【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平不高，住宅的工程質(zhì)量、 功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量還不能適應(yīng)居民收入提高后的住宅需求；住宅消費(fèi)環(huán)節(jié)的不規(guī)范，在一定程度上也影響著居民的購(gòu)房積極性。 住宅區(qū)域分布狀況 惠城區(qū)可分為七個(gè)大的板塊：分別為麥地、東平、河南岸、龍豐上排、南松下埔、下角以及江北板塊。其中江北的樓市是整個(gè)惠州城區(qū)較為高檔、價(jià)格較高、配套較為完善的區(qū)域。高檔次小區(qū)集中在西湖周圍，比如碧水灣。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 16 江北板塊樓盤概況 城市花園 碧水灣 江畔花園 金城廣場(chǎng) 占地面積 20 多萬(wàn)平方米 40 萬(wàn)平方米 9248 平方米 / 建筑面積 26 萬(wàn) 平方米 萬(wàn)平方米 44721 平方米 63000 平方米 地理位置 與 13 號(hào)小區(qū)相鄰 文昌二路與云山西路交匯處 江北 11 號(hào)小區(qū) 惠州大道 14 號(hào)小區(qū) 配套 住戶會(huì)所、餐廳、便利店、泳池、健身、直通巴士站 泛會(huì)所、地下停車場(chǎng)，中心廣場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園 小學(xué)、會(huì)所、超市、泳池、酒店健身 會(huì)所、超市、銀行、云山幼兒園市一小 價(jià)格 31003500 3500 3300 3350 戶型面積 71105 平方米 142173 平方米 / 115171 平方米 物業(yè)管理費(fèi) . 元 元 元左右 元 樓宇類型 多層 多層 8 棟 ,小高層20 棟 ,高層 12 棟 多層 23 棟，帶電體小高層 14 棟 高層 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 銷售率 已經(jīng)售馨 —— 約已售八成以上 已售 50%左右 數(shù)據(jù)來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 惠州商業(yè)市場(chǎng)概況 惠州市的商業(yè)物業(yè)基本上是集中在東江以南的老城區(qū)內(nèi)，幾條商業(yè)街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商業(yè)步行街、南壇南路街、南門商業(yè)街、數(shù)碼街一帶。大型的商場(chǎng)有深圳人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、麗日廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)佳百貨。 由于其經(jīng)營(yíng)模式先進(jìn)，服務(wù)到位，管理完善，品種齊全，迅速獲得惠州市民的 認(rèn)可。金海馬家具、銘可達(dá)電器商場(chǎng)等專賣店也已立足惠州。 其他商場(chǎng)有國(guó)美電器、大富貴廣場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、聯(lián)興廣場(chǎng)、天成商場(chǎng)、黃金廣場(chǎng)購(gòu)物中心、萬(wàn)福隆連鎖超市等。 惠州在售寫字樓不多，代表性的甲級(jí)寫字樓有 雙子星國(guó)際商務(wù)大廈，位于江北市政府附近，占地 平方米，總建 62249 平方米，地上 27 層，地下 2 層。銷售均價(jià)為4600 元 /平方米。此項(xiàng)目以 5A 高級(jí)智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套設(shè)施成熟為賣點(diǎn)，銷售狀況較好。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 17 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 惠州市的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈。但是由于惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處在初級(jí)開發(fā)的階段 ，外地有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的還不多?，F(xiàn)在只有香港的新世界等企業(yè)又項(xiàng)目。本地有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商金寶集團(tuán)和麗日集團(tuán)現(xiàn)在在資金、經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品上都還不能同我司相提并論，但是由于他們是惠州的地頭蛇，對(duì)于惠州的情況要比我們熟悉，所以他們的實(shí)力業(yè)不能忽視。據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士介紹，粵海集團(tuán)和奧園集團(tuán)均有準(zhǔn)備進(jìn)軍惠州市場(chǎng)的打算。 