九江市九江十里眾人眾服裝市場(chǎng)實(shí)施總案-文庫(kù)吧
2025-05-20 10:00 本頁(yè)面
【正文】 的大戶進(jìn)貨均會(huì)選擇南昌的洪城，只有極少數(shù)近郊商戶才選擇九江，并且所進(jìn)產(chǎn)品同南昌批發(fā)的差異化不明顯。而服裝作為差異化、選擇性、季節(jié)性強(qiáng)的產(chǎn)品，很難形成批發(fā)中心，所以大中路的服裝店都以零售為主，極少批發(fā)。 這也就意味著，在十里眾人眾服裝市場(chǎng)內(nèi)主流為零售，批發(fā)為輔，只有一層百貨業(yè)態(tài)中才會(huì)有小批發(fā)產(chǎn)生，而服裝很難形成規(guī)模性的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 大中路步行街經(jīng)營(yíng)商戶總量在 1500 戶，因步行街供應(yīng)量充足，其單體面積都頗大，都以臨街店面形式，其好位置在 200 元 /平方米月的標(biāo)準(zhǔn)，一般在 120 元 /平方米月，位置差一點(diǎn)的在 70～ 80 元 /平方米月，其核心主流價(jià)格在 12 元 /平方米月。那么在主流商業(yè)街的主流價(jià)位 120 元 /平方米月，主流攤位面積在 20 平方米，意味著在十里路中心區(qū)域的核心商圈，其主流價(jià)位應(yīng)在 100 元 /平方米月以下，否則在價(jià)位上與大中路無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 十里區(qū)域與大中路商鋪的面積大在 20～ 30 平方米，租金支付方式靈活以月付或季付，造成其商業(yè)單位面積的支撐力弱，使整體市場(chǎng)的資金承載量薄弱。這就意味著眾人眾市場(chǎng)年租收取方式與市場(chǎng)總體資金量之間存在矛盾。 大中路商業(yè)街和十里百貨大樓區(qū)域 兩者都以步行街形成，在雨季、冬季都有諸多不便，缺少集中性有規(guī)模的市場(chǎng)（信華廣場(chǎng)也是以步行街為主流），所以十里眾人眾服裝市場(chǎng)在檔次和業(yè)態(tài)形態(tài)上都提升一個(gè)檔次，利于消費(fèi)者購(gòu)物、利于商戶經(jīng)營(yíng)。在大中路步行街和十里大街的服務(wù)業(yè)態(tài)與商業(yè)購(gòu)物業(yè)態(tài)交叉較多，因此在市場(chǎng)內(nèi)增加相應(yīng)的服務(wù)業(yè)態(tài)是必須的。 十里眾人眾市場(chǎng)單體規(guī)模不大―― 萬(wàn)平方米，但眾人眾市場(chǎng)商戶的總數(shù)約 700 個(gè)――容量大，而大中路商戶總數(shù)僅 1500 戶，眾人眾市場(chǎng)約占商戶總量的二分之一。從而會(huì)造成若單純依靠十里區(qū)域和大中路區(qū)域的商戶招商有很大難度，要達(dá)到目 前眾人眾市場(chǎng)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，必須依靠外埠商戶的力量，如：浙江和各區(qū)縣。此方面的推廣與本埠同等重要。 十里區(qū)域的主流消費(fèi)群是學(xué)生和國(guó)企職工，其市場(chǎng)消費(fèi)力薄弱，支持力度不夠，如市場(chǎng)價(jià)位在 120 元 /平方米月的基礎(chǔ)上，如此大規(guī)模的商戶供應(yīng)量，十里核心區(qū)域消費(fèi)力低，難以支撐大體量供應(yīng)的消費(fèi)力。從而使市場(chǎng)總體價(jià)值下滑，對(duì)此在外埠的消費(fèi)力吸引上需要加大推廣。使十里眾人眾服裝市場(chǎng)形成九江地區(qū)的商業(yè)亮點(diǎn)，方可彌補(bǔ)因核心區(qū)域消費(fèi)力不足造成的矛盾。 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 九江十里眾人眾服裝市場(chǎng)是由北京眾人眾環(huán)球輕紡市場(chǎng)投 資的，她在原十里百貨大樓的基礎(chǔ)上改建。項(xiàng)目共 4 層， 1～ 3 層為商業(yè)， 4 層為餐飲、辦公區(qū)。市場(chǎng)位于十里大道與前進(jìn)街十字交叉口，其地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)后邊設(shè)有大型停車場(chǎng)。市場(chǎng)設(shè)計(jì)新穎現(xiàn)代，為九江地區(qū)最具特色的服裝市場(chǎng)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 地理位置優(yōu)越，位于十字路口 ? 