【正文】 成理想的購買心理。l 本項(xiàng)目所在的區(qū)域中在建或規(guī)劃中的項(xiàng)目不少，另外尚有毗鄰的1400畝土地待掛牌，這些都會(huì)給本項(xiàng)目產(chǎn)生直接的沖擊。本項(xiàng)目正處于長江大道旁，是新城區(qū)的中心地帶，作為未來新城區(qū)的核心，本項(xiàng)目在地理位置上有著積極而明顯的戰(zhàn)略意義，因此本地塊的開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)做到“高屋建瓴”,在城市規(guī)劃的大方向中尋求更合理的發(fā)展定位?；诖?，我司認(rèn)為可以以此為契機(jī)，發(fā)揮“新湖房產(chǎn)”品牌的連鎖效應(yīng)，結(jié)合后期市場運(yùn)作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達(dá)到以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢和影響力帶動(dòng)本地塊的開發(fā)。⑷九江歷史文化內(nèi)涵的有效挖掘目前，九江市內(nèi)旅游資源豐富，擁有潯陽樓、煙水亭等著名古跡名勝。其功能尚未得到有效發(fā)揮，目前人流量不大、人氣不足，招商有待加強(qiáng)。針對九江目前缺少一流名校之機(jī)遇，應(yīng)充分利用教育資源，打響文化牌。第三部分 項(xiàng)目定位與主題一、項(xiàng)目訴求點(diǎn)整合提煉區(qū)域優(yōu)勢△自然環(huán)境佳。環(huán)繞八里湖周邊地區(qū)，即柴桑組團(tuán)，內(nèi)含原柴桑新城、八里湖渡假村、高爾夫球場、昌河汽車工業(yè)園、沙河綜合工業(yè)園，其組團(tuán)本身工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是九江重要經(jīng)濟(jì)支撐。△城市資源：未來市中心地段，交通便捷，配套成熟，項(xiàng)目周邊依鄰市政廣場、體育中心、旅游渡假名勝等，合力構(gòu)筑九江規(guī)模最大的高尚人文社區(qū)。二、項(xiàng)目定位開發(fā)定位：“九江第一，江西一流，全國有影響”２、產(chǎn)品定位：超大型人文生態(tài)景觀型中央居住區(qū)３、定位闡述：生態(tài)，一般來說指生物在一定的自然環(huán)境下生存和發(fā)展的狀態(tài)。柴桑名城以“人文生態(tài)”為其核心開發(fā)理念，就是要挖掘九江千年的文化遺產(chǎn)，并以雕塑、碑刻等藝術(shù)作品為載體，有機(jī)地融入新湖這種生活模式告別了舊城的種種弊端，迎來一個(gè)嶄新的都市生活的凈土。柴桑名城，將濃縮九江千年文化內(nèi)涵；——家居智能化：多媒體信息通訊與服務(wù)、社區(qū)安全防范系統(tǒng)等；——享受品質(zhì)化：便捷的對外交通條件， %的車庫配備，大型商場及商鋪等多種物業(yè)形態(tài)，完善的體育設(shè)施等，給業(yè)主帶來名流的生活環(huán)境；——教育超常化：與國際名校聯(lián)合辦學(xué)，成立九江分校，引進(jìn)中外優(yōu)秀教師，將規(guī)劃中的九年一貫制中小學(xué)和幼兒園打造成一流的名校。柴桑名城是新湖集團(tuán)在九江的第一個(gè)項(xiàng)目，又是九江目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，打造“九江第一、江西一流”的品牌樓盤是九江市政府與新湖集團(tuán)的共識。該地塊正處于古柴桑城遺址附近，同地塊相關(guān)的民間傳奇故事、歷史人文背景，以及深厚的贛文化為大背景，共同構(gòu)成本項(xiàng)目文化傳承的堅(jiān)實(shí)人文基礎(chǔ)。３、本主題定位有科學(xué)合理的理論依據(jù)居住文化的價(jià)值取向以傳統(tǒng)文化核心，傳統(tǒng)人文在居民心理形成并表現(xiàn)出對傳統(tǒng)生活習(xí)慣的依賴。作為九江第一個(gè)千畝大盤，在規(guī)模與氣勢上本案具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。６、本主題定位有鮮明的推廣價(jià)值該主題一方面?zhèn)鬟f樓盤極具魅力的產(chǎn)品品質(zhì)，提升樓盤整體品位，更深層次的是將房產(chǎn)品與傳統(tǒng)人居文化訴求聯(lián)系在一起，以獨(dú)具文化內(nèi)涵的語言，融合市場特性與居住文化觀念，倡導(dǎo)“建筑是永恒的藝術(shù)”的豐富意義，從而將房地產(chǎn)產(chǎn)品從居家功能提升到對生活方式、生存空間、城市建設(shè)的多個(gè)層面的高度。 第四部分 組團(tuán)策劃定位原規(guī)劃中，本項(xiàng)目四組團(tuán)分別命名為蘭苑、竹苑、荷苑、桂苑，但此類組團(tuán)名風(fēng)格特色不明顯，不能突顯九江深厚的人文內(nèi)涵，又與總案名缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性?！