【正文】 項目卓越區(qū)位優(yōu)勢下所蘊(yùn)涵的市場機(jī)會和文化底 影 響 因子 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔 住宅 豪宅 別墅 中高檔住宅 附加說明 A、對公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜臨貨運(yùn)、交通快速干道、高壓線等 C、對大氣環(huán)境的要求 低 不 高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對小區(qū)（菜市場）配套要求 高 很 高 較弱 弱 不宜商場上加住宅 E、對周邊自然及人文景觀之要求 低 一般 高 很高 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計 H、容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 I、對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 J、景觀要求 無 一般 高 很高 蘊(yùn) —— 最大化的凸現(xiàn)項目精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位 —— 最大化的發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢、規(guī)避劣勢，爭取市場份額 本項目的市場定位： 挖掘本項目所屬地段的獨(dú)特屬性，充分展現(xiàn)一個集建筑、生活、文化、藝術(shù)于一體的尊貴空間。 ? 社會地位：學(xué)識、修養(yǎng)較高，社會的中堅分子，對生活、環(huán)境要求高；向往明星般的幸福生活。本項目如何才能吸引消費(fèi)者的眼球呢？這需要我們賦予項目一種個性鮮明、獨(dú)具特色的形象定位。 —— 卓越地段、優(yōu)雅環(huán)境、超前產(chǎn)品三重要素的組合，升值潛力無限，具珍藏價值。 、珍貴、難求的特級住宅形象； 、感觀沖擊效果，短期內(nèi)形成社會影響力之品牌效應(yīng)； ； ?！短綇V記》中就有仙女明星“居華山，服玉漿，白日升天”之說，后來，明星也用來專指金星。 c) 明星社區(qū)：特指本項目區(qū)域生活配套齊全，環(huán)境靜謐，是武寧最為理想的居住區(qū)域之一。 f) 明星管家： 引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，周到細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格，提供真正明星管家服務(wù)。 時尚社區(qū)的最新演繹：生態(tài)化、景觀化 ? 置身“幸福中央”圈，坐享優(yōu)美景觀和成熟配套； ? 集居住、商務(wù)居住、商業(yè)為一體的綜合性時尚小區(qū)。 建議提供服務(wù) ? 聯(lián)合服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄、票務(wù)服務(wù)； ? 家 政 服 務(wù) ：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆服務(wù)、縫紉和其他便民服務(wù)； ? 日常生活服務(wù)：申報戶口、申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等； ? 家庭水電設(shè)施維修； ? 商 務(wù) 服 務(wù) ：代理住戶打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢； ? 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：電腦服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 低成本策略 先建企業(yè)與產(chǎn)品形象，之后深化客戶營銷、活動營銷。 三、類比競爭策略 唯一性策略 深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨(dú)特的賣點(diǎn)是不可復(fù)制的或是復(fù)制也來不及的。具體時間劃分如下： 注：項目二、三期待一期銷售情況和二、三期工程計劃再作安排。 推廣主題： 面向西海 幸福啟航 （時間： —— ） 【媒體組合策略】 ? 報紙廣告 —— 武寧日報 ? 電視廣告 —— 武寧電視臺 ? 戶外廣告 —— 工地現(xiàn)場及縣城中心大型廣告牌 ? 