【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金額 億元，同比增長(zhǎng) %；住宅均價(jià) 3241 元 /㎡同比增長(zhǎng) %。整個(gè)成都市區(qū)的住宅供應(yīng)表現(xiàn)為螺旋上升趨勢(shì) ，而住宅需求則始終處于較高狀態(tài)，供需矛盾逐漸趨緩?？傮w而言，成都住宅市場(chǎng)是在不斷的調(diào)整與自我恢復(fù)中尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)到平衡、穩(wěn)定的市場(chǎng)狀態(tài)。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 22 住宅市場(chǎng)特征 、供應(yīng)特征 2020 年成都市區(qū)住宅總體供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，較上年減少 %。全年的供應(yīng)季度性的變化較為明顯，供應(yīng)逐季度增長(zhǎng)。就區(qū)域性供應(yīng)而言，成東、城南供應(yīng)增長(zhǎng)，城西、成北供應(yīng)減少。特別是城東，以供應(yīng)面積 萬(wàn)平方米，位居各方位之首。 、需求特征 2020 年成都市區(qū)住宅共銷售 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) %。在供應(yīng)減量情況下，住宅銷售面積仍保持增長(zhǎng)，從而使一部分往年空置房被消化，住宅空置率繼續(xù)下降，從季節(jié)性需求變化來(lái)看，一、二季度住宅的銷售面積和金額快速?zèng)_高，三季度出現(xiàn)回落，第四季度又開始回升。就區(qū)域需求特征而言，城西穩(wěn)定，城東銷售需求增速最快；府南河以內(nèi)的中心城區(qū)和三環(huán)以外的區(qū)域需求增速明顯高于其它區(qū)域。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 23 、價(jià)格特征 2020 年，成都市區(qū)住宅的銷售均價(jià)為 3242 元 /㎡，較上年增長(zhǎng) %，價(jià)格增速較快。從趨勢(shì)上看，全年住宅價(jià)格的季節(jié)性變化可以總結(jié)為快速上漲、平緩上漲、相對(duì)穩(wěn)定、快速攀升 四個(gè)階段。就各區(qū)域價(jià)格特征而言，城南住宅均價(jià)為 3512 元 /㎡，城西 3110 元 /㎡，城東 3033 元 /㎡，城北 2663 元 /㎡；城東和城南住宅價(jià)格上漲幅最為明顯，城東上漲 %，城南上漲 %，從住宅價(jià)格分布來(lái)看，主要分布在 2700 元 / ㎡以上，以下的中低段住宅正在迅速減少，而中高檔住宅市場(chǎng)正在擴(kuò)大，尤其是價(jià)格在 3600 元 /㎡以上的高檔住宅銷售量增長(zhǎng)幅度更大，其中， 36005000 元 /㎡銷售面積增長(zhǎng) 159%， 5000 元 /㎡以上的增長(zhǎng) %，由此可見，全年市區(qū)高檔住宅銷量較往年大幅增長(zhǎng)，也可看出當(dāng) 前市場(chǎng)對(duì)高檔住宅有較大的市場(chǎng)需求和實(shí)際的吸納量。 成都市高檔（高價(jià)）住宅市場(chǎng)分析 、 2020 年 14 月成都市高檔住宅（ 3600 元 /㎡ 以上）銷售情況 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 24 2020 年 1 4 月成都市區(qū)銷售住宅價(jià)格分布7 . 3 62 4 . 3 87 9 . 2 11 4 . 4 37 3 . 5 8 3 0 . 4 6 % 2 9 . 4 6 %6 4 . 7 4 % 6 7 . 2 0 %7 3 . 7 8 %020406080100180 0以 下 18002700 27003600 36005000 500 0以 上單位：萬(wàn)平方米8 0 .0 0 %6 0 .0 0 %4 0 .0 0 %2 0 .0 0 %0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %銷售面積 同比增幅 從上圖可以看出， 1— 4 月市區(qū)價(jià)格在 3600 元 /㎡ 以下的住宅銷售面積同比大幅下降；而價(jià)格在 3600 元 / ㎡以上住宅銷售面積呈高速增長(zhǎng)之勢(shì)。銷售額住宅中，價(jià)格主要分布在 2700— 3600 元 / ㎡及 3600— 5000 元 /㎡，二者分別占住宅總銷售面積的 %和 37%。價(jià)格在 3600 元 5000 元 的高檔住宅共銷售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；價(jià)格在 5000 元 /平方米以上的高檔住宅銷售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占第 1— 4 月住宅銷售總量的 %，其中銷售價(jià)格在 5000 元 / ㎡以上的別墅銷售面積為 萬(wàn)平方米（累計(jì) 56 套），占該價(jià)格區(qū)間銷售住宅面積的 %。