【正文】 成理想的購買心理。l 本項目所在的區(qū)域中在建或規(guī)劃中的項目不少，另外尚有毗鄰的1400畝土地待掛牌，這些都會給本項目產(chǎn)生直接的沖擊。本項目正處于長江大道旁，是新城區(qū)的中心地帶，作為未來新城區(qū)的核心，本項目在地理位置上有著積極而明顯的戰(zhàn)略意義，因此本地塊的開發(fā)戰(zhàn)略應做到“高屋建瓴”,在城市規(guī)劃的大方向中尋求更合理的發(fā)展定位?；诖?，我司認為可以以此為契機，發(fā)揮“新湖房產(chǎn)”品牌的連鎖效應，結合后期市場運作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達到以較強的品牌優(yōu)勢和影響力帶動本地塊的開發(fā)。⑷九江歷史文化內(nèi)涵的有效挖掘目前，九江市內(nèi)旅游資源豐富，擁有潯陽樓、煙水亭等著名古跡名勝。其功能尚未得到有效發(fā)揮，目前人流量不大、人氣不足，招商有待加強。針對九江目前缺少一流名校之機遇，應充分利用教育資源，打響文化牌。第三部分 項目定位與主題一、項目訴求點整合提煉區(qū)域優(yōu)勢△自然環(huán)境佳。環(huán)繞八里湖周邊地區(qū)，即柴桑組團，內(nèi)含原柴桑新城、八里湖渡假村、高爾夫球場、昌河汽車工業(yè)園、沙河綜合工業(yè)園，其組團本身工業(yè)基礎雄厚，是九江重要經(jīng)濟支撐。△城市資源：未來市中心地段，交通便捷，配套成熟，項目周邊依鄰市政廣場、體育中心、旅游渡假名勝等，合力構筑九江規(guī)模最大的高尚人文社區(qū)。二、項目定位開發(fā)定位：“九江第一，江西一流，全國有影響”２、產(chǎn)品定位：超大型人文生態(tài)景觀型中央居住區(qū)３、定位闡述：生態(tài)，一般來說指生物在一定的自然環(huán)境下生存和發(fā)展的狀態(tài)。柴桑名城以“人文生態(tài)”為其核心開發(fā)理念，就是要挖掘九江千年的文化遺產(chǎn)，并以雕塑、碑刻等藝術作品為載體，有機地融入新湖這種生活模式告別了舊城的種種弊端，迎來一個嶄新的都市生活的凈土。柴桑名城，將濃縮九江千年文化內(nèi)涵；——家居智能化：多媒體信息通訊與服務、社區(qū)安全防范系統(tǒng)等；——享受品質(zhì)化：便捷的對外交通條件， %的車庫配備，大型商場及商鋪等多種物業(yè)形態(tài)，完善的體育設施等，給業(yè)主帶來名流的生活環(huán)境；——教育超常化：與國際名校聯(lián)合辦學，成立九江分校，引進中外優(yōu)秀教師，將規(guī)劃中的九年一貫制中小學和幼兒園打造成一流的名校。柴桑名城是新湖集團在九江的第一個項目，又是九江目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目，打造“九江第一、江西一流”的品牌樓盤是九江市政府與新湖集團的共識。該地塊正處于古柴桑城遺址附近，同地塊相關的民間傳奇故事、歷史人文背景，以及深厚的贛文化為大背景，共同構成本項目文化傳承的堅實人文基礎。３、本主題定位有科學合理的理論依據(jù)居住文化的價值取向以傳統(tǒng)文化核心，傳統(tǒng)人文在居民心理形成并表現(xiàn)出對傳統(tǒng)生活習慣的依賴。作為九江第一個千畝大盤，在規(guī)模與氣勢上本案具有得天獨厚的優(yōu)勢。６、本主題定位有鮮明的推廣價值該主題一方面?zhèn)鬟f樓盤極具魅力的產(chǎn)品品質(zhì)，提升樓盤整體品位，更深層次的是將房產(chǎn)品與傳統(tǒng)人居文化訴求聯(lián)系在一起，以獨具文化內(nèi)涵的語言，融合市場特性與居住文化觀念，倡導“建筑是永恒的藝術”的豐富意義，從而將房地產(chǎn)產(chǎn)品從居家功能提升到對生活方式、生存空間、城市建設的多個層面的高度。 第四部分 組團策劃定位原規(guī)劃中，本項目四組團分別命名為蘭苑、竹苑、荷苑、桂苑，但此類組團名風格特色不明顯，不能突顯九江深厚的人文內(nèi)涵，又與總案名缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性?！袢齾^(qū)組團名：白鹿苑案名源自宋代大理學家朱熹在廬山立教授徒的白鹿洞書院，意在表現(xiàn)九江深厚的文化底蘊。 二、建筑色彩建議由于本項目總體風格簡潔、明快、又富有人文內(nèi)涵，建議其整體色彩與建筑風格保持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、典雅中不失文化氣息?！獑卧肟冢簡卧闹魅肟趹c主體風格統(tǒng)一。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結合結構，造型為簡單的方柱?！舱彰飨到y(tǒng)：公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成?！饬⒚妫和饬⒚娴恼w感覺要人性化，以中色系為主的淡雅簡潔中應適當加一些局部亮色增加視覺驚喜，同時應合理處理轉角陽臺，南北退臺不能過于生硬，形成斷層感，破壞建筑整體性。