開發(fā)企業(yè) 投資額度 惠州市麗日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10686 惠州市光耀實(shí)業(yè)投資有限公司 7180 惠州市新東方策劃有限公司 5500 廣東金寶集團(tuán)有限公司 3395 惠州市德威房產(chǎn)開發(fā)有限公司 2800 惠州業(yè)成集團(tuán) 2740 惠州市水口鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 2456 惠州市新世界康居發(fā)展有限公司 2221 上表幾個(gè)開發(fā)公司投資就達(dá)到 36978 萬(wàn)元，占房地產(chǎn)投資完成總額的 %，可見目前惠州投資開發(fā)主要集中在幾個(gè)相對(duì)較大的開發(fā)公司之中。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 18 4 投資惠州房地產(chǎn)的 SWOT 分析 惠州優(yōu)越的地理環(huán)境及工業(yè)基礎(chǔ)，尤其是在電子產(chǎn)業(yè)、大亞灣石化項(xiàng)目的帶動(dòng)下，為外來(lái)投資提供了堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ)條件。目前城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，但是潛在消費(fèi)力巨大，具有廣闊的 發(fā)展空間。盡早、低價(jià)地獲取建設(shè)用地，對(duì)日后開拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有戰(zhàn)略性的重要意義。 1）優(yōu)勢(shì) ? 惠州市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，發(fā)展空間廣闊 ? 大亞灣工業(yè)區(qū)的發(fā)展為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的生機(jī) ? 我司擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)及全國(guó)市場(chǎng)的品牌優(yōu)勢(shì)，有良好的物業(yè)管理公司 2）劣勢(shì) ? 存在項(xiàng)目水土不服的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作 ? 整合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資源需要一定的時(shí)間和成本費(fèi)用 ? 城市新規(guī)劃建設(shè)實(shí)施的好壞會(huì)給項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn) ? 前期惠州市土地政策導(dǎo)致土地大量低價(jià)流失，土地成本競(jìng)爭(zhēng)力不足 3）機(jī)會(huì) ? 惠州市正處在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)和城市化發(fā)展的加速期 ? 惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，政府加大力度處理土地歷史遺留問(wèn)題 ? 全新消費(fèi)需求啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶更多的住房需求 4）威脅 ? 早期市場(chǎng)較為有實(shí)力的開發(fā)商的先入為主的市場(chǎng)影響 ? 惠州市民的購(gòu)房觀念與沿海發(fā)達(dá)城市存在差異，需要加強(qiáng)調(diào)研把握 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的低價(jià)策略對(duì)未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷帶來(lái)威脅，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)和營(yíng)銷手段提出新的要求 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 19 5 項(xiàng)目的區(qū)位條件分析 根據(jù)在惠州市土地儲(chǔ)備中心調(diào)研得知，惠州市計(jì)劃五年內(nèi)出讓 9 平方公里土地，約每年 2 平方公里。詳見后圖。其中 13 號(hào)地塊開發(fā)條件最成熟， 計(jì)劃在 2020 年 9 月份出讓。以下將對(duì) 13 號(hào)地塊的投資開發(fā)進(jìn)行可行性分析。 城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響 惠陽(yáng)城區(qū)發(fā)展的策略是將江北建設(shè)成集中行政區(qū)域，整個(gè)城市發(fā)展重點(diǎn)將南移。項(xiàng)目地塊 13 號(hào)地處于江北中心地段，該區(qū)域規(guī)劃成為集惠州的行政、教育、文化、辦公、高尚居住、醫(yī)療衛(wèi)生、完備的休閑設(shè)施為一體的區(qū)域。