袢齾^(qū)組團(tuán)名：白鹿苑案名源自宋代大理學(xué)家朱熹在廬山立教授徒的白鹿洞書院，意在表現(xiàn)九江深厚的文化底蘊(yùn)。 二、建筑色彩建議由于本項(xiàng)目總體風(fēng)格簡潔、明快、又富有人文內(nèi)涵，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、典雅中不失文化氣息?！獑卧肟冢簡卧闹魅肟趹?yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的方柱。——公共照明系統(tǒng)：公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成?！饬⒚妫和饬⒚娴恼w感覺要人性化，以中色系為主的淡雅簡潔中應(yīng)適當(dāng)加一些局部亮色增加視覺驚喜，同時(shí)應(yīng)合理處理轉(zhuǎn)角陽臺，南北退臺不能過于生硬，形成斷層感，破壞建筑整體性?！鈮Γ航ㄗh在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強(qiáng)調(diào)整體的配合感；低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級防水涂料的結(jié)合；東山墻是滲水的集中部位，在外墻防水工藝上需要多加推敲?！埃航ㄗh廳、主臥室采用落地窗及低飄窗，便于觀景；沿馬路的房子采用雙層玻璃，隔音效果較好?！蓓敚何蓓斣煨团c建筑的整體風(fēng)格和色彩相對應(yīng)，建議平、坡、可居住斜屋頂空間相結(jié)合?！照{(diào)機(jī)位：在綜合考慮散熱及與外立面保持和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，建議在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)用金屬鋁板做檔板，并采用江西民居元素，做成“直欞窗”形式，從而在傳承江西民居精髓的同時(shí)能達(dá)到美觀效果。通過九江歷史上的名人名作，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)象征性地表現(xiàn)九江深厚的人文內(nèi)涵。主題表現(xiàn)：白居易塑像，《琵琶行》銘文石碑，種植楓樹林，營造一種古潯陽文化氛圍。主題表現(xiàn)：周敦頤塑像，《愛蓮說》銘文石碑，種植一池蓮花，寓意一種“出污泥而不染”的高潔境界。五、路網(wǎng)系統(tǒng)（交通+停車）——小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。同時(shí)半地下車庫的出口盡量方便業(yè)主上樓，縮短室外走路的時(shí)間。建議將浴缸轉(zhuǎn)90度，馬桶換到側(cè)對門的位置。七、智能化建議根據(jù)九江目前房地產(chǎn)市場的智能化設(shè)施，建議本項(xiàng)目采用以下幾個(gè)系統(tǒng)：多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置局域網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)部管理和提供寬帶網(wǎng)有線電視等公網(wǎng)的接入?？稍旃δ埽簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲(chǔ)存。社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)——局域網(wǎng)：三表出戶，采用儲(chǔ)值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)；通過配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料；可在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。由此，名景和名城相輔相成，相得益彰。l 兒童活動(dòng)中心：小區(qū)中心區(qū)域設(shè)置一小型的戲水池，及各種兒童娛樂活動(dòng)設(shè)施，專為兒童開辟一活動(dòng)場所。 