【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 陽(yáng)氣候、民族、習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件；（4）充分利用規(guī)劃用地地形地貌，合理布局，節(jié)約用地，明確劃分組團(tuán)；（5）滿足居民的多種需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求；（6）創(chuàng)造安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；（7）充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；（8）遵守“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求；（9）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項(xiàng)目符合未來(lái)咸陽(yáng)市的整體規(guī)劃；（10）追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一，同時(shí)營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致；（11） 高綠化，低密度小區(qū)；（12） 守國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定。 設(shè)計(jì)特點(diǎn)（1） 現(xiàn)代人對(duì)社會(huì)、健康、生態(tài)和文化的需求小區(qū)住宅的規(guī)劃采用組團(tuán)的組合方式，社區(qū)中心有文化休閑廣場(chǎng)，在每個(gè)組團(tuán)之間培植一個(gè)社區(qū)景觀廣場(chǎng)，其中設(shè)計(jì)有網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)以及成人運(yùn)動(dòng)設(shè)施；有七巧板等適合兒童的娛樂設(shè)施；有適合老年人談天休閑的亭閣等；小區(qū)中心還設(shè)有幼兒園、會(huì)所、游泳池等，構(gòu)成小區(qū)的園林景點(diǎn)，并且小區(qū)的綠化用中中心綠地與宅前綠地相結(jié)合，在中心文化休閑廣場(chǎng)有大面積的中心綠地，讓居民生活在綠色海洋之中。居民在這樣的小區(qū)里既能享受自然，同時(shí)又能強(qiáng)身健體，并感受社會(huì)的進(jìn)步。（2） 享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境本小區(qū)遠(yuǎn)離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新。建筑高度依次由南向北遞增，保證日照充足，通風(fēng)良好。本小區(qū)設(shè)計(jì)公共綠地，城市道路的綠帶，大空間的地下室，道路平緩暢通，高綠化率，低建筑密度為安全疏散做好充分安排。（3）綜合考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性力求找到人的需求與建筑、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的最佳平衡點(diǎn)，使項(xiàng)目不但滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)取得良好的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。并在價(jià)格全理，保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國(guó)家的新技術(shù)、新工藝、新材料。二、 總平面設(shè)計(jì)規(guī)劃布局及道路交通系統(tǒng)充分利用規(guī)劃用地原有的地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)。利用建筑的高低起落，使這個(gè)小區(qū)起伏變化，也不遮擋組團(tuán)內(nèi)的日照、通風(fēng)。組團(tuán)道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。次干道與宅前小路曲徑通幽，盡顯園林特色。組團(tuán)化以鄰里組團(tuán)為單位減少每個(gè)單體建筑的空間尺度，營(yíng)造家庭、鄰里、社區(qū)之間交往的空間場(chǎng)所，增加住戶之間的交往機(jī)會(huì)，有利于增強(qiáng)鄰里、社區(qū)間的場(chǎng)所感和親切感，突出小區(qū)人性化、和諧化、家庭化。組團(tuán)功能分區(qū)明確，用地有明確的范圍，組團(tuán)之間可用綠地、道路、公共建筑或自然地形進(jìn)行隔，利于分期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)，容易形成建筑組群在短期內(nèi)建成而達(dá)到面貌比較統(tǒng)一的效果。公建配套規(guī)劃為滿足居民的多種需求，按國(guó)家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會(huì)所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化設(shè)計(jì)在最基本的要求如優(yōu)美、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感和時(shí)尚氣息。組團(tuán)圍成一個(gè)半開敞的小區(qū)中心地帶，形成一個(gè)開闊的視野，采用綠化、溪水相結(jié)合的布置方式，強(qiáng)調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了大面積的綠化，使人賞心悅目。同時(shí)，幾何化的布置和時(shí)尚建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點(diǎn)看來(lái)更是別具一格。各組團(tuán)內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互映襯，強(qiáng)調(diào)高品位的居住環(huán)境，采用園林的曲徑、亭臺(tái)的手法，為綠化起到了畫龍點(diǎn)睛之筆。組團(tuán)綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來(lái)了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。