【文章內(nèi)容簡介】 爆。在經(jīng)歷了“調(diào)控再調(diào)控、僵持再升溫”的波動過程后，縱觀西安樓市 2020 年的整體表現(xiàn)，在成交價格漲幅高達 28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平 說明了西安的房地產(chǎn)市場存在巨大的需求量，給本項目未來的開發(fā)建設(shè)增強了信心。 進入 2020 年，隨著國家新一輪的宏觀政策調(diào)控進一步加強，西安作為限購城市對 當?shù)?房地產(chǎn)市場 造成 了一定的震蕩，根據(jù) 2020 年1 季度的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 1 季度西安商 品房新批預(yù)售面積 萬平方米，同比上年增長 %，其中住宅物業(yè)新批預(yù)售面積 萬平方米，同比上年增長 %。從住宅物業(yè)供應(yīng)占商品房整體供應(yīng)比例來看，較上年同期有所下滑，在中央對住宅投資、投機行為的持續(xù)打壓政策影響下，商業(yè)等物業(yè)市場供應(yīng)比例有所增長。 2020 年1季度西安商品房銷售面積為 ，同比上漲了 %，環(huán)比上季度下滑了 %，同比上年仍保持了 %的增幅。其中住宅 (含別墅 )銷售面積為 299 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上年增長 %。 在如 此頻繁的國家調(diào)控的巨大壓力下，西安房地產(chǎn)市場依然保持著逆市增長的勢頭，本項目的提出將建設(shè)一個布局合理、功能齊全、科技含量高、生態(tài)化、智能化的高尚和諧的住宅小區(qū)，既滿足西安市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展需要，又為西安的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展作出了積極貢獻。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 8 項目建設(shè)的必要性 ，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強城市建設(shè)工作的通知》精神，城市要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快灞橋區(qū) 統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。 項目建設(shè)是城鄉(xiāng)一體化及 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展 的需要 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展、改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)才 能實現(xiàn)現(xiàn)代化和全面建設(shè)小康社會的目標。項目 所處位于西安東郊紡織城 范圍內(nèi)，但是由于歷史原因， 該區(qū)域并未 在整個城市的 日新月異的發(fā)展中 得到快速的發(fā)展 ，環(huán)境差距、教育差距、醫(yī)療差距、社會保障差距等方面與城市差距在不斷擴大，并未分享西安經(jīng)濟快速增長所帶來的成果，急待進行全面的改造，是城鄉(xiāng)一體化及 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展 的迫切需要。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 9 項目建設(shè)是滿足 灞橋 區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要 改革開放以來，社會經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住 消費水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量的生活水平 已成為人們的普遍需要， 因此，建設(shè) 高品質(zhì)綜合性樓盤，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢所在， 本項目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項目。項目建成后，能夠滿足 灞橋區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產(chǎn)，促進企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務(wù)需求來講，實施本建設(shè)項目是非常必要的。 是加快保障性住房建設(shè)的需要 從 2020 年 3 月至今，國家領(lǐng)導(dǎo)多次召開專題會議，部署推進保障性住房建設(shè)工作，全面 啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作。 2020年 8 月陜西省制定了《關(guān)于加快保障性住房建設(shè)的意見》，本項目按照國家的相關(guān)規(guī)定規(guī)劃設(shè)計了足量的配建廉租房，故本項目的建設(shè)實施將是加快保障性住房建設(shè)的需要。 可行性研究報告編制單位 **************************** 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 10 項目可行性研究的依據(jù) 本項目的可行性研究的依據(jù)有： 1. 開發(fā)商有關(guān)情況； 2. 擬建項目的土地 出讓合同； 3. 擬建項目的市政建設(shè)條件等； 4. 擬建項目市場調(diào)研、項目定位、等方面的內(nèi)容； 5. 建設(shè)單位提供的擬建 項目規(guī)劃設(shè)計方案總平圖及技術(shù)經(jīng)濟指標； 6. 資金籌措與使用計劃的構(gòu)想； 7. 西安市 有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準； 8. 國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目總投資 項目投資估算總計為 萬元，具體如下： 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 土地費用 2 房屋建安工程費用 3 前期費用 4 城建規(guī)費 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 11 5 室外工程 費 6 工程監(jiān)理費 7 管理費 8 銷售費用 9 不可預(yù)見費 10 建設(shè)投資 11 財務(wù)費用 12 項目總投資 項目計算期 項目 開發(fā)經(jīng)營期 為 4 年 ，建設(shè)期與經(jīng)營期交叉進行。 項目資金籌措及使用計劃 （ 1）建設(shè)自有資金 億元，占總投資 %，符合《 國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 》中關(guān)于普通商品房建設(shè) 項目 20%的基本要求； （ 2）需要銀行借款 萬元，占總投資的 %； （ 3）需要銷售收入再投入資金 萬元，占總投資 %； （ 4）建設(shè)期利息 萬元，占總投資 %。 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 1 總投資 建設(shè)投資 財務(wù)費用 2 資金籌措 資本金 銀行貸款 銷售收入回款再投入 財務(wù)費用 項目償債能力 項目主要借款發(fā)生在項目初期，即項目第一年，依據(jù)“借款還本西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 12 付息表”、“資金來源與運用表”和“損益表”，償還貸款本次年份在第 3 年，第 3 年還本付息額為 萬元，用于償還貸款的資金來源為 萬元。 依據(jù)相關(guān)公式計算項目整體借款償還期為 年 ,項目具有償還貸款的能力。 