【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，價(jià)格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓成交占比的提高， 2020 年上半年銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上升。 甲乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距縮小 各等級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格為 18845 元 /平方米，價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)，變化不大。甲級(jí)寫(xiě)字樓在 2020 年經(jīng)歷了一次較 大的價(jià)格上漲之后， 2020年價(jià)格趨于平穩(wěn)。 乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格為 12181 元 /平方米，進(jìn)入 2020 年上漲步伐明顯加快。由于乙級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升，價(jià)格上漲較為明顯，與甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距進(jìn)一步縮小。 商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格為 7655 元 /平方米，由于精裝修、 LOFT 挑高項(xiàng)目增多，商務(wù)公寓價(jià)格有逐步走高的趨勢(shì)。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語(yǔ)花園等項(xiàng)目的 LOFT 產(chǎn)品單價(jià)處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平。 新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目熱銷(xiāo) 重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況（ 2020 年上半年） 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 價(jià)格 （元 /平方 米） 開(kāi)盤(pán)情況 白金瀚宮國(guó)際大廈 202012 10000 寫(xiě)字樓推出 7~15 層，銷(xiāo)售率達(dá) 90% 東方希望中心 2020116 13000 一批次推出 10 層，銷(xiāo)售率達(dá) 100% 保利中心 2020319 1300016000 一批次推出 15 層以下，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)約 12500 平方米 東方希望中心 202049 14000 二批次推出 1114 層，二批次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 90%以上 奧克斯財(cái)富廣場(chǎng) 202057 14000 一批次推出 614 層 68 套，認(rèn)購(gòu) 46 套，認(rèn)購(gòu)面積超過(guò) 10000平方米 福年廣場(chǎng) 2020618 14000 一批次推出 412 層 106 套，銷(xiāo)售 90%，加推 1 14 層 大鼎世紀(jì)廣場(chǎng) 2020625 1400016000 3 號(hào)樓寫(xiě)字樓加精裝住宅，銷(xiāo)售率約 30% 臵信麗都匯 2020625 12020 推出 108 套，銷(xiāo)售率約 90% 曙光國(guó)際 2020629 13500 一批次推出 B 座 618 層 106 套，銷(xiāo)售 82 套，銷(xiāo)售率約 77% 從上半年重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，大多數(shù)項(xiàng)目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷(xiāo)售的方式推盤(pán)，經(jīng)過(guò)數(shù)月的蓄水 后，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率基本能達(dá)到 80%以上，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的情形依舊較為普遍。 二．寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，租金上漲 新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng) 成都市新交付使用項(xiàng)目情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年，總共有 萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國(guó)際、新希望國(guó)際、摩根中心等在內(nèi)的 8 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)總存量上升至 萬(wàn)平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財(cái)富又一城廣場(chǎng)等均為只租不售，寫(xiě)字樓市場(chǎng)單一業(yè) 權(quán)項(xiàng)目增多。 新增項(xiàng)目較為分散 各板塊新增租賃項(xiàng)目體量（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 新交付使用項(xiàng)目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項(xiàng)目主要集中在非核心商務(wù)板塊。例如城西的優(yōu)諾國(guó)際、中海大廈、中大君悅廣場(chǎng)，城北的財(cái)富又一城廣場(chǎng)等項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，較好的填補(bǔ)了區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)空白。 