【正文】 重墻面的完整性與視野的開闊；臥室注重私密性；廚房、衛(wèi)生間除使用功能合理、位置得當(dāng)外，還要注意 管線的隱蔽設(shè)計(jì)，設(shè)置通風(fēng)道；多種戶型均設(shè)計(jì)了相應(yīng)配套的儲(chǔ)藏空間，并優(yōu)化住宅陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)設(shè)計(jì)。廳、房朝向均以景觀視線為主。因此，本期建設(shè)以小高層為主。 公 建配套 本期建設(shè)公建主要包括：物業(yè)管理中心，架空泛會(huì)所，變電站等配套設(shè)施，以滿足社區(qū)業(yè)主日常的生活需求。次干道與主干道枝狀相連，輔以宅前小路。 交通體系 居住區(qū)道路按照三級(jí)路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證內(nèi)外交通聯(lián)系便利，順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。 便捷性原則：主干道盡量直達(dá)， 次干道采用適度的曲折，達(dá)到“幽而不直，通而不暢”的效果，構(gòu)筑和諧的小區(qū)環(huán)境。 （ 3）道路交通體系規(guī)劃 道路設(shè)計(jì)原則 整體性原則：項(xiàng)目整體的道路規(guī)劃已經(jīng)形成，三期又處于二期和四期之間，所以應(yīng)在綜合考慮這些因素的前提下進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。整個(gè)園林以西安古城深遠(yuǎn)的歷史作為背景展開，通過分析多種造景風(fēng)格，最終采用半圍合規(guī)劃，以“新中式”為主題，以功能為設(shè)計(jì)原則進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，組團(tuán)之間景觀、水體、公共設(shè)施、園林小品做到相互呼應(yīng)，在與國(guó)際新興造園技術(shù)結(jié)合的同時(shí)，傳承古典風(fēng)韻，吸收和發(fā)展了盛唐“一廟七坊，空中景區(qū)，三面圍合，背高而低”的規(guī)劃理念，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境最佳境界。假日花城兼收國(guó)際建筑文化精華，主張突破傳統(tǒng)的大圍合社區(qū)形態(tài)，提出開放街區(qū)和圍合的組團(tuán)這種商業(yè)與人居完美的結(jié)合的街區(qū)生活愿景，強(qiáng)調(diào)城市的序列空間體系和商業(yè)共建體系、達(dá)到突出街區(qū)商業(yè)的開放性、包容性和組團(tuán)人居的和諧性、舒適性，從而使業(yè)主生活實(shí)現(xiàn)共享與私密和諧共存、繁華與靜謐溫 情并存的理想人居環(huán)境。在觀賞性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一 步實(shí)現(xiàn)了業(yè)主對(duì)園林的實(shí)用性與參與性，既回避了一層可能帶來(lái)的潮濕氣候，又創(chuàng)造了人與人，人與自然，生活與空間的和諧，人與自然，生活與空間的和諧，最大限度滿足了組團(tuán)鄰里之間的溝通，傳承了中國(guó)傳統(tǒng)的院落文化。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 （ 1）設(shè)計(jì)理念 金泰其中住宅面積 ㎡，公建建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。 建筑規(guī)模 金泰 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 本項(xiàng)目分為商業(yè)及住宅區(qū)，是一個(gè)集高尚居住、特色商業(yè)、運(yùn)動(dòng)休閑等功能為一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。節(jié)能是未來(lái)住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的必然方向，項(xiàng)目在考慮日照、通風(fēng)等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室內(nèi)外環(huán)境，通過科學(xué)合理的措施降低住宅的能源消耗，以降低住宅的使用成本； （ 9）講求效益原則?？茖W(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，同時(shí)合理規(guī)劃停車方式，建設(shè)安全、安寧的居住小區(qū)； （ 7）尊重市場(chǎng)需求的原則。繼續(xù)堅(jiān)持以“新中式”為主題制造中心景觀帶等并打造項(xiàng)目三期自身的特色景觀； （ 5）合理布置功能區(qū)的原則。在前兩期成功開發(fā)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融； （ 3）整體規(guī)劃的原則。 第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 （ 1）以人為本的原則。