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 25 2 0 0 5 年1 4 月成都市區(qū)住宅銷售價(jià)格分布36005000%5000以上%1800以下%18002700%27003600% 、成都市高檔住宅市場(chǎng)特征 、成都樓市步入高檔階段 近幾年來(lái)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上高價(jià)房的市場(chǎng)份額明顯增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅 市場(chǎng)過(guò)渡的形態(tài)。距成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)， 2020 年高價(jià)位住宅僅占所有住宅銷售的 %，而 2020 年一季度就達(dá)到了 %，比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)。雖然高價(jià)房并不代表就是高檔房，但通過(guò)近幾年的住宅產(chǎn)品變化趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)：高價(jià)同時(shí)帶來(lái)了更多相應(yīng)的高檔住宅特征。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 26 歷年高檔住宅（360 0元/平方米以上）交易所占比重%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2 0 0 5 年一季度 、高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格提升速度快 前兩年， 30004000 元 / ㎡已是成都高檔住宅的高價(jià)。但經(jīng)過(guò) 2020 年、 2020 年，高檔住宅的價(jià)格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個(gè)方面：一是區(qū) 域價(jià)格升值效應(yīng)明顯，各高檔住宅板塊在近一年來(lái)普遍經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)格提升，如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過(guò)兩千元，二是成都高檔住宅的頂價(jià)不斷被打破：嶙江峰閣直追 5600 元 / ㎡、中海格林威治城的均價(jià) 5300 元 / ㎡（最貴一套售價(jià) 7550 元 / ㎡）、優(yōu)品道售價(jià)直逼 5600 元 /平方米。三是超大規(guī)模高檔住宅社區(qū)的出現(xiàn)對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)價(jià)格的快速拉升帶來(lái)較大影響。城南副中心的世紀(jì)城占地 1500 畝，總建筑面積約 150 萬(wàn)平方米，其中住宅約 100 萬(wàn)平方米。其推出一期的住宅約 1300 套，卻引來(lái)超過(guò) 3000 多人的熱烈追捧（排號(hào)），價(jià)格房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 27 由最初的約 4600 元 / ㎡快速攀升到現(xiàn)在約 5200 元 / ㎡，且還有進(jìn)一步上漲的可能；同處城南的和記黃埔“南地王”項(xiàng)目占地約1036 畝，計(jì)劃明年推出，據(jù)相關(guān)因素估算，估計(jì)總體均價(jià)不會(huì)低于 5500 元 / ㎡；城西中海國(guó)際社區(qū)（ 1811 畝）計(jì)劃今年下半年推出，現(xiàn)在的咨詢價(jià)格已突破 4000 元 /平方米。 成都高檔住宅的不斷高價(jià)突破實(shí)際上在不斷嘗試考驗(yàn)著市場(chǎng)潛能，但通過(guò)各個(gè)樓盤不俗的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，高檔房在成都市場(chǎng)的接受能力很強(qiáng)。 、銷售速度加快 雖然高價(jià)房的 價(jià)格不斷提升，但其總體的銷售速度卻非?？欤紫仁巧鲜兄芷诤芏?，有些盤開盤不到一周就清盤的現(xiàn)象都有，排隊(duì)現(xiàn)象普遍。通過(guò)對(duì)二十多個(gè)高檔房的銷售速度進(jìn)行考察發(fā)現(xiàn)，與前幾年比，高價(jià)房的銷售速度在加快。 、潛在高檔住宅供應(yīng)量還應(yīng)增加 隨著成都市政府對(duì)大塊土地的包裝整體出售，帶來(lái)了成都目前的東南西地王爭(zhēng)奪市場(chǎng)的情況，個(gè)個(gè)重量級(jí)品牌開發(fā)商通過(guò)大塊土地帶來(lái)巨大的高檔住宅供應(yīng)量。并且，由于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的放量供應(yīng)以及對(duì)市場(chǎng)前景的樂觀預(yù)期，也會(huì)帶來(lái)一批開發(fā)企業(yè)被追走高段路線，從而使高檔住宅的供應(yīng)量增加。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 28 、未來(lái)高檔住宅區(qū)域格局將形成 在進(jìn)行土地規(guī)劃及城市規(guī)劃的同時(shí)，事實(shí)上已經(jīng)對(duì)高檔住宅區(qū)域進(jìn)行了基本的劃分。