【文章內(nèi)容簡介】 平不高，住宅的工程質量、 功能質量、環(huán)境質量和服務質量還不能適應居民收入提高后的住宅需求；住宅消費環(huán)節(jié)的不規(guī)范，在一定程度上也影響著居民的購房積極性。 住宅區(qū)域分布狀況 惠城區(qū)可分為七個大的板塊：分別為麥地、東平、河南岸、龍豐上排、南松下埔、下角以及江北板塊。其中江北的樓市是整個惠州城區(qū)較為高檔、價格較高、配套較為完善的區(qū)域。高檔次小區(qū)集中在西湖周圍，比如碧水灣。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 16 江北板塊樓盤概況 城市花園 碧水灣 江畔花園 金城廣場 占地面積 20 多萬平方米 40 萬平方米 9248 平方米 / 建筑面積 26 萬 平方米 萬平方米 44721 平方米 63000 平方米 地理位置 與 13 號小區(qū)相鄰 文昌二路與云山西路交匯處 江北 11 號小區(qū) 惠州大道 14 號小區(qū) 配套 住戶會所、餐廳、便利店、泳池、健身、直通巴士站 泛會所、地下停車場，中心廣場、小學、幼兒園 小學、會所、超市、泳池、酒店健身 會所、超市、銀行、云山幼兒園市一小 價格 31003500 3500 3300 3350 戶型面積 71105 平方米 142173 平方米 / 115171 平方米 物業(yè)管理費 . 元 元 元左右 元 樓宇類型 多層 多層 8 棟 ,小高層20 棟 ,高層 12 棟 多層 23 棟，帶電體小高層 14 棟 高層 工程進度 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 銷售率 已經(jīng)售馨 —— 約已售八成以上 已售 50%左右 數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調查 惠州商業(yè)市場概況 惠州市的商業(yè)物業(yè)基本上是集中在東江以南的老城區(qū)內(nèi)，幾條商業(yè)街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商業(yè)步行街、南壇南路街、南門商業(yè)街、數(shù)碼街一帶。大型的商場有深圳人人樂購物廣場、麗日廣場、華潤萬佳百貨。 由于其經(jīng)營模式先進，服務到位，管理完善，品種齊全，迅速獲得惠州市民的 認可。金海馬家具、銘可達電器商場等專賣店也已立足惠州。 其他商場有國美電器、大富貴廣場、鳳凰廣場、聯(lián)興廣場、天成商場、黃金廣場購物中心、萬福隆連鎖超市等。 惠州在售寫字樓不多，代表性的甲級寫字樓有 雙子星國際商務大廈，位于江北市政府附近，占地 平方米，總建 62249 平方米，地上 27 層，地下 2 層。銷售均價為4600 元 /平方米。此項目以 5A 高級智能化系統(tǒng)、商務配套設施成熟為賣點，銷售狀況較好。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 17 房地產(chǎn)競爭環(huán)境 惠州市的房地產(chǎn)的競爭逐漸激烈。但是由于惠州市的房地產(chǎn)市場還是處在初級開發(fā)的階段 ，外地有實力的開發(fā)商進入惠州房地產(chǎn)市場的還不多?，F(xiàn)在只有香港的新世界等企業(yè)又項目。本地有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商金寶集團和麗日集團現(xiàn)在在資金、經(jīng)驗、產(chǎn)品上都還不能同我司相提并論，但是由于他們是惠州的地頭蛇，對于惠州的情況要比我們熟悉，所以他們的實力業(yè)不能忽視。據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士介紹，粵海集團和奧園集團均有準備進軍惠州市場的打算。 開發(fā)企業(yè) 投資額度 惠州市麗日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10686 惠州市光耀實業(yè)投資有限公司 7180 惠州市新東方策劃有限公司 5500 廣東金寶集團有限公司 3395 惠州市德威房產(chǎn)開發(fā)有限公司 2800 惠州業(yè)成集團 2740 惠州市水口鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 2456 惠州市新世界康居發(fā)展有限公司 2221 上表幾個開發(fā)公司投資就達到 36978 萬元，占房地產(chǎn)投資完成總額的 %，可見目前惠州投資開發(fā)主要集中在幾個相對較大的開發(fā)公司之中。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 18 4 投資惠州房地產(chǎn)的 SWOT 分析 惠州優(yōu)越的地理環(huán)境及工業(yè)基礎，尤其是在電子產(chǎn)業(yè)、大亞灣石化項目的帶動下，為外來投資提供了堅強的基礎條件。