【文章內(nèi)容簡介】 ；二層有3陽臺、2臥室、2個衛(wèi)生間、1書房、1客廳、1餐廳、1廚房。如圖⑶.1和圖⑶.2圖⑶.1圖⑶.2，上下兩層，一層有廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、兩個南北走向的陽臺、二層有兩個臥室、一個衛(wèi)生間、三個陽臺、其中兩個陽臺南北走向、另一個陽臺在西北角。如圖⑷圖⑷，該戶型為一層戶型，其中有三個臥室、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、兩個衛(wèi)生間、兩個陽臺、一個露臺。如圖⑸圖⑸，該戶型為一層戶型，其中有三個臥室、一個書房、一個客廳、一個餐廳、兩個廚房分為主廚和西廚、兩個衛(wèi)生間、兩個陽臺。如圖⑹圖⑹，該戶型為一層戶型，其中有兩個臥室、一個書房、一個餐廳、一個客廳、一個廚房、一個衛(wèi)生間、兩個陽臺、一處玄關(guān)。如圖⑺圖⑺，該戶型為一層戶型，其中有兩個臥室、主臥有衛(wèi)生間、次臥有陽臺、一個書房、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、一個公共衛(wèi)生間、一個儲藏室、廚房旁邊有一個陽臺、該戶型設(shè)有空中庭院。如圖⑻圖⑻，該戶型為一層戶型，其中有四個臥室、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、兩個衛(wèi)生間、三個陽臺。如圖⑼圖⑼，該戶型為一層戶型，其中有三個臥室、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、廚房帶有陽臺、兩個衛(wèi)生間、另外客廳旁邊帶有陽臺。如圖⑽圖⑽，該戶型為一層戶型，其中有三個臥室、主臥有衛(wèi)生間、其中一個臥室旁邊有儲藏室、另一個臥室旁邊是書房、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、還有一個公共衛(wèi)生間和衣帽間。如圖⑾圖⑾回遷樓：二室兩廳95㎡，該戶型為一層戶型，其中有兩個臥室、主臥有陽臺、一個起居室、一個餐廳、一個廚房、一個衛(wèi)生間。如圖⑿圖⑿三室兩廳125㎡，該戶型為一層戶型，其中有兩個臥室、一個書房、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、兩個陽臺、兩個衛(wèi)生間。如圖⒀圖⒀六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式場地北山前大道分割成兩部分，山前大道以西為低密度住宅區(qū)（開發(fā)區(qū)），以東為回遷區(qū)。低密度住宅區(qū)包括獨棟區(qū)、聯(lián)排區(qū)和疊拼區(qū)，獨棟區(qū)布置與中西部地勢高處；聯(lián)排區(qū)布置于中東不，疊拼區(qū)布置與北部?；剡w區(qū)包括三部分，最北部為集中共建區(qū)，包括小學(xué)、居委會和垃圾轉(zhuǎn)運站；中部規(guī)劃為辛莊村回遷區(qū)，南部規(guī)劃為大王廟村和韓莊村的回遷區(qū)。低密度住宅區(qū)會所布置與其用地南部，結(jié)合其西部的輪掘坑設(shè)計為本事的中心綠地，打造本區(qū)的景觀中心，綠心。在辛莊村回遷的西側(cè)沿山前大道布置了商業(yè)等公建，小學(xué)校、托兒所等布置在北部，回遷區(qū)的會所、醫(yī)務(wù)所結(jié)合中心綠地布置在辛莊村回遷區(qū)的中部；在南部回遷的西部布置較大的商業(yè)中心，在適當(dāng)位置布置了輔助等設(shè)施。強調(diào)與城市的互動和諧。造型優(yōu)美的燭照建筑及線條飄逸的商業(yè)文化服務(wù)建筑、眼底節(jié)和城市道路的綠化帶，對城市傳出和諧共處、理解與尊重 。合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃。使各功能去相對獨立又統(tǒng)一協(xié)調(diào)，對內(nèi)、對外空間完整，形象均衡。應(yīng)用崇尚自然、依托自然地設(shè)計手法，在總體布局中，規(guī)劃了一定量的生態(tài)用地，塑造良好的生態(tài)環(huán)境，來建設(shè)人與自然和諧統(tǒng)一的高檔社區(qū)。拆遷補償主要分為十五補償和現(xiàn)金補償。實物補償補償標(biāo)準(zhǔn)從每戶宅基地為單位，拆遷戶宅基地的四間（等于或小于270平方米），給一套兩室兩廳（95平方米）和一套三室兩廳（125平方米）樓房，宅基地是舞劍（）大于270平方米），給兩套三室兩廳（大于等于120平方米）樓房。如一家人給一處宅基地的，且有三代以上家庭成員（含三代），可按當(dāng)時樓房價低于市場價1000元每平方購兩室兩廳樓房一套。如一家一處宅基地，有兩個兒子，大兒子大于18周歲，可多給一套兩室兩廳樓房，無兒多女戶其中一個女兒可按一個兒子對待。本村女兒結(jié)匯后戶口為遷出且男方戶口遷入本村的可按樓房當(dāng)時市場價低于1000元每平方購置兩室兩廳一套。戶口沒在本村的外來戶不享受此條件?，F(xiàn)金補償拆遷戶與村里簽訂拆遷換房協(xié)議后，舊村改造拆遷安置工作辦公室將根據(jù)村民現(xiàn)有住房的情況給予一定金額的現(xiàn)金補償。經(jīng)村委會詳細(xì)調(diào)研，按現(xiàn)有住房的結(jié)構(gòu)情況，將拆遷房屋的現(xiàn)金補償劃分為了六級十二類，補償價格為480元∕平方米——280元∕平方米（面積以村里錄像丈量時的面積為準(zhǔn)）；除房間外吃水井每眼補償5000元（有水或超過10米深），沼氣池每個補償2000元。