【文章內容簡介】 爆。在經歷了“調控再調控、僵持再升溫”的波動過程后，縱觀西安樓市 2020 年的整體表現，在成交價格漲幅高達 28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平 說明了西安的房地產市場存在巨大的需求量，給本項目未來的開發(fā)建設增強了信心。 進入 2020 年，隨著國家新一輪的宏觀政策調控進一步加強，西安作為限購城市對 當地 房地產市場 造成 了一定的震蕩，根據 2020 年1 季度的數據顯示， 2020 年 1 季度西安商 品房新批預售面積 萬平方米，同比上年增長 %，其中住宅物業(yè)新批預售面積 萬平方米，同比上年增長 %。從住宅物業(yè)供應占商品房整體供應比例來看，較上年同期有所下滑，在中央對住宅投資、投機行為的持續(xù)打壓政策影響下，商業(yè)等物業(yè)市場供應比例有所增長。 2020 年1季度西安商品房銷售面積為 ，同比上漲了 %，環(huán)比上季度下滑了 %，同比上年仍保持了 %的增幅。其中住宅 (含別墅 )銷售面積為 299 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上年增長 %。 在如 此頻繁的國家調控的巨大壓力下，西安房地產市場依然保持著逆市增長的勢頭，本項目的提出將建設一個布局合理、功能齊全、科技含量高、生態(tài)化、智能化的高尚和諧的住宅小區(qū)，既滿足西安市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展需要，又為西安的房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展作出了積極貢獻。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 8 項目建設的必要性 ，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要 根據國務院《關于加強城市建設工作的通知》精神，城市要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設的混亂現象，有計劃的提高城市建設中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務等設施配套建設，達到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項目建設依據城市規(guī)劃原則與要求，集中建設居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務街，無疑將加快灞橋區(qū) 統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。 項目建設是城鄉(xiāng)一體化及 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展 的需要 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展、改變城鄉(xiāng)二元結構才 能實現現代化和全面建設小康社會的目標。項目 所處位于西安東郊紡織城 范圍內，但是由于歷史原因， 該區(qū)域并未 在整個城市的 日新月異的發(fā)展中 得到快速的發(fā)展 ，環(huán)境差距、教育差距、醫(yī)療差距、社會保障差距等方面與城市差距在不斷擴大，并未分享西安經濟快速增長所帶來的成果，急待進行全面的改造，是城鄉(xiāng)一體化及 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展 的迫切需要。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 9 項目建設是滿足 灞橋 區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要 改革開放以來，社會經濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應地人們的生活水平與居住 消費水平也在不斷提高。追求高質量的生活水平 已成為人們的普遍需要， 因此，建設 高品質綜合性樓盤，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設的優(yōu)勢所在， 本項目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項目。項目建成后，能夠滿足 灞橋區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產，促進企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務需求來講，實施本建設項目是非常必要的。 是加快保障性住房建設的需要 從 2020 年 3 月至今，國家領導多次召開專題會議，部署推進保障性住房建設工作，全面 啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作。 2020年 8 月陜西省制定了《關于加快保障性住房建設的意見》，本項目按照國家的相關規(guī)定規(guī)劃設計了足量的配建廉租房，故本項目的建設實施將是加快保障性住房建設的需要。 可行性研究報告編制單位 **************************** 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 10 項目可行性研究的依據 本項目的可行性研究的依據有： 1. 開發(fā)商有關情況； 2. 擬建項目的土地 出讓合同； 3. 擬建項目的市政建設條件等； 4. 擬建項目市場調研、項目定位、等方面的內容； 5. 建設單位提供的擬建 項目規(guī)劃設計方案總平圖及技術經濟指標； 6. 資金籌措與使用計劃的構想； 7. 西安市 有關部門對房地產開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準； 8. 國家發(fā)改委和建設部聯合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）。 項目主要技術經濟指標 項目總投資 項目投資估算總計為 萬元，具體如下： 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 土地費用 2 房屋建安工程費用 3 前期費用 4 城建規(guī)費 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 11 5 室外工程 費 6 工程監(jiān)理費 7 管理費 8 銷售費用 9 不可預見費 10 建設投資 11 財務費用 12 項目總投資 項目計算期 項目 開發(fā)經營期 為 4 年 ，建設期與經營期交叉進行。 項目資金籌措及使用計劃 （ 1）建設自有資金 億元，占總投資 %，符合《 國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知 》中關于普通商品房建設 項目 20%的基本要求； （ 2）需要銀行借款 萬元，占總投資的 %； （ 3）需要銷售收入再投入資金 萬元，占總投資 %； （ 4）建設期利息 萬元，占總投資 %。 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 1 總投資 建設投資 財務費用 2 資金籌措 資本金 銀行貸款 銷售收入回款再投入 財務費用 項目償債能力 項目主要借款發(fā)生在項目初期，即項目第一年，依據“借款還本西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 12 付息表”、“資金來源與運用表”和“損益表”，償還貸款本次年份在第 3 年，第 3 年還本付息額為 萬元，用于償還貸款的資金來源為 萬元。 