【文章內(nèi)容簡介】 隆回縣城市化的水平每年以－個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約萬－萬人左右扣除人口的自然增長近 6年平均每年增加人口 1萬人左右每年新增城市人口約萬人左右城市化過程中必然帶來對住宅需求的增加那么十五規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民萬人左右按照《中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》 關(guān)于 201年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積平方米標(biāo)準(zhǔn)因此隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題 20－ 20年則需新建住房建筑面積約萬平方米 26平均每年需新增萬平方米 3 城市流動人口對住宅需求 4 舊房屋更新改造對住宅需求 5 達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)對住宅需求 6 投資型等住房的需求組織架構(gòu)圖 第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度 一項(xiàng)目招投標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)管理是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》國家發(fā)展計(jì)劃委員會第 9 號令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》和《湖南省實(shí)施 辦法 》的有關(guān)要求項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)和工程監(jiān)理 二實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目分前期決策規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收與交付四個(gè)階段其中貫穿銷售準(zhǔn)備與銷售工作 2020 年 1 月正式開始工程建設(shè)在各項(xiàng)工作開展順利的前提下計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工期為 48 個(gè)月項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下 1． 2020 年 6 月底完成施工前期準(zhǔn)備工作包括項(xiàng)目可研報(bào)批等工作 2．． 2020 年 7 月 2020 年 6 月完成 16 主體工程施工包括建筑外裝飾室內(nèi)裝飾及安裝工程 3． 2020 年 7 月 72020 年 6 月完成 714 主體工程施工包括建筑外裝飾室內(nèi)裝飾及安裝工程 42020 年 12 月底完成所有戶外工程配套設(shè)施等全部收尾交付使用 4． 2020 年 12 月全部銷售完畢 第十章 組織管理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確定 一組織管理機(jī)構(gòu) 二職工人數(shù)的確定 董事長 1 人經(jīng)濟(jì)師 總經(jīng)理 1 人經(jīng)濟(jì)師 副總經(jīng)理 1 人經(jīng)濟(jì)師 銷售招商部主管 1 人經(jīng)濟(jì)師 職員 4 人 工程技術(shù)部主管 1 人 職員 4 人含高級工程師 1 人工程師 2 人 計(jì)劃財(cái)務(wù)部主管 1 人 職員 2 人會計(jì)師 綜合管理部主管 1 人 職員 3 人 總職工人數(shù)為 20 人 第十一章 投資估算 一編制說明 本 項(xiàng)目為怡中豪苑建設(shè)工程其工程基本建設(shè)投資估算采用指標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行的基本建設(shè)費(fèi)用定額進(jìn)行編制 1．內(nèi)容包括 ①項(xiàng)目前期費(fèi)用土地成本 ②建設(shè)工程費(fèi)用 ③費(fèi)用部分 ④基本預(yù)備費(fèi) ⑤建設(shè)期貸款利息 本項(xiàng)目建設(shè)期及營運(yùn)期定為四年貸款資金 8000萬元一次到位利息 7605年息不計(jì)復(fù)利 建設(shè)期利息計(jì)算如下 8000 7605 3 年 18252 萬元 二總投資估算表 表二 總投資估算表 序號 項(xiàng)目 投資金額萬元 備 注 1 土地費(fèi)用 1375 合4584 畝 2 項(xiàng)目前期費(fèi) 1553 其中 勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 336 建筑面積單價(jià) 25 元㎡ 三通一平費(fèi) 202 建筑面積單價(jià) 15元㎡ 報(bào)建費(fèi) 942 建筑面積單價(jià) 70 元㎡ 監(jiān)理費(fèi) 40 建筑面積單價(jià) 3 元㎡ 其他 33 3 工程建設(shè)費(fèi) 16577 見項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算表 4 銷售費(fèi)用 742 銷售收入 1945 5 管理費(fèi)用 202 建筑面積單價(jià) 15 元㎡ 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1825 7605 年息 7 不可預(yù)見費(fèi) 514 項(xiàng) 目開發(fā)成本 3 8 土地增值稅 572 按住它收入的15 商鋪收入的 3 合計(jì) 23360 第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù) 一資金籌措及投資使用計(jì)劃 1．資金籌措 本項(xiàng)目資金來源有二個(gè)渠道 1 自籌資金 15360 萬元 2 銀行貸款 8000 萬元 總投資為 23360 萬元 2．