【正文】 1018811九江潯海實(shí)業(yè)有限公司向湖一路28號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住484812九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)江大道與八里湖之間儲(chǔ)備掛牌120042425040013九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司潯陽(yáng)路95號(hào)委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．5932005．10．18 市場(chǎng)總結(jié)l 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快l 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來(lái)開(kāi)發(fā)量大l 樓盤(pán)品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激烈l 購(gòu)房者期望值上升，更注重樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤(pán)成為追棒的對(duì)象。柴桑春天開(kāi)發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬(wàn)M一期13萬(wàn)M2綠化率：40%規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景物業(yè)管理：上海新湖物業(yè)戶(hù)型面積：80140平方米，主力面積116平方米，復(fù)式面積130200平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主樓盤(pán)特點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。二期將于近期開(kāi)盤(pán)，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。在九江目前在多層樓盤(pán)中還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。從銷(xiāo)售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過(guò)高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來(lái)看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶(hù)更傾向于購(gòu)買(mǎi)多層。在樓盤(pán)銷(xiāo)售的案場(chǎng)，很難見(jiàn)到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見(jiàn)到房地產(chǎn)廣告。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬(wàn)人， m2測(cè)算，市場(chǎng)需求旺盛。 在2005年，在銷(xiāo)量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類(lèi)城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見(jiàn)九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。（5）商品房?jī)r(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。l 交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長(zhǎng)虹大道，11121010103等多路公交車(chē)經(jīng)本區(qū)通往各地，出門(mén)不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距九江火車(chē)站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車(chē)程，交通十分便捷。項(xiàng)目本身資源l 項(xiàng)目案名：”香榭麗舍”l 開(kāi)發(fā)規(guī)模：69661M2l 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過(guò)改造、整合，通過(guò)不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機(jī)會(huì)長(zhǎng)虹路的不斷完善，吸引市民的目光市區(qū)一類(lèi)地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類(lèi)地段可供開(kāi)發(fā)的多層住宅稀缺九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤(pán)需求的加大本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。從出租率來(lái)看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。案量較大策略：分批次推出，緩解一次性推出的銷(xiāo)售壓力適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶(hù)小辦公市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)整體需求量少、市場(chǎng)不規(guī)范，但市場(chǎng)空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫(xiě)字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫(xiě)字樓但被市公交公司整體收購(gòu)?fù)?，幾乎沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。l 外來(lái)經(jīng)商者及本地私營(yíng)業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類(lèi)客商長(zhǎng)期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。抓住這類(lèi)消費(fèi)者還可帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)群體。l 零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類(lèi)別。(2.)戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化區(qū)域市場(chǎng)及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場(chǎng)的供給中戶(hù)型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房?jī)r(jià)的逐步攀升，市民購(gòu)房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來(lái)越高，因此在結(jié)合市場(chǎng)情況及本案的定位下，提出本案簡(jiǎn)約大戶(hù)的戶(hù)型定位，即以100M2125M2三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類(lèi)型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷(xiāo)售。（4．）社區(qū)配套智能化當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則：均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對(duì)每位住戶(hù)的均好性。第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 = （萬(wàn)元），保本點(diǎn)= /()=67 % 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。以下為各產(chǎn)品類(lèi)別在本案總銷(xiāo)售額中所占比例示意：產(chǎn)品類(lèi)別占總銷(xiāo)的比例 車(chē)庫(kù)4．13%11F小高層%多層%沿長(zhǎng)虹大道一層商業(yè)%沿長(zhǎng)虹大道負(fù)一層商業(yè)%北側(cè)規(guī)劃路1F+2F商業(yè)%2F/3F商業(yè)(辦公)%敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售價(jià)格。