【正文】 至各單元高層區(qū)設(shè)置地下車庫(kù)?，F(xiàn)在原規(guī)劃各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不變的前提下，我司提出以下初步建議方案供貴司參考：結(jié)合二期地形，規(guī)劃布置物業(yè)。分階段分批量開發(fā)，嚴(yán)格控制開發(fā)的成本 （3）對(duì)沿街商鋪實(shí)行重點(diǎn)開發(fā)，確定商鋪開發(fā)的重心 （4）注意開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇主題定位：規(guī)劃建設(shè)九江市首座文化旅游商業(yè)精品街。十、商鋪開發(fā)實(shí)施建議商鋪的開發(fā)建設(shè)要能做到引導(dǎo)市場(chǎng)，要有超前的開發(fā)意識(shí)，惟有如此，才能做到開發(fā)、投資和經(jīng)營(yíng)者三方共同利潤(rùn)的最大化。1代訂生日蛋糕、花籃；代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；2代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；2私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)；2大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。l 體育設(shè)施：在各組團(tuán)區(qū)域設(shè)置不同種類的體育、休閑器材，供居民在小區(qū)內(nèi)鍛煉身體，如室外藍(lán)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、透天式室內(nèi)游泳池、室外兒童小型游泳池、高爾夫模擬場(chǎng)等。景點(diǎn)是名城的一部分，名城又因景點(diǎn)成名，可成功樹立新湖集團(tuán)在九江、江西乃至全國(guó)的品牌形象。八、公建配套建議l 會(huì)所：建議本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)十字主干道交匯處，隱退數(shù)十米，結(jié)合景觀設(shè)置迎賓廣場(chǎng)式會(huì)所，其主要功能是作為小區(qū)的物業(yè)管理、體育運(yùn)動(dòng)、文化休閑娛樂(lè)、室內(nèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，避免因缺乏物業(yè)用房對(duì)園區(qū)管理千萬(wàn)不良影響。l 巡更系統(tǒng)：管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時(shí)間、位置能通過(guò)管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡邏人員的管理。社區(qū)安全防范系統(tǒng)l 小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)?！糠皱e(cuò)層房型，開門便看見(jiàn)直跑的樓梯，缺乏含蓄。六、戶型建議對(duì)原規(guī)劃文本中物業(yè)形態(tài)配比、戶型面積控制是否迎合當(dāng)前市場(chǎng)需求，將待我司有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查分析完成后，在二區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)前提供相關(guān)建議。小區(qū)的環(huán)道中有較急的轉(zhuǎn)彎，建議在轉(zhuǎn)彎部位設(shè)置警告標(biāo)志或是反光鏡，以避免事故。建議貴司一改以往環(huán)境設(shè)計(jì)中那種在建筑主體之外附帶性地來(lái)點(diǎn)“綠色填補(bǔ)”的做法，而將環(huán)境的設(shè)計(jì)放在與建筑設(shè)計(jì)同等重要的位置，以注重室內(nèi)外整體功能有機(jī)組織形式來(lái)規(guī)劃住戶的生活形態(tài)，同時(shí)把人文內(nèi)涵、歷史精神、時(shí)代風(fēng)尚點(diǎn)滴注人到環(huán)境的設(shè)計(jì)中，達(dá)到一種豐滿、深邃的意境。 ●白鹿苑：據(jù)古詩(shī)記載，白鹿洞口青松虬勁，景觀宜人，有詩(shī)云““流水松風(fēng)吹不斷，當(dāng)年曾和讀書聲”。●桃花苑：根據(jù)陶淵明《桃花源記》中“忽逢桃花林，夾岸數(shù)百步，中無(wú)雜樹，芳草鮮美，落英繽紛，”一句?？照{(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機(jī)自帶出水管的長(zhǎng)度要求?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的屋頂，建議在剛性防水的同時(shí)加入柔性防水的技術(shù)和材料，最大程度確保不漏水。——陽(yáng)臺(tái)：與建筑外觀相對(duì)應(yīng)，建議采用無(wú)色安全玻璃欄板，不銹鋼金屬欄桿?！娞莺蜆翘荩弘娞輳d鋪設(shè)天然花崗巖。 ——朝向：中國(guó)古人按風(fēng)向方位定風(fēng)的性質(zhì)，認(rèn)為：西北風(fēng)為折風(fēng)，北風(fēng)為大罷風(fēng)，東北為小罷風(fēng)，西風(fēng)為沖風(fēng)，東風(fēng)為宄風(fēng)，都是對(duì)人不利的風(fēng)。