【文章內容簡介】 （ 2）商場目標客戶定位 本項目的商場部分為臨街住宅樓的下面幾層及沿街，因此，將商場的目標客戶市場定位為： 1）有意在高新區(qū)進行商業(yè)經營或投資的企業(yè)或個人； 2）項目附近原有的商鋪經營者。 項目的功能定位 本項目是中高檔商品住宅小區(qū)，除臨街的下面幾層作為商用以外，其余主要用來居住。具體功能定位如下： （ 1）塑造良好的居住環(huán)境，實現(xiàn)共享與私密和諧共存，建立一個和諧舒適的現(xiàn)代化住宅小區(qū)； （ 2）為居民提供舒 適優(yōu)美的居住生活空間， 最大限度滿地足業(yè)主對景觀、實用的美好夙愿； （ 3）商業(yè)用房為小區(qū)居民以及周邊社區(qū)提供周到便利的服務。 品牌形象定位 （ 1）和諧、舒適的中高檔住宅小區(qū)； （ 2）擁有專業(yè)配套、提倡高品質生活的現(xiàn)代小區(qū)； （ 3）集生態(tài)、人文于一體的時尚小區(qū)； （ 4）西安市文明示范居住小區(qū)。 第三章 項目的建設條件 項目建設條件包括項目建設自然條件、項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件。 項目建設自然條件 西安地區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，夏季高溫多雨，冬季寒冷 少雨。氣候溫和，四季分明，雨量適中。四季的基本情況是：春季溫暖、干燥、多風、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風；秋季涼爽，氣溫速降，降霜明顯；冬季寒冷、風小、多霧、少雨雪。 （ 1）大氣壓力：冬季 ，夏季 ； （ 2）氣溫：年平均氣溫 ～ ℃， 1月份平均氣溫－ ～ ℃， 7 月份平均氣溫 25～℃，年極端最低氣溫－ ℃ (1995 年 1 月 11 日 )，年極端最高氣溫 ℃ (1966 年 6 月19 日 )； （ 3）日照：全年日照時數(shù)為 小時，全年 日照百分率為 46%，日照間距系數(shù)為 ； （ 4）風速與風向：夏季平均風速 ，冬季平均風速 ，全年主導風向為 NE14，夏季主導風向為 NE16，冬季主導風向為 NE13； （ 5）濕度：最冷月平均 67%，最熱月平均 72%； （ 6）降水：一日最大降水量 ，平均年降水量 ,最大積水深度 22CM。 9月份為兩個明顯降水高峰。 （ 7）降雪：年平均降雪日 天； （ 8）霜期：無霜期 219— 233 天； （ 9）氣象災害：年內主要氣象災害有干旱、雨澇、冰雹、大風、干熱風和低溫凍 害。 項目建設用地條件 金泰假日花城位于西安市南郊高新區(qū)二期規(guī)劃區(qū)內。金泰假日花城三期用地東臨紫薇西坊，與融僑紫薇馨苑相連，西面為金泰假日花城二期用地。北臨電子四路。南接規(guī)劃中的電子五路，與二期用地相連。項目用地使用權在陜西金泰恒業(yè)房地產有限公司名下，使用權限為 70 年。 （ 1）本期開發(fā)用地 60818 平方米，現(xiàn)在已達到三通一平的要求。 （ 2）該項目土地用途為住宅用地。按照西安市城市規(guī)劃要求，對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。 （ 3） 本期開發(fā)地塊內無地裂縫穿過； （ 4） 據(jù)西安市城市規(guī)劃要求， 該宗土地可作為住宅用地。 資源供給及外部協(xié)作條件 交通狀況 本項目地處西安高新技術區(qū)，項目周邊交通方便，周圍有規(guī)劃市政道路，西萬公路、丈八東路、太白南路、繞城高速、南三環(huán)、西灃一級公路、以及規(guī)劃中地鐵 2 號線 ,這些為本項目創(chuàng)造了便捷的交通環(huán)境。 周邊配套設施 項目周邊配套設施有木材市場、大、中小學，醫(yī)院和銀行等，具體內容如下： （ 1） 公交： 311 路、 313 路、 220 路、 900 路、 322 路、五龍汽車專線； （ 2） 醫(yī)療衛(wèi)生：丈八溝醫(yī)院、博愛醫(yī)院； （ 3） 學校：高 新一小、高新一中、陜西銀行學院、西安聯(lián)合大學； （ 4） 休閑配套：木塔寺公園、永陽公園、省婦女兒童活動中心、奧體中心（游泳館）等； （ 5）商業(yè)配套：電子城商業(yè)步行街、人人樂超市、家樂超市等； （ 6）銀行：中國農業(yè)銀行、建設銀行。 