【文章內容簡介】 。 第 九 章． 附 錄 一；土建 （略） 敬老院主要建設內容一覽表 (略 ) , 主要設計標準及規(guī)范 參照文件 (略 ) 總平面布置（略） 成都某老年公寓商業(yè)計劃書 引言： 《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會 總人口中老年人的比例越來越高。對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是： 60 歲以上的人口數占總人口數的比例超過 10%，或65 歲以上的人口數占總人口數的比例超過 7%。 2020 年底全國 1%人口抽樣數據顯示，我國 65 歲以上人口達到 10055 萬人，占總人口數的 %。我國已成為人口老齡化國家。 我國老年社區(qū)的現狀與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目 前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家， 90 年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產業(yè)的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場 需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談談個人看法。 一、老年公寓需求的不斷增長。 中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到 10％以上（ 60歲以上人口）或 7％（ 65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著， 1998 年版）。目前我國 60 歲以上老年人口已達 ，占全國總人口的 10％以上，到 21 世紀中葉將超過 4 億，占全國總人口的 28％，即每 4 個人中就有一位老年人。又據預測我國 65 歲以上老人數將從 2020 年的 億（占總人口的％），增加到 2050 年的 億（占總人口的 ％）（北京大學健康與家庭研究中心網站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 觀念的變化。中國 “養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代同堂 ”的觀念和家 庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ”的比重在不斷上升。而且，目前 “四二一 ”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為 萬和 萬（北京晚報 2020 年 10 月 19 日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。有 47％的老人希望與子女共同生活 ， ％的老人希望與子女分開居??；現與子女同住的老人中，有 ％認為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開?。滑F與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》 2020 年第 3 期）?？梢姡袊先?“養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱， 月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 社會上的 “空巢家庭 ”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 180多萬的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30％，未來 10年， “空巢家庭 ”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到 90％。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》 2020年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（ 20－ 25 歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50 歲）有 ％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》 2020 年 3 期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據上海市調查，制定上海市 2020 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數取老年人口總數的 3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為 4－ 5％）。按此比例，到 2020 年上海市老年公寓市場需求總量將達到187 萬平方米（《中外房地產導報》 2020 年 18 期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。 二、中國老年公寓的特點 老年公寓首 先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的 “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂 ”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮 ，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據 1986 年國際慈善機構（ HTA）的老年人居住建筑的標準分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又 依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。 設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和 “老年人建筑設計規(guī)范 ”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要 符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有 電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。 規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā) ，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構，則是由國家和 地方政府以及社會出資予以建設。 三、老年公寓（老年社區(qū)）的現狀與問題 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達 2 萬多張，相當現有老年人口的 1％。大連市 2020 年底全市共有養(yǎng)老機構 150 所，其中老年公寓 11 所，總床位 7993 張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。 老年公寓的建設供不應求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總 數的 5％左右。以我國大連市為例， 60 歲以上的老人 ，占城市總人口的％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構的老人占總人口的比重，按 3％的比例分析， 70 多萬的老年人中