【正文】 、使用客戶 CBD寫字樓的主要使用者是那些成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。國內(nèi)針對個(gè)人的投資渠道有限，個(gè)人投資一般分為股票等金融資產(chǎn)方向、房產(chǎn)等固定資方向、郵票古董書畫等收藏品方向。國際集團(tuán)買家希望建立類似商務(wù)會(huì)館、交流中心等機(jī)構(gòu)，這樣 本國投資者隨ＷＴＯ涌入中國后，首先會(huì)選擇這里為落腳點(diǎn)。 、客戶分類 可依客戶群體對物業(yè)的不同目的分為投資和使用兩類。 →ＣＢＤ珍藏版 由于本項(xiàng)目周邊條件如交通條件、交通密度、商務(wù)延展空間均得天獨(dú)厚，是ＣＢＤ核心區(qū)域項(xiàng)目無法比擬的。 地段永遠(yuǎn)是一項(xiàng)物業(yè)最具影響的要素，物業(yè)所處的地理位臵決定了其周邊的商務(wù)、商業(yè)、生活 氣氛，也決定了其市政條件、交通條件、辦公生活的便利條件。 四、項(xiàng)目定位 定位原則 市場定位遵循如下思路：結(jié)合本項(xiàng)目市場研究報(bào)告和 SWOT 分析的結(jié)論部分，從自身狀況和市場環(huán)境兩方面來討論最佳市場定位及可行性。 第三部分 世紀(jì)廣場寫字樓項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng) 目地塊條件 （目前為假設(shè)條件） 地塊指標(biāo) 總用地面積 30畝 凈用地面積 30畝 用地性質(zhì) 工業(yè)用地 容積率 ≤容積率≤ 參考容積率 參考地上總建筑面積 130000平米 建筑密度 總的≤ 50%，高層主體≤ 25% 建筑高度 / 綠地率 ≥ 10% 二、 周邊現(xiàn)狀及配套 ? 項(xiàng)目后面為政府大樓及廣場，并有一寫字樓在修建中，片區(qū)屬于高端住宅區(qū)。 ? 經(jīng)開區(qū)部分企業(yè)自建辦公樓。 銷售中心 局部效果圖 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓 亞熱帶商場 樓層 47 層 面積 120240 ㎡ 租賃價(jià)格 30 元 /平米 物管費(fèi)用 4 元 /平米 寫字樓先均已出租，無剩余，入駐企業(yè)為中小型企業(yè)為主。 龍泉驛區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 總部經(jīng)濟(jì)港 項(xiàng)目 成都（國家級）經(jīng)開 區(qū)總部經(jīng)濟(jì)港 投資商 四川省銀河投資集團(tuán)有限公司 開發(fā)商 成都經(jīng)開銀河科技有限公司 總占地面積 480 畝 總建筑面積約 61 萬方 雙子座辦公間面積 93600 方 配套會(huì)議中心 53500 方 商務(wù)中心面積 18000 方 一期 : ? 項(xiàng)目目前分三期開發(fā)，主要業(yè)態(tài)由高層寫字樓、獨(dú)棟寫字樓、五星級酒店、廠房構(gòu)成。 ? 三個(gè)戰(zhàn)略階段 近期（ 2020— 2020）：打造西部現(xiàn)代化制造業(yè)基地，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化； 中期（ 2020— 2020）：建設(shè)“現(xiàn)代工業(yè)基地，山水花園名城”，打造現(xiàn)代化城市新區(qū)； 遠(yuǎn)期（ 2021— 2050）：建成高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城區(qū)，全國一流生態(tài)園林城區(qū)。主要發(fā)展農(nóng)民新居工程、物流運(yùn)輸業(yè)、化工加工業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)和市場交易和客家民俗文化旅游業(yè)。 城市發(fā)展布局規(guī)劃及發(fā)展周期 城市發(fā)展布局 概括為：“一個(gè)戰(zhàn)略突破口、一條戰(zhàn)略主線、三個(gè)戰(zhàn)略階段、四大空間戰(zhàn)略區(qū)、四大戰(zhàn)略任務(wù)、六大戰(zhàn)略支撐”。 ? 龍泉驛區(qū) 投資上 5000 萬以上生產(chǎn)性企業(yè)約 500 家，其上下游服務(wù)企業(yè)較多，對寫字樓需求較高。 ? 一汽（四川）專用汽車有限公司 有廠房，成都市內(nèi)有自己的寫字樓，占地 380 畝，建筑面積約 萬平方米。 入駐企業(yè) ? 成都豐田紡汽車零部件有限公司 有廠房和辦公樓，占地面積約 8 萬平方米，建筑面積約 萬平方米。 城市酒店配套 配套： 酒店眾多，博瑞花園酒店、天倫 國際大酒店、龍威酒店、龍府飯店、成都新聞賓館等大型酒店，洛帶另有數(shù)十家特色酒店。 城市人口情況 截至 2020 年，全區(qū)常駐人口 60 萬人。 三是文旅創(chuàng)意蓬勃發(fā)展。 一汽大眾 EA211發(fā)動(dòng)機(jī)、杰克賽爾汽車空調(diào)等 59個(gè)配套項(xiàng)目簽約入駐，成都嘉潤、長春線束等 40個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)，一汽四環(huán)、寧波華翔等 29個(gè)項(xiàng)目加快建設(shè)，富維延鋒、博奧江森等 20個(gè)項(xiàng)目建成投 產(chǎn)，汽車配套產(chǎn)業(yè)完成投資 45億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 30億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 100億元，利稅 。 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃周期： 5年完成規(guī)劃，預(yù)計(jì)每年新開工面積為 1,000萬平方米，力爭到 2020年我區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，年均遞增 16%；外貿(mào)出口達(dá)到 ，進(jìn)口 ，進(jìn)出口總值 ，年均遞增20%；新增出口企業(yè) 14家 ,出口企業(yè)總量達(dá)到 60家 ,進(jìn)出口企業(yè)達(dá)到 70家。