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議如下： 公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專項(xiàng)、配套有償服務(wù)二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理；各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)公共場所保潔；餐飲、酒吧；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；保健、醫(yī)療；住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；美發(fā)美容；公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)提供小型商務(wù)會(huì)議場所及服務(wù)；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；傳真、復(fù)印、打字；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；園藝；定時(shí)對私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草；臨時(shí)照看孩童；代收代繳水電費(fèi)；鐘點(diǎn)清潔；代收代繳有線電視收視費(fèi)；老人、病人的護(hù)理；1代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；1禮儀服務(wù)；1代叫出租車；1禮品速遞（限于市區(qū)）；1代聘司機(jī)；1代管房屋；1代請保姆；1代理房屋租賃；1代請家教；1機(jī)動(dòng)車輛清洗；1代請私人保健醫(yī)生；1住宅水電設(shè)施的維修（免人工費(fèi)）；1代辦暫住證；1住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）1代辦保險(xiǎn)；1四季暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)。這部分配套項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。做好商業(yè)街的具體規(guī)劃工作 （2）十一、二期規(guī)劃建議根據(jù)泛太平洋設(shè)計(jì)與浙江城建提供的規(guī)劃、建筑文本，為增強(qiáng)項(xiàng)目下階段的可操作性，我司建議貴司二期規(guī)劃在延承一期總體風(fēng)格的基礎(chǔ)上應(yīng)著重突出區(qū)域個(gè)性，以中庭布景為景觀中心，形成區(qū)域亮點(diǎn)。在園區(qū)道路交通的組織上， 在堅(jiān)持人車分流的前提下， 充分考慮通達(dá)各戶的便利性。備注：根據(jù)文本，在項(xiàng)目總體規(guī)劃表現(xiàn)上，總規(guī)建筑風(fēng)格過度側(cè)重于現(xiàn)代簡約感，不能體現(xiàn)項(xiàng)目主題定位，同時(shí)一區(qū)建筑風(fēng)格盡管參考了萬科、綠城，但在建筑立面與屋頂處理上過于生硬牽強(qiáng)，從而導(dǎo)致神韻不足。因此，本案營銷策略的重點(diǎn)應(yīng)放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時(shí)機(jī)的掌控，充分挖掘和延伸項(xiàng)目價(jià)值，以中端價(jià)格、高端格調(diào)傳播、引導(dǎo)市場，以至達(dá)到開盤后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價(jià)位、高姿態(tài)”的市場價(jià)值提升做有力促進(jìn)?！癖卷?xiàng)目將以分區(qū)的形式推出。四、銷售推廣目標(biāo)通過項(xiàng)目各階段各周期的營銷手段和推廣策略，有效推動(dòng)和促進(jìn)樓盤的銷售，爭取在主營銷期內(nèi)完成樓盤銷售的80%以上。五、目標(biāo)消費(fèi)群鎖定目標(biāo)消費(fèi)群定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，本司認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分⑴產(chǎn)品A住宅的目標(biāo)客戶：l 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。l 品牌連鎖店九江市目前缺乏具有良好環(huán)境并適于設(shè)立高檔休閑品牌連鎖店的場所，本項(xiàng)目的確立，勢必吸引省內(nèi)外休閑品牌連鎖店投資者。公開階段 以調(diào)整后的銷售表價(jià)和開盤的優(yōu)惠措施擴(kuò)大 預(yù)售時(shí)的戰(zhàn)果。目的：通過此舉，有效提升當(dāng)?shù)卣畬π潞男湃味扰c好感，有利于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作。l 主題：“傳承九江千年文脈，演繹柴桑百世傳奇”暨“我家住在新九江”征文大賽方式：在當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ膱?bào)紙上面向廣大九江市民征稿，從九江的歷史文化到今天的快速發(fā)展，從曾經(jīng)的生活方式到今天的人居升華，都可以作為征文所寫的內(nèi)容。