九江市九江十里眾人眾服裝市場實施總案(已修改)
2025-07-04 10:00 本頁面
【正文】 九江十里眾人眾服裝市場實施總案 目 錄 一、 宏觀經(jīng)濟 二、 商業(yè)部分市場調研 三、 項目 SWOT 分析 四、 大廈定位 五、 資金回收表 六、 招商策略及節(jié)點控制 七、 推廣策略及細則 一、 宏觀經(jīng)濟 九江市為江西省北大門，人口 47 萬，轄區(qū)九縣為九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣，市區(qū)為廬山區(qū)、潯陽區(qū)、開發(fā)區(qū)三個區(qū)。 人均年收入 元，支柱產(chǎn)業(yè)有紡織、化工、能源、旅游。 。 國務院發(fā)展研究中心對京九鐵路沿線開發(fā)進行考察論證，認為九江 “ 最有條件成為京九中段新的經(jīng)濟制高點 ” 。 江澤民總書記親 臨九江視察時，對九江的前景寄予厚望，指出： “ 九江處在京九鐵路正中，濱臨長江，又有廬山、鄱陽湖，九江前途無量。 ” 歷經(jīng)時代巨浪洗禮的九江，正以堅實的步伐，嶄新的姿態(tài)，走向世界，迎接未來，實現(xiàn)九江在江西的率先崛起。 二、 商業(yè)部分市場調研 項目所在區(qū)域； 兩個商業(yè)區(qū)域，十里百貨大廈區(qū)域，項目核心商圈，該區(qū)域人口結構包括： 572 區(qū)、兵器部、國營 441 廠、動力機廠、輕機廠、江洋廠、企業(yè)干校、九江學院、儀表技校、船校；區(qū)域內人口總規(guī)模約 15 萬人，主流人口為學院學生和各國企業(yè)職工。 項目所在區(qū)域商業(yè) 業(yè)態(tài) 面積 總戶數(shù) 租金 服裝 12～ 60 16 正常門臉價格為 80 元 /月 /平米 鞋包 20～ 80 12 服務業(yè)態(tài) 6～ 200 25 游戲廳、數(shù)碼攝像、圖書、超市、美容美發(fā)、音像影碟平均租金在 30 元 /月 /平米 銀行 150～ 200 4 建行、商業(yè)、工商、交行 其他 10～ 40 10 魚具點、五金 57 戶 位于項目南側的上海新建步行街，主要為品牌服裝，約 40 戶，租金 3050元 /月 /平方米。 項目所在商圈特點： ? 區(qū)域內現(xiàn)有經(jīng)營小百貨、服裝箱包、鞋類商戶為約 100 戶 ? 商戶其商鋪單位面積頗大，區(qū)域市場總規(guī)模 約為 4000 ㎡， ? 商鋪一般位置租金為 30 元 /月 /平方米，位置稍好為 70 元 /月 /平方米 ? 商品價格銷售價比較低，市場消費力弱 ? 服務業(yè)態(tài)中游戲廳、網(wǎng)吧生意火爆，但消費者年齡結構偏低 ? 區(qū)域內人口以學生和國企職工為主，消費力單一，市場支撐力薄弱。 大中路步行商業(yè)街 大中路步行商業(yè)街歷經(jīng)幾十年發(fā)展，占據(jù)九江市商業(yè)壟斷規(guī)模，其商業(yè)街長度約 2 公里，由大中路兩旁門面房和綜合性的商廈互相組成，其中新建的信華城市廣場，明年 5 月 15 日開業(yè)，規(guī)模 15 萬平方米，其供應量相當龐大。 沿街門面房經(jīng)營服裝商戶，這些商戶進貨渠道一些為品牌加 盟，其余的多從南昌的洪城大市場進貨。 集中性市場類業(yè)態(tài)： 京九服裝小百貨批發(fā)城 主要為 3 ㎡柜臺， 512 元 /月（含工商稅務）轉讓費為 萬元，年付優(yōu)惠 1 個月，即交 12 個月，用 13 個月，合同簽訂一年租金為月付或季付。前邊好位置 660 元 /月，差位置或位置靠后為 350 元 /月；精品廳為 6 平方米，租金 800 元 /月?？倲偽患s 150 個，租金平均在 150 元 /平方米月。 龍臺河市場即中百站批發(fā)市場 主要為低檔小百貨類批發(fā)， 20 平米檔口 15001800/月，轉讓費在70008000 元。標準攤位租金為 50 元 /平米 /月，年 付，轉讓費 萬元 (含當時入場費 5000 元 ),其市場規(guī)模約 150 戶。 大中路步行商業(yè)街特點： ? 大中路其約 750 個門面，約 1000 個商戶，加上周邊的各類業(yè)態(tài)散戶，共約 1500 個商戶； ? 大中路步行街主營服裝、鞋、小百貨和電器，兼有電腦耗材等； ? 電腦耗材主要集中在太平洋電腦城，太平洋電腦城里側和 2 層租金為 50 元 /月 /平方米，外側為 80 元 /月 /平方米，租金交付方式為月付，押金為押三付一，總商戶數(shù)約 80 個； ? 大中路步行街，位于肯德基方向的臨街鋪位租金為 200 元 /月 /平方米（位置好），叉道內租金在 100150 元 /月； ? 信華城市廣場內門面的售價較高商，租價外門面為 200 元 /月 /平方米，內部商業(yè)街為 150 元 /月 /平方米。其單位面積均比較大為 3040平方米，最小的也有 20 平方米。 商業(yè)調研總結： 九江地區(qū)位于三省交界之處，距離南昌驅車 1 個半小時 100 多公里。其轄區(qū)的 9 個縣中大部分在南昌與九江之間，其距離南昌市較近，從而由于地緣的因素，造成各區(qū)縣商戶進貨渠道多選擇南昌，而選擇九江的會少一些?？陀^上促使南昌服裝的批發(fā)業(yè)規(guī)模更大，而使九江成為一個市區(qū)并且面對各區(qū)縣的零售中心，造成九江服裝的批發(fā)量不會太大。 在三省交界的地 理優(yōu)勢中，湖北方向、黃石去南昌進貨較方便，安徽方向、安慶地區(qū)更加貧窮，且受歷史地緣影響，使之不會成為九江服裝批發(fā)業(yè)的支柱，所以九江依靠外埠力量形成服裝批發(fā)業(yè)中心的難度頗大。這也是為什么九江無大型批發(fā)商場的一個重要原因，九江的商業(yè)業(yè)態(tài)只能以零售為主，兼有小規(guī)模批發(fā)的狀況下進行，這也符合現(xiàn)九江區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀。 九江大中路上的 2 個集中性商業(yè)，龍臺河批發(fā)市場（中百站批發(fā)市場）和京九小商品批發(fā)市場都是以小百貨、內衣等差異化小的產(chǎn)品占領市場，選擇性小的商品為主流，而形成的小批發(fā)市場，其市場自身規(guī)模都不大，都在 150戶以下，并且批發(fā)量小。因為各區(qū)縣
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