【文章內(nèi)容簡介】 度源于政策調(diào)控下買賣市場不活躍引起的房源轉(zhuǎn)移，而租賃價格上漲是通脹與二手房買賣價格上漲綜合影響的結(jié)果。從過程來說，租賃市場依然顯現(xiàn)很強的季節(jié)性 春節(jié)后的第一輪高峰；年中高校畢業(yè)、中小學(xué)開學(xué)造就的第二輪高峰；年底傳統(tǒng)淡季，傳統(tǒng)規(guī)律性較為明顯。某2011年房地產(chǎn)市場初步預(yù)判：綜合經(jīng)濟(jì)、政策、供應(yīng)、需求的現(xiàn)狀和可預(yù)計的下階段走勢，初步定性判斷未來半年內(nèi)某市場的關(guān)鍵詞將是調(diào)整與焦灼：未來3個月內(nèi)：一手供應(yīng)小幅上漲，需求逐步萎縮，量跌價滯。二手供應(yīng)企穩(wěn)，需求略減，供需關(guān)系基本不變，量穩(wěn)價滯。l 未來36個月內(nèi)：一手供應(yīng)大幅上漲，需求繼續(xù)萎縮，量平價微跌。二手供應(yīng)繼續(xù)上漲、需求繼續(xù)萎縮，量跌價滯。預(yù)計明年下半年，供求關(guān)系會得到有力的調(diào)整和改善，政策存在逐步淡出的可能，市場重回健康。2）、某房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)三大特點 　　“國十一條”滿月已經(jīng)十天，“京版十二條”出臺也已過三周，隨著各項宏觀調(diào)控政策執(zhí)行，整個房地產(chǎn)市場除了交易量迅速回落、價格停漲外，也顯現(xiàn)一些新的變化，這些新變化很可能成為引領(lǐng)下一階段市場走向的新起點?！。?）、二手房成交量差額逐漸縮小：連續(xù)15個月的主導(dǎo)地位或?qū)A斜　 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2009年2月開始，全市二手房成交量全面超過一手房成交量，并且連續(xù)15個月處于成交主導(dǎo)地位。自2010年3月開始，二手房成交增速再次擴(kuò)大，平均每周以30%的速度上漲，商品房成交增速則要慢于二手房，在20%左右。因此，一二手房成交量再次拉大，至4月第三周，達(dá)到一個歷史峰值，即二手房成交量為9705套，而商品房成交2020套，二者相差達(dá)7685套，二手房成交比商品房高出近380%左右。　新政密集出臺后，這一現(xiàn)象迅速弱化，一二手房成交差距逐漸縮小?！版溂业禺a(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政滿月十天后，5月16日—22日二手房成交2689套，商品房成交1131套，二者相差1558套，二手房成交比商品房高出近137%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為，造成目前一二手房市場成交量差額逐漸縮小的原因主要是二手房市場觀望人群多于商品房市場。因為大部分開發(fā)商在前期已經(jīng)獲得了充足的資本，目前，行情雖然下行，但是降價的壓力不大，價格比較堅挺，而二手房市場價格隨著業(yè)主的抗價能力逐漸減弱，下行趨勢顯現(xiàn)，特別是一些典型區(qū)域，下行空間在15%左右，購房者預(yù)期價格進(jìn)一步下探，造成二手房市場觀望情緒強于一手房市場。　?。?）、房產(chǎn)稅預(yù)期讓多套房持有者價格進(jìn)一步下跌6%左右　 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政滿月十天后，二手房掛牌價格環(huán)比環(huán)比再次走低，下降幅度3%左右。其中，部分多套房持有者掛牌價格下降更為明顯，在6%左右。市場分析師張月認(rèn)為，從四月中旬至今的政策調(diào)控涉及到了信貸政策、土地政策等，這些政策的頒布以及落地使樓市出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折，新政滿月后，另一項調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的重要手段房產(chǎn)稅也是呼之欲出。目前無論是“國十一條”還是“京十二條”，都是偏重對新增購買需求的調(diào)控和限制，而對前期已進(jìn)入房產(chǎn)市場的投資者，則缺乏壓力，因此，房產(chǎn)稅這一針對房屋持有環(huán)節(jié)的稅收，也是當(dāng)前新政滿月后最受關(guān)注的調(diào)控政策，對多套房投資者來說，不僅有目前的資金壓力，也有為來可能出現(xiàn)的稅收壓力，因此加速拋盤?！　。?）、購房需求觀望致使“由買轉(zhuǎn)租”租賃市場的火爆統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政“滿月”十天后，租賃市場新增客戶量增加30%左右，推動了租賃市場價格的上漲10%即240元左右。市場分析師張月認(rèn)為，新增租賃需求主要來源于觀望人群中由買轉(zhuǎn)租的人群，隨著房產(chǎn)交易市場需求觀望加重，以及當(dāng)前進(jìn)入市場的買賣需求成交周期拉長，租賃需求將持續(xù)走高，租金或?qū)⑦M(jìn)一步上揚。