九江市九江十里眾人眾服裝市場(chǎng)實(shí)施總案(編輯修改稿)
2025-07-29 10:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)視鋪位位置優(yōu)劣乘 1～ 的系數(shù) 商戶定位 以九江地區(qū)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商戶為核心，廣泛吸納南昌、安慶、武昌的部分戶源，積極引進(jìn)北京、浙江的優(yōu)質(zhì)商戶，使眾人眾市場(chǎng)成為具有相當(dāng)規(guī)模和品質(zhì)的商業(yè)中心。 消費(fèi)者定位 以十里商圈消費(fèi)者為核心，九江市區(qū)消費(fèi)者為中心，輻射九江各區(qū)縣及周邊安慶、黃石等地區(qū)，形成該區(qū)域的消費(fèi)亮點(diǎn)。 五、 資金回收 表 甲方計(jì)算 樓層 攤位面積 攤位數(shù) 單價(jià) (萬(wàn)元 /個(gè) ) 年收益（萬(wàn)元） 1 層 6 ㎡ 258 422 2 層 9 ㎡ 250 375 3 層 9 ㎡ 250 200 備注 2 層合計(jì)797 萬(wàn)元 合計(jì) 997 數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算（應(yīng)甲方資金回收要求標(biāo)準(zhǔn)下制定） 樓層 攤位數(shù) 租金基價(jià) 年收益（元） 1 層外門(mén)臉 10 150 904428 1 層內(nèi)部攤位 248 120 2725258 2 層 250 110 3717416 3 層服務(wù)業(yè)態(tài) 30 15228O 3 層攤位 200 60 1260000 總計(jì) 8607102 （注：兩種收益方式押金總額相同，為 15O 萬(wàn)左右，特不做比較；兩種比較方式均未計(jì)算 4 層餐飲攤位。） 根據(jù)兩種資金回收測(cè)算可看出，數(shù)據(jù)庫(kù)核算價(jià)值略低，主要在于 3 層攤位價(jià)格核算未計(jì)算系數(shù)，具體視招商情況再作調(diào)整。 押金總收益按標(biāo)準(zhǔn)攤位 20xx 元 /個(gè)約 150 萬(wàn) 項(xiàng)目總收入約 1150萬(wàn)左右（數(shù)據(jù)庫(kù)核算價(jià)格在 1000萬(wàn)左右） 其中建設(shè)改造費(fèi)用此略 招商和推廣費(fèi)用，行政核算為租金 80%計(jì)為 150 萬(wàn)。具體分配方案略。 資金回收時(shí)間節(jié)點(diǎn)表 時(shí)期 具體時(shí) 間 收取內(nèi)容 金額（萬(wàn)元） 開(kāi)盤(pán) 第一周20xx31 定金 2 層 53 1 層 3 層 第二周 租金 2 層半年 第三周 租金 1 層半年 第四周 租金 3 層半年 20xx416～20xx51 租金 3 層另外半年 開(kāi)業(yè) 20xx51 所有資金收齊 共計(jì)： 此表為靜態(tài)收益 六、 招商節(jié)點(diǎn) 招商節(jié)點(diǎn) 蓄水期 20xx 年 3 月 1 日之前 流程： 20xx 年 2 月 27 日前 總登記數(shù)達(dá)到 1500 個(gè)； 審核商戶數(shù)達(dá)到 1000 個(gè)。 如總登記數(shù)達(dá)到 1000 個(gè) 審核商戶數(shù)達(dá)到 500 個(gè) 如總登記數(shù)達(dá)到 500 左右，不超過(guò) 700； 審核商戶數(shù)達(dá)到 300 個(gè)。 登記表，審核表，數(shù)據(jù)庫(kù)作用 登記表和數(shù)據(jù)庫(kù) 是進(jìn)行量化分析，從量上進(jìn)行招商節(jié)點(diǎn)分析。 審核表 是從質(zhì)上進(jìn)行質(zhì)化分析，從質(zhì)上可了解商戶需求細(xì)節(jié)，以及業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)，從而對(duì)于系數(shù)調(diào)整和制定起至關(guān)重要作用。 