【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 缺乏，樓盤無法按時(shí)完工，有的甚至被迫緩建、停建，從而使大量高層住宅樓盤積壓。 2020 年、 2020 年以來中央為控制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策 :6 次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，加速“項(xiàng)目清理，遏制投資過快，關(guān)緊土地“閘門”鞏固調(diào)控成效，‘， 90/70’’， 15 條細(xì)則量化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施一出臺(tái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)均在不同程度上受到影響，房 地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡下來，交易活動(dòng)減少，商品房開發(fā)商的損失立即出現(xiàn)。 利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)的影響是較明顯和直接的。假如房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資購買一物業(yè) 并將物業(yè)出租，收取租金以獲取收益。我們可以用投資回報(bào)率表示經(jīng)營(yíng)者的獲利大小。在這種情況下，投資回報(bào)率可以用租金收益率表示， 即 : r=R/H 式中 :r 為租金收益率 。R 為年租金收人 。H 為物業(yè)的年初市價(jià)。 例如 :一個(gè)年初市價(jià) 200 萬元的商鋪預(yù)計(jì)全年租金的貼現(xiàn)收人為 20 萬元，則 r=20/200= 很明顯，側(cè) R/H 比率越高，說明經(jīng)營(yíng)者的投資回報(bào)率越高，則該投資越具有吸 引 力。 然而，投資物業(yè)收取租金只是一種投資方式。投資者還可以通過其它方式獲取投資回報(bào)率。比如 :投資股票、投資債券、投資銀行獲取利息等。其中， 投資銀行基本上是一種無風(fēng)險(xiǎn)的投資。其它投資方式的不確定性因素都很多。依次，在上面分析的情況下，如果銀行利率 i 高過租金的收益率，則很少有投資者會(huì)投資在物業(yè)上，或者說，租金收益率要大于銀行利息率才具有投資價(jià)值。 任何市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的。這種動(dòng)態(tài)不確定性決定了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)收入的不確定性，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的收入主要是有市場(chǎng)的供給與需求決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比在一般市場(chǎng)下要大一些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受到供求影響的幅度很大。比如，當(dāng)供給短缺或是需求不足時(shí)，都將 令房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，即買方或買方中的一方受到損失。這種由于供給與需求之間的不平衡而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的損失，就是供求風(fēng)險(xiǎn)。這是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)。 供給和需求是緊緊聯(lián)系在一起的，分析供給離不開需求，而分析需求也離不開供給，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至 2020 年底，我國(guó)未出售的新建商品房面積累計(jì)達(dá)到 10315 萬平方米，其中商品住宅面積有 5700 多萬平方米。然而，城市居民的住宅問題 依然相當(dāng)嚴(yán)峻，至2020 年底，全國(guó)城市中人均居住面積不足巧萬平方米的缺房戶為 700多萬家。這充分說明供給和需求是密切相關(guān)的，房地產(chǎn)投資過程中的供給過剩，實(shí)際就是需求不足，確切的說就是有效需求不足。 一般來講，市場(chǎng)需求分潛在需求和有效需求兩種。潛在是一種欲念上的但無經(jīng)濟(jì)購買力的需求。比如，在有的地方，人們的住房水平非常落后，人們對(duì)住房的需求客觀上和欲念上都很強(qiáng)。但是，在這些地方，人們經(jīng)濟(jì)收人很低，還沒有形成對(duì)住房的購買力，因此，這些地方對(duì)住房的需求是一種潛在需求。有效需求是具有經(jīng)濟(jì)購買能力的現(xiàn)實(shí)需求，即既有客 觀上的需求又有經(jīng)濟(jì)上的購買能力。在分析房地產(chǎn)需求時(shí)，應(yīng)著重分析有效需求。當(dāng)然，也不能忽視潛在需求。因?yàn)闈撛谛枨笤谝欢l件下可以轉(zhuǎn)化為有效需求。例如 :隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收人水平的提高，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)高檔住宅的需求已不完全是潛在需求，其中已有一部分轉(zhuǎn)化為有效需求。 潛在需求是否能成為有效需求，或者在多大程度上可以轉(zhuǎn)化為有效需求是市場(chǎng)需求的主要風(fēng)險(xiǎn)，在有些情況下，潛在需求還包括雖有客觀上的需求和購買力，但由于其它因素，人們不愿意將購買力投人到這種需求上。比如，在我國(guó)住房租金曾經(jīng)極低，很少有人愿意將儲(chǔ) 蓄用于購買住房?？梢?，對(duì)住房的需求將主要受居民收人、房?jī)r(jià)和租金水平等因素的制約。當(dāng)居民收人不斷增加時(shí)，對(duì)住房數(shù)量和質(zhì)量的追求欲望也會(huì)上升 。反之，則會(huì)下降。而當(dāng)房?jī)r(jià)或租金水平上漲時(shí)，在一定程度上會(huì)抑制需求 。反之，則會(huì)刺激需求 我國(guó)房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀 我國(guó)房地產(chǎn)投資的對(duì)象 在目前，一般而言，可作為投資對(duì)象的房地產(chǎn)類型包括 :未開發(fā)的土地、出租性住宅、出售性住宅、辦公樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)性物業(yè)、娛樂場(chǎng)所及設(shè)施、休閑性場(chǎng)所及設(shè)施等。本文僅介紹未開發(fā)的土地和住宅。 未開發(fā)的土地 房地產(chǎn)投資對(duì)象的土地有兩類 :舊城區(qū)開發(fā)和新城區(qū)開發(fā)。舊城區(qū)投資的土地屬于房地產(chǎn)的二次開發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)設(shè)施改造而進(jìn)行的投資建設(shè)。舊城區(qū)開發(fā)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有拆遷安置和改造建設(shè)兩方面。開發(fā)公司在城市土地出讓市場(chǎng)，通過競(jìng)投標(biāo)獲取土地使用權(quán)以后便可以進(jìn)行該地塊的拆遷安置和改建，或通過土地二級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓該土地的使用權(quán)收回投資及收益。 新區(qū)開發(fā)指的是城市郊區(qū)新征土地的投資開發(fā)，其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。新區(qū)開發(fā)的土地須拆遷安置 的負(fù)擔(dān)并不高，地價(jià)也相對(duì)便宜得多，因而新開發(fā)的投資成本相對(duì)較低。