3）、某市出臺政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)市政府同意，2011年2月21日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。從加大保障性住房建設(shè)力度、調(diào)整住房市場結(jié)構(gòu)、促進(jìn)市場供需平衡、抑制投資投機性購房，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管等方面入手，多管齊下確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！∫皇羌哟笳咝宰》拷ㄔO(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。在2009年新開工政策性住房938萬平方米，竣工229萬平方米的基礎(chǔ)上，全部解決2009年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭。結(jié)合保障性住房建設(shè)，力爭再用2年時間全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù), 解決5萬戶棚戶區(qū)居民住房困難。二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實增加普通商品住房土地供應(yīng)?！秾嵤┮庖姟访鞔_控制商品住房項目單宗土地出讓面積，嚴(yán)格地價款首付比例及支付時限，依法追究未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任，并限制其參與土地出讓活動。同時對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目，加強監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù)，發(fā)揮行政審批綠色通道機制作用，促開工、促上市。三是清理規(guī)范2008年底以來制定的各項購房優(yōu)惠政策，抑制投資投機性購房。從2010年1月1日起，對已經(jīng)過期的購房優(yōu)惠政策一律停止執(zhí)行。對二套住房貸款嚴(yán)格執(zhí)行不低于40%的首付比例；個人銷售普通住房營業(yè)稅個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時，營業(yè)稅按全額繳納的，方可享受個人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠；嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。四是加強商品房銷售管理，加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度。我市規(guī)定了商品住房項目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報價格，明碼標(biāo)價、公開對外銷售。　 五是加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為；嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為；加強商品住房價格監(jiān)管，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度?！秾嵤┮庖姟愤€提出進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，完善房價分類統(tǒng)計和發(fā)布機制，穩(wěn)定市場預(yù)期。從近期市場情況看，隨著中央及某市一系列調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，2010年1月，我市新建商品住房新增供應(yīng)9640套，%；成交8698套，%；，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)環(huán)比有所增加、投資投機性購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。 豐臺區(qū)總體市場分析1)、新政觀察：豐臺二手房將受困于政策房 現(xiàn)場直擊:相比熙來攘往的流動人群，鏈家門店人口的客戶可謂少之又少，大多是關(guān)心孩子結(jié)婚買房的家長們來了解一下價格，而真正來購房的人并不多。經(jīng)過一周的新政調(diào)控，市場也做出了一些理性反映，豐臺寶隆公寓附近的小區(qū)價格與上周相比一部分戶型每平米下降了2500元/平米左右。經(jīng)紀(jì)人談市場:今年政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控比較大，特別是政策房方面的調(diào)控尤其生猛。很多有購買需求的客戶，在面對強大的政策壓力下，都選擇了觀望。