【正文】 422 2 層 9 ㎡ 250 375 3 層 9 ㎡ 250 200 備注 2 層合計(jì)797 萬元 合計(jì) 997 數(shù)據(jù)庫計(jì)算（應(yīng)甲方資金回收要求標(biāo)準(zhǔn)下制定） 樓層 攤位數(shù) 租金基價(jià) 年收益（元） 1 層外門臉 10 150 904428 1 層內(nèi)部攤位 248 120 2725258 2 層 250 110 3717416 3 層服務(wù)業(yè)態(tài) 30 15228O 3 層攤位 200 60 1260000 總計(jì) 8607102 （注：兩種收益方式押金總額相同，為 15O 萬左右，特不做比較；兩種比較方式均未計(jì)算 4 層餐飲攤位。 業(yè)態(tài)定位 樓層 業(yè)態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)攤位 租金基價(jià) 月租金 外門臉 服裝、鞋、品牌主力店 / 150元 /月㎡ / 1 層 小百貨 6 ㎡ 120元 /月㎡ 720元 /月㎡ 2 層 男女服裝 9 ㎡ 110元 /月㎡ 990元 /月㎡ 3 層 鞋包、家居用品、音像電器、游戲廳、網(wǎng)吧、書店、兒童游樂場(chǎng) 9 元 /月㎡ 60 元 /月㎡ 服務(wù)業(yè)態(tài) 30元 /月㎡ 540元 /月㎡ 4 層 餐飲 / / / 備注 每標(biāo)準(zhǔn)鋪位收押金 20xx 元， 20 年使用權(quán)。 3. 室外臺(tái)階加寬，不要形成高差。 項(xiàng)目威脅 ? 信華城市廣場(chǎng)在 5 ? 市場(chǎng)推廣宣傳以及市場(chǎng)的支撐力需要外埠商圈力量來支持。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 商圈人口素質(zhì)較低，主流為本區(qū)域常住人口、企業(yè)職工和學(xué) 生 ? 商圈商業(yè)支持力弱，現(xiàn)為 100 商戶，商圈內(nèi)商戶存量太少 ? 區(qū)域消費(fèi)者購(gòu)買力薄，需求為 50 元左右服裝 ? 該項(xiàng)目總體供應(yīng)量相對(duì)過大，該區(qū)域商戶消化量小、過程慢，周期長(zhǎng)。項(xiàng)目共 4 層， 1～ 3 層為商業(yè)， 4 層為餐飲、辦公區(qū)。 十里區(qū)域的主流消費(fèi)群是學(xué)生和國(guó)企職工，其市場(chǎng)消費(fèi)力薄弱，支持力度不夠，如市場(chǎng)價(jià)位在 120 元 /平方米月的基礎(chǔ)上，如此大規(guī)模的商戶供應(yīng)量，十里核心區(qū)域消費(fèi)力低，難以支撐大體量供應(yīng)的消費(fèi)力。在大中路步行街和十里大街的服務(wù)業(yè)態(tài)與商業(yè)購(gòu)物業(yè)態(tài)交叉較多，因此在市場(chǎng)內(nèi)增加相應(yīng)的服務(wù)業(yè)態(tài)是必須的。那么在主流商業(yè)街的主流價(jià)位 120 元 /平方米月，主流攤位面積在 20 平方米，意味著在十里路中心區(qū)域的核心商圈，其主流價(jià)位應(yīng)在 100 元 /平方米月以下，否則在價(jià)位上與大中路無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因?yàn)楦鲄^(qū)縣的大戶進(jìn)貨均會(huì)選擇南昌的洪城，只有極少數(shù)近郊商戶才選擇九江，并且所進(jìn)產(chǎn)品同南昌批發(fā)的差異化不明顯?？陀^上促使南昌服裝的批發(fā)業(yè)規(guī)模更大，而使九江成為一個(gè)市區(qū)并且面對(duì)各區(qū)縣的零售中心，造成九江服裝的批發(fā)量不會(huì)太大。 大中路步行商業(yè)街特點(diǎn)： ? 大中路其約 750 個(gè)門面，約 1000 個(gè)商戶，加上周邊的各類業(yè)態(tài)散戶，共約 1500 個(gè)商戶； ? 大中路步行街主營(yíng)服裝、鞋、小百貨和電器，兼有電腦耗材等； ? 電腦耗材主要集中在太平洋電腦城，太平洋電腦城里側(cè)和 2 層租金為 50 元 /月 /平方米，外側(cè)為 80 元 /月 /平方米，租金交付方式為月付，押金為押三付一，總商戶數(shù)約 80 個(gè)； ? 大中路步行街，位于肯德基方向的臨街鋪位租金為 200 元 /月 /平方米（位置好），叉道內(nèi)租金在 100150 元 /月； ? 信華城市廣場(chǎng)內(nèi)門面的售價(jià)較高商，租價(jià)外門面為 200 元 /月 /平方米，內(nèi)部商業(yè)街為 150 元 /月 /平方米。前邊好位置 660 元 /月，差位置或位置靠后為 350 元 /月；精品廳為 6 平方米，租金 800 元 /月。 項(xiàng)目所在商圈特點(diǎn)： ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)小百貨、服裝箱包、鞋類商戶為約 100 戶 ? 商戶其商鋪單位面積頗大，區(qū)域市場(chǎng)總規(guī)模 約為 4000 ㎡， ? 商鋪一般位置租金為 30 元 /月 /平方米，位置稍好為 70 元 /月 /平方米 ? 商品價(jià)格銷售價(jià)比較低，市場(chǎng)消費(fèi)力弱 ? 服務(wù)業(yè)態(tài)中游戲廳、網(wǎng)吧生意火爆，但消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)偏低 ? 區(qū)域內(nèi)人口以學(xué)生和國(guó)企職工為主，消費(fèi)力單一，市場(chǎng)支撐力薄弱。 江澤民總書記親 臨九江視察時(shí)，對(duì)九江的前景寄予厚望，指出： “ 九江處在京九鐵路正中，濱臨長(zhǎng)江，又有廬山、鄱陽湖，九江前途無量。九江十里眾人眾服裝市場(chǎng)實(shí)施總案 目 錄 一、 宏觀經(jīng)濟(jì) 二、 商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)研 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 四、 大廈定位 五、 資金回收表 六、 招商策略及節(jié)點(diǎn)控制 七、 推廣策略及細(xì)則 一、 宏觀經(jīng)濟(jì) 九江市為江西省北大門，人口 47 萬，轄區(qū)九縣為九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣，市區(qū)為廬山區(qū)、潯陽區(qū)、開發(fā)區(qū)三個(gè)區(qū)。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)京九鐵路沿線開發(fā)進(jìn)行考察論證，認(rèn)為九江 “ 最有條件成為京九中段新的經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn) ” 。 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè) 業(yè)態(tài) 面積 總戶數(shù) 租金 服裝 12～ 60 16 正常門臉價(jià)格為 80 元 /月 /平米 鞋包 20～ 80 12 服務(wù)業(yè)態(tài) 6～ 200 25 游戲廳、數(shù)碼攝像、圖書、超市、美容美發(fā)、音像影碟平均租金在 30 元 /月 /平米 銀行 150～ 200 4 建行、商業(yè)、工商、交行 其他 10～ 40 10 魚具點(diǎn)、五金 57 戶 位于項(xiàng)目南側(cè)的上海新建步行街，主要為品牌服裝，約 40 戶，租