建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計(jì)，造型以古樸、簡(jiǎn)潔為主，小品燈希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈，圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高，入口挑高處外立面用材建議以青石磚為主，與整體色彩保持和諧的基礎(chǔ)下又能體現(xiàn)建筑濃厚的人文色彩。建議顏色：配合天然石塊色彩的淺灰色或淺褚色?！袼膮^(qū)組團(tuán)名：愛(ài)蓮苑案名得于宋代南康太守（今九江星子縣）周敦頤《愛(ài)蓮說(shuō)》，意在表現(xiàn)九江“香遠(yuǎn)益清”的人文亮節(jié)。故此，建議通過(guò)九江歷史上的名人名作，展示位于名山名水間這座名城的獨(dú)特人文內(nèi)涵。這在城市文化中必將有個(gè)性化的傳播意義和推廣價(jià)值。可以說(shuō)本案是針對(duì)目前九江不夠完善不夠成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)的一次先鋒革命運(yùn)動(dòng)，具備塑造九江人居文明新里程碑的基本素質(zhì)，這使該定位有著明顯的開發(fā)背景優(yōu)勢(shì)。柴桑是九江的古稱，由于悠久的歷史文化因素，對(duì)于古柴桑，當(dāng)?shù)匕傩諝v來(lái)有一份驕傲和神往之心。該主題從案名到品質(zhì)、到內(nèi)涵上將這一人文基礎(chǔ)充分整合，意在從內(nèi)心深處喚醒人們對(duì)桃源生活的記憶。本主題語(yǔ)的后一句即傳達(dá)了締造百年經(jīng)典樓盤的信息。三、主題定位本案通過(guò)對(duì)市場(chǎng)實(shí)際和市場(chǎng)規(guī)律的深度分析，以及對(duì)城市人文歷史的深刻剖析，將產(chǎn)品價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值、文化價(jià)值相互結(jié)合，從營(yíng)銷學(xué)和廣告學(xué)的角度對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行獨(dú)特定位。具體體現(xiàn)在：——居住中心化：隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，在甘棠湖柴桑名城的自然景觀中，從而搶先利用這筆無(wú)形財(cái)富，提升本產(chǎn)品的文化品位，滿足住戶的審美訴求、蘊(yùn)涵更大的潛在價(jià)值。人文生態(tài)，則是人們依據(jù)現(xiàn)有的自然條件，按自己的審美品味和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、展現(xiàn)獨(dú)特的文化內(nèi)涵而營(yíng)造的和諧的生存環(huán)境。潛在優(yōu)勢(shì)△風(fēng)水寶地：本項(xiàng)目位于原古柴桑城遺址附近，處于長(zhǎng)江與八里湖支流順流環(huán)抱之中，符合地球磁場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)地勢(shì)平坦，南望廬山，乃得風(fēng)得水的傳統(tǒng)風(fēng)水寶地。根據(jù)九江城市總體規(guī)劃功能布局，應(yīng)是環(huán)繞八里湖周邊城區(qū)（柴桑組團(tuán)）的城市中心區(qū)向西拓展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。本項(xiàng)目西鄰八里湖，南與世界著名歷史文化遺產(chǎn)——廬山舉目相望，項(xiàng)目恰處于“一山、一水”圍合之中，符合時(shí)代特征和全新的現(xiàn)代人居理念；△周邊配套成熟。本案啟動(dòng)成功的關(guān)鍵因素：由于目前項(xiàng)目地塊周邊的市場(chǎng)氛圍不濃，市場(chǎng)價(jià)值不明顯，造成城市西部與東部發(fā)展的明顯差異化。但柴桑大市場(chǎng)作為九江市重點(diǎn)扶持的后備大市場(chǎng)，具有聚積人氣的優(yōu)勢(shì)，在后期通過(guò)政府行為加以推廣，擴(kuò)大廣場(chǎng)的影響力，在良好的形象帶動(dòng)下，以點(diǎn)輻射面，帶動(dòng)周邊的發(fā)展和形象價(jià)值的提升。但由于沒(méi)有有效利用宣傳，致使九江市內(nèi)旅游不景氣。 ⑵“大盤”規(guī)模優(yōu)勢(shì)的有效發(fā)揮一直以來(lái)九江地產(chǎn)多為粗放式的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，從而形成在城區(qū)見(jiàn)縫插針式地開發(fā)散居的格局，真正的地產(chǎn)大盤和板塊概念還未得到充分的體現(xiàn)。我們的總體指導(dǎo)思路：l 目前九江的房地產(chǎn)開發(fā)檔次低，投入成本少，因此普遍價(jià)格偏低，而本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，周期長(zhǎng)，品質(zhì)高，所以項(xiàng)目投入成本較高，銷售價(jià)格可能會(huì)創(chuàng)九江樓市新高。