【文章內容簡介】 于寫字樓市場投資及自用需求均較為旺盛，價格持續(xù)走高，加上成交結構中甲、乙級寫字樓成交占比的提高， 2020 年上半年銷售價格出現(xiàn)較大幅度的上升。 甲乙級寫字樓價格差距縮小 各等級寫字樓銷售價格（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，甲級寫字樓銷售價格為 18845 元 /平方米，價格相對較為平穩(wěn)，變化不大。甲級寫字樓在 2020 年經歷了一次較 大的價格上漲之后， 2020年價格趨于平穩(wěn)。 乙級寫字樓銷售價格為 12181 元 /平方米，進入 2020 年上漲步伐明顯加快。由于乙級寫字樓品質的提升，價格上漲較為明顯，與甲級寫字樓價格差距進一步縮小。 商務公寓銷售價格為 7655 元 /平方米，由于精裝修、 LOFT 挑高項目增多，商務公寓價格有逐步走高的趨勢。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語花園等項目的 LOFT 產品單價處于市場領先水平。 新開盤項目熱銷 重點項目開盤情況（ 2020 年上半年） 項目名稱 開盤時間 價格 （元 /平方 米） 開盤情況 白金瀚宮國際大廈 202012 10000 寫字樓推出 7~15 層，銷售率達 90% 東方希望中心 2020116 13000 一批次推出 10 層，銷售率達 100% 保利中心 2020319 1300016000 一批次推出 15 層以下，開盤認購約 12500 平方米 東方希望中心 202049 14000 二批次推出 1114 層，二批次開盤銷售 90%以上 奧克斯財富廣場 202057 14000 一批次推出 614 層 68 套，認購 46 套，認購面積超過 10000平方米 福年廣場 2020618 14000 一批次推出 412 層 106 套，銷售 90%，加推 1 14 層 大鼎世紀廣場 2020625 1400016000 3 號樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約 30% 臵信麗都匯 2020625 12020 推出 108 套，銷售率約 90% 曙光國際 2020629 13500 一批次推出 B 座 618 層 106 套，銷售 82 套，銷售率約 77% 從上半年重點項目開盤情況來看，大多數項目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經過數月的蓄水 后，開盤銷售率基本能達到 80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。 二．寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲 新增租賃項目持續(xù)供應 成都市新交付使用項目情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年，總共有 萬平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國際、新希望國際、摩根中心等在內的 8 個項目進入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至 萬平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財富又一城廣場等均為只租不售，寫字樓市場單一業(yè) 權項目增多。 新增項目較為分散 各板塊新增租賃項目體量（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 新交付使用項目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項目主要集中在非核心商務板塊。例如城西的優(yōu)諾國際、中海大廈、中大君悅廣場，城北的財富又一城廣場等項目進入租賃市場，較好的填補了區(qū)域寫字樓的市場空白。 各板塊表現(xiàn)不一 各板塊優(yōu)質寫字樓租金情況（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 注：優(yōu)質寫字樓包含甲級寫字樓及部分準甲級寫字樓 市中心 CBD 寫字樓因 2020 年下 半年仁恒臵地廣場及航天科技大廈兩個高端項目的入市，租金明顯提升。但市中心 CBD 大多數項目使用時間較長，硬件配臵低并且老化較為嚴重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。 人民南路 SBD 寫字樓整體檔次較高，市場發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日央擴廣場、商鼎國際、豐德國際、國航世紀中心等寫字樓市場需求旺盛，空臵率較低。錦江國際廣場、新希望大廈等新在交付使用項目招商情況較為順利，空臵率大幅下降。 天府新城租賃市場日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。雖然目前投入使用的項目尚不多，市場依舊 處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設施的完善，大型企業(yè)的加速進駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。 東大街寫字樓成長較快，但由于部分拆零出售項目租競相壓價，導致租金出現(xiàn)一定程度波動。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業(yè)入駐方面具有較大的吸引力。 