——外墻：建議在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強調(diào)整體的配合感；低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級防水涂料的結合；東山墻是滲水的集中部位，在外墻防水工藝上需要多加推敲。——窗：建議廳、主臥室采用落地窗及低飄窗，便于觀景；沿馬路的房子采用雙層玻璃，隔音效果較好?！蓓敚何蓓斣煨团c建筑的整體風格和色彩相對應，建議平、坡、可居住斜屋頂空間相結合?！照{(diào)機位：在綜合考慮散熱及與外立面保持和諧統(tǒng)一的基礎上，建議在空調(diào)室外機外側用金屬鋁板做檔板，并采用江西民居元素，做成“直欞窗”形式，從而在傳承江西民居精髓的同時能達到美觀效果。通過九江歷史上的名人名作，結合景觀設計象征性地表現(xiàn)九江深厚的人文內(nèi)涵。主題表現(xiàn)：白居易塑像，《琵琶行》銘文石碑，種植楓樹林，營造一種古潯陽文化氛圍。主題表現(xiàn)：周敦頤塑像，《愛蓮說》銘文石碑，種植一池蓮花，寓意一種“出污泥而不染”的高潔境界。五、路網(wǎng)系統(tǒng)（交通+停車）——小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉彎處應考慮設置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。同時半地下車庫的出口盡量方便業(yè)主上樓，縮短室外走路的時間。建議將浴缸轉90度，馬桶換到側對門的位置。七、智能化建議根據(jù)九江目前房地產(chǎn)市場的智能化設施，建議本項目采用以下幾個系統(tǒng)：多媒體信息通訊與服務智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡，設置局域網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)部管理和提供寬帶網(wǎng)有線電視等公網(wǎng)的接入?？稍旃δ埽簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進行記憶與儲存。社區(qū)服務與物業(yè)管理系統(tǒng)——局域網(wǎng)：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實現(xiàn)自動計費；通過配置實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化服務，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料；可在小區(qū)內(nèi)設立電子公告牌，顯示有關公共信息合物業(yè)管理信息。由此，名景和名城相輔相成，相得益彰。l 兒童活動中心：小區(qū)中心區(qū)域設置一小型的戲水池，及各種兒童娛樂活動設施，專為兒童開辟一活動場所。 物業(yè)服務內(nèi)容建議如下： 公共服務項目（不另收取費用） 專項、配套有償服務二十四小時保安，消防和車輛管理；各項健身、娛樂活動公共場所保潔；餐飲、酒吧；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；保健、醫(yī)療；住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；美發(fā)美容；公共設施的維修和保養(yǎng)提供小型商務會議場所及服務；電話及訪客留言轉告；傳真、復印、打字；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；園藝；定時對私家花園進行草坪修整，除雜草；臨時照看孩童；代收代繳水電費；鐘點清潔；代收代繳有線電視收視費；老人、病人的護理；1代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；1禮儀服務；1代叫出租車；1禮品速遞（限于市區(qū)）；1代聘司機；1代管房屋；1代請保姆；1代理房屋租賃；1代請家教；1機動車輛清洗；1代請私人保健醫(yī)生；1住宅水電設施的維修（免人工費）；1代辦暫住證；1住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費）1代辦保險；1四季暖房花卉供應及代為養(yǎng)護。這部分配套項目可根據(jù)實際需要制定標準的高低。做好商業(yè)街的具體規(guī)劃工作 （2）十一、二期規(guī)劃建議根據(jù)泛太平洋設計與浙江城建提供的規(guī)劃、建筑文本，為增強項目下階段的可操作性，我司建議貴司二期規(guī)劃在延承一期總體風格的基礎上應著重突出區(qū)域個性，以中庭布景為景觀中心，形成區(qū)域亮點。在園區(qū)道路交通的組織上， 在堅持人車分流的前提下， 充分考慮通達各戶的便利性。備注：根據(jù)文本，在項目總體規(guī)劃表現(xiàn)上，總規(guī)建筑風格過度側重于現(xiàn)代簡約感，不能體現(xiàn)項目主題定位，同時一區(qū)建筑風格盡管參考了萬科、綠城，但在建筑立面與屋頂處理上過于生硬牽強，從而導致神韻不足。