依據相關公式計算項目整體借款償還期為 年 ,項目具有償還貸款的能力。 項目財務評價指標 序號 名稱 單位 指標 備注 1 總投資 萬元 2 總銷售凈收入 萬元 3 利潤總額 萬元 4 凈利潤 萬元 稅后 5 全部投資內部收益率 % 稅后 6 全部投資財務凈現值 萬元 稅后 7 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 8 動態(tài)投資回收期 年 稅后 全部投資財務內部收益率 %大于基準收益率 12%；財務凈現值 萬元大于零；動、靜態(tài)投資回收期均小于項目的總開發(fā)期 4 年。 可行性研究結論及建議 主要研究結論 （ 1）項目地理位置較好，房地產市場前景廣闊，能夠較快回籠資金； （ 2）項目財務評價的各項財務指標均達標，經濟上可行； （ 3）項目抗風險能力優(yōu)秀； （ 4）具有良好的社會效益。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 13 建議 。項目的建設投資較大，是影響項目財務可行性的重要敏感性因素之一，建議開發(fā)單位嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風險。 ，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)、銷售及經營全過程策劃。 。建議建設單位以靈 活、多樣的經營方式，做好招商宣傳工作。 。積極爭取銀行借款能按時到位，在使用過程中嚴格資金管理，并保證按時按量償還銀行借款的本金和利息。 ，加強各部門之間的協作關系，確定合理的工期，既抓住商機，又能降低企業(yè)的財務成本，提高投資效益。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 14 第二章 項目 建設背景分析 西安市現狀分析 西安概況 西安市位于黃河流域中部關中盆地。東經 107176。 40?109176。 49?，北緯 33176。 39?34176。 45?。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南 市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 千米，南北 116 千米?？偯娣e 9983 平方千米。 西安，古又名長安，京兆，是陜西省的省會，是中國歷史文化名城之一，位于陜西關中平原的渭河南岸。西安是中國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產業(yè)基地、中國重要的航天工業(yè)中心，機械制造中心和紡織工業(yè)中心。西安擁有較強 的工業(yè)基礎，是中國西部地區(qū)科技實力最強，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 15 現代的西安地處中國中、西兩大經濟地域結合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐，第二條歐亞大陸橋隴海蘭新線上最大的中心城市，在全國經濟總體布局上具有承東啟西、東聯西進的重要戰(zhàn)略地位。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐。距西安市 區(qū)約 40 千米的西安咸陽國際機場與 68 個國內城市，11 個國家和地區(qū)通航。 西安的公路網以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，包含有繞城高速、機場新線、二環(huán)路、三環(huán)路等。西安市區(qū)與所轄區(qū)縣全部通有高 速公路。西安的信息化設施擁有光纖、數字微波、衛(wèi)星、程控交換等多種通信手段，市內有國家西安衛(wèi)星測控中心。西安城域網覆蓋超過 90%城區(qū)和 40%郊縣。西安郵政是全國 6 大通信中心和11 個一類郵件轉口局之一，建有西安郵區(qū)中心局。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 16 鐘樓 長安大街 西安行政區(qū)劃，共轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安 9 個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵 4 個縣；共 50 個鎮(zhèn)， 52 個鄉(xiāng)， 75 個街道辦事處， 3163 個村民委員會， 569 個社區(qū)居委會。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 17 行 政區(qū)劃圖 宏觀經濟環(huán)境 根據目前政府已公布的統(tǒng)計資料顯示， 2020 年 111 月 以來，全市經濟平穩(wěn)較快增長，運行狀況總體良好，生產運行節(jié)奏平穩(wěn)，內需依然保持旺盛，經濟運行質量和效益有所提高。 一、農業(yè)生產保持穩(wěn)定 主要農產品平穩(wěn)增長。 111 月份，全市蔬菜產量 萬噸，同比增長 %；水果產量 萬噸，同比增長 %；肉類總產量 萬噸，增長 %；奶類產量 萬噸，增長 %；蛋類產量 萬噸，增長 %。 二、工業(yè)生產增勢趨緩 111 月份，全市規(guī) 模以上工業(yè)企業(yè)實現增加值 億元，同比增長 %，增幅較 110 月份回落 個百分點。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 18 從行業(yè)看， 111 月份，全市 36 個工業(yè)行業(yè)大類中， 35 個行業(yè)工業(yè)增加值呈增長態(tài)勢，其中，電力熱力的生產和供應業(yè)增長 %，通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)增長 %，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長 %。 從產品產量看， 111 月份，重點監(jiān)測的 55 種工業(yè)產品中，產量同比增長的有 40 種，其中，汽車用發(fā)動機增長 倍，電子元件增長 倍，氣體壓縮機均增長 倍，客車增長 倍。 三、固定 資產投資平穩(wěn)較快增長 111月份，全社會固定資產投資 ，同比增長 %，較 110 月份回落 個百分點，其中，城鎮(zhèn)固定資產投資 億元，增長 %，與 110 月份持平。 分產業(yè)看， 111月份，城鎮(zhèn)固定資產投資中，第一產業(yè)投資 億元，同比增長 %；第二產業(yè)投資 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 億元，增長 %。 從房地產市場看， 111 月份，房地產投資 億元，同比增長 %，比 110 月份回落 個百分點。全市商 品房累計銷售面積同比增長 %，商品房銷售額同比增長 %。 四、消費市場需求持續(xù)旺盛 111 月份，全市實現社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，與 110 月份持平，扣除物價因素，實際增長 %。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設項目初步可行性研究報告 19 從銷售地域看， 111 月份，城鎮(zhèn)市場