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心，泛會(huì)所等配套設(shè)施；另外設(shè)地上車庫(kù)及地下停車場(chǎng)、居民存車處、變電室等相關(guān)配套。 資源供給及外部協(xié)作條件 交通狀況 本項(xiàng)目地處西安高新技術(shù)區(qū)，項(xiàng)目周邊交通方便，周圍有規(guī)劃市政道路，西萬(wàn)公路、丈八東路、太白南路、繞城高速、南三環(huán)、西灃一級(jí)公路、以及規(guī)劃中地鐵 2 號(hào)線 ,這些為本項(xiàng)目創(chuàng)造了便捷的交通環(huán)境。按照西安市城市規(guī)劃要求，對(duì)該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。 （ 1）本期開發(fā)用地 60818 平方米，現(xiàn)在已達(dá)到三通一平的要求。項(xiàng)目用地使用權(quán)在陜西金泰北臨電子四路。紫薇馨苑相連，西面為金泰金泰 項(xiàng)目建設(shè)用地條件 金泰 9月份為兩個(gè)明顯降水高峰。四季的基本情況是：春季溫暖、干燥、多風(fēng)、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風(fēng)；秋季涼爽，氣溫速降，降霜明顯；冬季寒冷、風(fēng)小、多霧、少雨雪。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件 西安地區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，夏季高溫多雨，冬季寒冷 少雨。 品牌形象定位 （ 1）和諧、舒適的中高檔住宅小區(qū)； （ 2）擁有專業(yè)配套、提倡高品質(zhì)生活的現(xiàn)代小區(qū)； （ 3）集生態(tài)、人文于一體的時(shí)尚小區(qū)； （ 4）西安市文明示范居住小區(qū)。 項(xiàng)目的功能定位 本項(xiàng)目是中高檔商品住宅小區(qū)，除臨街的下面幾層作為商用以外，其余主要用來(lái)居住。 目標(biāo)客戶群體主要選定在以下范圍： 1）高新區(qū)工作的白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理人員； 2）附近具有高收入的醫(yī)生和高校具有中高級(jí)職稱的教師； 3）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資者； 4）項(xiàng)目附近有望集體購(gòu)房的企事業(yè)單位。 (2)利用好自己在一二期打下的基礎(chǔ) ,擴(kuò)大宣傳力度 ,吸引潛在消費(fèi)者的目光。因此，西部電子商業(yè)步行街將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，直接影響本項(xiàng)目商鋪的銷售，但在造成威脅的同時(shí)其已形成的商業(yè)氛圍也將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。其他大多數(shù)為現(xiàn)房，使本項(xiàng)目銷售難度加大。 ■ 威脅（ Threatens） (1)住宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅 項(xiàng)目附近樓盤較多，尤其是融僑 (2)城市重心遷移 西安市城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想是人口中心向城南移，本項(xiàng)目地處城南，這對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說是一個(gè)好的開發(fā)機(jī)會(huì)。但鑒于局部考慮，此項(xiàng)目的開發(fā)較集中，地價(jià)較高，因此資金占用量較大這應(yīng)引起開發(fā)商的注意。 (5) 好的一、二期期銷售基礎(chǔ) 本項(xiàng)目一、二期住宅，在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)很高的銷售率，在小區(qū)內(nèi)部形成了良好的居住氛圍，為本項(xiàng)目三期的銷售創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)，并提升了開發(fā)商的知名度。 (4) 便利的商業(yè)配套設(shè)施 項(xiàng)目有周邊的人人樂超市、西部電子商城、電子城商業(yè)步行街都已形成一定的商業(yè)氛圍。 (3) 良好的文化教育環(huán)境 項(xiàng)目周邊設(shè)有各種大中專院校和中小學(xué)校，如：西安科技商貿(mào)學(xué)院、西安聯(lián)大、高新國(guó)際學(xué)校、電子一中、電子城小學(xué)以及西部大學(xué)城等，而且小區(qū)內(nèi)部建有幼兒園，如此便利的教育設(shè)施將使小區(qū)內(nèi)的孩子受到良好的教育。 (2)完善的醫(yī)療設(shè)施環(huán)境 項(xiàng)目所在地周邊擁有眾多的大中型醫(yī)院，如：高新醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、 521 醫(yī)院、電子醫(yī)院以及丈八溝醫(yī)院等，同時(shí)小區(qū)內(nèi)也將配置相應(yīng)的醫(yī)療保健中心。加之周圍已有一些住宅群體，富有生活和文化氣息。