三、 建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格l 風(fēng)格現(xiàn)代：低層、低密度、高舒適的歐美式社區(qū)金泰絲路花城摒棄傳統(tǒng)、保守的建筑風(fēng)格，采用低層、低密度式布局，公共空間充足，建筑運(yùn)用明快、亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格，并適度演繹浪漫的歐美風(fēng)情。歐美風(fēng)情渲染的是一種“離塵不離城”的新都市生活方式，凝聚著西方現(xiàn)代科學(xué)文明、人居文明的先進(jìn)成果，代表著人類對(duì)自然、健康、美麗、輕松、閑適的詩(shī)意居住的終極追求，其核心是“低層低密度高舒適的純居住社區(qū)”，現(xiàn)已成為世界先進(jìn)人居的主流方向。住宅類型根據(jù)本小區(qū)原有的地形地貌，適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民的生活習(xí)慣以及綜合考慮用地經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、市政工程設(shè)施、居民生活，居民的方便的程度等建有多層、小高層、花園洋房、商業(yè)街、高層。戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)根據(jù)購(gòu)房者的需求，做到類型齊全，布置合理，戶內(nèi)布局緊湊，使用方便。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點(diǎn)，而且考慮了們的私密空間、活動(dòng)空間、視野空間等。它還引入全新的設(shè)計(jì)理念，根據(jù)現(xiàn)代氣息時(shí)代的需要，不僅房屋具有住宅的功能，還具有工作、休閑的功能。小區(qū)停車處理本小區(qū)的地下停四庫(kù)可沿小區(qū)外圍道路進(jìn)入直接到達(dá)，不用走出車庫(kù)，直接上樓進(jìn)入家門，地上停車庫(kù)也可以從區(qū)入口直接到達(dá)。四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小高層、商業(yè)街、高層及多維洋房采用板式框架結(jié)構(gòu)，多層住宅大部分采框架結(jié)構(gòu)，小部分采磚混結(jié)構(gòu)。五、 專項(xiàng)設(shè)計(jì)電視廣播系統(tǒng)有線、寬帶入戶保安監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)各出口處設(shè)防盜探測(cè)器。小區(qū)主要出入口、車庫(kù)、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，暨有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。公寓設(shè)置用戶平臺(tái)，將防盜、防火、防煤氣泄露、三表查抄、對(duì)講信號(hào)等通過用戶平臺(tái)傳送至管理中心。交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)內(nèi)車況的監(jiān)測(cè)，車輛的服務(wù)管理，場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視，計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。六、消防設(shè)施建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。地下停車庫(kù)設(shè)防煙散樓梯間，采用氣體消防設(shè)施、消火栓。小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。七、環(huán)境保護(hù)公共及生活用水處理公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。固體垃圾處理采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。噪聲處理設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)有建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)115地塊指標(biāo)：住宅面積：386934平方米多層住宅（56層）：193368平方米 占50%花園洋房（4層）：48380平方米 %小高層（11層） 128186平方米 %高層(18層): 17000平方米 %底層商鋪: 4300平方米合計(jì): 391234平方米用地總面積: 容積率: 115地塊停車量：室外路邊停車（不含核心都市路）：807輛集中地下停車： 1075輛西南角小高層區(qū)： 18000平方米 約450輛東南角小高層區(qū)： 1500平方米 約375輛中央高層區(qū)： 3500平方米 約100輛會(huì)所，餐飲街區(qū)： 6000平方米 約150輛地下室總面積： 41500平方米共計(jì)停車： 約1882輛總戶數(shù)： 約3200戶車位配比： 1：114地塊指標(biāo)高層住宅總面積（1824層）： 58000平方米裙樓商業(yè)面積： 45000平方米東端高層辦公樓面積： 22000平方米餐飲街面積 5000平方米小區(qū)配套公建： 13200平方米包括：小學(xué)（4層，18班）： 7000平方米（占9700平方米）幼兒園（3層，9班）： 2700平方米（占地200平方米）會(huì)所： 3500平方米合計(jì)： 143200平方米用地總面積： 容積率: 總戶數(shù): 560戶集中地下停車(兩層):30000平方米（700輛）總面積： 534434平方米基地綜合容積率： 一期指標(biāo)：總建筑面積： 113530平方米其中住宅： 95330平方米多層住宅： 77630平方米 占81%花園洋房： 17700平方米 占19%公建： 13200平方米（小學(xué)、幼兒園、會(huì)所）餐飲街面積： 5000平方米總用地面積： 一期容積率： 第五章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的巨額性,以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金,在不影響工程質(zhì)量的前提下,縮短工期可以減少資金占用成本,從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程中需配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開發(fā)公司帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好的印象。