【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 當(dāng)前，由于農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，土地轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入雙方選擇空間小，土地流轉(zhuǎn)范圍小、成本高，質(zhì)量不盡如人意。政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)信息機(jī)制建設(shè)，適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展要求，著眼于滿足農(nóng)民需要，積極為農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)提供信息服務(wù)與指導(dǎo)；適應(yīng)信息化社會(huì)要求，完善土地流轉(zhuǎn)信息收集、處理、存儲(chǔ)及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。各地應(yīng)建立區(qū)域土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)中心，建立由縣級(jí)土地流轉(zhuǎn)綜合服 務(wù)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組成的縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系。在此基礎(chǔ)上，逐步建立覆蓋全國(guó)的包括土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)通信平臺(tái)和決策支持平臺(tái)在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)信息管理系統(tǒng)。 建立政策咨詢(xún)機(jī)制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策性強(qiáng)，直接關(guān)系農(nóng)民生計(jì)，必須科學(xué)決策、民主決策。為此，需要建立政策咨詢(xún)機(jī)制，更好發(fā)揮政策咨詢(xún)?cè)谕恋亓鬓D(zhuǎn)中的作用。一是注重頂層設(shè)計(jì)與尊重群眾首創(chuàng)相結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)改革和政策制定需要頂層設(shè)計(jì)，也不能脫離群眾的實(shí)踐探索和創(chuàng)造。要善于從土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐中總結(jié)提煉有特色、有價(jià)值的新做法、新經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)政策的頂層設(shè)計(jì)與群眾首創(chuàng)的有機(jī)結(jié)合。此外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民就業(yè)、社會(huì)保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方方面面的政策，需要用系統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)，跳出土地看流轉(zhuǎn)，廣泛征集和采納合理建議，確保土地流轉(zhuǎn)決策的科學(xué)性。二是構(gòu)建政策咨詢(xún)體系。建立土地流轉(zhuǎn)專(zhuān)家咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，開(kāi)展多元化、社會(huì)化的土地流轉(zhuǎn)政策研究；實(shí)現(xiàn)政策咨詢(xún)制度化，以制度保證土地流轉(zhuǎn)決策的專(zhuān)業(yè)性、獨(dú)立性；完善配套政策和制度，形成一個(gè)以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢(xún)和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉(zhuǎn)政策咨詢(xún)體系。 完善價(jià)格評(píng)估機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估 是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的核心，是實(shí)現(xiàn)土地收益在國(guó)家、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關(guān)鍵。因此，必須完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制。一是構(gòu)建科學(xué)的農(nóng)地等級(jí)體系。農(nóng)村土地存在等級(jí)、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對(duì)地租，也存在級(jí)差地租。應(yīng)建立流轉(zhuǎn)土地信息庫(kù)，對(duì)流轉(zhuǎn)土地評(píng)級(jí)定等，制定包括土地級(jí)差收入、 區(qū)域差異、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素在內(nèi)的基準(zhǔn)價(jià)格。二是建立完善流轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，引入第三方土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。三是制定完善流轉(zhuǎn)土地估價(jià)指標(biāo)體系。建立切合各地實(shí)際、具有較高精 度的流轉(zhuǎn)土地價(jià)格評(píng)估方法和最低保護(hù)價(jià)制度，確保流轉(zhuǎn)土地估價(jià)有章可循。四是建立健全土地流轉(zhuǎn)評(píng)估價(jià)格信息收集、處理與公開(kāi)發(fā)布制度。信息公開(kāi)、透明是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的前提。應(yīng)建立包括流轉(zhuǎn)土地基準(zhǔn)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格等信息在內(nèi)的流轉(zhuǎn)土地價(jià)格信息登記冊(cè)，反映流轉(zhuǎn)價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)，并通過(guò)電子信息網(wǎng)絡(luò)及時(shí)公開(kāi)發(fā)布。五是建立全國(guó)統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，完善土地價(jià)格評(píng)估機(jī)制。 農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)前提是明確權(quán)屬。 [5] 十八屆三中全會(huì)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市 、同地同權(quán)；賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換。集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)，以及通過(guò)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性溢價(jià)收入，將把數(shù)億農(nóng)民從此前一直被禁錮在作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的土地上、小農(nóng)生產(chǎn)的作業(yè)方式、與資產(chǎn)收入隔絕的狀態(tài)下，拉入到工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代文明大潮中；也意味著數(shù)億農(nóng)民將分享改革開(kāi)放和資產(chǎn)溢價(jià)的紅利。