因此，本案營銷策略的重點應放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時機的掌控，充分挖掘和延伸項目價值，以中端價格、高端格調(diào)傳播、引導市場，以至達到開盤后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價位、高姿態(tài)”的市場價值提升做有力促進?！癖卷椖繉⒁苑謪^(qū)的形式推出。四、銷售推廣目標通過項目各階段各周期的營銷手段和推廣策略，有效推動和促進樓盤的銷售，爭取在主營銷期內(nèi)完成樓盤銷售的80%以上。五、目標消費群鎖定目標消費群定位從項目自身的出發(fā)，結合九江市的政治文化、經(jīng)濟收入、消費特征，以及對整個九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，本司認為本案的主流目標消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】目標消費群體細分⑴產(chǎn)品A住宅的目標客戶：l 機關公務員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。l 品牌連鎖店九江市目前缺乏具有良好環(huán)境并適于設立高檔休閑品牌連鎖店的場所，本項目的確立，勢必吸引省內(nèi)外休閑品牌連鎖店投資者。公開階段 以調(diào)整后的銷售表價和開盤的優(yōu)惠措施擴大 預售時的戰(zhàn)果。目的：通過此舉，有效提升當?shù)卣畬π潞男湃味扰c好感，有利于項目實際運作。l 主題：“傳承九江千年文脈，演繹柴桑百世傳奇”暨“我家住在新九江”征文大賽方式：在當?shù)鼐哂杏绊懥Φ膱蠹埳厦嫦驈V大九江市民征稿，從九江的歷史文化到今天的快速發(fā)展，從曾經(jīng)的生活方式到今天的人居升華，都可以作為征文所寫的內(nèi)容。l 主題：組辦“新湖杯”中國（九江）城市雕塑大賽方式：面向全國發(fā)布大賽消息，吸引國內(nèi)外著名雕塑家參與，參賽作品為九江的著名歷史人物、傳奇故事等。目的：增強項目的誠信度，樹立良好品牌形象。柴桑名城的規(guī)劃與前景。目的：造成轟天的氣勢和喧騰熱烈的場面，力求在客戶腦海中留下高品質(zhì)、大手筆的印象。參賽內(nèi)容為“描繪心目中的理想生活。目的：通過此類活動，在增強簽約客戶對項目信任感，親近感，體現(xiàn)貴司人性化服務同時亦可吸引更多潛在客戶。同時根據(jù)樓盤產(chǎn)品特性和主題定位，開展其它相關創(chuàng)意活動，具體方案結合實際情況擬訂提交。整體包裝在與公司品牌、項目形象保持整體統(tǒng)一的前提下，通過建筑風格、景觀設計等的結合，用實景的臨場感進一步傳遞樓盤建成后的實際效果，力求做到九江第一、江西一流，一舉樹立大盤形象。為更形象地展示小區(qū)生活景觀，建議售樓中心外環(huán)境布置，以營造小區(qū)樣板景觀為主，此舉一方面通過逼真展示小區(qū)未來生活景觀增強客戶對項目的現(xiàn)場感、認同感，另一方面由于售樓中心所處區(qū)域貴司計劃于五年后最后一期開發(fā)，故此，此批景觀植物五年存活后待此區(qū)域開發(fā)時可移植入小區(qū)，在增強小區(qū)景觀性的同時又可為貴司合理減少成本開支。⑵開盤期：利用電視、廣播、報紙、DM、派夾、戶外看板等媒體，實施立體投放。二、階段推廣主題擬定⑴導入期：強勢樹立品牌形象軟文：突出重點：新湖房產(chǎn)來自富庶的長三角地區(qū)，作為一家專業(yè)化房產(chǎn)公司，建筑對于他們不單單是一個賴以居住的房子，更是一個可賞可憩的空間，是一個釋放生命力的作品。柴桑名城的四大開發(fā)理念》（建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神）《一個房地產(chǎn)商的責任——九江新湖房產(chǎn)老總專訪》《“要做就做最好的”》《新湖柴桑名城 浙商實力出品 一氣呵城 名宅風雅——“承載九江千古文脈 演繹柴桑百世傳奇”新湖形式：新聞報道、專訪、夾報、DM、企業(yè)內(nèi)刊《新湖柴桑名城重拾九江記憶》平面表現(xiàn)桃之夭夭 其灼華華———新湖形式：新聞報道、專訪、DM、夾報、企業(yè)內(nèi)刊《新湖柴桑名城 生態(tài)標準不僅僅是綠化率》（生態(tài)）《360176。柴桑名城 名家呵護的名城生活（配套物管）結廬人境 車馬無喧——新湖柴桑名城工程進展順利》《今夜柴桑燦爛——寫在新湖我們需要尋求的是一種花費最小，效果最理想的媒體有機組合。l 媒體組合電視、廣播、報紙新聞稿工地圍墻廣告戶外看板 企業(yè)內(nèi)刊⑵開盤期在前期的宣傳推廣下，項目形象得到建立，此階段應展開全面促銷推廣。2廣告費用預算根據(jù)項目自身特點以及快速占領市場，縮短銷售周期，實現(xiàn)利潤最大化為目的，我司建議整個市場推廣費用投放比例為：5—4—1式，重點放在前期，實踐表明前期樓盤的宣傳好與否已成為衡量項目整體運轉成功的關鍵性因素，考慮到本案的銷售難度，初步廣告總費用按總銷售額的1%四、形象宣傳包裝主要包括辦公事務系統(tǒng)、宣傳資料、禮品等。我司的營銷策劃是一種戰(zhàn)略同盟的服務方式，秉承“共同甲方”的服務理念，從項目立項初期，直至項目銷售后期以及擴大后續(xù)影響，我司將為貴公司提供貫穿項目始終的服務，為項目的可持續(xù)發(fā)展鋪