【正文】 因此在市場內(nèi)增加相應(yīng)的服務(wù)業(yè)態(tài)是必須的。因為各區(qū)縣的大戶進貨均會選擇南昌的洪城，只有極少數(shù)近郊商戶才選擇九江，并且所進產(chǎn)品同南昌批發(fā)的差異化不明顯。 大中路步行商業(yè)街特點： ? 大中路其約 750 個門面，約 1000 個商戶，加上周邊的各類業(yè)態(tài)散戶，共約 1500 個商戶； ? 大中路步行街主營服裝、鞋、小百貨和電器，兼有電腦耗材等； ? 電腦耗材主要集中在太平洋電腦城，太平洋電腦城里側(cè)和 2 層租金為 50 元 /月 /平方米，外側(cè)為 80 元 /月 /平方米，租金交付方式為月付，押金為押三付一，總商戶數(shù)約 80 個； ? 大中路步行街，位于肯德基方向的臨街鋪位租金為 200 元 /月 /平方米（位置好），叉道內(nèi)租金在 100150 元 /月； ? 信華城市廣場內(nèi)門面的售價較高商，租價外門面為 200 元 /月 /平方米，內(nèi)部商業(yè)街為 150 元 /月 /平方米。 項目所在商圈特點： ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)營小百貨、服裝箱包、鞋類商戶為約 100 戶 ? 商戶其商鋪單位面積頗大，區(qū)域市場總規(guī)模 約為 4000 ㎡， ? 商鋪一般位置租金為 30 元 /月 /平方米，位置稍好為 70 元 /月 /平方米 ? 商品價格銷售價比較低，市場消費力弱 ? 服務(wù)業(yè)態(tài)中游戲廳、網(wǎng)吧生意火爆，但消費者年齡結(jié)構(gòu)偏低 ? 區(qū)域內(nèi)人口以學(xué)生和國企職工為主，消費力單一，市場支撐力薄弱。九江十里眾人眾服裝市場實施總案 目 錄 一、 宏觀經(jīng)濟 二、 商業(yè)部分市場調(diào)研 三、 項目 SWOT 分析 四、 大廈定位 五、 資金回收表 六、 招商策略及節(jié)點控制 七、 推廣策略及細則 一、 宏觀經(jīng)濟 九江市為江西省北大門，人口 47 萬，轄區(qū)九縣為九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣，市區(qū)為廬山區(qū)、潯陽區(qū)、開發(fā)區(qū)三個區(qū)。 項目所在區(qū)域商業(yè) 業(yè)態(tài) 面積 總戶數(shù) 租金 服裝 12～ 60 16 正常門臉價格為 80 元 /月 /平米 鞋包 20～ 80 12 服務(wù)業(yè)態(tài) 6～ 200 25 游戲廳、數(shù)碼攝像、圖書、超市、美容美發(fā)、音像影碟平均租金在 30 元 /月 /平米 銀行 150～ 200 4 建行、商業(yè)、工商、交行 其他 10～ 40 10 魚具點、五金 57 戶 位于項目南側(cè)的上海新建步行街，主要為品牌服裝，約 40 戶，租金 3050元 /月 /平方米。標準攤位租金為 50 元 /平米 /月，年 付，轉(zhuǎn)讓費 萬元 (含當時入場費 5000 元 ),其市場規(guī)模約 150 戶。 九江大中路上的 2 個集中性商業(yè)，龍臺河批發(fā)市場（中百站批發(fā)市場）和京九小商品批發(fā)市場都是以小百貨、內(nèi)衣等差異化小的產(chǎn)品占領(lǐng)市場，選擇性小的商品為主流，而形成的小批發(fā)市場，其市場自身規(guī)模都不大，都在 150戶以下，并且批發(fā)量小。 大中路商業(yè)街和十里百貨大樓區(qū)域 兩者都以步行街形成，在雨季、冬季都有諸多不便，缺少集中性有規(guī)模的市場（信華廣場也是以步行街為主流），所以十里眾人眾服裝市場在檔次和業(yè)態(tài)形態(tài)上都提升一個檔次，利于消費者購物、利于商戶經(jīng)營。 三、 項目 SWOT 分析 項目簡介 九江十里眾人眾服裝市場是由北京眾人眾環(huán)球輕紡市場投 資的，她在原十里百貨大樓的基礎(chǔ)上改建。 ? 眾人眾市場的年租收取方式在短期內(nèi)會對區(qū)域內(nèi)整體資金量有大幅吸納，而區(qū)域整體的資金量短期內(nèi)有限，難以支撐如此大的資金量需求，短期內(nèi)形成矛盾點。 解決針對辦法： 1. 針對劣勢主要降低價格，加大外埠招商和商戶引進 2. 養(yǎng)市期間加大在外埠宣傳的投放量，吸引各區(qū)縣消費者來此購物。 消費者定位 以十里商圈消費者為核心，九江市區(qū)消費者為中心，輻射九江各區(qū)縣及周邊安慶、黃石等地區(qū)，形成該區(qū)域的消費亮點。 審核表 是從質(zhì)上進行質(zhì)化分析，從質(zhì)上可了解商戶需求細節(jié)，以及業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)，從而對于系數(shù)調(diào)整和制定起至關(guān)重要作用。 開盤：先開 2 層，服裝檔口，然后開 1 層百貨檔口，最后 3 層，交納 定金即押金20xx 元 /每標準檔口，一個人限 2 個，憑身份證登記交款。 媒體在簽約期間的推廣，注重軟性的宣傳，報紙軟廣推廣內(nèi)容以商鋪的升值為賣點并將大廈的優(yōu)點進行組織，電視臺以采訪商戶的談話內(nèi)容為題材進行軟性推廣。 裝修 ：所有商戶裝修須辦理裝修申請，具體細則見附件，審核后在交完押金后，在規(guī)定時間段裝修完，方可進場裝修。 養(yǎng)市的戶外，車身均面向消費者，突出商城的理念，產(chǎn)品，服務(wù)為優(yōu)，生意火爆的賣點。 電視臺： 廣告片 30 秒，主要為市場介紹、形象宣傳 報紙： 硬廣――突出項目形象宣傳；軟文――項目全面介紹，并且加入形象炒作，簡單介紹賣點 戶外： 主要選擇道旗、大型路牌；道旗――市場周邊道路兩側(cè)，用于營造市場所在區(qū)域商業(yè)氣氛；路牌――選擇在九江地區(qū)各主要路口，人口流動大，視野好的位置，突出市場自身形象 第三階段： 20xx216~20xx228 此階段逐步進入市場認知，對項目賣點進行充分挖掘，使商戶對市場認同度提高，最終促成招商。 當天電視、報紙等媒體均發(fā)布開盤新聞。 電視臺： 15～ 30 秒招商短片，每周 2 次 DM、樓書直投： 根據(jù)招商情況決定投放頻次， DM 投放量約 3 萬份，樓書約 1000份。 增加 車身 廣告，選擇穿越整個九江市區(qū)公交線路兩條，根據(jù)其公交數(shù)量確定噴繪