如此，本世紀(jì)以來(lái)因資產(chǎn)價(jià)格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產(chǎn)泡沫有望實(shí)現(xiàn)軟著陸、內(nèi)需增長(zhǎng)的動(dòng)力有望全面啟動(dòng)。 集體土地市場(chǎng)化的改革能否達(dá)到 “牽一發(fā)而動(dòng)全身 ”的這種效應(yīng)，前提是確權(quán)工作要前置和 “做實(shí) ”，這項(xiàng)工作的難度超乎想象。正如科斯所言， “清楚界定的產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)交易的前提 ”。事實(shí)上，在城市化快速推進(jìn)的東部地區(qū)和中西部大城市，農(nóng)村集體土地突破法律和政府規(guī)章層面的流轉(zhuǎn)早已風(fēng)起云涌，而根據(jù)用途比較的優(yōu)勢(shì)，微觀主體將農(nóng)地轉(zhuǎn)換為 非農(nóng)用途的自發(fā)行動(dòng)，也早已突破邊緣革命并向更高級(jí)行政區(qū)域展開(kāi)。也就是說(shuō)，存在市場(chǎng)化溢價(jià)收益的農(nóng)村土地資源也早已被卷入到我國(guó)工業(yè)化、城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化的大潮中，流轉(zhuǎn)和非流轉(zhuǎn)的溢價(jià)差已經(jīng)擺在每個(gè)人的面前，這是誰(shuí)都阻擋不了的趨勢(shì)，小產(chǎn)權(quán)房越禁越多，也并沒(méi)有被強(qiáng)拆多少就是最好的注解。確權(quán)既是順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，也是助推市場(chǎng)發(fā)展。 如果權(quán)利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價(jià)等，農(nóng)民自然而然會(huì)遵循市場(chǎng)規(guī)則來(lái)行事，土地資源也就會(huì)得到最佳配置，農(nóng)村土地低效利用、浪費(fèi)嚴(yán)重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護(hù)和建設(shè)用地之 間的沖突等問(wèn)題也就解決了。另外，明確權(quán)屬是構(gòu)建村民自治的基礎(chǔ)，長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村集體組織內(nèi)村民自治意識(shí)薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生產(chǎn)的要素 ——土地，其分配上的實(shí)際控制權(quán)在村干部或村主任，農(nóng)民沒(méi)有完全實(shí)際產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在意識(shí)，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心、無(wú)民主的物質(zhì)基礎(chǔ)和激勵(lì)，城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)就缺乏主體。 [存在的問(wèn)題編輯 目前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體是平穩(wěn)健康的。但必須看到，隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大、速度加快、流轉(zhuǎn)對(duì)象和利益關(guān)系日趨多元，也出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)、侵害農(nóng)民土地承包權(quán)益、改變土地用途出現(xiàn) “非農(nóng) 化 ”與 “非糧化 ”以及流轉(zhuǎn)不規(guī)范引發(fā)糾紛等問(wèn)題。 ，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問(wèn)題。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍存在 “三多三少 ”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉(zhuǎn)的多，專(zhuān)業(yè)大戶流轉(zhuǎn)的少；轉(zhuǎn)包、出租或代耕的多，轉(zhuǎn)讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的民間化體現(xiàn)在 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往是在熟人、親戚、朋友之間進(jìn)行，而不是通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所 2020 年對(duì) 17省農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，在轉(zhuǎn)出的土地中，有 %的土地是轉(zhuǎn)包給本村的親戚或其他村民。 2020年對(duì)山東等 10 省的土地流轉(zhuǎn) 調(diào)查表明， %的人直接與受讓人 (彼此熟悉 )協(xié)商， %的人選擇通過(guò)村委會(huì)與人協(xié)商，%的人選擇通過(guò)熟人介紹，只有 %的人通過(guò)土地流轉(zhuǎn)商 (中介 )協(xié)商來(lái)確定流轉(zhuǎn)。 土地流轉(zhuǎn)口頭化 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒(méi)有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉(zhuǎn)雙方的一種口頭約定。 2020 年的一項(xiàng)調(diào)查顯示 :轉(zhuǎn)出農(nóng)地的農(nóng)戶中， 46%的農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地沒(méi)有約定期限， 86%的農(nóng)戶在轉(zhuǎn)出土地時(shí)沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，即使約定期限的農(nóng)戶中也存在部分 ‘’ 口頭式 ”約定，簽訂合同的也不完整、不規(guī)范。很大一部分流轉(zhuǎn)是在口頭約定的情況下進(jìn)行的，這導(dǎo)致流轉(zhuǎn) 的期限不明確，交易雙方權(quán)利義務(wù)不清晰。 土地流轉(zhuǎn)短期化 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往都在 1 年之內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，超過(guò) 1 年的很少。據(jù)抽樣調(diào)查表明， %的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)期限在 1 年之內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限不超過(guò) 5年的有 %，而長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)的僅有 %。 土地流轉(zhuǎn)隨意化 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)不確定性強(qiáng)，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉(zhuǎn)期限不確定的比例均超過(guò) 60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問(wèn)題，缺乏法律保障，造成土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的混亂，對(duì)耕地的保護(hù)和管理帶來(lái)了很大的困難。 ，流轉(zhuǎn)效益不高。 (1)影響土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效益主要問(wèn)題在于需求的規(guī)模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企