各板塊表現(xiàn)不一 各板塊優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金情況（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 注：優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓包含甲級(jí)寫(xiě)字樓及部分準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓 市中心 CBD 寫(xiě)字樓因 2020 年下 半年仁恒臵地廣場(chǎng)及航天科技大廈兩個(gè)高端項(xiàng)目的入市，租金明顯提升。但市中心 CBD 大多數(shù)項(xiàng)目使用時(shí)間較長(zhǎng)，硬件配臵低并且老化較為嚴(yán)重，租金無(wú)明顯的上漲，部分寫(xiě)字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。 人民南路 SBD 寫(xiě)字樓整體檔次較高，市場(chǎng)發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日央擴(kuò)廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際、國(guó)航世紀(jì)中心等寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，空臵率較低。錦江國(guó)際廣場(chǎng)、新希望大廈等新在交付使用項(xiàng)目招商情況較為順利，空臵率大幅下降。 天府新城租賃市場(chǎng)日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。雖然目前投入使用的項(xiàng)目尚不多，市場(chǎng)依舊 處于前期市場(chǎng)培育之中，但是隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進(jìn)駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來(lái)前景較好。 東大街寫(xiě)字樓成長(zhǎng)較快，但由于部分拆零出售項(xiàng)目租競(jìng)相壓價(jià)，導(dǎo)致租金出現(xiàn)一定程度波動(dòng)。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業(yè)入駐方面具有較大的吸引力。 整體租金保持增長(zhǎng) 成都市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金空置率走勢(shì)（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲%。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟 促使寫(xiě)字樓租金不斷走高。但另一方面寫(xiě)字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓較多，小業(yè)主對(duì)寫(xiě)字樓的空臵承受能力差而降低報(bào)價(jià)導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。 空臵率持續(xù)下降 2020 年上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的平均空臵率為 %，環(huán)比下降了 %。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、辦公環(huán)境改善以及外來(lái)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)寫(xiě)字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項(xiàng)目招商較為順利，寫(xiě)字樓空臵率持續(xù)下降。 三．成 都寫(xiě)字樓市場(chǎng)總結(jié) 1. 市場(chǎng)總結(jié) ? 市場(chǎng)銷(xiāo)售強(qiáng)勁 2020 年上半年寫(xiě)字樓供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售平穩(wěn)，銷(xiāo)售價(jià)格為 11030 元 /平方米，保持了持續(xù)上漲，其中甲乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距縮小。 ? 租賃成交活躍 2020 年上半年共有 萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓交付使用。由于租賃需求的上升，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲 %，平均空臵率進(jìn)一步下降至 %。 2. 后市預(yù)測(cè) ? 銷(xiāo)售市場(chǎng)上升，供需兩旺 在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響較大的情況下，成都市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 供應(yīng)方面，由于寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量較大，而上半年的推盤(pán)量較小，預(yù)計(jì)下半年將迎來(lái)推盤(pán)的高峰。成交方面，隨著項(xiàng)目推盤(pán)力度的加大，預(yù)計(jì)下半年成交量還將有明顯的上升，市場(chǎng)供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 ? 租賃市場(chǎng)存量增加，壓力漸增 租賃市場(chǎng)方面，由于不斷有寫(xiě)字樓項(xiàng)目陸續(xù)交付使用，市場(chǎng)總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。而市場(chǎng)可供出租的項(xiàng)目逐漸增多，租賃市場(chǎng)面臨壓力逐漸增大。 租賃市場(chǎng)方面，租賃熱潮持續(xù)，寫(xiě)字樓租金保持上漲趨勢(shì)，空臵率則 出現(xiàn)較大幅度的下降。 第二部分 龍泉驛區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 一、龍泉驛區(qū)城市概況 龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ? 