【文章內(nèi)容簡介】 驕傲和神往之心?！皞鞒星Ч盼拿}，演繹百世傳奇”從深層次挖掘了本產(chǎn)品對傳統(tǒng)居住文化的支持，在沿承歷史精髓的同時也把握了居住文化與傳統(tǒng)文化的整合統(tǒng)一，符合開發(fā)定位。４、本主題定位有良好的開發(fā)前景九江房地產(chǎn)市場目前還沒有一個真正的CLD，即中央居住區(qū)。作為九江第一個千畝大盤，在規(guī)模與氣勢上本案具有得天獨厚的優(yōu)勢。可以說本案是針對目前九江不夠完善不夠成熟的地產(chǎn)市場的一次先鋒革命運動，具備塑造九江人居文明新里程碑的基本素質(zhì)，這使該定位有著明顯的開發(fā)背景優(yōu)勢。５、本主題定位有充分的品質(zhì)支持本項目由加拿大泛太平洋設(shè)計公司擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計,由浙江城建設(shè)計研究院擔(dān)任建筑設(shè)計，由境外著名景觀設(shè)計公司擔(dān)任景觀設(shè)計，并由知名物業(yè)管理公司進行專業(yè)園區(qū)管理。高綠化率的居住環(huán)境、多元化的建筑產(chǎn)品、高貴典雅的建筑風(fēng)格、一流的園區(qū)配套、一流的物業(yè)管理使“柴桑名城”和“百世傳奇”相吻合，表現(xiàn)出該主題的合理性和獨特性。６、本主題定位有鮮明的推廣價值該主題一方面?zhèn)鬟f樓盤極具魅力的產(chǎn)品品質(zhì)，提升樓盤整體品位，更深層次的是將房產(chǎn)品與傳統(tǒng)人居文化訴求聯(lián)系在一起，以獨具文化內(nèi)涵的語言，融合市場特性與居住文化觀念，倡導(dǎo)“建筑是永恒的藝術(shù)”的豐富意義，從而將房地產(chǎn)產(chǎn)品從居家功能提升到對生活方式、生存空間、城市建設(shè)的多個層面的高度。這在城市文化中必將有個性化的傳播意義和推廣價值。五、主題在營銷中的運用原則營銷策略應(yīng)重點訴求產(chǎn)品的文化傳承意義和尊貴性原則，表現(xiàn)本案獨一無二的傳奇品質(zhì)。媒介傳播上，注重推廣對象的市場心理和文化素質(zhì)，充分重視主題的層次遞進感。 第四部分 組團策劃定位原規(guī)劃中，本項目四組團分別命名為蘭苑、竹苑、荷苑、桂苑，但此類組團名風(fēng)格特色不明顯，不能突顯九江深厚的人文內(nèi)涵，又與總案名缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性。故此，建議通過九江歷史上的名人名作，展示位于名山名水間這座名城的獨特人文內(nèi)涵?！褚粎^(qū)組團名：桃花苑案名取自于晉代九江彭澤縣令陶淵明《桃花源記》，著力表現(xiàn)一種理想的人居生活?！穸^(qū)組團名：琵琶苑案名源于唐代大詩人白居易于九江任江州司馬作的名篇《琵琶行》，著力表現(xiàn)古潯陽獨特的人文內(nèi)涵?！袢齾^(qū)組團名：白鹿苑案名源自宋代大理學(xué)家朱熹在廬山立教授徒的白鹿洞書院，意在表現(xiàn)九江深厚的文化底蘊。●四區(qū)組團名：愛蓮苑案名得于宋代南康太守（今九江星子縣）周敦頤《愛蓮說》，意在表現(xiàn)九江“香遠益清”的人文亮節(jié)。第五部分 項目產(chǎn)品建議根據(jù)泛太平洋設(shè)計與發(fā)展有限公司提供的項目總規(guī)劃文本及浙江城建設(shè)計研究院提供的一區(qū)規(guī)劃文本，我司從便于營銷的角度出發(fā)，提出以下幾點建議：一、建筑風(fēng)格建議本項目的主題風(fēng)格應(yīng)該是融現(xiàn)代簡約與江西民居的特有文化于一體，在體現(xiàn)時代特征的同時，不要過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的簡潔。體現(xiàn)現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有濃厚的人文底蘊。 二、建筑色彩建議由于本項目總體風(fēng)格簡潔、明快、又富有人文內(nèi)涵，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、典雅中不失文化氣息。建議顏色：配合天然石塊色彩的淺灰色或淺褚色。三、住區(qū)細部建議——主入口：小區(qū)的主入口既要體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)和風(fēng)格，又應(yīng)與小區(qū)內(nèi)的建筑相協(xié)調(diào)。因本項目分四期開發(fā)，除總主入口外，建議每個小區(qū)根據(jù)自身組團名設(shè)置自有的主入口，在保持自身特色的同時又與總體風(fēng)格渾然一體。