特別是對于中低端商品房消費者來說，基于對大體量政策性住房入市的預(yù)期，或?qū)⒀泳徶脴I(yè)步伐，給中低端商品房市場短期內(nèi)造成一定程度的沖擊。購房人談市場：還是在觀望。不過目標(biāo)越來越明朗。通過一周政府的執(zhí)行力和對政策的解讀，相信對房價會有所控制。如果政策房對于消費者的覆蓋面廣了，大家自然沒有必要一定購買那么貴的商品房。2）、三大央企競爭某豐臺商業(yè)用地 商業(yè)用地的大增，也引發(fā)了開發(fā)商的熱情。昨天，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)紛紛入場，參與了花鄉(xiāng)3宗土地的競價。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)金融用地供應(yīng)增加的重要原因之一是區(qū)域住宅類項目的大量供應(yīng)，唯有配建一部分的商業(yè)，才能避免區(qū)域發(fā)展成為“睡城”的局勢。 　事件1央企巨頭看中豐臺三地塊　　昨天上午招標(biāo)出讓的3宗地均位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，全部為商業(yè)金融用地。3宗土地均在西南四環(huán)外，并具有一定建筑規(guī)模，此次出讓地價偏低，因此吸引了諸多房企關(guān)注。值得注意的是，昨天參與這3宗土地招標(biāo)的企業(yè)絕大多數(shù)為國企，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。，共吸引了3家企業(yè)參與競標(biāo)。其中，中國華電集團(tuán)的報價最高，葛洲壩集團(tuán)的報價位居其次，某中鐵華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的報價低于出讓底價，無緣該宗地的下一輪評標(biāo)。，參與競標(biāo)的3家企業(yè)中只有中鐵建工集團(tuán)和某中鐵華生開發(fā)有限公司聯(lián)合體的報價高于出讓底價。按照規(guī)則，如果該聯(lián)合體的資質(zhì)等方面得到專家的認(rèn)可，那么該宗地將成為該聯(lián)合體的囊中之物。15161，參與競標(biāo)的4家企業(yè)的報價均高于或等于出讓底價，報價最高的為中鐵建工集團(tuán)、中鐵置業(yè)和中鐵華生的聯(lián)合體，而巧合的是，某中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司的報價與底價相同。記者了解到，這是豐臺區(qū)落實其去年規(guī)劃而邁出的第一步。去年12月，豐臺區(qū)曾發(fā)布信息稱，將推出12宗地，總建筑規(guī)模達(dá)210萬平方米，分別是麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的4宗地和總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地，主要用于發(fā)展金融和高科技產(chǎn)業(yè)，這12宗地塊被認(rèn)為是某市推出的最大規(guī)模產(chǎn)業(yè)用地。昨天的3宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地的一部分，2月9日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的3宗土地將入市交易。專家觀點：區(qū)域商業(yè)氛圍尚待形成　　根據(jù)最高報價計算，3宗地的樓面價依次約為6019元/平方米、6004元/。記者在去年豐臺區(qū)公布的信息中看到，入市交易樓面價約為5000元/平方米—6000元/平方米，顯然，根據(jù)最高報價計算的結(jié)果和預(yù)期的差距并不算大。　 21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，目前而言，豐臺區(qū)總部基地地區(qū)商業(yè)的氣氛不錯，未來人口也將繼續(xù)增多，商業(yè)空間較大，因此，6000元/平方米的樓面價較為便宜，可以說，8000元/平方米的價格都是可以接受的?！? 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(某)有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，豐臺區(qū)集中推出商業(yè)金融用地與其區(qū)域規(guī)劃緊密相連，豐臺此次推出的幾宗地所在的區(qū)域位置除了總部基地發(fā)展得不錯以外，其他的都比較弱，人口基數(shù)不算太大，發(fā)展商業(yè)有一定難度。公衍奎指出，這其實是計劃和市場之間的矛盾，規(guī)劃的出發(fā)點是好的，避免區(qū)域沒有產(chǎn)業(yè)和金融支撐的“空心化”，但和市場接受程度還有一定的差距，因此，它雖然不能馬上發(fā)展起來，不過遠(yuǎn)景很好。　事件2 “競租賃房面積”再現(xiàn)　　與上午招標(biāo)地塊多家巨頭企業(yè)劍拔弩張的競爭態(tài)勢不同，下午現(xiàn)場競價的3三宗土地卻顯得波瀾不驚?！