未來(lái) 35 年內(nèi)，在項(xiàng)目所在的區(qū)域內(nèi)將會(huì)興建人民廣場(chǎng)，重點(diǎn)建設(shè)博物館、科技文化館、會(huì)展中心、老干部活動(dòng)中心、青少年宮等市級(jí)文化設(shè)施，完善江北南區(qū)作為全市文化中心的功能；并逐步完善居住社區(qū)的文化和教育等配套設(shè)施。 地塊緊鄰市政府、體育廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)，并且瀕臨東江，具有極佳的地域優(yōu)勢(shì)，有惠州市地王之稱。行政區(qū)域的北移，使這里成為高尚住宅的最佳區(qū)段。 近期規(guī)劃修建在目標(biāo)地塊 13 號(hào)周邊的市政設(shè)施包括：江北水廠二期（日供水能力：20 萬(wàn)平方米 /日）；江北郵政綜合大樓；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)碼頭（占地 公頃 ,預(yù)計(jì) 2020 年竣工 ） ；仲愷污水處理廠、江北濱江公園、期湖塘公園、江北體育公園等等。 公共設(shè)施包括：江北濱江公園、期湖塘公園、江北體育公園市體育館、江北市民樂(lè)園、博物館科技館、青少年宮、會(huì)展中心、圖書館、跳水館等等。 項(xiàng)目的開發(fā) 條件 13 號(hào)地塊處于江北南區(qū)地域范圍內(nèi)，占地面積為 194600 平方米，共 292 畝。容積率為 。規(guī)劃為居住區(qū)用地，地塊已由政府負(fù)責(zé)拆遷。地塊形狀呈矩形，其周邊的城市干道分別是：東面的惠州大道，并南延長(zhǎng)到東江大橋；北部是文昌一路，與市民樂(lè)園和體育公園接駁。西面是云山西路，連接到惠州大橋。地塊的南面是市政規(guī)劃的濱江公園和濱江大道（沿江二路）。該公園和道路建成后，將為 13 號(hào)居住區(qū)提供更為便捷的交通條件。并且成為沿江的高尚休閑風(fēng)景帶。 由于該地塊原來(lái)是農(nóng)用地，附近的生活配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施很少，只是在項(xiàng)目附近的樓盤 ，如：城市花園、金寶江畔花園、碧水灣等存在一些簡(jiǎn)單的社區(qū)生活配套。項(xiàng)目地塊目前已經(jīng)完成拆遷，但是有零星的構(gòu)筑物、建筑物和雜草沒(méi)有徹底清除。政府負(fù)責(zé)惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 20 的“七通一平”還沒(méi)有完成，用地條件相對(duì)成熟。項(xiàng)目附近社區(qū)的水、電、氣、電信等管網(wǎng)基本運(yùn)營(yíng)正常，具備開發(fā)條件。 13 號(hào)地塊的居住社區(qū)建設(shè)是惠州全市關(guān)注的項(xiàng)目，政府已經(jīng)公示了該項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案，征求市民的意見。 項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值 13 號(hào)地塊是惠州城市擴(kuò)張發(fā)展方向節(jié)點(diǎn)上的、極具潛質(zhì)的、獨(dú)特的、較大規(guī)模的居住用地，也是我們公司進(jìn)軍惠州的一個(gè)門戶型地塊，表現(xiàn) 有以下幾個(gè)特性： 1）稀缺性：是市中心環(huán)東江邊，唯一大型待開發(fā)地塊，乃惠州地王之王。 2）成熟性：臨近城市核心區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。周邊環(huán)境優(yōu)美整潔，非常適合發(fā)展高檔小區(qū)。 3）增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。 4）擴(kuò)展性：項(xiàng)目地塊以東還有兩塊地（ 9 號(hào)地、 10 號(hào)地），被列為惠州 2020 年土地儲(chǔ)備及出讓計(jì)劃，有利于項(xiàng)目將來(lái)的連片開發(fā)，并有利于發(fā)揮項(xiàng)目開發(fā)效益最大化。 5）知名性：項(xiàng)目是掛牌地塊，被譽(yù)為 “惠州地王 ”，備受各界矚目，拿下該地塊將使公司成為 惠州各界關(guān)注焦點(diǎn)，對(duì)于提高公司在惠州的知名度具有重要戰(zhàn)略意義?；葜莘康禺a(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 21 6 13 號(hào)小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位 市場(chǎng)定位 ： 以 “帶領(lǐng)惠州市住宅業(yè)發(fā)展”為目標(biāo)開發(fā)適合惠州市市場(chǎng)的惠州市高檔次、中等容積率（ ）的住宅小區(qū)。 產(chǎn)品定位： 建議以小高層和高層為主，可以適當(dāng)開發(fā)少量別墅。小高層以一梯四戶和兩梯六戶為主，戶型以三室兩廳和兩室兩廳為主。 住宅以本地化產(chǎn)品為基礎(chǔ)，開發(fā)出適于本地又具有差異化優(yōu)勢(shì)的為項(xiàng)目，同時(shí)必須高于周邊項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。