——單元入口：單元的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高，入口挑高處外立面用材建議以青石磚為主，與整體色彩保持和諧的基礎(chǔ)下又能體現(xiàn)建筑濃厚的人文色彩?！「邔拥讓蛹芸眨航ㄗh小高層、高層底層架空，借古典園林的“穿廊”手法使小區(qū)綠地有更多的借景和穿透感，形成的過渡空間同樣使業(yè)主可用以休閑和觀景，加強小區(qū)人性化色彩?！^(qū)及庭院圍墻：小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的方柱。在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈，圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。圍墻上設(shè)置紅外線探頭。多層底摟的庭院：在九江的氣候條件下，我們希望建造一個涼快清爽的院落，建議院落圍墻采用透空的形式，可采用木柵欄形式，顏色為棕黑色，在與建筑保持整體色彩和諧的基礎(chǔ)上又能體現(xiàn)“采菊東籬下”的人文理想與歲月的悠遠?！舱彰飨到y(tǒng)：公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成。建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計，造型以古樸、簡潔為主，小品燈希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。——指示系統(tǒng)：小區(qū)的指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合VI系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題。建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣?！饬⒚妫和饬⒚娴恼w感覺要人性化，以中色系為主的淡雅簡潔中應(yīng)適當(dāng)加一些局部亮色增加視覺驚喜，同時應(yīng)合理處理轉(zhuǎn)角陽臺，南北退臺不能過于生硬，形成斷層感，破壞建筑整體性。 ——朝向：中國古人按風(fēng)向方位定風(fēng)的性質(zhì)，認為：西北風(fēng)為折風(fēng)，北風(fēng)為大罷風(fēng)，東北為小罷風(fēng)，西風(fēng)為沖風(fēng)，東風(fēng)為宄風(fēng)，都是對人不利的風(fēng)。西南為諫風(fēng)，南風(fēng)為大弱風(fēng)，東南為小弱風(fēng)，均對人有利，其中以東南、西南為最好。九江地處長江以南，屬中、南亞熱帶，夏秋悶熱成為主要矛盾，故應(yīng)偏向東南或西南方向為好?！鈮Γ航ㄗh在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強調(diào)整體的配合感；低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級防水涂料的結(jié)合；東山墻是滲水的集中部位，在外墻防水工藝上需要多加推敲。——電梯和樓梯：電梯廳鋪設(shè)天然花崗巖。電梯出口處設(shè)置一些涉及九江歷史文化的山水畫、盆景、雕塑等的藝術(shù)物件，增強藝術(shù)人文氛圍。同時因電梯井機房會局部影響立面效果，建議采用無機房電梯?！埃航ㄗh廳、主臥室采用落地窗及低飄窗，便于觀景；沿馬路的房子采用雙層玻璃，隔音效果較好?！柵_：與建筑外觀相對應(yīng)，建議采用無色安全玻璃欄板，不銹鋼金屬欄桿。高層12層以上，取消無色玻璃擋板，配以白色或淺色擋板。同時結(jié)合陽臺的功能及特點，建議使用防滑地磚?！蓓敚何蓓斣煨团c建筑的整體風(fēng)格和色彩相對應(yīng)，建議平、坡、可居住斜屋頂空間相結(jié)合?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的屋頂，建議在剛性防水的同時加入柔性防水的技術(shù)和材料，最大程度確保不漏水。——室外管道：室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用upvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。