l 據(jù)我司市調(diào)所知，目前九江的房產(chǎn)開發(fā)總量尚不大，特別是規(guī)劃起點(diǎn)高、配套完善、景觀好的高檔住宅區(qū)市場(chǎng)原則上供小于求，在建的小區(qū)普遍存在開發(fā)規(guī)模小、規(guī)劃不夠科學(xué)、建筑單體設(shè)計(jì)較差等問(wèn)題，這預(yù)示著本項(xiàng)目將有良好的市場(chǎng)銷售前景。目前，城市居民可支配收入年均增長(zhǎng)率保持在8%，%。 劣勢(shì)（Weaknesses）l 由于本項(xiàng)目所處地塊屬城市規(guī)劃新區(qū)，開發(fā)建設(shè)還處于啟動(dòng)階段，各種配套設(shè)施尚不完善，因此，不論是商業(yè)氛圍還是居住氛圍都尚未形成。三、SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（Strengths）l 本項(xiàng)目地處新城市中心黃金地塊，城市配套將進(jìn)一步完善，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，這里將成為一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、商業(yè)、居住為一體的新型中央社區(qū)。l 規(guī)劃設(shè)計(jì)：項(xiàng)目聘請(qǐng)泛太平洋設(shè)計(jì)與發(fā)展有限公司（加拿大）擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)、浙江城建設(shè)計(jì)研究院擔(dān)任建筑設(shè)計(jì)，并聘請(qǐng)境外著名景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)任園區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，從而保證了項(xiàng)目的一流品質(zhì)。l 升值潛力：城市西擴(kuò)是九江城市化發(fā)展的總體趨勢(shì)，本項(xiàng)目位于未來(lái)城市中心區(qū)域，城市配套將迅速完善，這一帶將成為集商業(yè)、休閑、居住為一體的高尚城市中心社區(qū)，極具升值潛力。l 交通資源：本項(xiàng)目東臨九江的第三條商業(yè)大道九龍街，西挨貫通昌九高速公路的城市南北主干道長(zhǎng)江大道，交通十分便捷。同時(shí)規(guī)劃設(shè)置幼兒園二所，九年一貫制中小學(xué)一所，為小區(qū)家庭子女提供優(yōu)越齊備的教育配套。規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)較為平坦，并具有便捷的對(duì)外交通條件。進(jìn)入2005年，在銷量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)品均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至1600元/㎡,但此價(jià)格與咫尺之隔的南昌相比，卻仍有千余元的差價(jià)，由此，可以預(yù)測(cè)九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬(wàn)人，以2002年人均居住面積17 m2測(cè)算，市場(chǎng)需求旺盛。（4）本項(xiàng)目若能在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升、服務(wù)優(yōu)化以及價(jià)格策略的正確定位上取勝的話，將會(huì)成為引領(lǐng)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提升品質(zhì)、健康發(fā)展的排頭兵。但綜觀九江房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前并沒(méi)有出現(xiàn)能夠真正刺激居民二次置業(yè)的高品質(zhì)住宅，這也是制約九江樓市發(fā)展的一大重要因素。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。銷售均價(jià)：1700~1900元/平方米；l 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。主要分為三個(gè)層次：l 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。九江房市現(xiàn)狀⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。相當(dāng)長(zhǎng)江三角洲二線城市三年前的水平。2001年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，人口450萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，市區(qū)人口51萬(wàn)人。說(shuō)明： 根據(jù)公司計(jì)劃，本項(xiàng)目一區(qū)地塊啟動(dòng)在即。柴桑名城一期廣告策劃進(jìn)度表》前 言[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷整合推廣是從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項(xiàng)目的市場(chǎng)成敗，市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)。