【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高； ? 從受訪消費(fèi)者在商業(yè)中心滯 留的時(shí)間在 2 小時(shí)以內(nèi)占 60%，反映商圈整體業(yè)態(tài)豐富。 ? 消費(fèi)場(chǎng)所： ? 消費(fèi)品類： 小結(jié)： ? 本區(qū)域人最常去的消費(fèi)場(chǎng)所主要有華聯(lián)、秦皇島商城和太陽(yáng)城，說(shuō)明本區(qū)域人群消費(fèi)力處于秦皇島中低消費(fèi)水平； ? 本區(qū)域人去商業(yè)中心消費(fèi)最多的品類是服裝類，占到七成以上，說(shuō)明商業(yè)中心百貨零售類業(yè)態(tài)影響力強(qiáng)大。 ? 消費(fèi)者滿意度調(diào)查 小結(jié)： ? 本區(qū)域人認(rèn)為商業(yè)中心不滿意之處主要在場(chǎng)所太多且分散，人太多和交通差，說(shuō)明本區(qū) 域消費(fèi)者對(duì)一站式購(gòu)物的商業(yè)需求強(qiáng)烈。 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目 看法 ? 目前到秦皇島超市購(gòu)物頻次 ? 是否愿意到本項(xiàng)目消費(fèi) ? 希望本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品類 小結(jié)： ? 受訪者中，大多有到秦新超市消費(fèi)的習(xí)慣，其中有過(guò)半數(shù)受訪者期待本項(xiàng)目的商業(yè)升級(jí)； ? 受訪者中，占六成認(rèn)為本項(xiàng)目需要建成一個(gè)一體化購(gòu)物商城，集吃喝玩樂(lè)購(gòu)等多種消費(fèi)休閑功能于一體的商業(yè)項(xiàng)目。 第三部分、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 一、項(xiàng)目周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 廣緣超市及其周邊 周邊商業(yè)情況說(shuō)明： 廣緣超市及其周邊是建國(guó)路社區(qū)商業(yè)中心的重要 組成部分，主要輻射建國(guó)路南部區(qū)域社區(qū)居民，以主力店廣緣超市為龍頭商家，加上 市民休閑廣場(chǎng)有強(qiáng)大的聚客效應(yīng)，目前該 超市經(jīng)營(yíng)狀況良好，周邊商業(yè)氛圍較好。 總結(jié)分 析 : 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)： ? 地段好，周邊居民密集 ? 有市民休閑廣場(chǎng)，配套設(shè)施較完善。 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的劣勢(shì)： ? 商業(yè)規(guī)模小，單體競(jìng)爭(zhēng)力較差； ? 主力店面積較少，輻射能力有限； ? 業(yè)態(tài)單一，無(wú)法滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需求 。 第四部分：商戶訪談 說(shuō)明：具體訪談商戶見(jiàn)商戶訪談附件。 一、主力店商戶訪談綜述 洽談主力店概述 本次 洽談的對(duì)象為 百 貨、電器和超市等主力店，其中重點(diǎn)洽談超市，且以外地品牌 為主。 本地各種類型主力店對(duì)項(xiàng)目反應(yīng) 經(jīng)過(guò)對(duì)本地金街百貨、國(guó)美電器和蘇寧電器的訪談，百貨和電器類型主力店對(duì)本項(xiàng)目無(wú)意向，主要原因有 以下幾類： ? 秦皇島商業(yè)中心影響力太強(qiáng)大，交通發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目距商業(yè)中心較近， 他們認(rèn)為 沒(méi)有開(kāi)設(shè)分店的必要。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者收入水平一般，消費(fèi)力有限。 ? 廣緣超市只經(jīng)營(yíng)自有物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目無(wú)意向，家惠超市及保龍倉(cāng)對(duì)項(xiàng)目興趣大，表示商業(yè)規(guī)劃出來(lái)后隨時(shí)進(jìn)行洽談。 外地品牌主力店洽談情況 1) 本次訪談的主力店有家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、北京華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)及京客隆等品牌超市； 2) 所洽談的國(guó)際及全國(guó)連鎖品牌超市如沃爾瑪和華潤(rùn)萬(wàn)家對(duì)項(xiàng)目意向較強(qiáng)；區(qū)域型超市京客隆 無(wú) 進(jìn)駐 意向 ； 3) 知名超市對(duì)項(xiàng)目的第一要求是項(xiàng)目的超市可營(yíng)業(yè)面積均在 1 萬(wàn)平米以上， 如沃爾瑪對(duì)明確表示超市總營(yíng)業(yè)面積不低于 13000 平米，其中單層面積不低于 7000 平米； 4) 各類超市對(duì)樓層要求不一，其中華潤(rùn)萬(wàn)家要求必須有一層營(yíng)業(yè)面積，而沃爾瑪表示經(jīng)營(yíng)樓層不限。 二、次主力店商家訪談綜述 1. 