∵@3宗土地是1月10日掛牌的，經(jīng)過兩周的網(wǎng)上報價，3宗土地有兩宗進(jìn)入現(xiàn)場競拍階段，除大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)地塊只有一次網(wǎng)上報價，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊三角地居住項目和懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)文化娛樂、商業(yè)金融及居住用地（配建租賃房）項目，均進(jìn)入現(xiàn)場競價階段，黃村地塊成為今年首塊落實“限地價、競租賃房面積”土地出讓新政的土地。按照掛牌土地出讓規(guī)則，凡進(jìn)入現(xiàn)場競價階段的掛牌土地一般會采用“限地價、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價截止前，最高報價已達(dá)到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價中最高報價達(dá)到上限價格的，則由市土地整理儲備中心對掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報配建租賃房面積?！?值得一提的是，該方式曾在房山、順義和平谷等區(qū)域成功試點，此次掛牌出讓的土地也采用了這種方式。其中，共吸引了7家企業(yè)現(xiàn)場競拍，經(jīng)過20多輪的現(xiàn)場報價之后，達(dá)到了該宗地的上限價格7600萬元，該宗地使用權(quán)最終被某眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以配建5090平方米租賃房的代價拿到?！?專家觀點：平抑價格作用明顯業(yè)內(nèi)有關(guān)專家認(rèn)為，“限地價、競租賃房面積”的方式在平抑價格方面作用明顯。 預(yù)計2011年，“限地價”可能進(jìn)一步推廣，以當(dāng)今的市場情況來看，這是比較直接且有效的調(diào)控手段。相關(guān)一　1月商業(yè)用地 供應(yīng)近百萬平米 　繼去年11月12月某住宅用地供應(yīng)潮以后，截至目前，某在1月份新入市的土地合計為8塊，其中除已簽約的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505050505055地塊外，還有7塊用地將在1月成交。在7塊土地供應(yīng)中，除黃村鎮(zhèn)項目為純住宅項目外，其他項目均包含全部或部分商業(yè)地塊屬性，合計供應(yīng)商業(yè)用地在1月份將達(dá)到近百萬平米。　　此前有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年，某將迎來名副其實的“商業(yè)地產(chǎn)年”，如今僅看土地市場的供應(yīng)情況，似乎已經(jīng)暗合了此預(yù)言。對此，蔡宇翔認(rèn)為，住宅市場受到打壓和調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機。政府加大商業(yè)用地的供應(yīng)，一方面不違背政府調(diào)控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個回款方向。從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)就受到追捧，但需要提醒的是，投資商業(yè)地產(chǎn)不可盲目，尤其對投資者而言，好的位置應(yīng)該是首要考慮的因素，切記不加選擇地追捧?！　辆?春節(jié)前還將供地　　在商業(yè)用地供給方面，某國土資源局土地儲備中心副主任葉向忠表示，2011年的整體用地規(guī)劃還沒有出來，要等待政府的文件出臺之后才能確定。同時，他還表示，某國土資源局土地儲備中心在正常的工作日期間還會有土地推出，不會因為春節(jié)而暫停土地供應(yīng)，節(jié)假日除外。據(jù)某土地整理儲備中心的公告顯示，截至1月24日，除了昨天的6宗地以外，1月份已暫無投標(biāo)和掛牌的土地入市，2月份還將有至少11宗土地入市。3）、理性看待地王對豐臺房價的影響 很多人認(rèn)為地王會直接推高房價，其實這是一個錯誤的想法。地王只是因其自身總價和樓面價造成了一種錯覺，認(rèn)為房價會受到地王的影響而出現(xiàn)上漲，然后大家都想搶在價格漲起來之前出手買房。其實正是這種心理造成了房價的上漲。地王只是單一的說明某地塊的價值，輻射范圍也只是周邊小范圍，但現(xiàn)在的地王在當(dāng)前影響對整個區(qū)域都會出現(xiàn)明顯反映?？梢娬侨藗冏窛q的心理造成了地王作用的夸大。當(dāng)然，其中煽風(fēng)點火的也在起作用。第二，就是不明真相者對第一的盲目認(rèn)同。很多人都認(rèn)為最貴的就是最高檔的，這種思維誤區(qū)也使地王的影響被人為放大。第三，豐臺的房價不會因為地王而有大幅的的提升，政策的抑制作用自然是重要影響因素，去年整體上漲的大勢，各