目前城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，但是潛在消費力巨大，具有廣闊的 發(fā)展空間。盡早、低價地獲取建設用地，對日后開拓當?shù)厥袌鼍哂袘?zhàn)略性的重要意義。 1）優(yōu)勢 ? 惠州市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，發(fā)展空間廣闊 ? 大亞灣工業(yè)區(qū)的發(fā)展為城市的經(jīng)濟發(fā)展帶來新的生機 ? 我司擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)營銷經(jīng)驗及全國市場的品牌優(yōu)勢，有良好的物業(yè)管理公司 2）劣勢 ? 存在項目水土不服的開發(fā)投資風險，需要加強項目前期工作 ? 整合當?shù)厥袌鲑Y源需要一定的時間和成本費用 ? 城市新規(guī)劃建設實施的好壞會給項目的開發(fā)帶來一定的風險 ? 前期惠州市土地政策導致土地大量低價流失，土地成本競爭力不足 3）機會 ? 惠州市正處在國民經(jīng)濟發(fā)展的 重要發(fā)展節(jié)點和城市化發(fā)展的加速期 ? 惠州市房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，政府加大力度處理土地歷史遺留問題 ? 全新消費需求啟動，經(jīng)濟的快速增長帶更多的住房需求 4）威脅 ? 早期市場較為有實力的開發(fā)商的先入為主的市場影響 ? 惠州市民的購房觀念與沿海發(fā)達城市存在差異，需要加強調研把握 ? 競爭項目的低價策略對未來項目營銷帶來威脅，擴大項目輻射范圍對項目綜合素質和營銷手段提出新的要求 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 19 5 項目的區(qū)位條件分析 根據(jù)在惠州市土地儲備中心調研得知，惠州市計劃五年內(nèi)出讓 9 平方公里土地，約每年 2 平方公里。詳見后圖。其中 13 號地塊開發(fā)條件最成熟， 計劃在 2020 年 9 月份出讓。以下將對 13 號地塊的投資開發(fā)進行可行性分析。 城市發(fā)展對項目的影響 惠陽城區(qū)發(fā)展的策略是將江北建設成集中行政區(qū)域，整個城市發(fā)展重點將南移。項目地塊 13 號地處于江北中心地段，該區(qū)域規(guī)劃成為集惠州的行政、教育、文化、辦公、高尚居住、醫(yī)療衛(wèi)生、完備的休閑設施為一體的區(qū)域。未來 35 年內(nèi)，在項目所在的區(qū)域內(nèi)將會興建人民廣場，重點建設博物館、科技文化館、會展中心、老干部活動中心、青少年宮等市級文化設施，完善江北南區(qū)作為全市文化中心的功能；并逐步完善居住社區(qū)的文化和教育等配套設施。 地塊緊鄰市政府、體育廣場、文化廣場，并且瀕臨東江，具有極佳的地域優(yōu)勢，有惠州市地王之稱。行政區(qū)域的北移，使這里成為高尚住宅的最佳區(qū)段。 近期規(guī)劃修建在目標地塊 13 號周邊的市政設施包括：江北水廠二期（日供水能力：20 萬平方米 /日）；江北郵政綜合大樓；垃圾轉運碼頭（占地 公頃 ,預計 2020 年竣工 ） ；仲愷污水處理廠、江北濱江公園、期湖塘公園、江北體育公園等等。 公共設施包括：江北濱江公園、期湖塘公園、江北體育公園市體育館、江北市民樂園、博物館科技館、青少年宮、會展中心、圖書館、跳水館等等。 項目的開發(fā) 條件 13 號地塊處于江北南區(qū)地域范圍內(nèi)，占地面積為 194600 平方米，共 292 畝。容積率為 。規(guī)劃為居住區(qū)用地，地塊已由政府負責拆遷。地塊形狀呈矩形，其周邊的城市干道分別是：東面的惠州大道，并南延長到東江大橋；北部是文昌一路，與市民樂園和體育公園接駁。西面是云山西路，連接到惠州大橋。地塊的南面是市政規(guī)劃的濱江公園和濱江大道（沿江二路）。該公園和道路建成后，將為 13 號居住區(qū)提供更為便捷的交通條件。并且成為沿江的高尚休閑風景帶。 由于該地塊原來是農(nóng)用地，附近的生活配套設施和商業(yè)設施很少，只是在項目附近的樓盤 ，如：城市花園、金寶江畔花園、碧水灣等存在一些簡單的社區(qū)生活配套。項目地塊目前已經(jīng)完成拆遷，但是有零星的構筑物、建筑物和雜草沒有徹底清除。政府負責惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 20 的“七通一平”還沒有完成，用地條件相對成熟。項目附近社區(qū)的水、電、氣、電信等管網(wǎng)基本運營正常，具備開發(fā)條件。 13 號地塊的居住社區(qū)建設是惠州全市關注的項目，政府已經(jīng)公示了該項目的整體規(guī)劃方案，征求市民的意見。 項目的區(qū)位價值 13 號地塊是惠州城市擴張發(fā)展方向節(jié)點上的、極具潛質的、獨特的、較大規(guī)模的居住用地，也是我們公司進軍惠州的一個門戶型地塊，表現(xiàn) 有以下幾個特性： 1）稀缺性：是市中心環(huán)東江邊，唯一大型待開發(fā)地塊，乃惠州地王之王。 