九江市九江十里眾人眾服裝市場(chǎng)實(shí)施總案-wenkub.com
2025-06-09 10:00 本頁面
【正文】 結(jié)束語： 由于時(shí)間倉促，調(diào)研工作未能詳盡完 成，不足之處難免，工作略顯粗糙，敬請(qǐng)?jiān)?！該?xiàng)目雖然有諸多難點(diǎn)，總體而言仍是一個(gè)較好的項(xiàng)目，其投資回報(bào)率相當(dāng)可觀，也希望貴司能夠在該項(xiàng)目中取得輝煌的成績(jī)，我們有信心協(xié)助貴司取得豐厚的收益。選擇平面媒體（包含軟文）、電視臺(tái)，頻率為每周 2 次，具體撰稿略。 DM、戶外、電視臺(tái)： 均改變?yōu)殚_業(yè)酬賓，促銷活動(dòng) 養(yǎng)市期 保留前期戶外廣告位置，更改畫面，主訴求突出消費(fèi)層次、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 火爆。 DM 開業(yè)總投放量在 10000 份。 平面： 硬廣軟文相結(jié)合，以多篇幅軟文為主，硬廣每周 1 次，軟文在硬廣發(fā)布的前一天或后一天。 招商推廣細(xì)則 招商蓄水期 DM 單直投 ，核心區(qū)城，九江市（步行街和十里周邊） 每周 周 2 直投 1 次（扣除春節(jié)） 九江各區(qū)縣市場(chǎng)，每 2 周直投 1 次 外埠南昌，安慶，武昌，黃石，每月直投一次 總投放量 5 萬張。 戶外： 道旗、路牌全部換為招商開盤內(nèi)容 開業(yè)籌備期（ 20xx416~20xx430） 此階段廣告開始逐漸由原來商戶層面轉(zhuǎn)向消費(fèi)群，整體推廣均為市場(chǎng)即將開業(yè)做鋪墊，廣告內(nèi)容為開業(yè)倒記時(shí)和部分知名商戶介紹，媒體選擇仍然 為報(bào)紙、電視臺(tái)、戶外 報(bào)紙： 硬廣――開業(yè)時(shí)間公布，再次增加少量市場(chǎng)介紹； 軟廣――視整體招商情況進(jìn)行補(bǔ)充，另外增加市場(chǎng)和商戶的介紹。 電視臺(tái)： 廣告片 30 秒，對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行介紹、分析，并保留形象宣傳 報(bào)紙： 硬廣――項(xiàng)目賣點(diǎn)闡述，招商方式簡(jiǎn)介；軟文――項(xiàng)目賣點(diǎn)推敲，配合項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行炒作。 第二階段： 20xx14~20xx26 此階段推廣目的為市場(chǎng)感知，主要通過對(duì)市場(chǎng)全面介紹，使得商戶對(duì)項(xiàng)目有所了解，并且加入部分項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹。 對(duì)外宣傳，無攤位出租，已租賃滿，內(nèi)部則對(duì)所有上門的商戶，進(jìn)行登記審核，建立新的招商數(shù)據(jù)庫和后續(xù)招商體系，此招商在養(yǎng)市階段尤為重要，它可有效的內(nèi)部出牌。 開業(yè)后養(yǎng)市每月一次的活動(dòng)，為促銷活動(dòng)，主要為抽獎(jiǎng)，優(yōu)惠，展銷為主 。 開業(yè) ：在開業(yè)前一周，所有戶外，報(bào)紙，電視廣告全部更換成開業(yè)活動(dòng)。 簽約時(shí)交清半年租金，所有簽約是租賃合同與經(jīng)營(yíng)管理合約同時(shí)簽。 ：廣泛送發(fā)請(qǐng)柬，所有登記商戶和大中路步行街，外埠市場(chǎng)內(nèi)商戶（外埠可專車接送）發(fā)請(qǐng)柬，務(wù) 必使參晚會(huì)人數(shù)達(dá)到 1200 人左右。 每周一批共 3 周。如在 1000 左右，則分批開，分批開的目的是通過短期的炒作包括炒攤和外部電視媒體，報(bào)紙軟廣的大幅炒作，使其短期價(jià)格提升，從而讓觀望者迅速下定決心，加入搶租中，電視和報(bào)紙軟廣的內(nèi)容均為鋪位熱租，升值為賣點(diǎn)。 開盤晚會(huì)： 重要性在于使目標(biāo)商戶和猶豫不決的商戶，通過開盤晚會(huì)的預(yù)熱，造成心理上的一種默認(rèn)和沖動(dòng)，從而使之在第二天的開盤交定金階段能夠有盲目沖動(dòng)，烘托氣氛。