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿(mǎn)足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶(hù)群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：696661萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5229萬(wàn)元項(xiàng)目投資報(bào)酬率:%以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報(bào)酬率較高，且投資開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 ?項(xiàng)目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為7月初（也就是說(shuō)，從7月份開(kāi)始便可以進(jìn)行正式銷(xiāo)售）。 其中長(zhǎng)虹大道一層商鋪建筑面積約：3750M2 預(yù)計(jì)均價(jià)：10000元/平方合計(jì)：3750萬(wàn) 地下一層建筑面積約：2380M2預(yù)計(jì)均價(jià)：買(mǎi)一層送地下一層合計(jì)：0萬(wàn) 二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2預(yù)計(jì)均價(jià)：2400元/平方合計(jì)： 規(guī)劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800 M2預(yù)計(jì)均價(jià)：3000元/平方合計(jì)：540萬(wàn)車(chē)位面積合計(jì)：5010M2累計(jì)總銷(xiāo)約：*（車(chē)位未計(jì)入）（以上測(cè)算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。視市場(chǎng)反饋對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售方案作進(jìn)一步調(diào)整。（二）推盤(pán)時(shí)機(jī)的控制策略在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 商鋪前期以長(zhǎng)虹大道上一層商業(yè)為主力帶動(dòng)地下一層商業(yè)銷(xiāo)售大原則，結(jié)合招商爭(zhēng)取地下一層引入大賣(mài)場(chǎng)，其后以單價(jià)差距為主要推動(dòng)手段，將二、三層及東側(cè)單價(jià)拉開(kāi)，以較低的總價(jià)吸引投資客及賣(mài)家；前期主力商鋪高價(jià)熱銷(xiāo)配以吸人眼球的價(jià)差及招商人氣，來(lái)帶動(dòng)該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤(pán)做準(zhǔn)備。（2）8月25日，銷(xiāo)售部進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售總結(jié)——銷(xiāo)售部整理銷(xiāo)售總結(jié)的房源資料及總結(jié)銷(xiāo)售的價(jià)格、從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)效果進(jìn)行總結(jié)。視銷(xiāo)售情況對(duì)價(jià)格及層差方案可作修正。目標(biāo)：住宅：7600平方。執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）計(jì)劃平均每月銷(xiāo)售20套。（2）價(jià)格上，此次推出的基準(zhǔn)價(jià)將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進(jìn)度進(jìn)行一定讓利活動(dòng)?；仡^客戶(hù)積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。）（4）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷(xiāo)售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅樓9000平方╳2309（元/平方米）+商鋪2000平方╳5000（元/平方米）(通差價(jià))=占總案量的：17 .68%累計(jì)完成總銷(xiāo)：香榭麗舍銷(xiāo)售進(jìn)度表階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期續(xù)銷(xiāo)期收盤(pán)期合計(jì)比率日期　　主推單元商業(yè)商業(yè)一區(qū)一層+地下一層商業(yè)二區(qū)+辦公辦公+規(guī)劃段辦公+規(guī)劃段　　住宅住宅16號(hào)樓住宅1015號(hào)樓9號(hào)樓余下房源　　目標(biāo)商業(yè)1200平方3500平方3800平方2000平方10500平方　預(yù)期銷(xiāo)售額1200萬(wàn)1980萬(wàn)960萬(wàn)1000萬(wàn)5140萬(wàn)%住宅8000平方17600平方12000平方9000平方46600平方　預(yù)期銷(xiāo)售額1847萬(wàn)%總銷(xiāo)售比率%%%%　%注：（1）根據(jù)許可證申請(qǐng)日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷(xiāo)售進(jìn)度需作出調(diào)整。觀邸項(xiàng)目整合推廣策略提案》73頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年6月濟(jì)南紅尚坊招商銷(xiāo)售策略報(bào)告》122頁(yè) ppt2010年09月更新《同策2010年上海大華雙河灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》133頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年長(zhǎng)沙德坤置業(yè)光陽(yáng)108畝項(xiàng)目啟動(dòng)策略及物業(yè)發(fā)展建議》141頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年別墅建筑風(fēng)格及打造要點(diǎn)》59頁(yè) ppt2010年09月更新《成全機(jī)構(gòu)2010年6月中國(guó)房地產(chǎn)廣告精華月報(bào)（第9期）》80頁(yè) pdf2010年09月更新《2010年7月8日青島保利39克拉推廣策略梳理》97頁(yè) ppt2010年09月更新《保利物業(yè)崗前系列培訓(xùn)：收樓工作培訓(xùn)》21頁(yè) ppt2010年09月更新《2010年07月18日成都龍湖長(zhǎng)橋郡精品營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研》27頁(yè) ppt2010年09月更新《2009年夏季萬(wàn)科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》65頁(yè) ppt2010年09月更新《2009年海口市魯能城海藍(lán)福源全球首發(fā)儀式框架方案》93頁(yè) ppt2010年09月更新《2009年北京萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目概念規(guī)劃方案》84頁(yè) ppt2010年09月更新《2009年12月10日蚌埠綠地疊翠長(zhǎng)堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說(shuō)明》46頁(yè) ppt2010年09月更新《2009年南京新景祥營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)流程》46頁(yè) word2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2009年11月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》141頁(yè) ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年武漢復(fù)地城市山A1415別墅形象推廣思路》38頁(yè) ppt2010年09月更新《中原地產(chǎn)周刊（）》16頁(yè) word2010年09月更新《博思堂2010年7月12日－2010年7月18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》78頁(yè) ppt2010年09月更新《博思堂2010年5月10日－2010年5月17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》60頁(yè) ppt2010年09月更新《博思堂2010年5月3日－2010年5月9日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》56頁(yè) ppt2010年09月更新《中原2010年8月新房市場(chǎng)周報(bào)（8月13日—8月19日）》1頁(yè) pdf2010年09月更新《世邦魏理仕2010年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》24頁(yè) 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