所有次主力店商家 都對(duì)主力店超市的情況感興趣，主力店超市招商的情況會(huì)對(duì)次主力店商家招商產(chǎn)生至關(guān)重要的影響； 2. 外地大型品牌商家多對(duì)秦皇島市場(chǎng)興趣一般，只要條件很好時(shí)才會(huì)考慮進(jìn)場(chǎng)； 3. 了解項(xiàng)目地塊的商戶普遍比較看好項(xiàng)目的前景，但是均表示會(huì)觀望一段時(shí)間再做判斷； 4. 休閑娛樂(lè)業(yè)次主力店商戶開(kāi)店意愿比較弱，一方面是由于本地 商戶多為獨(dú)一家經(jīng)營(yíng)，能力有限；另一方面外地商家對(duì)于項(xiàng)目地塊不了解，明確表示條件很好才會(huì)考慮。 三、零售類商戶訪談綜述 品牌服飾訪談 1） 本次訪談的品牌服裝商戶包括女裝、男裝、鞋包、運(yùn)動(dòng)、休閑裝共 76 家商戶；本次訪談的服裝類商戶一般為中檔品牌； 2） 由于項(xiàng)目為社區(qū)商業(yè)中心，大部分商戶認(rèn)為項(xiàng)目定位于大眾化端檔次比較合適； 3） 這些品牌商戶目前都有拓展開(kāi)店的傾向，大部分商戶對(duì)項(xiàng)目表示一定的關(guān)注度，但都表示只有看到項(xiàng)目整體的規(guī)劃定位才能考慮對(duì)項(xiàng)目下一步的進(jìn)駐意向，特別是主力店超市的引進(jìn)情況； 4） 主力店進(jìn)駐情況成為商戶是 否考慮進(jìn)駐的關(guān)鍵。 品牌服飾商戶訪談分析 通過(guò) 對(duì)秦皇島商業(yè)中心部分品牌商戶進(jìn)行了訪談，從商戶的角度出發(fā)， 是否確定項(xiàng)目商業(yè)街的零售業(yè)態(tài)定位方向。因此我司 與 商業(yè)中心 100 多家品牌商戶進(jìn)行了訪談，完成 76 份問(wèn)卷調(diào)研，分男裝、女裝、休閑運(yùn)動(dòng)服裝、童裝和鞋類等幾類商戶進(jìn)行抽樣訪談，訪談結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 1）、商戶基本信息 小結(jié)： ? 秦皇島服裝類商戶大多數(shù)在自秦皇島本地，有少量商戶來(lái)自秦皇島下級(jí)區(qū)縣，極少部分商戶來(lái)自外地； ? 品牌類商戶經(jīng)營(yíng)年限均較長(zhǎng)，絕大部分商戶都有經(jīng)營(yíng)一年以上經(jīng)驗(yàn)。 2）、商戶對(duì)本項(xiàng)目意見(jiàn) 小結(jié)： ? 服裝類商戶對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)店意向一般，非?？赡苓M(jìn)駐項(xiàng)目的商戶僅一家，其它商戶均對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)持觀望態(tài)度； ? 視后期項(xiàng)目規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)情況，服裝類商戶對(duì)本項(xiàng)目的需求面積集中在 30~80平米； ? 大量商戶表示，本項(xiàng)目可以做成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)一站式城市商業(yè)體，一體化購(gòu)物商城和大型超市 +商業(yè)街成為多數(shù)客戶所接受； ? 商戶建議引進(jìn)外地品牌超市，以大品牌超市的影響力，延長(zhǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間至夜間。 總結(jié)： ? 秦皇島服裝類品牌商戶經(jīng)營(yíng)年限長(zhǎng)，均有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)； ? 服裝類品牌商戶對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，若能引進(jìn)知名超市主力店，商戶 將有較大進(jìn)駐意向； ? 商戶對(duì)項(xiàng)目的單店租憑面積集中在 30~80 平米； ? 多業(yè)態(tài)組合形式更適合未來(lái)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)； ? 建議項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)統(tǒng)一管理，延長(zhǎng)日經(jīng)營(yíng)時(shí)間。 四、社區(qū)服務(wù)配套類商戶訪談綜述 根據(jù)目前商戶訪談，部分 商家認(rèn)為項(xiàng)目位置比較偏，不利于商業(yè)發(fā)展； 對(duì)于比較了解項(xiàng)目地塊的商家普遍看好項(xiàng)目的發(fā)展 ，認(rèn)為項(xiàng)目可以成為通過(guò)合適物業(yè)、業(yè)態(tài)組合來(lái)提升項(xiàng)目的市場(chǎng)號(hào)召力 ； 商戶認(rèn)為主力店的引進(jìn)情況對(duì)其 進(jìn)場(chǎng)有決定性影響 ，主力店的檔次直接關(guān)系商戶愿意承受的招商條件 ； 商戶對(duì)于招商政策比較重視，希望 招商條件 有足夠 吸引力 。