如果期限可延，則時(shí)間順延，加大理性推廣。 如總登記數(shù)達(dá)到 1000 個(gè) 審核商戶數(shù)達(dá)到 500 個(gè) 如總登記數(shù)達(dá)到 500 左右，不超過 700； 審核商戶數(shù)達(dá)到 300 個(gè)。） 根據(jù)兩種資金回收測(cè)算可看出，數(shù)據(jù)庫核算價(jià)值略低，主要在于 3 層攤位價(jià)格核算未計(jì)算系數(shù)，具體視招商情況再作調(diào)整。 定 3 年合同，期滿后續(xù)， 2 年價(jià)格不變，第三年遞增 10%，三年后市場(chǎng)行情適當(dāng)調(diào)整。 4. 加大服務(wù)業(yè)態(tài)的引進(jìn)和管理，促進(jìn)市場(chǎng)綜合性發(fā)展，彌補(bǔ)和提升人流量。 1 開業(yè)，是 15 萬平米的供應(yīng)量和我們 700 戶商戶供應(yīng)量存在客戶爭(zhēng)奪。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 九江地區(qū)內(nèi)無如此理念所奠定的市場(chǎng)。 ? 本項(xiàng)目 700 多商戶供應(yīng)量，將區(qū)域商戶數(shù)量短期內(nèi)放大 5 倍，供應(yīng)量過大，造成區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者支撐力不足，使租價(jià)和流水量不足。市場(chǎng)位于十里大道與前進(jìn)街十字交叉口，其地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)后邊設(shè)有大型停車場(chǎng)。從而使市場(chǎng)總體價(jià)值下滑，對(duì)此在外埠的消費(fèi)力吸引上需要加大推廣。 十里眾人眾市場(chǎng)單體規(guī)模不大―― 萬平方米，但眾人眾市場(chǎng)商戶的總數(shù)約 700 個(gè)――容量大，而大中路商戶總數(shù)僅 1500 戶，眾人眾市場(chǎng)約占商戶總量的二分之一。 十里區(qū)域與大中路商鋪的面積大在 20～ 30 平方米，租金支付方式靈活以月付或季付，造成其商業(yè)單位面積的支撐力弱，使整體市場(chǎng)的資金承載量薄弱。而服裝作為差異化、選擇性、季節(jié)性強(qiáng)的產(chǎn)品，很難形成批發(fā)中心，所以大中路的服裝店都以零售為主，極少批發(fā)。 在三省交界的地 理優(yōu)勢(shì)中，湖北方向、黃石去南昌進(jìn)貨較方便，安徽方向、安慶地區(qū)更加貧窮，且受歷史地緣影響，使之不會(huì)成為九江服裝批發(fā)業(yè)的支柱，所以九江依靠外埠力量形成服裝批發(fā)業(yè)中心的難度頗大。其單位面積均比較大為 3040平方米，最小的也有 20 平方米。總攤位約 150 個(gè)，租金平均在 150 元 /平方米月。 大中路步行商業(yè)街 大中路步行商業(yè)街歷經(jīng)幾十年發(fā)展，占據(jù)九江市商業(yè)壟斷規(guī)模，其商業(yè)街長(zhǎng)度約 2 公里，由大中路兩旁門面房和綜合性的商廈互相組成，其中新建的信華城市廣場(chǎng)，明年 5 月 15 日開業(yè)，規(guī)模 15 萬平方米，其供應(yīng)量相當(dāng)龐大。 ” 歷經(jīng)時(shí)代巨浪洗禮的九江，正以堅(jiān)實(shí)的步伐，嶄新的姿態(tài)，走向世界，迎接未來，實(shí)現(xiàn)九江在江西的率先崛起。 人均年收入 元，支柱產(chǎn)業(yè)有紡織、化工、能源、旅游。 。 二、 商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目所在區(qū)域； 兩個(gè)商業(yè)區(qū)域，十里百貨大廈區(qū)域，項(xiàng)目核心商圈，該區(qū)域人口結(jié)構(gòu)包括： 572 區(qū)、兵器部、國(guó)營(yíng) 441 廠、動(dòng)力機(jī)廠、輕機(jī)廠、江洋廠、企業(yè)干校、九江學(xué)院、儀表技校、船校；區(qū)域內(nèi)人口
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