整體租金保持增長 成都市優(yōu)質寫字樓租金空置率走勢（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年優(yōu)質寫字樓平均租金達到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲%。主要商務板塊商務氛圍日趨成熟 促使寫字樓租金不斷走高。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預期供應壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對寫字樓的空臵承受能力差而降低報價導致租金上漲幅度趨緩。 空臵率持續(xù)下降 2020 年上半年優(yōu)質寫字樓的平均空臵率為 %，環(huán)比下降了 %。隨著實體經濟的強勢增長，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴大、辦公環(huán)境改善以及外來企業(yè)的進駐對寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項目招商較為順利，寫字樓空臵率持續(xù)下降。 三．成 都寫字樓市場總結 1. 市場總結 ? 市場銷售強勁 2020 年上半年寫字樓供應量為 萬平方米，新增供應以乙級寫字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積 萬平方米，銷售平穩(wěn)，銷售價格為 11030 元 /平方米，保持了持續(xù)上漲，其中甲乙級寫字樓價格差距縮小。 ? 租賃成交活躍 2020 年上半年共有 萬平方米寫字樓交付使用。由于租賃需求的上升，寫字樓租賃市場成交活躍，上半年優(yōu)質寫字樓平均租金達到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲 %，平均空臵率進一步下降至 %。 2. 后市預測 ? 銷售市場上升，供需兩旺 在住宅市場受調控政策影響較大的情況下，成都市商業(yè)地產市場 供應方面，由于寫字樓潛在供應量較大，而上半年的推盤量較小，預計下半年將迎來推盤的高峰。成交方面，隨著項目推盤力度的加大，預計下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 ? 租賃市場存量增加，壓力漸增 租賃市場方面，由于不斷有寫字樓項目陸續(xù)交付使用，市場總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。而市場可供出租的項目逐漸增多，租賃市場面臨壓力逐漸增大。 租賃市場方面，租賃熱潮持續(xù)，寫字樓租金保持上漲趨勢，空臵率則 出現(xiàn)較大幅度的下降。 第二部分 龍泉驛區(qū)寫字樓市場分析 一、龍泉驛區(qū)城市概況 龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時經濟圈 ? 區(qū)域范圍說明： 龍泉驛區(qū)位于 成都市 東部，東至 龍泉山脈 中段，是成都市九區(qū)之一、國家級 成都經濟技術開發(fā)區(qū) 所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域、成都市東部新城。全區(qū)幅員面積 556平方公里，共轄 4街道 7鎮(zhèn) 1鄉(xiāng)。 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃周期： 5年完成規(guī)劃，預計每年新開工面積為 1,000萬平方米，力爭到 2020年我區(qū)社會消費品零售總額達到 ，年均遞增 16%；外貿出口達到 ，進口 ，進出口總值 ，年均遞增20%；新增出口企業(yè) 14家 ,出口企業(yè)總量達到 60家 ,進出口企業(yè)達到 70家。 即20202020年規(guī)劃。 城市宏觀經濟情況 城市 GDP 產值及增幅情況 2020 年龍泉驛區(qū) 億元 ,2020 年實現(xiàn) 億元， 2020 年實現(xiàn) GDP產值 億元，按照可比價計算，增幅為 37%。從 2020 年至 2020 年，年平均增幅 %。 城市產 業(yè)情況 ? 汽車主導產業(yè)快速發(fā)展 按照“西部第一、全國一流”的要求，狠抓汽車產業(yè)招商促建，成都國際汽車城加速建設，完成了汽車產業(yè)功能區(qū)規(guī)劃，初步形成了“九車七機” 【 1】 、125萬輛整車（機）生產平臺，以汽車為主導的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入700億元，增長 40%；工業(yè)利稅 180億元，增長 35%；百億企業(yè)創(chuàng)建步伐加快，一汽豐田、神鋼集團、川渝中煙分別實現(xiàn)銷售收入 102億元、 150億元、 157億元。一是汽車整車（機）制造加快擴張。 一汽大眾一期、一汽豐田、專用汽車等實現(xiàn)批量生產，吉利全球鷹 SUV 下線試產，川汽 F99城市越野上市銷售，川汽新能源汽車投入試點示范運營，一汽大眾二期 35萬輛擴能項目進入設備安裝調試階段，一汽客車加快建設；神鋼挖掘機、南車掘進機、海瑞克盾構機等 7個整機項目產量不斷增長；汽車整車投資 69億元，占工業(yè)投資總額的 %；整車（機）年產量突破 10萬臺，實現(xiàn)銷售收入 326億元，增長 %。 二是汽車配套產業(yè)加快聚集。 