3 合計 23360 第十二章 項目財務預測數(shù)據(jù) 一資金籌措及投資使用計劃 1．資金籌措 本項目資金來源有二個渠道 1 自籌資金 15360 萬元 2 銀行貸款 8000 萬元 總投資為 23360 萬元 2．投資使用計劃 按本項目實施進度計劃項目建設期為三年總投資 23360 萬元 表三 序號 項 目 金額萬元 備注 資金來源 23360 1 自籌資金 15360 非企業(yè)負債 2 銀行借款 8000 資金運用 23360 1 土地費 1375 2 項目前期費 1553 3 工程建設費 16577 4 銷售費用 742 5 管理費用 202 6 財務費用 1825 7 不可預見費 514 8 其它 572 二項目的計算期 1．項目的計算期 根據(jù)項目實施進度計劃本項目建設期為 3年根據(jù)項目特點營運期定為 1年項目的計算期確定為 4 年 三經營及銷售稅金 1．經營收入 1住宅銷售據(jù)市場調查目前隆回縣小高層住宅均在 29003500元經綜合分析考慮到項目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項目比較我們把本項目 12層及 14層住宅每平方米均價定為 2900 元 小高層 17 層住宅每平方米均價定為 3000 元 住宅銷售收入 281067981 36087 萬元 表四 怡中豪苑項目銷售收入測算明細表 棟號 地下車位個 銷售金 額萬元 地下車 庫個 銷售金額萬元 總建筑面積 M2 其中地下面積 M2 其中商品房面積 M2 單價元 銷售金額萬元 總銷售金額萬元 1 5 40 7 70 10215 780 9435 3000 2831 2941 2 14 112 12 120 10495 992 9503 3000 2851 3083 3 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 4 10 80 7 70 10910 1560 9350 3000 2805 2955 5 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 6 9 72 7 70 10110 760 9350 3000 2805 2947 7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950 8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938 9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947 10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930 小計 93 744 75 750 104000 10312 93688 28106 29600 11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375 12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062 14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 小計 36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549 合計 129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149 3 地下車位及地下車庫銷售收入 據(jù)市場調查目前該地段地下車位在 90000 元以上及地下車庫售價在 110000元以上小區(qū)內地下車位共計 129個地下車庫共計 103個我們把本項目地下車位售價定為每個 80000 元地下車庫售價定為每個 100000 元 地下車位銷售收 入 129 8 1032 萬元 地下車庫銷售收入 103 10 1030 萬元 銷售收入總計 38149 萬元詳見表四 2．銷售稅金及附加 此項目按國家規(guī)定的稅收政策計取 營業(yè)稅稅率為 5 城鄉(xiāng)維護建設費稅率 5 教育費附加費稅率 45 詳見下表 表五 銷售稅金及附加 單位萬元 序號 項目 建設期 營運期 1 23 4 經營收入 38149 1 住宅 36087 2 商鋪 0 3 車位車庫 2062 經營稅金及附加 2089 1 營業(yè)稅 1907 2 城鄉(xiāng)維護建設稅 95 3 教育附加 86 四經營成本費用估算 1．經營成本 ① 營銷售費用 ② 管理費用 ③ 土地增值稅按銷售收入的 15 計取 2．人工資及福利費 職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平確定為 24000 元每年設定人員編制 20 人福利費按工資總額 14 計取即 24000 20 114 55 萬元 3．折舊費 由于本項目建筑全部銷售故不計取折舊費 4．其他費用按總收入的 153 計取 詳見下表 表六 經營成本費用估算表 單位萬元 序號 項 目 建設期 營運期 1 23 4 1 經營成本 1224 營銷費用 742 管理費用