投資使用計(jì)劃 按本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為三年總投資 23360 萬元 表三 序號 項(xiàng) 目 金額萬元 備注 資金來源 23360 1 自籌資金 15360 非企業(yè)負(fù)債 2 銀行借款 8000 資金運(yùn)用 23360 1 土地費(fèi) 1375 2 項(xiàng)目前期費(fèi) 1553 3 工程建設(shè)費(fèi) 16577 4 銷售費(fèi)用 742 5 管理費(fèi)用 202 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1825 7 不可預(yù)見費(fèi) 514 8 其它 572 二項(xiàng)目的計(jì)算期 1．項(xiàng)目的計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為 3年根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)營運(yùn)期定為 1年項(xiàng)目的計(jì)算期確定為 4 年 三經(jīng)營及銷售稅金 1．經(jīng)營收入 1住宅銷售據(jù)市場調(diào)查目前隆回縣小高層住宅均在 29003500元經(jīng)綜合分析考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項(xiàng)目比較我們把本項(xiàng)目 12層及 14層住宅每平方米均價(jià)定為 2900 元 小高層 17 層住宅每平方米均價(jià)定為 3000 元 住宅銷售收入 281067981 36087 萬元 表四 怡中豪苑項(xiàng)目銷售收入測算明細(xì)表 棟號 地下車位個(gè) 銷售金 額萬元 地下車 庫個(gè) 銷售金額萬元 總建筑面積 M2 其中地下面積 M2 其中商品房面積 M2 單價(jià)元 銷售金額萬元 總銷售金額萬元 1 5 40 7 70 10215 780 9435 3000 2831 2941 2 14 112 12 120 10495 992 9503 3000 2851 3083 3 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 4 10 80 7 70 10910 1560 9350 3000 2805 2955 5 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 6 9 72 7 70 10110 760 9350 3000 2805 2947 7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950 8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938 9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947 10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930 小計(jì) 93 744 75 750 104000 10312 93688 28106 29600 11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375 12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062 14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 小計(jì) 36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549 合計(jì) 129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149 3 地下車位及地下車庫銷售收入 據(jù)市場調(diào)查目前該地段地下車位在 90000 元以上及地下車庫售價(jià)在 110000元以上小區(qū)內(nèi)地下車位共計(jì) 129個(gè)地下車庫共計(jì) 103個(gè)我們把本項(xiàng)目地下車位售價(jià)定為每個(gè) 80000 元地下車庫售價(jià)定為每個(gè) 100000 元 地下車位銷售收 入 129 8 1032 萬元 地下車庫銷售收入 103 10 1030 萬元 銷售收入總計(jì) 38149 萬元詳見表四 2．銷售稅金及附加 此項(xiàng)目按國家規(guī)定的稅收政策計(jì)取 營業(yè)稅稅率為 5 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率 5 教育費(fèi)附加費(fèi)稅率 45 詳見下表 表五 銷售稅金及附加 單位萬元 序號 項(xiàng)目 建設(shè)期 營運(yùn)期 1 23 4 經(jīng)營收入 38149 1 住宅 36087 2 商鋪 0 3 車位車庫 2062 經(jīng)營稅金及附加 2089 1 營業(yè)稅 1907 2 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅 95 3 教育附加 86 四經(jīng)營成本費(fèi)用估算 1．經(jīng)營成本 ① 營銷售費(fèi)用 ② 管理費(fèi)用 ③ 土地增值稅按銷售收入的 15 計(jì)取 2．人工資及福利費(fèi) 職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平確定為 24000 元每年設(shè)定人員編制 20 人福利費(fèi)按工資總額 14 計(jì)取即 24000 20 114 55 萬元 3．折舊費(fèi) 由于本項(xiàng)目建筑全部銷售故不計(jì)取折舊費(fèi) 4．其他費(fèi)用按總收入的 153 計(jì)取 詳見下表 表六 經(jīng)營成本費(fèi)用估算表 單位萬元 序號 項(xiàng) 目 建設(shè)期 營運(yùn)期 1 23 4 1 經(jīng)營成本 1224 營銷費(fèi)用 742 管理費(fèi)用