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低。分片分期開發(fā)本項(xiàng)目采用一次性規(guī)劃設(shè)計(jì)，分片分期開發(fā)的模式。一期開發(fā)有多層、花園洋房、餐飲街及公建，其中以多層為主，利于資金早期回籠。住宅和公建配套同步住宅和相應(yīng)的公建配套工程同步既可以避免不同步開發(fā)造成的先期入住居民受干擾的問題，同時(shí)又給居民一個(gè)完整的生活空間。高效運(yùn)用資金高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，從而降低成本，同時(shí)能用有限的資金確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位成為項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。通過合理的安排分期工程的先后順序，來(lái)使先期工程的銷售收入用于后期工程的投資中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間一期前期準(zhǔn)備工作2004年6月2004年10月主體建筑工程2004年11月—2005年4月建筑安裝工程2005年5月—2005年10月銷售2005年5月——2005年12月二期主體建筑工程2005年10月—2006年4月建筑安裝工程2006年5月—2006年10月銷售2006年5月—2006年12月三期主體建筑工程2006年10月—2007年4月建筑安裝工程2007年5月—2007年10月銷售2007年5月—第六章 項(xiàng)目的營(yíng)銷方案策劃隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，房地產(chǎn)營(yíng)銷已從過去單純的“概念炒作”發(fā)展為倡導(dǎo)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。一個(gè)樓盤的開發(fā)，是一個(gè)系統(tǒng)的工程，每個(gè)環(huán)節(jié)都非常重要，項(xiàng)目成功與否，就在于對(duì)全程、全局的把握，因此開始提倡“全程營(yíng)銷”。全程營(yíng)銷就是以營(yíng)銷理念貫穿整個(gè)項(xiàng)目過程，從項(xiàng)目的前期調(diào)研、規(guī)劃、建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理各方面，都要為銷售服務(wù)。一、營(yíng)銷理念（1）功能理念：對(duì)于購(gòu)買住宅的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的功能分為消費(fèi)和投資兩大類。本項(xiàng)目針對(duì)不同的功能，進(jìn)行不同的室內(nèi)布置、分區(qū)、裝飾等，做到住宅大而有氣派，小卻依然精彩。（2）誠(chéng)信理念：目前，虛假宣傳已使購(gòu)房者不太輕易相信樓盤廣告。他們關(guān)心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過硬，產(chǎn)品物有所值，全同信守總現(xiàn)，物業(yè)管理到家。因此，本項(xiàng)目必須樹立城信營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念，塑造良好的社會(huì)形象。（3）健康理念：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分消費(fèi)者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。因此，本小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注重空間布局、私密保護(hù)、視野景觀、感官色彩，材料選擇等，以求回歸自然，關(guān)注健康，關(guān)注社會(huì)。（4）服務(wù)理念：本項(xiàng)目應(yīng)聘請(qǐng)出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的管理與服務(wù)提供良好的保障。（5）智能化理念：隨著網(wǎng)格化、數(shù)字化時(shí)代的到來(lái)，由市場(chǎng)調(diào)查表明，近48%的購(gòu)房者認(rèn)為自己所居住小區(qū)短智能化程度應(yīng)達(dá)到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等要求。因此，本小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)本著樹立“建立一個(gè)信息智能化小區(qū)”的設(shè)計(jì)理念。基于以上營(yíng)銷理念，本項(xiàng)目的宣傳賣點(diǎn)為：l 地處灃河新區(qū)，生態(tài)質(zhì)量，自然景觀首屈一指；l 合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“兩高兩低”，高綠化覆蓋率，高實(shí)用率，低密度，低容積率；l 齊備的小區(qū)配套，教育、購(gòu)物、娛樂、健身一應(yīng)俱全；l 完善的物業(yè)管理，提供專業(yè)的、細(xì)致入微的服務(wù)；l 先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心；l 超前的設(shè)計(jì)理念，滿足追求健康的現(xiàn)代人。二、項(xiàng)目一期銷售策略本項(xiàng)目計(jì)劃分階段推出，以逐漸走高、低開高走的手法入市。采用該策略有以下理由：（1）本項(xiàng)目規(guī)模較大，分期開發(fā)的建筑類型和檔次不同，以相對(duì)較低的價(jià)格銷售較差的位置，有利于較快的進(jìn)入市場(chǎng)。（2）樹立良好的樓盤暢銷形象，迅速提升人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目在潛在客戶中的口碑。（3）可盡快回籠資金，對(duì)項(xiàng)目的順利開發(fā)提拱有力支持。公開發(fā)售期：建議項(xiàng)目一期在2005年5月份公開發(fā)售，在這期間，社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化、景觀等工程無(wú)法充分的展現(xiàn)，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待一步完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望狀態(tài)。所以首期采用低價(jià)銷售策略，同時(shí)大力做好一期的宣傳工作。具體如下