——空調(diào)機位：在綜合考慮散熱及與外立面保持和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，建議在空調(diào)室外機外側(cè)用金屬鋁板做檔板，并采用江西民居元素，做成“直欞窗”形式，從而在傳承江西民居精髓的同時能達到美觀效果。空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機自帶出水管的長度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。四、景觀規(guī)劃建議根據(jù)開發(fā)計劃及九江歷史人文典故，建議本項目分四個景觀主題，同時也自然形成四個自成體系的組團，而又彼此在地形、主題物上有著內(nèi)在聯(lián)系。通過九江歷史上的名人名作，結(jié)合景觀設(shè)計象征性地表現(xiàn)九江深厚的人文內(nèi)涵?！裉一ㄔ罚焊鶕?jù)陶淵明《桃花源記》中“忽逢桃花林，夾岸數(shù)百步，中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛，”一句。主題表現(xiàn)：陶淵明塑像，《桃花源記》銘文石碑，種植桃樹林，著力表現(xiàn)一種“大隱于世”的理想生活?！衽迷罚阂罁?jù)唐代大詩人白居易《琵琶行》中“潯陽江頭夜送客，楓葉荻花秋瑟瑟”句。主題表現(xiàn)：白居易塑像，《琵琶行》銘文石碑，種植楓樹林，營造一種古潯陽文化氛圍。 ●白鹿苑：據(jù)古詩記載，白鹿洞口青松虬勁，景觀宜人，有詩云““流水松風(fēng)吹不斷，當(dāng)年曾和讀書聲”。主題表現(xiàn)為：朱熹塑像，《白鹿洞書院學(xué)規(guī)》銘文石碑，種植青松林，傳達一種高風(fēng)亮節(jié)的文人情懷?！駩凵徳罚簱?jù)周敦頤《愛蓮說》中“晉陶淵明獨愛菊；自李唐來，世人盛愛牡丹；予獨愛蓮之出淤泥而不染，濯清漣而不妖，中通外直，不蔓不枝，香遠益清，亭亭靜植”一句。主題表現(xiàn)：周敦頤塑像，《愛蓮說》銘文石碑，種植一池蓮花，寓意一種“出污泥而不染”的高潔境界。建議貴司一改以往環(huán)境設(shè)計中那種在建筑主體之外附帶性地來點“綠色填補”的做法，而將環(huán)境的設(shè)計放在與建筑設(shè)計同等重要的位置，以注重室內(nèi)外整體功能有機組織形式來規(guī)劃住戶的生活形態(tài)，同時把人文內(nèi)涵、歷史精神、時代風(fēng)尚點滴注人到環(huán)境的設(shè)計中，達到一種豐滿、深邃的意境。通過運用起伏式綠地、垂直綠化盆等，使建筑和綠化和諧相擁，形成四季、四時、四面有綠意的“均好性”綠化格局，以便每一個住戶都能夠開窗有景，享受到自已獨有的綠色景觀。為彌補八里湖運河堤岸過高對本項目所形成的視覺低洼感，建議在堤岸下種植植物屏障，由此既可綠化美化環(huán)境，又能彌補地塊缺陷。五、路網(wǎng)系統(tǒng)（交通+停車）——小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。小區(qū)的環(huán)道中有較急的轉(zhuǎn)彎，建議在轉(zhuǎn)彎部位設(shè)置警告標(biāo)志或是反光鏡，以避免事故。 ——從人性化角度出發(fā)，建議園區(qū)內(nèi)兩條十字主干道寬度各減少5米左右，一方面既可使來往車輛減緩?fù)ㄐ兴俣龋瑴p少交通隱患，同時又更有利于凝聚商業(yè)街氣氛?！凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的50%，根據(jù)規(guī)劃本項目一區(qū)停車率為40%，低于標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置，同時大多集中在西面，根據(jù)未來發(fā)展趨勢，建議增加停車位。同時半地下車庫的出口盡量方便業(yè)主上樓，縮短室外走路的時間。六、戶型建議對原規(guī)劃文本中物業(yè)形態(tài)配比、戶型面積控制是否迎合當(dāng)前市場需求，將待我司有關(guān)市場調(diào)查分析完成后，在二區(qū)規(guī)劃設(shè)計前提供相關(guān)建議。以下就一期文本所提供的戶型，提出我司修改建議。 ——部分衛(wèi)生間開門直對馬桶，非常不好。建議將浴缸轉(zhuǎn)90度，馬桶換到側(cè)對門的位置。——部分錯層房型，開門便看見直跑的樓梯，缺乏含蓄?！娞蓍g所占的公共面積較大，建議作調(diào)整。同時建議在候梯廳的布置中增加正對電梯口的墻壁上的裝飾物設(shè)計。七、智能化建議根據(jù)九江目前房地產(chǎn)市場的智能化設(shè)施，建議本項目采用以下幾個系統(tǒng)：多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置局域網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)部管理和提供寬帶網(wǎng)有線電視等公網(wǎng)的接入。