一汽大眾 EA211發(fā)動機、杰克賽爾汽車空調等 59個配套項目簽約入駐，成都嘉潤、長春線束等 40個項目開工建設，一汽四環(huán)、寧波華翔等 29個項目加快建設，富維延鋒、博奧江森等 20個項目建成投 產，汽車配套產業(yè)完成投資 45億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值 30億元，實現(xiàn)銷售收入 100億元，利稅 。 三是汽車貿易娛樂產業(yè)加快發(fā)展。 九峰國際一期、九峰房車展示銷售中心建成投用，西部汽車城過渡市場正常營運，九峰國際二期加快建設；成功舉辦中國〃成都國際汽車精英賽和首屆中國〃成都全球汽車論壇。 ? 現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展 第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 84億元。 一是商貿流通加速發(fā)展。 西南食品城、統(tǒng)一優(yōu)瑪特成功入駐，閩臺中天大廈、同飛城市綜合體等項目簽約落戶；三聯(lián)家禽、銀河博美等專業(yè)市場交易額達 186億元，增長 50%；啟動家電以舊換新試點 ，汽車、摩托車、家電下鄉(xiāng)累計銷售額 、財政補貼 3142萬元，惠及農戶 萬戶。 二是物流產業(yè)加快發(fā)展。 長春華陽、長虹民生等項目簽約落戶，一汽國際物流、寶灣物流加快建設，成都公路口岸入駐經開區(qū)，龍泉物流中心功能不斷完善。 三是文旅創(chuàng)意蓬勃發(fā)展。 成功舉辦桃花節(jié)、汽車節(jié)、美食旅游節(jié)等特色節(jié)會活動，實現(xiàn)銷售收入 ，增長 22%；中國藝庫、洛帶文化藝術村加快建設，山泉鎮(zhèn)獲全國特色旅游景觀鎮(zhèn)稱號，桃花故里創(chuàng)國家級 4A 景區(qū)通過省級驗收；全年實現(xiàn)旅游總收入 ，增長 34%；商品房成交 200萬平方米，實 現(xiàn)銷售收入 92億元；總部經濟、電子商務、服務外包和金融服務等新興服務業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 城市固定資產投資情況 2020年，全社會固定資產投資 260億元，增長 %；實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值 207億元，增長 %，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財政收入 億元，增長 %；實現(xiàn)地方財政收入 ，增長 %；一般預算收入 億元，增長 %；社會消費品零售總額實現(xiàn) ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17790元，增加 1933元；農民人均純收入 9000元，增加 1099元；人口自然增長率控制在 ‰以內。 城市房地產投資情況 2020 年，全區(qū)在建房地產項目 44 個。批準新開工項目 11 個（花香龍都、格調城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創(chuàng)東公元、世茂雅筑、畔山花語、竹林尚書、林溪美城、東域龍灣），批準續(xù)建 13 個項目 24 個批次（分別是龍城1 號二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國際新城 D區(qū)、師大現(xiàn)代花園二期、九峰國際、御嶺灣三期、皇冠國際二期、桃源銘二期、大湖區(qū)二期、香水城二期、花香龍都二期），批準新建商品房開工面積 315 萬平方米，同比增長（以下簡稱增長） 92%。全區(qū)房產投資（不含土地收入，僅指工程投入） 42 億元，增長 51%；批準新建商品房預售面積（新增供應） 226 萬平方米，增長 51%；全年新建商品房銷售 21950 套，面積 202 萬平方米，增長 %，銷售金額 93 億元，增長 29%。新建商品住宅銷售 19122 套、 187 萬平方米；商業(yè) 1569 套、 萬平方米；車庫 1259 個、 萬平方米；全區(qū)二手房成交 6985套，面積 萬平方米，同比下降 1%；全區(qū)商品房銷售均價 4602 元 /平方米，增長 19%。房地產行業(yè)（含建筑業(yè)）實現(xiàn)地 稅收入 億元，增長 44%，房地產業(yè)對財政稅收的支柱地位依舊突出。 城市人口情況 截至 2020 年，全區(qū)常駐人口 60 萬人。 城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展： 一直以來以建設“汽車龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標，在不斷推進過程中實現(xiàn)計劃。 百億企業(yè)集群、千億產業(yè)支柱、萬億產業(yè)基地 —— 龍泉驛區(qū) (經開區(qū) )汽車產業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個關鍵詞，彰顯出該區(qū)主導產業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。經開區(qū)汽車產業(yè)園已列入全省重點支持發(fā)展的四大千億元產業(yè)園之一，而今龍泉驛區(qū) (經開區(qū) )又緊緊抓住汽車整車產業(yè)布局調整 的機遇，自加壓力，提出到 2017年基本形成萬億產業(yè)基地的宏偉藍圖。到 2017年，汽車整車生產將超過 100萬臺，實現(xiàn)銷售收入 1800億