DM 單 樓書(shū) 直投 平面硬廣軟廣 電視臺(tái)宣傳 客戶 上訪 電訪 填寫(xiě)登記表 數(shù)據(jù)庫(kù)記錄 業(yè)務(wù)員上門(mén)審核， 同時(shí) DM、樓書(shū)直投 填寫(xiě)審核單 客戶分類存檔 每周、每月進(jìn) 行匯總 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 基本實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，可分批開(kāi)盤(pán) 則登記量不足，項(xiàng)目蓄水量不夠，不可開(kāi)盤(pán)。如果期限可延，則時(shí)間順延，加大理性推廣。二則，如果時(shí)間來(lái)不及，必須開(kāi)盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)量不足的情況下，只開(kāi) 1， 2 層， 3 層暫不開(kāi)；三，同時(shí)加大 3 層服務(wù)業(yè)態(tài)設(shè)置比例；四，內(nèi)部分析招商技術(shù)錯(cuò)誤，進(jìn)行修正，如價(jià)格等等因素。 數(shù)據(jù)庫(kù) 則起數(shù)字信息化角度方便分析的一種先進(jìn)工具，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)分析，可有效降低時(shí)間， 提高效率，迅速找出問(wèn)題結(jié)癥，對(duì)此，務(wù)必認(rèn)真對(duì)待。 開(kāi)盤(pán)： 通過(guò)項(xiàng)目蓄水，使蓄水量達(dá)到一個(gè)開(kāi)盤(pán)量，即到在 1000 個(gè)商戶登記量左右；這樣才可以開(kāi)盤(pán)，通過(guò)分批炒作，提升市場(chǎng)攤位價(jià)值，使假牌出盡，使之迅速消化掉。 開(kāi)盤(pán)晚會(huì)： 重要性在于使目標(biāo)商戶和猶豫不決的商戶，通過(guò)開(kāi)盤(pán)晚會(huì)的預(yù)熱，造成心理上的一種默認(rèn)和沖動(dòng)，從而使之在第二天的開(kāi)盤(pán)交定金階段能夠有盲目沖動(dòng)，烘托氣氛。 開(kāi)盤(pán)晚會(huì)是針對(duì)商戶，主要有明星演出人員，政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，所有登記的商戶全部為邀請(qǐng)對(duì)象。 開(kāi)盤(pán)：先開(kāi) 2 層，服裝檔口，然后開(kāi) 1 層百貨檔口，最后 3 層，交納 定金即押金20xx 元 /每標(biāo)準(zhǔn)檔口，一個(gè)人限 2 個(gè)，憑身份證登記交款。 如果開(kāi)盤(pán)前，蓄水量達(dá)到足夠情況下，即 1500，可同時(shí)開(kāi)。如在 1000 左右，則分批開(kāi)，分批開(kāi)的目的是通過(guò)短期的炒作包括炒攤和外部電視媒體，報(bào)紙軟廣的大幅炒作，使其短期價(jià)格提升，從而讓觀望者迅速下定決心，加入搶租中，電視和報(bào)紙軟廣的內(nèi)容均為鋪位熱租，升值為賣點(diǎn)。 在第二天，即報(bào)紙和電視熱播完，立即開(kāi)第一層（因趁熱打鐵）使 1 層租完，隨后可緊接開(kāi)第三層，第三層的開(kāi)盤(pán)也可滯后 23 天，這樣便于提升價(jià)位。在第三層的開(kāi)盤(pán)前尤其需要報(bào)紙硬廣宣傳和軟廣的推廣 ，這樣可以使其在 1 周內(nèi)，收定金階段結(jié)束。 簽約，收定金完第二周： 分?jǐn)偽?，簽合同，可分批簽，便于管理和調(diào)整。 每周一批共 3 周。 一般的門(mén)面和 3 樓的服務(wù)業(yè)態(tài)在此時(shí)周時(shí)簽約。 媒體在簽約期間的推廣，注重軟性的宣傳，報(bào)紙軟廣推廣內(nèi)容以商鋪的升值為賣點(diǎn)并將大廈的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行組織，電視臺(tái)以采訪商戶的談話內(nèi)容為題材
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