（二）進(jìn)度安排項目建設(shè)周期規(guī)劃本項目建設(shè)期五年，擬四期連續(xù)開發(fā)，具體規(guī)劃分為以下階段：⑴前期調(diào)研及論證工作⑵初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段⑶項目前期手續(xù)辦理階段⑷舊房拆遷及場地平整⑸土建施工⑹工程竣工驗收，業(yè)主入住施工進(jìn)度安排①、前期調(diào)研及論證工作 1——2月②、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 3——6月③項目前期手續(xù)辦理 3——8月④舊房拆遷及場地平整 6——8月⑤土建施工 9——36月⑥工程竣工驗收，業(yè)主入住 37——48月七、項目財務(wù)經(jīng)濟分析（一）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)投資估算本項目總投資為12391萬元，其中土地費用420萬元、前期工程費28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑安裝工程費的1%計）、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預(yù)見費449萬元、財務(wù)費用772萬元（詳見表2）。表1 用款計劃表項目合計（萬元）第1年第2年第3年第4年第5年第6年土地費用420100%前期工程費28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10100%建筑安裝工程費991710%33%57%公共配套設(shè)施建設(shè)費9663%33%4%開發(fā)間接費管理費用9933%33%33%銷售費用9917%50%32%開發(fā)期稅費36741%33%26%其他費用18355%33%12%不可預(yù)見費44933%33%34%以上合計11669196837545947財務(wù)費用722147017223315578以上合計（萬元）1239119823824611923315578注：①由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，以后各表同。②表中財務(wù)費用數(shù)據(jù)是作者對原案例進(jìn)行的增加，它來自表11，可以先計算出來，再填入此表中。資金籌措序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)總投資12391土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用42028109917969999367183449722前10項之和x4%表10—12經(jīng)營資金3項目總投資12391開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12391項目總投資12391萬元。其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，%、%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見表3）。表2 項目總投資估算表 單位：萬元表3 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計1234561總投資1239119833824611923315578自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578序號項目合計123456資本金銷售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人名幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578貸款條件%，按季、按單利計息，寬限期3年，3年等額還本，借款期間利息照付。因此，%稅利率見表4表4 稅費率表稅費項目稅費率（%）稅費項目稅費率（%）營業(yè)稅5公益金5城市維護建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅50超稅累進(jìn)銷售與出租計劃西山花城項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項目開工第二年開始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年平均為100%。各類房屋銷售計劃見表5表5 房屋銷售計劃表年份類型2345合計比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）高層樓房40364004036400201830010091000多層樓房30930030930030930010310010031000營業(yè)用房301983019340264100660合計4589845898277643100100122600根據(jù)2006年時近期相同的房地產(chǎn)項目的租售價和居民購買的預(yù)測，計劃西山花城小區(qū)高層住宅售價1800元每平方米，多層住宅售價1250元每平方米，營業(yè)用房一半出售，售價為3500元每平方米。售房加權(quán)平均價為1670元每平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價為每年1000元每平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租，且計算期結(jié)束時，即出租期3年后轉(zhuǎn)售，預(yù)