2）成熟性：臨近城市核心區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。周邊環(huán)境優(yōu)美整潔，非常適合發(fā)展高檔小區(qū)。 3）增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，市政配套設施逐漸完善，地塊增值性明顯。 4）擴展性：項目地塊以東還有兩塊地（ 9 號地、 10 號地），被列為惠州 2020 年土地儲備及出讓計劃，有利于項目將來的連片開發(fā)，并有利于發(fā)揮項目開發(fā)效益最大化。 5）知名性：項目是掛牌地塊，被譽為 “惠州地王 ”，備受各界矚目，拿下該地塊將使公司成為 惠州各界關注焦點，對于提高公司在惠州的知名度具有重要戰(zhàn)略意義。惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 21 6 13 號小區(qū)項目發(fā)展定位 市場定位 ： 以 “帶領惠州市住宅業(yè)發(fā)展”為目標開發(fā)適合惠州市市場的惠州市高檔次、中等容積率（ ）的住宅小區(qū)。 產(chǎn)品定位： 建議以小高層和高層為主，可以適當開發(fā)少量別墅。小高層以一梯四戶和兩梯六戶為主，戶型以三室兩廳和兩室兩廳為主。 住宅以本地化產(chǎn)品為基礎，開發(fā)出適于本地又具有差異化優(yōu)勢的為項目，同時必須高于周邊項目進行市場定位。住宅產(chǎn)品要求多樣化以及擁有完善的配套設施，打造惠州標志性高檔次精品小 區(qū)。 目標客戶群定位： 以惠州市大中型企業(yè)中高層管理人士、國家機關的中高級管理人員、高層退休干部、惠州市周邊城市的投資人士。 價格定位： 運用市場比較法，參照周邊樓盤情況一覽表，選取具可比的四個樓盤，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗系數(shù)（見附表），建議此項目住宅的整體按揭第一期均價為 38004000（毛坯），隨著市場的變化，逐步提升。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 22 7 投資效益與風險分析 技術參數(shù) 根據(jù)有關資料，設定對成本有直接影響的相關技術數(shù)據(jù)： ? 用地面積： 194， 600 m2（ 292 畝） ? 容積率：住宅 （按 建設用地計），根據(jù)地塊區(qū)位條件及政府的規(guī)劃調整，有提高建筑容量之可能。 ? 住宅計算容積率建筑面積： 389， 200 m2。 ? 總建筑面積（含公共配套及不計算容積率建筑面積）：約為 650000 m2 ? 項目的出讓價格為用地面積 2020 元 /平方米，合計每畝 萬 /畝，折合樓面地價 1000 元 /平方米。 ? 項目出讓總價約為 億元。 各項指標及成本收益詳見后表《項目經(jīng)營期利潤預測表》。 開發(fā)成本估算 根據(jù)上述的各項參數(shù)，按照現(xiàn)行的建安工程造價估算出整個項目的各項成本，計算得成本為 2,685 元 /平 方米，具體見下表： 成本費用一覽表 序號 項目 總額 （元） 單價 (元 /平方米 ) 備注 土地成本 389,200,000 1,030 1 項目招標價格 389,200,000 1,000 政府掛牌底價 2 交易契稅 11,676,000 30 成交價的 3% 建筑成本 644,126,000 1,655 1 前期費用 15,568,000 40 包括前期調研、設計費等 2 建安工程及裝修 544,880,000 1,400 毛坯房（參考華南項目） 3 基礎設 施費 58,380,000 150 包括水電、排污、綠化等 4 公共配套設施費 19,460,000 50 參考華南項目成本 5 開發(fā)間接費用 5,838,000 15 經(jīng)驗值 開發(fā)成本小計 : 1,033,326,000 2,685 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報告 23 經(jīng)營成本與稅費預計 項目在開發(fā)期與經(jīng)營期內(nèi)，預計須支付費用與稅項主要有： 企業(yè)管理費 包括項目公司日常運作費用、辦公費用、公關費用等，按銷售收入的 ％算，共38,893,000 元。 銷售費用 按銷售收入的 ％算，共 39893000 元 。 財務費用 按銷售收入的 3％算，共 47,871,600 元。 不可預見費 指開發(fā)過程中不可預見的費用或預算外追加費用，按銷售收入的 2％算，共31,914,400 元。 營業(yè)稅及其附加共 %： 共 99,253,784 元。 所得稅：按凈利潤的 33%計征，共 100,177,511 元。 盈利分析 受資料所限，以住宅 4000 元的銷售單價測算（毛坯），項目的靜態(tài)財務指標良好。銷售銷售凈利潤率可達 %。 ? 項目的