不過，新區(qū)開發(fā)將受到農(nóng)地保護(hù)的限制 :尤慕暈，‘”黔年國(guó)家土地資源靚出臺(tái)了《基本農(nóng)田保護(hù)條例》及經(jīng)過修訂的《土地管理法》的實(shí)施，表明了我國(guó)政府對(duì)農(nóng)田實(shí)行了世界上最嚴(yán)格的保護(hù)制度。 住宅 住宅歷來就是房地產(chǎn)投資的主要對(duì)象。隨著城市化及城鎮(zhèn)化的進(jìn)展及居民對(duì)改進(jìn)居住條件的強(qiáng)烈愿望，在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住宅將始終是房地產(chǎn)投資的首選對(duì)象。住宅投資可分為兩類，即出租性住宅和銷售性住宅。住宅還可以為普通住宅、高級(jí)住宅及別墅等。結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房地 產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，現(xiàn)階段是“大力發(fā)展普通住宅，限制高級(jí)住宅及別墅的建設(shè)”。 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)投資的基本操作程序 房地產(chǎn)投資高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特性，一方面為投資者獲取高額收益的機(jī)會(huì)，另一方面也使投資者面臨難以避免的風(fēng)險(xiǎn)。投資者要謀求投資的成功，必須熟知房地產(chǎn)狀況，具備相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)和技巧。進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析，就是在全面調(diào)查投資項(xiàng)目的各方面制約因素基礎(chǔ)上保證投資的較高收益水平。而且，良好的房地產(chǎn)投資可行性分析還能為投資者獲取科學(xué)的數(shù)據(jù)和保證投資策略的有效性，使投資者在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。近年來，我國(guó) 房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時(shí)暴露出諸多問題，如投資總量偏大、結(jié)構(gòu)失衡、空置率過高等。引起這些問題的原因固然是多方面的，但企業(yè)微觀的投資可行性分析的滯后是重要因素之一。這不僅投資者遭受巨大損失，也在相當(dāng)大的程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。自 1999 年以后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步加大了房地產(chǎn)投資可行性分析的力度?，F(xiàn)階段主要是按照房地產(chǎn)發(fā)展周期進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。一般分為以下三個(gè)階段 : 第一階段 :投資前期 投資前期是從投資項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)間，包括投資機(jī)會(huì)研究投資建議項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目評(píng)估與決策等具體階 段。這肆?xí)r期的核心內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目的科學(xué)論證與評(píng)價(jià)決策。項(xiàng)目能否成立的判定，項(xiàng)目的投資規(guī)模、資金籌措方案等等的確定都在該階段完成。它是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的主要階段。 第二階段 :投資實(shí)施期 投資實(shí)施是指在項(xiàng)目決策之后， 從 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收這 一時(shí)期。這一階段主要包括 :項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工任務(wù)的承發(fā)包、項(xiàng)目控制 (進(jìn)度控制、投資控制、質(zhì)量控制、合同控制 )、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目的交工驗(yàn)收。 第三階段 :項(xiàng)目的營(yíng)銷或經(jīng)營(yíng)期 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，因項(xiàng)目性質(zhì)、用途不同，投資的第三階段內(nèi)容的差異較大。租賃性的物業(yè)在竣工驗(yàn)收合格后便 可以從事租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 。而銷售性的物業(yè)一般還分為兩種情況 :一是，在項(xiàng)目投資實(shí)施一段時(shí)間后，對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)售 。二是，在竣工驗(yàn)收合格后才進(jìn)行營(yíng)銷工作。 房地產(chǎn)投資可行性分析的概念 房地產(chǎn)可行性分析，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在投資決策前，通過對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)有關(guān)方面的條件和情況進(jìn)行調(diào)查、研究、分析，對(duì)建成后社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù) 測(cè)和評(píng)價(jià)的一種科學(xué)分析方法。它主要是在考察房地產(chǎn)各類型產(chǎn)品開發(fā) 技術(shù) 上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，在建設(shè)上的可行性和 可行性的依據(jù)。 房地產(chǎn)投資可行性 分析的作用 可行性分析在房地產(chǎn)投資決策中的作用主要體現(xiàn)在四個(gè)方面 : 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性 可行性分析在占有大量資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)項(xiàng)目策劃所提出的多種方案進(jìn)行分析 。對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問題、環(huán)境問題、效益問題進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)和分析，從而保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性。 保證項(xiàng)目投資方案的優(yōu)化 可行性分析的過程，實(shí)質(zhì)上是投資方案的優(yōu)化過程。通過可行性研究，策劃者對(duì)方案策劃階段提出的各種方案進(jìn)行反復(fù)評(píng)價(jià)和比較，從中選出最適宜且效果最好的方案，從而保證投資方案的優(yōu)化。 保 證項(xiàng)目投資的有序性 有序性是大規(guī)模項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常運(yùn)行的基本保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)涉及面廣、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)度高。只有按照固定