項目財務(wù)評價指標 序號 名稱 單位 指標 備注 1 總投資 萬元 2 總銷售凈收入 萬元 3 利潤總額 萬元 4 凈利潤 萬元 稅后 5 全部投資內(nèi)部收益率 % 稅后 6 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 7 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 8 動態(tài)投資回收期 年 稅后 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %大于基準收益率 12%；財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元大于零；動、靜態(tài)投資回收期均小于項目的總開發(fā)期 4 年。 可行性研究結(jié)論及建議 主要研究結(jié)論 （ 1）項目地理位置較好，房地產(chǎn)市場前景廣闊，能夠較快回籠資金； （ 2）項目財務(wù)評價的各項財務(wù)指標均達標，經(jīng)濟上可行； （ 3）項目抗風(fēng)險能力優(yōu)秀； （ 4）具有良好的社會效益。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 13 建議 。項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的重要敏感性因素之一，建議開發(fā)單位嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風(fēng)險。 ，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)、銷售及經(jīng)營全過程策劃。 。建議建設(shè)單位以靈 活、多樣的經(jīng)營方式，做好招商宣傳工作。 。積極爭取銀行借款能按時到位，在使用過程中嚴格資金管理，并保證按時按量償還銀行借款的本金和利息。 ，加強各部門之間的協(xié)作關(guān)系，確定合理的工期，既抓住商機，又能降低企業(yè)的財務(wù)成本，提高投資效益。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 14 第二章 項目 建設(shè)背景分析 西安市現(xiàn)狀分析 西安概況 西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地。東經(jīng) 107176。 40?109176。 49?，北緯 33176。 39?34176。 45?。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南 市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風(fēng)縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 千米，南北 116 千米?？偯娣e 9983 平方千米。 西安，古又名長安，京兆，是陜西省的省會，是中國歷史文化名城之一，位于陜西關(guān)中平原的渭河南岸。西安是中國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中國重要的航天工業(yè)中心，機械制造中心和紡織工業(yè)中心。西安擁有較強 的工業(yè)基礎(chǔ)，是中國西部地區(qū)科技實力最強，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 15 現(xiàn)代的西安地處中國中、西兩大經(jīng)濟地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐，第二條歐亞大陸橋隴海蘭新線上最大的中心城市，在全國經(jīng)濟總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進的重要戰(zhàn)略地位。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐。距西安市 區(qū)約 40 千米的西安咸陽國際機場與 68 個國內(nèi)城市，11 個國家和地區(qū)通航。 西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，包含有繞城高速、機場新線、二環(huán)路、三環(huán)路等。西安市區(qū)與所轄區(qū)縣全部通有高 速公路。西安的信息化設(shè)施擁有光纖、數(shù)字微波、衛(wèi)星、程控交換等多種通信手段，市內(nèi)有國家西安衛(wèi)星測控中心。西安城域網(wǎng)覆蓋超過 90%城區(qū)和 40%郊縣。西安郵政是全國 6 大通信中心和11 個一類郵件轉(zhuǎn)口局之一，建有西安郵區(qū)中心局。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 16 鐘樓 長安大街 西安行政區(qū)劃，共轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安 9 個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵 4 個縣；共 50 個鎮(zhèn)， 52 個鄉(xiāng)， 75 個街道辦事處， 3163 個村民委員會， 569 個社區(qū)居委會。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 17 行 政區(qū)劃圖 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 根據(jù)目前政府已公布的統(tǒng)計資料顯示， 2020 年 111 月 以來，全市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，運行狀況總體良好，生產(chǎn)運行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益有所提高。 一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定 主要農(nóng)產(chǎn)品平穩(wěn)增長。 111 月份，全市蔬菜產(chǎn)量 萬噸，同比增長 %；水果產(chǎn)量 萬噸，同比增長 %；肉類總產(chǎn)量 萬噸，增長 %；奶類產(chǎn)量 萬噸，增長 %；蛋類產(chǎn)量 萬噸，增長 %。 二、工業(yè)生產(chǎn)增勢趨緩 111 月份，全市規(guī) 模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，增幅較 110 月份回落 個百分點。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 18 從行業(yè)看， 111 月份，全市 36 個工業(yè)行業(yè)大類中， 35 個行業(yè)工業(yè)增加值呈增長態(tài)勢，其中，電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長 %，通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長 %，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長 %。 從產(chǎn)品產(chǎn)量看， 111 月份，重點監(jiān)測的 55 種工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長的有 40 種，其中，汽車用發(fā)動機增長 倍，電子元件增長 倍，氣體壓縮機均增長 倍，客車增長 倍。 三、固定 資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長 111月份，全社會固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %，較 110 月份回落 個百分點，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，與 110 月份持平。 分產(chǎn)業(yè)看， 111月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。 從房地產(chǎn)市場看， 111 月份，房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，比 110 月份回落 個百分點。全市商 品房累計銷售面積同比增長 %，商品房銷售額同比增長 %。 四、消費市場需求持續(xù)旺盛 111 月份，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，與 110 月份持平，扣除物價因素，實際增長 %。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 19 從銷售地域看， 111 月份，城鎮(zhèn)市場