高檔住宅實(shí)際上，依托的就是區(qū)位價(jià)值，未來(lái)在成都市的各個(gè)高區(qū)位價(jià)值區(qū)域都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)高檔住宅的供應(yīng)板塊，而這些板塊都有屬于自己的獨(dú)特標(biāo)識(shí)，個(gè)個(gè)板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)也更多地表現(xiàn)為區(qū)位價(jià)值之間的比較。在城南副中心（世紀(jì)城項(xiàng)目和和記黃埔“南地王”項(xiàng)目）及其周邊區(qū)域，東部副中心及其周邊區(qū)域、城西中海國(guó)際社區(qū)區(qū)域?qū)⒅饾u形成高檔住宅區(qū)。 、高檔住宅市場(chǎng)步入品牌競(jìng)爭(zhēng) 目前成都市區(qū)高檔住宅基本形成幾家大型開發(fā)企業(yè)分 享市場(chǎng)的格局，萬(wàn)科、中海、置信、上海綠地、和記黃埔、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)、新加坡吉寶、博瑞這九家開發(fā)商占據(jù)了高檔住宅市場(chǎng)的大部分版圖。 、高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況 、 2020 年高檔住宅均價(jià)達(dá) 4215 元 / ㎡，年均增幅 33% 由于目前對(duì)高檔住宅仍未給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們按照普遍認(rèn)同篩選出二十多個(gè)樓盤進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析。根據(jù)分析我們發(fā)現(xiàn)如下圖走勢(shì)。 2020 年的高檔住宅交易均價(jià)為 1499 元 / ㎡，到了 2020 年達(dá)到了 4095 元 / ㎡，價(jià)格每平方米上漲達(dá) 2596 元， 20202020房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 29 年年均價(jià)增幅達(dá) 33%。除 2020 年外， 2020 年高檔住宅均價(jià)增幅最為明顯，增幅達(dá)到 %。 歷年成都市區(qū)高檔住宅均價(jià)水平變化圖149929383224384540950500100015002020250030003500400045002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 成都市區(qū) 東 南 西 北 2020 年 1499 1396 1442 1658 —— 2020 年 2938 2810 3001 3003 —— 2020 年 3224 3117 3373 3183 —— 2020 年 3845 3929 3806 3801 4041 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 30 2020 年 4094 4018 4051 4214 4575 、 2020 年增幅最快的在城西 與 2020 年全年水平相比， 2020 年（ 14 月）城西、城南、城東的高檔住宅平均增幅分別為 %、 %、 %，城西增幅最大，城西的高尚區(qū)位決定了該區(qū)域的高檔住宅居住分為仍是最好的，城北如果按萬(wàn)科金色家園的增幅達(dá)到 %，城北由于萬(wàn)科的進(jìn)入帶動(dòng)了價(jià)格的大幅上升，但就其整體而言可圈可點(diǎn)之處較少。 成都市區(qū) 東 南 西 北 2020 年 1499 1396 1442 1658 —— 2020 年 2938 2810 3001 3003 —— 2020 年 3224 3117 3373 3183 —— 2020 年 3845 3929 3806 3801 4041 2020 年 4094 4018 4051 4214 4575 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 31 附錄： 成都市高檔電梯公寓一覽表（部分） 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 規(guī)模 規(guī)劃指標(biāo) 均價(jià) / M178。 推出時(shí)間 粼江峰閣 順江路 18號(hào) 吉寶置業(yè) 占地 61畝； 建面 19萬(wàn) M178。 總戶數(shù) 1143 綠化率 % 容積率 6500元 世紀(jì)城 南延線東 新國(guó)際會(huì)展中心有限公司 占地 400畝； 建面 40萬(wàn) M178。 總戶數(shù) 2020 綠化率 37% 容積率 車位 1: 5500元 中海格林威治城 望江路 1號(hào) 中海興業(yè) 占地 :60000 M178。 建面 :約 20萬(wàn) M178。其中住宅14萬(wàn) M178。總戶數(shù) 1172 綠化率 36% 容積率 車位 900多 5400元 凱萊帝景 人民南路四段 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司 占地 30畝 建面 10萬(wàn) M178。 總戶數(shù) 492 綠化率 51% 容積率 車位 402 5960元 上?；▓@ 神仙樹南路 39號(hào) 上房集團(tuán) 占地 :87畝 建面