區(qū)域范圍說(shuō)明： 龍泉驛區(qū)位于 成都市 東部，東至 龍泉山脈 中段，是成都市九區(qū)之一、國(guó)家級(jí) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域、成都市東部新城。全區(qū)幅員面積 556平方公里，共轄 4街道 7鎮(zhèn) 1鄉(xiāng)。 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃周期： 5年完成規(guī)劃，預(yù)計(jì)每年新開(kāi)工面積為 1,000萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)到 2020年我區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，年均遞增 16%；外貿(mào)出口達(dá)到 ，進(jìn)口 ，進(jìn)出口總值 ，年均遞增20%；新增出口企業(yè) 14家 ,出口企業(yè)總量達(dá)到 60家 ,進(jìn)出口企業(yè)達(dá)到 70家。 即20202020年規(guī)劃。 城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 城市 GDP 產(chǎn)值及增幅情況 2020 年龍泉驛區(qū) 億元 ,2020 年實(shí)現(xiàn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn) GDP產(chǎn)值 億元，按照可比價(jià)計(jì)算，增幅為 37%。從 2020 年至 2020 年，年平均增幅 %。 城市產(chǎn) 業(yè)情況 ? 汽車(chē)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 按照“西部第一、全國(guó)一流”的要求，狠抓汽車(chē)產(chǎn)業(yè)招商促建，成都國(guó)際汽車(chē)城加速建設(shè)，完成了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃，初步形成了“九車(chē)七機(jī)” 【 1】 、125萬(wàn)輛整車(chē)（機(jī)）生產(chǎn)平臺(tái)，以汽車(chē)為主導(dǎo)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入700億元，增長(zhǎng) 40%；工業(yè)利稅 180億元，增長(zhǎng) 35%；百億企業(yè)創(chuàng)建步伐加快，一汽豐田、神鋼集團(tuán)、川渝中煙分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 102億元、 150億元、 157億元。一是汽車(chē)整車(chē)（機(jī)）制造加快擴(kuò)張。 一汽大眾一期、一汽豐田、專(zhuān)用汽車(chē)等實(shí)現(xiàn)批量生產(chǎn)，吉利全球鷹 SUV 下線試產(chǎn)，川汽 F99城市越野上市銷(xiāo)售，川汽新能源汽車(chē)投入試點(diǎn)示范運(yùn)營(yíng)，一汽大眾二期 35萬(wàn)輛擴(kuò)能項(xiàng)目進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段，一汽客車(chē)加快建設(shè)；神鋼挖掘機(jī)、南車(chē)掘進(jìn)機(jī)、海瑞克盾構(gòu)機(jī)等 7個(gè)整機(jī)項(xiàng)目產(chǎn)量不斷增長(zhǎng)；汽車(chē)整車(chē)投資 69億元，占工業(yè)投資總額的 %；整車(chē)（機(jī)）年產(chǎn)量突破 10萬(wàn)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 326億元，增長(zhǎng) %。 二是汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)加快聚集。 一汽大眾 EA211發(fā)動(dòng)機(jī)、杰克賽爾汽車(chē)空調(diào)等 59個(gè)配套項(xiàng)目簽約入駐，成都嘉潤(rùn)、長(zhǎng)春線束等 40個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，一汽四環(huán)、寧波華翔等 29個(gè)項(xiàng)目加快建設(shè)，富維延鋒、博奧江森等 20個(gè)項(xiàng)目建成投 產(chǎn)，汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)完成投資 45億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 30億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 100億元，利稅 。 三是汽車(chē)貿(mào)易娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 九峰國(guó)際一期、九峰房車(chē)展示銷(xiāo)售中心建成投用，西部汽車(chē)城過(guò)渡市場(chǎng)正常營(yíng)運(yùn)，九峰國(guó)際二期加快建設(shè)；成功舉辦中國(guó)〃成都國(guó)際汽車(chē)精英賽和首屆中國(guó)〃成都全球汽車(chē)論壇。 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 84億元。 一是商貿(mào)流通加速發(fā)展。 西南食品城、統(tǒng)一優(yōu)瑪特成功入駐，閩臺(tái)中天大廈、同飛城市綜合體等項(xiàng)目簽約落戶(hù)；三聯(lián)家禽、銀河博美等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)交易額達(dá) 186億元，增長(zhǎng) 50%；啟動(dòng)家電以舊換新試點(diǎn) ，汽車(chē)、摩托車(chē)、家電下鄉(xiāng)累計(jì)銷(xiāo)售額 、財(cái)政補(bǔ)貼 3142萬(wàn)元，惠及農(nóng)戶(hù) 萬(wàn)戶(hù)。 二是物流產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 長(zhǎng)春華陽(yáng)、長(zhǎng)虹民生等項(xiàng)目簽約落戶(hù)，一汽國(guó)際物流、寶灣物流加快建設(shè)，成都公路口岸入駐經(jīng)開(kāi)區(qū)，龍泉物流中心功能不斷完善。 