社區(qū)安全防范系統(tǒng)l 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)周邊實施監(jiān)控，必要時實現(xiàn)小區(qū)報警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。l 家庭安全防范報警系統(tǒng)：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心。l 樓宇訪客門禁系統(tǒng)：通過安裝具有電控門鎖的安全防盜門和可視對講門禁系統(tǒng)?？稍旃δ埽簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進行記憶與儲存。l 巡更系統(tǒng)：管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機記錄和顯示，從而進一步強化對巡邏人員的管理。背景音響及緊急廣播系統(tǒng)：在必要或緊急情況下進行廣播下，背景音樂還可優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。車輛出入管理系統(tǒng)：在實行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通道記錄和顯示車輛停留時間并進行自動收費，有利于控制和管理。社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)——局域網(wǎng)：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實現(xiàn)自動計費；通過配置實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化服務(wù)，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料；可在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。八、公建配套建議l 會所：建議本項目區(qū)內(nèi)十字主干道交匯處，隱退數(shù)十米，結(jié)合景觀設(shè)置迎賓廣場式會所，其主要功能是作為小區(qū)的物業(yè)管理、體育運動、文化休閑娛樂、室內(nèi)活動的場所，避免因缺乏物業(yè)用房對園區(qū)管理千萬不良影響。l 商業(yè)主題街：建議將區(qū)內(nèi)二條十字主干道打造成一條具有文化品位的商業(yè)長廊。在全面挖掘和利用九江歷史文化遺產(chǎn)的基礎(chǔ)上，按人物、歷史、傳說、自然等不同的主題，以雕塑的形式形成一條文化長廊，同時沿街建筑與整個小區(qū)保持統(tǒng)一風(fēng)格，建成后將濃縮九江千年文化內(nèi)涵，既成為九江市民休閑居住的理想地，也成為九江的重要旅游景點。由此，名景和名城相輔相成，相得益彰。景點是名城的一部分，名城又因景點成名，可成功樹立新湖集團在九江、江西乃至全國的品牌形象。l 教育設(shè)施：建議將規(guī)劃中九年一貫制中小學(xué)和幼兒園打造成一流的教育名校?？煽紤]與國際或國內(nèi)名校聯(lián)合辦學(xué)，成立九江分校，引進中外優(yōu)秀教師，蘊中外合壁之光，采東西互補之長，打造九江文化金字塔，以培養(yǎng)跨世紀、超國界人才。l 兒童活動中心：小區(qū)中心區(qū)域設(shè)置一小型的戲水池，及各種兒童娛樂活動設(shè)施，專為兒童開辟一活動場所。l 體育設(shè)施：在各組團區(qū)域設(shè)置不同種類的體育、休閑器材，供居民在小區(qū)內(nèi)鍛煉身體，如室外藍球場、足球場、網(wǎng)球場、透天式室內(nèi)游泳池、室外兒童小型游泳池、高爾夫模擬場等。九、物業(yè)服務(wù)建議建議采用聘請國外知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問的形式，組建物業(yè)管理公司進行管理。這樣可以提高物業(yè)管理的水平，同時在銷售時可以向客戶展示本小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平，起到銷售促進作用。 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議如下： 公共服務(wù)項目（不另收