l 主題：組辦“新湖杯”中國（九江）城市雕塑大賽方式：面向全國發(fā)布大賽消息，吸引國內(nèi)外著名雕塑家參與，參賽作品為九江的著名歷史人物、傳奇故事等。目的：增強(qiáng)項(xiàng)目的誠信度，樹立良好品牌形象。柴桑名城的規(guī)劃與前景。目的：造成轟天的氣勢和喧騰熱烈的場面，力求在客戶腦海中留下高品質(zhì)、大手筆的印象。參賽內(nèi)容為“描繪心目中的理想生活。目的：通過此類活動(dòng)，在增強(qiáng)簽約客戶對項(xiàng)目信任感，親近感，體現(xiàn)貴司人性化服務(wù)同時(shí)亦可吸引更多潛在客戶。同時(shí)根據(jù)樓盤產(chǎn)品特性和主題定位，開展其它相關(guān)創(chuàng)意活動(dòng)，具體方案結(jié)合實(shí)際情況擬訂提交。整體包裝在與公司品牌、項(xiàng)目形象保持整體統(tǒng)一的前提下，通過建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等的結(jié)合，用實(shí)景的臨場感進(jìn)一步傳遞樓盤建成后的實(shí)際效果，力求做到九江第一、江西一流，一舉樹立大盤形象。為更形象地展示小區(qū)生活景觀，建議售樓中心外環(huán)境布置，以營造小區(qū)樣板景觀為主，此舉一方面通過逼真展示小區(qū)未來生活景觀增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的現(xiàn)場感、認(rèn)同感，另一方面由于售樓中心所處區(qū)域貴司計(jì)劃于五年后最后一期開發(fā)，故此，此批景觀植物五年存活后待此區(qū)域開發(fā)時(shí)可移植入小區(qū)，在增強(qiáng)小區(qū)景觀性的同時(shí)又可為貴司合理減少成本開支。⑵開盤期：利用電視、廣播、報(bào)紙、DM、派夾、戶外看板等媒體，實(shí)施立體投放。二、階段推廣主題擬定⑴導(dǎo)入期：強(qiáng)勢樹立品牌形象軟文：突出重點(diǎn)：新湖房產(chǎn)來自富庶的長三角地區(qū)，作為一家專業(yè)化房產(chǎn)公司，建筑對于他們不單單是一個(gè)賴以居住的房子，更是一個(gè)可賞可憩的空間，是一個(gè)釋放生命力的作品。柴桑名城的四大開發(fā)理念》（建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神）《一個(gè)房地產(chǎn)商的責(zé)任——九江新湖房產(chǎn)老總專訪》《“要做就做最好的”》《新湖柴桑名城 浙商實(shí)力出品 一氣呵城 名宅風(fēng)雅——“承載九江千古文脈 演繹柴桑百世傳奇”新湖形式：新聞報(bào)道、專訪、夾報(bào)、DM、企業(yè)內(nèi)刊《新湖柴桑名城重拾九江記憶》平面表現(xiàn)桃之夭夭 其灼華華———新湖形式：新聞報(bào)道、專訪、DM、夾報(bào)、企業(yè)內(nèi)刊《新湖柴桑名城 生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是綠化率》（生態(tài)）《360176。柴桑名城 名家呵護(hù)的名城生活（配套物管）結(jié)廬人境 車馬無喧——新湖柴桑名城工程進(jìn)展順利》《今夜柴桑燦爛——寫在新湖我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。l 媒體組合電視、廣播、報(bào)紙新聞稿工地圍墻廣告戶外看板 企業(yè)內(nèi)刊⑵開盤期在前期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。2廣告費(fèi)用預(yù)算根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及快速占領(lǐng)市場，縮短銷售周期，實(shí)現(xiàn)利潤最大化為目的，我司建議整個(gè)市場推廣費(fèi)用投放比例為：5—4—1式，重點(diǎn)放在前期，實(shí)踐表明前期樓盤的宣傳好與否已成為衡量項(xiàng)目整體運(yùn)轉(zhuǎn)成功的關(guān)鍵性因素，考慮到本案的銷售難度，初步廣告總費(fèi)用按總銷售額的1%四、形象宣傳包裝主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳資料、禮品等。我司的營銷策劃是一種戰(zhàn)略同盟的服務(wù)方式，秉承“共同甲方”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目立項(xiàng)初期，直至項(xiàng)目銷售后期以及擴(kuò)大后續(xù)影響，我司將為貴公司提供貫穿項(xiàng)目始終的服務(wù)，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展鋪