柴桑名城2005年年度廣告計(jì)劃及預(yù)算》《新湖本案全程策劃將注重對(duì)市場(chǎng)變化、環(huán)境變化及營(yíng)銷過(guò)程的把握，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)規(guī)律，通過(guò)策劃傳播與銷售推廣兩大實(shí)戰(zhàn)內(nèi)容的完善組合，達(dá)到最優(yōu)的營(yíng)銷業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷，從而創(chuàng)出品牌效應(yīng)，確保企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、九江概述概況：九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。九江現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。生活水平：2004年城市居民可支配收入為7820元，同期增長(zhǎng)１０．８％，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%水平，預(yù)計(jì)到2008年城市居民可支配收入為10370元。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來(lái)成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。銷售均價(jià)：1500~1700元/平方米。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。（3）目前九江房地產(chǎn)開發(fā)商已開始重視樓盤的整體規(guī)劃，諸如東盟城中城、維也納春天、河畔花園以及在建的新貴府邸等在規(guī)劃上、配套上、園區(qū)景觀綠化上等方面都具有了初步的意識(shí)，但整體而言，還缺乏好的建筑設(shè)計(jì)和好的景觀環(huán)境，不論在檔次上還是規(guī)模上，與東部發(fā)達(dá)地區(qū)及省會(huì)南昌尚存在較大的差距，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然缺乏真正的高檔樓盤。⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購(gòu)買第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。柴桑名城位于九江市城西開發(fā)區(qū)內(nèi)，西起長(zhǎng)江大道，東至九龍街，北為規(guī)劃城市道路，南與八里湖運(yùn)河相望，開發(fā)占地面積為953畝，總投資20億元。大手筆的規(guī)劃，低建筑密度，聘請(qǐng)世界知名品牌景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，完善的休閑設(shè)施，創(chuàng)造出怡人的、“公園化”的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)化，自然化，高品位的新生活典范。l 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)平整，視野開闊，東眺南門湖，西望八里湖，正面悠然見(jiàn)廬山，實(shí)屬難得的風(fēng)水寶地。l 教育資源：本項(xiàng)目按規(guī)劃將配套九年一貫制中小學(xué)一所及幼兒園二所，周邊尚有九江綜合高級(jí)中學(xué)、九江職業(yè)大學(xué)、九江六中等多所學(xué)校，為園區(qū)提供了良好的教育資源和文化氛圍。l 開發(fā)規(guī)模：，規(guī)劃總建筑面積約95萬(wàn)平方米，是目前九江占地面積與開發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目。l 園區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有中小學(xué)校、幼兒園、高尚會(huì)所、體育娛樂(lè)設(shè)施，并配備智能化弱電系統(tǒng)，是九江住宅項(xiàng)目中設(shè)施配套最為高尚的住區(qū)。l 本項(xiàng)目西靠八里湖，是古柴桑的發(fā)源地，有著豐厚的文化底蘊(yùn)，項(xiàng)目案名又將古柴桑文化與九江的名山、名江、名湖等自然資源有機(jī)結(jié)合，使得項(xiàng)目獨(dú)具歷史文化內(nèi)涵和傳統(tǒng)人文精神。 機(jī)會(huì)（Opportunities）l 近年來(lái)，九江市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體良好，發(fā)展快速，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，顯現(xiàn)出在江西率先崛起的良好勢(shì)頭。l 九江城市總體發(fā)展向西拓展，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)城市的中心地帶，區(qū)域內(nèi)多個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)，將在幾年內(nèi)帶動(dòng)人氣迅速攀升，消費(fèi)者能形