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)突破口 一、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ Strengths） 項(xiàng)目周邊擁有大型居民區(qū)、兩所大學(xué)，周邊人口達(dá)到 10 萬(wàn)，給項(xiàng)目提供了龐大的消費(fèi)人群； 周邊交通四通八達(dá)，公交線路達(dá)到 7 條，全城可以很方便的到達(dá)項(xiàng)目位置； 項(xiàng)目現(xiàn)為一社區(qū)商業(yè)中心位置所在地，周邊居民在此消費(fèi)的習(xí)慣已經(jīng)形成； 項(xiàng)目體量較大，約 5 萬(wàn)平米左右，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目具備引進(jìn)大型品牌主力店的能力，會(huì)大大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 項(xiàng)目屬于規(guī)劃項(xiàng)目，在景觀、建筑規(guī)劃與裝修 方面具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，容易形成項(xiàng)目亮點(diǎn)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ Weaknesses ） 項(xiàng)目周邊 群體 收入一般 ，消費(fèi)能力有限； 項(xiàng)目離市中心商圈只有 10 分鐘車程，分散了人流； 項(xiàng)目所在地屬于秦皇島海港區(qū)比較偏僻的位置，商戶以及投資客認(rèn)可度不高。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ Opportunities ） 項(xiàng)目周邊沒(méi)有大中型商業(yè)項(xiàng)目，可以彌補(bǔ)周邊商業(yè)上的不足； 秦皇島目前適合引進(jìn)大型品牌主力店的項(xiàng)目極少，對(duì)吸引主力店有幫助； 秦皇島的商鋪投資市場(chǎng)比較健康，消費(fèi)者對(duì)于商鋪投資 認(rèn)可度高，商業(yè)項(xiàng)目銷售率普遍較高； 目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從谷底開(kāi)始復(fù)蘇，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。 項(xiàng)目威脅（ Threats ） 市中心商圈輻射力越來(lái)越強(qiáng)，隨著新天地商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，市中心商圈的吸引力又將大幅提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 項(xiàng)目周邊以廣緣超市為中心的社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)比較成熟，而且離項(xiàng)目距離很近，可能會(huì)分散一定的人流 。 二、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突破口 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ,綜合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) ， 認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)從以下幾面尋求突破口： 從規(guī)模進(jìn)行突破，有規(guī)模才有競(jìng)爭(zhēng)力，雖然本項(xiàng)目整體規(guī)模 不是很大，但只要合理規(guī)劃商業(yè) 形態(tài)組合，就能確立項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，通過(guò)豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進(jìn)特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費(fèi)中心，確立項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)在同類市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)行突破，通過(guò)獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入項(xiàng)目；并通過(guò)與定位相吻合裝修特色與風(fēng)格，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商與購(gòu)物環(huán)境，確立項(xiàng)目與同類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 從品牌主力店進(jìn)行突破，通過(guò)具有吸引力的招商政策，將品牌主力店與市場(chǎng)內(nèi)有號(hào)召力的商戶引進(jìn)項(xiàng)目，通過(guò)龍頭商家?guī)?dòng)散戶。 第六部分：秦新大世界多向性定位方案 一、市場(chǎng)空白點(diǎn)分析 目前秦皇島市場(chǎng)零售業(yè)態(tài)齊全，購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、主題商城、步行街等各種商業(yè)門類齊全，不同的商業(yè)形態(tài)占據(jù)不同的市場(chǎng)空間： ? 從目前秦皇島市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀看，市中心商圈影響力大，輻射全城，而社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展滯后，因此可見(jiàn)高水平的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目是市場(chǎng)一大空白； ? 