住宅產(chǎn)品要求多樣化以及擁有完善的配套設(shè)施，打造惠州標(biāo)志性高檔次精品小 區(qū)。 目標(biāo)客戶群定位： 以惠州市大中型企業(yè)中高層管理人士、國(guó)家機(jī)關(guān)的中高級(jí)管理人員、高層退休干部、惠州市周邊城市的投資人士。 價(jià)格定位： 運(yùn)用市場(chǎng)比較法，參照周邊樓盤情況一覽表，選取具可比的四個(gè)樓盤，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)（見附表），建議此項(xiàng)目住宅的整體按揭第一期均價(jià)為 38004000（毛坯），隨著市場(chǎng)的變化，逐步提升。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 22 7 投資效益與風(fēng)險(xiǎn)分析 技術(shù)參數(shù) 根據(jù)有關(guān)資料，設(shè)定對(duì)成本有直接影響的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)： ? 用地面積： 194， 600 m2（ 292 畝） ? 容積率：住宅 （按 建設(shè)用地計(jì)），根據(jù)地塊區(qū)位條件及政府的規(guī)劃調(diào)整，有提高建筑容量之可能。 ? 住宅計(jì)算容積率建筑面積： 389， 200 m2。 ? 總建筑面積（含公共配套及不計(jì)算容積率建筑面積）：約為 650000 m2 ? 項(xiàng)目的出讓價(jià)格為用地面積 2020 元 /平方米，合計(jì)每畝 萬(wàn) /畝，折合樓面地價(jià) 1000 元 /平方米。 ? 項(xiàng)目出讓總價(jià)約為 億元。 各項(xiàng)指標(biāo)及成本收益詳見后表《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)預(yù)測(cè)表》。 開發(fā)成本估算 根據(jù)上述的各項(xiàng)參數(shù)，按照現(xiàn)行的建安工程造價(jià)估算出整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，計(jì)算得成本為 2,685 元 /平 方米，具體見下表： 成本費(fèi)用一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 總額 （元） 單價(jià) (元 /平方米 ) 備注 土地成本 389,200,000 1,030 1 項(xiàng)目招標(biāo)價(jià)格 389,200,000 1,000 政府掛牌底價(jià) 2 交易契稅 11,676,000 30 成交價(jià)的 3% 建筑成本 644,126,000 1,655 1 前期費(fèi)用 15,568,000 40 包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)費(fèi)等 2 建安工程及裝修 544,880,000 1,400 毛坯房（參考華南項(xiàng)目） 3 基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi) 58,380,000 150 包括水電、排污、綠化等 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 19,460,000 50 參考華南項(xiàng)目成本 5 開發(fā)間接費(fèi)用 5,838,000 15 經(jīng)驗(yàn)值 開發(fā)成本小計(jì) : 1,033,326,000 2,685 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 23 經(jīng)營(yíng)成本與稅費(fèi)預(yù)計(jì) 項(xiàng)目在開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，預(yù)計(jì)須支付費(fèi)用與稅項(xiàng)主要有： 企業(yè)管理費(fèi) 包括項(xiàng)目公司日常運(yùn)作費(fèi)用、辦公費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用等，按銷售收入的 ％算，共38,893,000 元。 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 ％算，共 39893000 元 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按銷售收入的 3％算，共 47,871,600 元。 不可預(yù)見費(fèi) 指開發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見的費(fèi)用或預(yù)算外追加費(fèi)用，按銷售收入的 2％算，共31,914,400 元。 營(yíng)業(yè)稅及其附加共 %： 共 99,253,784 元。 所得稅：按凈利潤(rùn)的 33%計(jì)征，共 100,177,511 元。 盈利分析 受資料所限，以住宅 4000 元的銷售單價(jià)測(cè)算（毛坯），項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好。銷售銷售凈利潤(rùn)率可達(dá) %。 ? 項(xiàng)目的