【文章內(nèi)容簡介】 當前，由于農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，土地轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入雙方選擇空間小，土地流轉(zhuǎn)范圍小、成本高，質(zhì)量不盡如人意。政府部門應加強土地流轉(zhuǎn)信息機制建設，適應農(nóng)村發(fā)展要求，著眼于滿足農(nóng)民需要，積極為農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)提供信息服務與指導；適應信息化社會要求，完善土地流轉(zhuǎn)信息收集、處理、存儲及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。各地應建立區(qū)域土地流轉(zhuǎn)信息服務中心，建立由縣級土地流轉(zhuǎn)綜合服 務中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務站組成的縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)市場服務體系。在此基礎(chǔ)上，逐步建立覆蓋全國的包括土地流轉(zhuǎn)信息平臺、網(wǎng)絡通信平臺和決策支持平臺在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)信息管理系統(tǒng)。 建立政策咨詢機制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策性強，直接關(guān)系農(nóng)民生計，必須科學決策、民主決策。為此，需要建立政策咨詢機制，更好發(fā)揮政策咨詢在土地流轉(zhuǎn)中的作用。一是注重頂層設計與尊重群眾首創(chuàng)相結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)改革和政策制定需要頂層設計，也不能脫離群眾的實踐探索和創(chuàng)造。要善于從土地流轉(zhuǎn)實踐中總結(jié)提煉有特色、有價值的新做法、新經(jīng)驗，實現(xiàn)政策的頂層設計與群眾首創(chuàng)的有機結(jié)合。此外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民就業(yè)、社會保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方方面面的政策，需要用系統(tǒng)觀點認識土地流轉(zhuǎn)，跳出土地看流轉(zhuǎn)，廣泛征集和采納合理建議，確保土地流轉(zhuǎn)決策的科學性。二是構(gòu)建政策咨詢體系。建立土地流轉(zhuǎn)專家咨詢機構(gòu)，開展多元化、社會化的土地流轉(zhuǎn)政策研究；實現(xiàn)政策咨詢制度化，以制度保證土地流轉(zhuǎn)決策的專業(yè)性、獨立性；完善配套政策和制度，形成一個以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉(zhuǎn)政策咨詢體系。 完善價格評估機制。土地流轉(zhuǎn)價格評估 是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的核心，是實現(xiàn)土地收益在國家、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關(guān)鍵。因此，必須完善土地流轉(zhuǎn)價格評估機制。一是構(gòu)建科學的農(nóng)地等級體系。農(nóng)村土地存在等級、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對地租，也存在級差地租。應建立流轉(zhuǎn)土地信息庫，對流轉(zhuǎn)土地評級定等，制定包括土地級差收入、 區(qū)域差異、基礎(chǔ)設施條件等因素在內(nèi)的基準價格。二是建立完善流轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)評估機構(gòu)，引入第三方土地評估機構(gòu)和評估人員對流轉(zhuǎn)交易價格進行評估。三是制定完善流轉(zhuǎn)土地估價指標體系。建立切合各地實際、具有較高精 度的流轉(zhuǎn)土地價格評估方法和最低保護價制度，確保流轉(zhuǎn)土地估價有章可循。四是建立健全土地流轉(zhuǎn)評估價格信息收集、處理與公開發(fā)布制度。信息公開、透明是市場機制發(fā)揮作用的前提。應建立包括流轉(zhuǎn)土地基準價格、評估價格和交易價格等信息在內(nèi)的流轉(zhuǎn)土地價格信息登記冊，反映流轉(zhuǎn)價格變動態(tài)勢，并通過電子信息網(wǎng)絡及時公開發(fā)布。五是建立全國統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)土地價格動態(tài)監(jiān)測體系，完善土地價格評估機制。 農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)前提是明確權(quán)屬。 [5] 十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市 、同地同權(quán)；賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換。集體建設用地和宅基地流轉(zhuǎn)，以及通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)農(nóng)民的財產(chǎn)性溢價收入，將把數(shù)億農(nóng)民從此前一直被禁錮在作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的土地上、小農(nóng)生產(chǎn)的作業(yè)方式、與資產(chǎn)收入隔絕的狀態(tài)下，拉入到工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代文明大潮中；也意味著數(shù)億農(nóng)民將分享改革開放和資產(chǎn)溢價的紅利。如此，本世紀以來因資產(chǎn)價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產(chǎn)泡沫有望實現(xiàn)軟著陸、內(nèi)需增長的動力有望全面啟動。 集體土地市場化的改革能否達到 “牽一發(fā)而動全身 ”的這種效應，前提是確權(quán)工作要前置和 “做實 ”，這項工作的難度超乎想象。