十里商圈龍頭位置，十里百貨大樓知名度高，歷史悠久 ? 政府支持力度大，有優(yōu)惠政策 ? 投資商實(shí)力雄厚，眾人眾品牌效應(yīng) ? 區(qū)域位置的唯一性，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ? ? 項(xiàng)目的規(guī)模和地段，外觀綜合特點(diǎn)具有區(qū)域的地標(biāo)性。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 商圈人口素質(zhì)較低，主流為本區(qū)域常住人口、企業(yè)職工和學(xué) 生 ? 商圈商業(yè)支持力弱，現(xiàn)為 100 商戶，商圈內(nèi)商戶存量太少 ? 區(qū)域消費(fèi)者購(gòu)買力薄，需求為 50 元左右服裝 ? 該項(xiàng)目總體供應(yīng)量相對(duì)過(guò)大，該區(qū)域商戶消化量小、過(guò)程慢，周期長(zhǎng)。 ? 本項(xiàng)目 700 多商戶供應(yīng)量，將區(qū)域商戶數(shù)量短期內(nèi)放大 5 倍，供應(yīng)量過(guò)大，造成區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者支撐力不足，使租價(jià)和流水量不足。使招商期和養(yǎng)市期過(guò)長(zhǎng)。 ? 眾人眾市場(chǎng)的年租收取方式在短期內(nèi)會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)整體資金量有大幅吸納，而區(qū)域整體的資金量短期內(nèi)有限，難以支撐如此大的資金量需求，短期內(nèi)形成矛盾點(diǎn)。 ? 市場(chǎng)推廣宣傳以及市場(chǎng)的支撐力需要外埠商圈力量來(lái)支持。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 九江地區(qū)內(nèi)無(wú)如此理念所奠定的市場(chǎng)。 ? 本地人商業(yè)購(gòu)物主要在步行街，而室內(nèi)集中購(gòu)物的商業(yè)無(wú)，本案優(yōu)越性大。 ? 九江迅速發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目威脅 ? 信華城市廣場(chǎng)在 5 1 開業(yè)，是 15 萬(wàn)平米的供應(yīng)量和我們 700 戶商戶供應(yīng)量存在客戶爭(zhēng)奪。 ? 柴桑大市場(chǎng)對(duì)區(qū)域內(nèi)低端商戶的分流。 解決針對(duì)辦法： 1. 針對(duì)劣勢(shì)主要降低價(jià)格，加大外埠招商和商戶引進(jìn) 2. 養(yǎng)市期間加大在外埠宣傳的投放量，吸引各區(qū)縣消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物。 3. 室外臺(tái)階加寬，不要形成高差。 4. 加大服務(wù)業(yè)態(tài)的引進(jìn)和管理，促進(jìn)市場(chǎng)綜合性發(fā)展，彌補(bǔ)和提升人流量。 5. 停車場(chǎng)對(duì)各區(qū)縣車輛免費(fèi) 停放，引進(jìn)各區(qū)縣商戶和消費(fèi)者。 四、 大廈定位 大廈定位 九江十里眾人眾服裝市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)主要以服裝批發(fā)，零售為主，兼營(yíng)小百貨、鞋包、電器等以及包含多種服務(wù)業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)設(shè)施。 業(yè)態(tài)定位 樓層 業(yè)態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)攤位 租金基價(jià) 月租金 外門臉 服裝、鞋、品牌主力店 / 150元 /月㎡ / 1 層 小百貨 6 ㎡ 120元 /月㎡ 720元 /月㎡ 2 層 男女服裝 9 ㎡ 110元 /月㎡ 990元 /月㎡ 3 層 鞋包、家居用品、音像電器、游戲廳、網(wǎng)吧、書店、兒童游樂(lè)場(chǎng) 9 元 /月㎡ 60 元 /月㎡ 服務(wù)業(yè)態(tài) 30元 /月㎡ 540元 /月㎡ 4 層 餐飲 / / / 備注 每標(biāo)準(zhǔn)鋪位收押金 20xx 元， 20 年使用權(quán)。 定 3 年合同，期滿后續(xù)， 2 年價(jià)格不變，第三年遞增 10%，三年后市場(chǎng)行情適當(dāng)調(diào)整。 系
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