圍墻廣告 【營銷策略一】 西海星匯園焰火晚會 營銷創(chuàng)意注釋： 項目的形象推廣通過此次活動而全面展開，在強(qiáng)大的活動造勢下，引起廣大居民的廣泛關(guān)注，鎖定目標(biāo)客戶群的眼光，為項目的營銷組織服務(wù)，讓客戶主動關(guān)注項目進(jìn)展，自然接受樓盤信息。 開盤 熱銷期策略 推廣主題： 晉級明星生活 置身幸福中央 （時間： — ） 強(qiáng)勢利用媒體宣傳，迅速深化樓盤熱銷的氛圍，同時配合提價和促銷，力爭在短期內(nèi)樹立起明星樓盤形象；開盤期，我們主要是要采取有效的銷售策略 ,使目標(biāo)客戶群去主動理解本項目的賣點(diǎn) ,進(jìn)而了解本項目的特色 ,萌生購買欲望。 【營銷策略三】 “幸福生活”首航之旅 —— 香港迪士尼樂 園免費(fèi)游 營銷創(chuàng)意注釋： 在項目開盤銷售后，組織落定成交的前 20 名業(yè)主免費(fèi)參加香港迪士尼樂園之旅，以彰顯業(yè)主的尊貴身份，強(qiáng)化項目的美譽(yù)度，持續(xù)熱銷高潮。 【營銷策略二】 “人推人”策略 營銷創(chuàng)意注釋： 建立客戶手機(jī)短信資源信息庫，包括已成交業(yè)主、新老準(zhǔn)客戶、新老準(zhǔn)客戶等客戶資源，分門別類進(jìn)行系統(tǒng)的整體登記，在重大的營銷活動、優(yōu)惠措施時進(jìn)行針對性極強(qiáng)信息發(fā)布，以推動樓盤的銷售。 【營銷策略二】 業(yè)主聯(lián)誼會 營銷創(chuàng)意注釋： 為進(jìn)一步融洽業(yè)主與發(fā)展商之間關(guān)系，在樹立樓盤品牌的基礎(chǔ)上建立發(fā)展商公司的品牌，在樓盤銷售的后期舉行業(yè)主聯(lián)誼會，同時也可帶動尾盤的銷售。 B、銷售期的連續(xù) 新樓盤的推出過程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)幾個階段，一旦推出后，要借助開盤的氣勢熱炒熱賣創(chuàng)造銷售佳績，如果開盤后因較長假期而中斷，勢必會影響銷售速度，造成廣告投入的浪費(fèi)。 F、項目與發(fā)展商對資金回籠的要求 考慮到項目成本的回收對項目利潤和工程資金的影響，應(yīng)在其他條件允許的范圍內(nèi)盡早銷售，回籠資金，以求項目利潤的最大化與風(fēng)險最小化的平衡。 開盤基本條件 A、法律文件 各種法律文件齊全，取得預(yù)售許可證（提前一個月）。 本項目的推廣時機(jī) 考慮入市時機(jī)選擇的各項要素、開盤的基本條件，結(jié)合目前的工程進(jìn)度和競爭市場條件，我司認(rèn)為： 本項目可選擇在 20xx 年 2 月 8 日正式開盤（一期工程達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)），誠意認(rèn)購 時間可以提前 1 個月進(jìn)行。 （ 2） 折頁、單張 是形象樓書的補(bǔ)充，費(fèi)用低可大量派發(fā)。 （ 6） 功能標(biāo)牌 銷售人員工牌、接待處、簽約處、交款處等，讓客戶一目了然，方便運(yùn)作。 備注： 銷售人員培訓(xùn)期計劃安排 15 天，課程安排 9 天， 6 天為銷售人員跑盤日，每日需交調(diào)查表； 銷售人員考核確定：最終確定 5～ 8 人。 ? 南側(cè)立面做簡單粉刷處理，色彩簡單明快。 ? 各功能區(qū)從感觀上應(yīng)做到讓客戶一目了然，明白各區(qū)功能，可布置識別標(biāo)志。 看樓通道 （ 1） 保證看樓線路盡量短和安全通順。 形象墻、圍墻布置 （ 1） 形象墻上主要以項目規(guī)劃、意境寫意圖，在位置選擇上布置于售樓中心兩側(cè)，主要用于形象展示及避開項目施工現(xiàn)場的不良景觀；圍墻內(nèi)容主要以項目名稱、 Logo、主打廣告語、屬性定位、銷售熱線、精英團(tuán)隊組合為主，可采用噴繪畫的形式展示出來，高度以 米為宜。 模型（整體模型 1： 100，戶型模型 1： 25）。 銷售周期：按照項目規(guī)模和我司行銷售經(jīng)驗(yàn)，以及房地產(chǎn)市場一般銷售規(guī)律，此項目第一期的銷售周期為 6～ 8 個月。 具體而言，銷售基價為：多層住宅 2400 元 /平方米，高層住宅 2750 元 /平方米，商業(yè) 元 /平方米。 本項目價格的競爭力主要來自項目本身，如果我們的價值展示沒有做足，不能保證其品質(zhì)，則會對本項目產(chǎn)生巨大的影響，這是我們價格競爭力最大的威脅。 d) 各促銷期間的額外折扣，作為掀起項目銷售高潮的一種手段。 1）一次性付款 97 折 ? 付 1 萬元定金，簽署認(rèn)購書； ? 10 天內(nèi)付總樓款的 30%（含定金）； ? 30 天內(nèi)付總樓款 的 70%，簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》。 感謝參閱，望指正！ 廣東天行廣告有限公司南昌分公司 20xx 年 11 月 28 日