正如科斯所言， “清楚界定的產(chǎn)權(quán)是市場交易的前提 ”。事實上，在城市化快速推進的東部地區(qū)和中西部大城市，農(nóng)村集體土地突破法律和政府規(guī)章層面的流轉(zhuǎn)早已風起云涌，而根據(jù)用途比較的優(yōu)勢，微觀主體將農(nóng)地轉(zhuǎn)換為 非農(nóng)用途的自發(fā)行動，也早已突破邊緣革命并向更高級行政區(qū)域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農(nóng)村土地資源也早已被卷入到我國工業(yè)化、城市化和房地產(chǎn)市場化的大潮中，流轉(zhuǎn)和非流轉(zhuǎn)的溢價差已經(jīng)擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產(chǎn)權(quán)房越禁越多，也并沒有被強拆多少就是最好的注解。確權(quán)既是順應市場趨勢，也是助推市場發(fā)展。 如果權(quán)利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價等，農(nóng)民自然而然會遵循市場規(guī)則來行事，土地資源也就會得到最佳配置，農(nóng)村土地低效利用、浪費嚴重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護和建設用地之 間的沖突等問題也就解決了。另外，明確權(quán)屬是構(gòu)建村民自治的基礎(chǔ)，長期以來農(nóng)村集體組織內(nèi)村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生產(chǎn)的要素 ——土地，其分配上的實際控制權(quán)在村干部或村主任，農(nóng)民沒有完全實際產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在意識，無恒產(chǎn)者無恒心、無民主的物質(zhì)基礎(chǔ)和激勵，城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場就缺乏主體。 [存在的問題編輯 目前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體是平穩(wěn)健康的。但必須看到，隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大、速度加快、流轉(zhuǎn)對象和利益關(guān)系日趨多元，也出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)、侵害農(nóng)民土地承包權(quán)益、改變土地用途出現(xiàn) “非農(nóng) 化 ”與 “非糧化 ”以及流轉(zhuǎn)不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。 ，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍存在 “三多三少 ”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉(zhuǎn)的多，專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)的少；轉(zhuǎn)包、出租或代耕的多，轉(zhuǎn)讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的民間化體現(xiàn)在 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據(jù)中國人民大學和美國農(nóng)村發(fā)展研究所 2020 年對 17省農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，在轉(zhuǎn)出的土地中，有 %的土地是轉(zhuǎn)包給本村的親戚或其他村民。 2020年對山東等 10 省的土地流轉(zhuǎn) 調(diào)查表明， %的人直接與受讓人 (彼此熟悉 )協(xié)商， %的人選擇通過村委會與人協(xié)商，%的人選擇通過熟人介紹，只有 %的人通過土地流轉(zhuǎn)商 (中介 )協(xié)商來確定流轉(zhuǎn)。 土地流轉(zhuǎn)口頭化 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉(zhuǎn)雙方的一種口頭約定。 2020 年的一項調(diào)查顯示 :轉(zhuǎn)出農(nóng)地的農(nóng)戶中， 46%的農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地沒有約定期限， 86%的農(nóng)戶在轉(zhuǎn)出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農(nóng)戶中也存在部分 ‘’ 口頭式 ”約定，簽訂合同的也不完整、不規(guī)范。很大一部分流轉(zhuǎn)是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉(zhuǎn) 的期限不明確，交易雙方權(quán)利義務不清晰。 土地流轉(zhuǎn)短期化 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往都在 1 年之內(nèi)進行流轉(zhuǎn)，超過 1 年的很少。據(jù)抽樣調(diào)查表明， %的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)期限在 1 年之內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限不超過 5年的有 %，而長期流轉(zhuǎn)的僅有 %。 土地流轉(zhuǎn)隨意化 :農(nóng)地流轉(zhuǎn)不確定性強，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉(zhuǎn)期限不確定的比例均超過 60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。 ，流轉(zhuǎn)效益不高。 (1)影響土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)?；c交易的零散性之間的矛盾。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企