茂業(yè)、華聯(lián)商廈、新天地廣場(chǎng)、現(xiàn)代購(gòu)物中心、太陽(yáng)城商業(yè)街等、占據(jù)著品牌消費(fèi)的中高端市場(chǎng)空間，這一領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，且項(xiàng)目本身的位置和周邊環(huán)境不具備發(fā)展中高端商業(yè)的條件； ? 供銷大廈、金三角市場(chǎng)、天洋西廳等主題商城 占據(jù)著市場(chǎng)中低端服飾的市場(chǎng)，但各自規(guī)模偏小、品種相對(duì)單一； ? 秦皇島商城、金原商廈定位為中檔，業(yè)態(tài)比較有特色； ? 四季青、亞泰小商品市場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)品類豐富，又具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)商品為中低檔商品，因而在這一領(lǐng)域占據(jù)霸主地位； ? 目前秦皇島商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)時(shí)間僅為白天，下午 6 點(diǎn)以后，大部分商家開(kāi)始打烊 ，一些商戶建議本項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，以延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間。 結(jié)論： 綜合前期秦皇島商業(yè)情況調(diào)查及與商戶的洽談得出，電器百貨等主力店無(wú)意向進(jìn)駐本項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目不能定位成區(qū)域商業(yè)中心，可以考慮社區(qū)商業(yè)中心的定位； 綜合消費(fèi)者和商戶的反饋 ， 建議本項(xiàng)目不宜走中高端路線，應(yīng)考慮秦皇島市場(chǎng)居民的消費(fèi)水平 以及項(xiàng)目位置和周邊環(huán)境；如項(xiàng)目 定位為中低端 、業(yè)態(tài)豐富、富有特色的多組合的、綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，將會(huì)有較大的生存空間。 二、項(xiàng)目多向定位方案 通過(guò)對(duì)各業(yè)態(tài)商戶的訪談，綜合秦皇島消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目共有以下兩種定位方向： 定位方向之一：餐飲娛樂(lè)大世界 業(yè)態(tài)組合：超市 +餐飲街區(qū) +兒童世界 +社區(qū)配套街區(qū) +休閑娛樂(lè) +教育培訓(xùn) 商業(yè)面積預(yù)估（㎡） 超市 12020 餐飲街區(qū) 8000 社區(qū)配套 3000 休閑娛樂(lè) 3000 大型 餐飲 4000 教育培訓(xùn) 2020 合計(jì) 32020 本定位商戶資源分析 從市場(chǎng)訪談得到的預(yù)估需求面積數(shù)據(jù)，各類商戶需求面積為： 商戶類型 預(yù)估需求面 積（㎡） 超市 5000— 10000 街區(qū)餐飲 8000 社區(qū)配套 500— 1000 休閑娛樂(lè) 2020 大型餐飲 1000— 4000 教育培訓(xùn) 1000 合計(jì) 17500— 26000 ㎡ 定位可行性分析： ? 項(xiàng)目所在位置 是秦皇島市政規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)中心，引進(jìn)超市是一種必然，且對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)有極大的促動(dòng)作用； ? 餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比達(dá) 40%符合一般 社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)律； ? 街區(qū)餐飲定位， 一二層聯(lián)體銷售，符合目前秦皇島社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售市場(chǎng)規(guī)律； ? 從后期經(jīng)營(yíng)來(lái)分析，港城大街、建國(guó)路餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)，且有區(qū)域聚集效應(yīng)，后期經(jīng)營(yíng)壓力小； ? 從銷售來(lái)分析，一二層街鋪已 得到市場(chǎng)的認(rèn)同 ，但單鋪總值需要合理的控制。 定位難點(diǎn)分析： ? 由于項(xiàng)目位置以及周邊環(huán)境一般，導(dǎo)致主力店對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有顧慮，給招商帶來(lái)一定的障礙； ? 從銷售來(lái)分析，社區(qū)商業(yè)中心的輻射力有限，對(duì)投資客吸引力欠佳 。 定位方向之二：購(gòu)物中心 業(yè)態(tài)組合：大型超市 +超市輔營(yíng)區(qū) +零售商業(yè)街 +社區(qū)配套 +兒童世界 +餐飲娛樂(lè) 商業(yè)面積預(yù)估（㎡） 超市 12020 輔營(yíng)區(qū) 7000