三是文旅創(chuàng)意蓬勃發(fā)展。 成功舉辦桃花節(jié)、汽車(chē)節(jié)、美食旅游節(jié)等特色節(jié)會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，增長(zhǎng) 22%；中國(guó)藝庫(kù)、洛帶文化藝術(shù)村加快建設(shè)，山泉鎮(zhèn)獲全國(guó)特色旅游景觀鎮(zhèn)稱(chēng)號(hào)，桃花故里創(chuàng)國(guó)家級(jí) 4A 景區(qū)通過(guò)省級(jí)驗(yàn)收；全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 ，增長(zhǎng) 34%；商品房成交 200萬(wàn)平方米，實(shí) 現(xiàn)銷(xiāo)售收入 92億元；總部經(jīng)濟(jì)、電子商務(wù)、服務(wù)外包和金融服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 城市固定資產(chǎn)投資情況 2020年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 260億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值 207億元，增長(zhǎng) %，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %；一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17790元，增加 1933元；農(nóng)民人均純收入 9000元，增加 1099元；人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰以?xún)?nèi)。 城市房地產(chǎn)投資情況 2020 年，全區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目 44 個(gè)。批準(zhǔn)新開(kāi)工項(xiàng)目 11 個(gè)（花香龍都、格調(diào)城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創(chuàng)東公元、世茂雅筑、畔山花語(yǔ)、竹林尚書(shū)、林溪美城、東域龍灣），批準(zhǔn)續(xù)建 13 個(gè)項(xiàng)目 24 個(gè)批次（分別是龍城1 號(hào)二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國(guó)際新城 D區(qū)、師大現(xiàn)代花園二期、九峰國(guó)際、御嶺灣三期、皇冠國(guó)際二期、桃源銘二期、大湖區(qū)二期、香水城二期、花香龍都二期），批準(zhǔn)新建商品房開(kāi)工面積 315 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)增長(zhǎng)） 92%。全區(qū)房產(chǎn)投資（不含土地收入，僅指工程投入） 42 億元，增長(zhǎng) 51%；批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售面積（新增供應(yīng)） 226 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 51%；全年新建商品房銷(xiāo)售 21950 套，面積 202 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售金額 93 億元，增長(zhǎng) 29%。新建商品住宅銷(xiāo)售 19122 套、 187 萬(wàn)平方米；商業(yè) 1569 套、 萬(wàn)平方米；車(chē)庫(kù) 1259 個(gè)、 萬(wàn)平方米；全區(qū)二手房成交 6985套，面積 萬(wàn)平方米，同比下降 1%；全區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià) 4602 元 /平方米，增長(zhǎng) 19%。房地產(chǎn)行業(yè)（含建筑業(yè)）實(shí)現(xiàn)地 稅收入 億元，增長(zhǎng) 44%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政稅收的支柱地位依舊突出。 城市人口情況 截至 2020 年，全區(qū)常駐人口 60 萬(wàn)人。 城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展： 一直以來(lái)以建設(shè)“汽車(chē)龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標(biāo)，在不斷推進(jìn)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。 百億企業(yè)集群、千億產(chǎn)業(yè)支柱、萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)基地 —— 龍泉驛區(qū) (經(jīng)開(kāi)區(qū) )汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個(gè)關(guān)鍵詞，彰顯出該區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。經(jīng)開(kāi)區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園已列入全省重點(diǎn)支持發(fā)展的四大千億元產(chǎn)業(yè)園之一，而今龍泉驛區(qū) (經(jīng)開(kāi)區(qū) )又緊緊抓住汽車(chē)整車(chē)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整 的機(jī)遇，自加壓力，提出到 2017年基本形成萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)基地的宏偉藍(lán)圖。到 2017年，汽車(chē)整車(chē)生產(chǎn)將超過(guò) 100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 1800億