尚層 容 積率 4 綠化率 40% 30% 占地面積 432 畝 畝 總建筑面積 80 萬(wàn)平方米 18 萬(wàn)平方米 開發(fā)商 福建榮僑集團(tuán) 紫薇地產(chǎn) 主力戶型及面積 三室、二室 110140 平方米 二室、三室、四室 LOFT 97126 平方米 建筑形式 板式多，少量點(diǎn)式 板式小高層、高層 結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 賣點(diǎn) 小區(qū)面積大、配套完善 戶型新穎，多類物業(yè)組合 項(xiàng)目的 SWOT 分析 ■ 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） (1) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于太白南路與丈八東路的交匯處，南有繞城高速、北有規(guī)劃中的電子五路，多條公交線路均過此處，交通十分便利。 表 競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)照表 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 項(xiàng)目 融僑 競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況 本區(qū)域一些大的地產(chǎn)公司如高科地產(chǎn)、高新房產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)等公司開發(fā)的物業(yè)如“楓葉”系列、“紫薇”系列樓盤，在建樓盤如楓林綠洲等均屬規(guī)模較大、影響力較強(qiáng)的樓盤項(xiàng)目。而從銷售方面來(lái)看， 07 年前 11 個(gè)月商服用房總體銷售量較上年小幅回落約 5%。具體如下圖所示 : （ 2）商服 用房市場(chǎng) 07 年西安商服用房類物業(yè)市場(chǎng)在開發(fā)量上較上年提升尤其在上半年表現(xiàn)最為明顯，而 07年下半年以來(lái)，竣工、施工、開工面積則有不同程度萎縮，從總體 111 月份西安商服用房供應(yīng)量來(lái)看，較上年增幅在 15%左右。這也帶動(dòng)了西高新區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，地段升值很快，土地價(jià)格增長(zhǎng)迅速，商品房?jī)r(jià)格也因此增長(zhǎng)。 (4)信息渠道 經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，我們得知人們獲得房地產(chǎn)信息的主要渠道有互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、親友介紹、路過樓盤現(xiàn)場(chǎng)等等，具體比例如下 圖所示： 高新區(qū)住宅市場(chǎng)供給狀況 西高新 10 年的規(guī)劃和發(fā)展，對(duì)西安整個(gè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、城市新區(qū)的建設(shè)規(guī)劃和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展起到了積極的作用。與此相應(yīng)，消費(fèi)者選擇的住宅面積多為 120170 平方米。 高新區(qū)住宅市場(chǎng)需求狀況 （ 1）購(gòu)房類型 經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示， %、 % 的被查者選擇小高層、高層住宅 ,同時(shí)，有 %的人選著復(fù)式建筑類型的住宅 , 可見小高層、高層受廣大消費(fèi)者喜愛的建筑類型，具有較大的市場(chǎng)潛力。 由上圖可以看出， 04 至 07 年各類物業(yè)的價(jià)格變化都比較平穩(wěn) ,仍然保持了“穩(wěn)中有升”的良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從這些客觀因素上分析，開發(fā)商如果將項(xiàng)目定位為低檔，利潤(rùn)空間則相對(duì)較小，因此，近年來(lái)西高新商品房的供應(yīng)上主要以中、高檔住宅項(xiàng)目為主。住宅不再僅僅是工作之余的生活場(chǎng)所，也成了工作場(chǎng)所。 （ 2）現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步 現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離，對(duì)城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)起了促進(jìn)作用。一方面，我國(guó)許多大城市聯(lián)結(jié)郊外的等級(jí)公路和高速公路發(fā)展很快，另一方面，自行車、私家車等交通工具在城市居民中日益普及，加上地鐵和公共汽車、電車和出租車，我國(guó)許多大城市便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開始形成。 隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)理念也在不斷的變化，人們對(duì)生活的質(zhì)量、品位都有很高的要求，尤其對(duì)居住的要求更為突出，因此需要開發(fā)出高質(zhì)量的住宅滿足消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的住房需求。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然帶來(lái)城市化進(jìn)程的加快 ,越來(lái)越多的人口向城市集中 ,需要住房以及相應(yīng)的市政配套設(shè)施 ,這為房地產(chǎn)行業(yè)的 快速發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇 ,并直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加。我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，自 2020 年以來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率如下圖所示： 圖 我國(guó)歷年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率圖 由上圖可以看出我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直在 10%平臺(tái)上發(fā)展，這對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展提供一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 （ 4）對(duì)房地產(chǎn)融資將有所限制 由于近期上市公司瘋狂圈地，頻繁制造“地王”，行業(yè)管理層對(duì)此有所顧忌， 08 年可能將會(huì)放緩或限制房企上市及上市公司再融資，以及房企引進(jìn)海外基金（尤其是海外私募股權(quán)基金）。 （ 3）加 快住房保障體系的建設(shè) 從 07 年末密集出臺(tái)住房保障制度推測(cè)， 2020 年住房保障體系建設(shè)可能加快。 年房地產(chǎn)政策預(yù)測(cè) （ 1) 開征物業(yè)稅 07 年 10 月 1 日起執(zhí)行的物權(quán)法引發(fā)了各界的高度關(guān)注，其實(shí)這已經(jīng)為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法律條件，尤其是 2020 年 10月之后國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)從原先的 6個(gè)城市擴(kuò)大到 10 個(gè)城市，這已經(jīng)說明政府正在加快步伐來(lái)推進(jìn)物業(yè)稅政策的出臺(tái)。通知還要求， 2020 年 6 月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專題報(bào)告。 （ 2） 2020 年房地產(chǎn)相關(guān)政策 1 月 7 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 07 年 12 月發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，必須達(dá)到“凈地”要求，提高供應(yīng)“凈地”能力以狙擊囤地。 5)土地政策 07 年 10 月國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。 4)稅收政策 從 07 年 2 月起國(guó)家稅務(wù)總局正式向企業(yè)征收 30%— 60%不等的土地增值稅，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行增值稅清算管理。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，首付比例不低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。對(duì)于開發(fā)商而言，也是一種不利 因素。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 百分點(diǎn)。 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析 政策環(huán)境 近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展迅猛，深受人們的關(guān)注，為防止樓市過熱，帶來(lái)泡沫，在 20202020年國(guó)家先后出臺(tái)了相關(guān)政策對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范引導(dǎo)，具體的政策措施如下： （ 1） 2020 年房地產(chǎn)相關(guān)政策 1）央行一年內(nèi) 6 次加息、十次上調(diào)準(zhǔn)備金率 央行的屢次加息使得按揭成本增加，購(gòu)房者心理壓力增大，而且連續(xù)加息的疊加效應(yīng)將被放大，會(huì)對(duì) 投資型買家產(chǎn)生一些心理壓力，在抑制利用房地產(chǎn)進(jìn)行的投機(jī)、投資行為方面產(chǎn)生作用。 （ 5）建立完善的風(fēng)