項目內部配套 項目內設幼兒園、小學、商業(yè)中心，泛會所等配套設施；另外設地上車庫及地下停車場、居民存車處、變電室等相關配套。 建設配套 （ 1）給、排水系統(tǒng)利用市政給、排水系統(tǒng)； （ 2）供電采用市政供電； （ 3）供暖采用小區(qū)內集中供暖方式解決； （ 4）可接市政天然氣管道； （ 5）項目周邊主干道太白南路交通便利，項目區(qū)內道路可以與其接通。 第四章 項目的規(guī)劃設計方案 規(guī)劃設計方案的原則 （ 1）以人為本的原則。堅持以人為核心，秉承科學地產理念，為居民創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境，街區(qū)的一切思想、活動，街區(qū)元素的布置都以之為前提，體現(xiàn)舒適、愜意的人居環(huán)境； （ 2）可持續(xù)發(fā)展的原則。在前兩期成功開發(fā)的基礎上，堅持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融； （ 3）整體規(guī)劃的原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照西安市總體規(guī)劃和高新區(qū) 的規(guī)劃進行規(guī)劃設計，并保持與一期二期的協(xié)調以及和四期的的銜接； （ 4） 與項目整體的設計理念和主題相呼應的原則。繼續(xù)堅持以“新中式”為主題制造中心景觀帶等并打造項目三期自身的特色景觀； （ 5）合理布置功能區(qū)的原則。合理配置環(huán)境與設施，讓社區(qū)內的每個業(yè)主都可以享受到自在、舒適的社區(qū)環(huán)境與設施； （ 6）合理規(guī)劃交通系統(tǒng)的原則?？茖W布置人、車道路系統(tǒng)，使之與住宅有機的結合，同時合理規(guī)劃停車方式，建設安全、安寧的居住小區(qū)； （ 7）尊重市場需求的原則。通過多樣化的戶型設計以及各類完善的配套設施，充分滿足多樣化的 市場需求； （ 8）建筑節(jié)能原則。節(jié)能是未來住宅設計發(fā)展的必然方向，項目在考慮日照、通風等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調節(jié)室內外環(huán)境，通過科學合理的措施降低住宅的能源消耗，以降低住宅的使用成本； （ 9）講求效益原則。強調經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高項目的綜合效益。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想 本項目分為商業(yè)及住宅區(qū)，是一個集高尚居住、特色商業(yè)、運動休閑等功能為一體的綜合性房地產項目。商業(yè)部分以商業(yè)、餐飲、休閑娛樂功能為主，住宅部分由小高層、高層組成，根據(jù)設計規(guī)劃的思路，采用分塊 、分期、分功能規(guī)劃，注重住宅設計和組團內部景觀設計。 建筑規(guī)模 金泰假日花城三期建設總用地面積為 60818 ㎡，規(guī)劃總建筑面積為 ㎡。其中住宅面積 ㎡，公建建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。住宅以小高層為主，另有部分高層。 規(guī)劃設計方案設想 （ 1）設計理念 金泰假日花城秉承“和諧生活”的理念，引入架空層設計，讓建筑實現(xiàn)有機連通，使小區(qū)內的綠化景觀連成一體，自然通透，從而實現(xiàn)內部空間與外部景觀的完美融合。在觀賞性的基礎上，進一 步實現(xiàn)了業(yè)主對園林的實用性與參與性，既回避了一層可能帶來的潮濕氣候，又創(chuàng)造了人與人，人與自然，生活與空間的和諧，人與自然，生活與空間的和諧，最大限度滿足了組團鄰里之間的溝通，傳承了中國傳統(tǒng)的院落文化。 在繼承中國建筑的文化精髓的同時，金泰假日花城兼收國際建筑文化精華，主張突破傳統(tǒng)的大圍合社區(qū)形態(tài)，提出開放街區(qū)和圍合的組團這種商業(yè)與人居完美的結合的街區(qū)生活愿景，強調城市的序列空間體系和商業(yè)共建體系、達到突出街區(qū)商業(yè)的開放性、包容性和組團人居的和諧性、舒適性，從而使業(yè)主生活實現(xiàn)共享與私密和諧共存、繁華與靜謐溫 情并存的理想人居環(huán)境。 （ 2） 環(huán)境景觀 為了保證規(guī)劃設計的整體性和連續(xù)性，三期規(guī)劃依然采用園林式設計風格。整個園林以西安古城深遠的歷史作為背景展開，通過分析多種造景風格，最終采用半圍合規(guī)劃，以“新中式”為主題，以功能為設計原則進行景觀設計，組團之間景觀、水體、公共設施、園林小品做到相互呼應，在與國際新興造園技術結合的同時，傳承古典風韻，吸收和發(fā)展了盛唐“一廟七坊，空中景區(qū)，三面圍合，背高而低”的規(guī)劃理念，實現(xiàn)人居環(huán)境最佳境界。 “新中式”園林設計，傳承了中國古典園林的理念，融入了現(xiàn)代造園手法，設計上 著重增加鄰里的融合交流，創(chuàng)造高品位的社區(qū)氛圍，在此基礎上補充、完善規(guī)劃和建筑的功能（柔化建筑邊線，創(chuàng)造過渡的半私密空間）；通過設置噴霧、植物栽植、片墻隔離等措施，創(chuàng)造舒適、健康的局部小氣候環(huán)境；強調各個區(qū)域的聯(lián)系和對比，并在住宅區(qū)內設置運動景觀軸線。 （ 3）道路交通體系規(guī)劃 道路設計原則 整體性原則：項目整體的道路規(guī)劃已經形成，三期又處于二期和四期之間，所以應在綜合考慮這些因素的前提下進行整體設計。 統(tǒng)一性原則：遵循組織交通、合理分區(qū)、創(chuàng)造景觀的三統(tǒng)一原則進行路網規(guī)劃。 便捷性原則：主干道盡量直達， 次干道采用適度的曲折，達到“幽而不直，通而不暢”的效果，構筑和諧的小區(qū)環(huán)境。 舒適性原則：道路與環(huán)境相結合，對景生情，營造停留空間。 交通體系 居住區(qū)道路按照三級路網系統(tǒng)布置，在保證內外交通聯(lián)系便利，順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。 在三期的規(guī)劃區(qū)域西側，面向規(guī)劃路設立小區(qū)主入口。次干道與主干道枝狀相連，輔以宅前小路。 停車場地 本小區(qū)的停車場設置分為三種：一是利用小高層和高層修建附屬的地下停車場；二是利用地上架空層修建地上車庫；三是利用道路和空閑場地作為地上停車場。 公 建配套 本期建設公建主要包括：物業(yè)管理中心，架空泛會所，變電站等配套設施，以滿足社區(qū)業(yè)主日常的生活需求。 住宅設計 市場調查結果表明，人們普遍喜歡小高層的樓型。因此，本期建設以小高層為主。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、動靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。在室內居住環(huán)境設計上力求合理性，即合理安排功能空間、公私空間。起居廳的設計注重墻面的完整性與視野的開闊；臥室注重私密性；廚房、衛(wèi)生間除使用功能合理、位置得當外，還要注意 管線的隱蔽設計，設置通風道；多種戶型均設計了相應配套的儲藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺、露臺設計。 戶型設計及戶型配比 本期建設從 50 多平方米的一房到 200 多平方米的四房，并有部分躍層設計，戶型的多樣性同時滿足了不同業(yè)主多層面的居住需求。根據(jù)目前西安市場的需求，本期建設主力戶型以三室為主，平面布局靈活，大廳小臥。其中， 90㎡的共 168套，占到總建筑面積的 %； 90— 140 ㎡的 共 730 套，占總建筑面積的 %； 140 ㎡以上的共 220 套，占總建筑面積的%。戶型配比如下表所示。 表 住宅戶型配比表 樓宇編號 總建筑面積 戶數(shù) 建筑面積 套內建筑面積 25 號樓 90 6 26 號樓 56 4 27 號樓 60 4 28 號樓 56 4 29 號樓 56 4 30 號樓 90 6 31 號樓 56 4 32 號樓 90 6 33 號樓 9749 48 6 34 號樓 32 4 3 36 號樓 25 25 25 25 17 17 17 17 37 號樓 50 126 110 50 112 3 39 號樓 25 25 25 25 17 17 17 17 主要技術經濟指標 表 主要技術經濟指標表（三期） 項目 計量單位 數(shù)值 總用地面積 平方米 60