由于租賃需求的上升，寫字樓租賃市場成交活躍，上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲 %，平均空臵率進(jìn)一步下降至 %。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業(yè)入駐方面具有較大的吸引力。 各板塊表現(xiàn)不一 各板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 注：優(yōu)質(zhì)寫字樓包含甲級寫字樓及部分準(zhǔn)甲級寫字樓 市中心 CBD 寫字樓因 2020 年下 半年仁恒臵地廣場及航天科技大廈兩個(gè)高端項(xiàng)目的入市，租金明顯提升。 商務(wù)公寓銷售價(jià)格為 7655 元 /平方米，由于精裝修、 LOFT 挑高項(xiàng)目增多，商務(wù)公寓價(jià)格有逐步走高的趨勢。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目的供應(yīng)趨于減少，并且均為商務(wù)公寓，而三環(huán)外已經(jīng)成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。 供應(yīng)波動(dòng)較大 成都市寫字樓月度供應(yīng)情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年寫字樓供應(yīng)量 萬平方米，且呈現(xiàn)明顯的月度波動(dòng)。由于上半年為市場的周期性調(diào)整期，加上政府預(yù)售審核較為嚴(yán)格，開發(fā)商推盤節(jié)奏略顯緩慢。由于上半年的供應(yīng)量偏小，市場銷售保持平穩(wěn)，寫字樓市場一直以來供過于求的情形終于被打破，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情形。 商務(wù)公寓供應(yīng)量為 萬平方米，占比約 %，與去年同期 %的供應(yīng)比例相比有較大下降，但是商務(wù)公寓在市場中依舊占據(jù)著重要的一席之地。甲級寫字樓在 2020 年經(jīng)歷了一次較 大的價(jià)格上漲之后， 2020年價(jià)格趨于平穩(wěn)。其中，中海大廈、摩根中心、財(cái)富又一城廣場等均為只租不售，寫字樓市場單一業(yè) 權(quán)項(xiàng)目增多。 天府新城租賃市場日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢增長，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、辦公環(huán)境改善以及外來企業(yè)的進(jìn)駐對寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項(xiàng)目招商較為順利，寫字樓空臵率持續(xù)下降。 租賃市場方面，租賃熱潮持續(xù)，寫字樓租金保持上漲趨勢，空臵率則 出現(xiàn)較大幅度的下降。一是汽車整車（機(jī)）制造加快擴(kuò)張。 西南食品城、統(tǒng)一優(yōu)瑪特成功入駐，閩臺(tái)中天大廈、同飛城市綜合體等項(xiàng)目簽約落戶；三聯(lián)家禽、銀河博美等專業(yè)市場交易額達(dá) 186億元，增長 50%；啟動(dòng)家電以舊換新試點(diǎn) ，汽車、摩托車、家電下鄉(xiāng)累計(jì)銷售額 、財(cái)政補(bǔ)貼 3142萬元，惠及農(nóng)戶 萬戶。全區(qū)房產(chǎn)投資（不含土地收入，僅指工程投入） 42 億元，增長 51%；批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售面積（新增供應(yīng)） 226 萬平方米，增長 51%；全年新建商品房銷售 21950 套，面積 202 萬平方米，增長 %，銷售金額 93 億元，增長 29%。 城市分區(qū)發(fā)展 經(jīng)開區(qū)規(guī)劃圖 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖 從規(guī)劃方案中關(guān)于用地性質(zhì)的定位可以看出，根據(jù)此規(guī)劃方案的引導(dǎo)，區(qū)域的發(fā)展將分為三大組團(tuán)，五個(gè)功能片區(qū)： 三大組團(tuán)：以驛都大道、成龍大道為界，驛都大道以北為生活區(qū)，驛都大道與成龍大道之間為 經(jīng)開區(qū)核心區(qū)，成龍大道以南為物流區(qū) 五個(gè)片區(qū)： 經(jīng)開區(qū)組團(tuán)主要發(fā)展：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、汽配商務(wù)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流組團(tuán)主要發(fā)展：物流集散區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) 城市交通 交通： 區(qū)政府所在地龍泉街道距天府廣場 22 公里，距成都雙流國際機(jī)場 29 公里（簡陽機(jī)場位臵待定中），距成都火車站 24 公里，距成都火車東站 14 公里。 龍泉驛區(qū)經(jīng)開區(qū)企業(yè)情況 入駐條 件和情況 ? 目前整個(gè)經(jīng)開區(qū)企業(yè)簽約 500 余家，入駐生產(chǎn)企業(yè) 300 余家，入駐條件為投資 200 萬 /畝，整體項(xiàng)目總投資 5000 萬以上。 ? 成都神鋼工程機(jī)械（集團(tuán)）有限公司 有廠房及辦公劉和配套樓，占地 700 余畝，員工 3000 余人。除交通的硬件設(shè)施外，公共交通發(fā)展較為完善。 ? 發(fā)展戰(zhàn)略定位 龍泉驛區(qū)是成都市中心城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域，要使之建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)基地；以自然山水為基礎(chǔ)，建設(shè)全國一流的山水花園名城；實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)、生活與生態(tài)環(huán)境的高度和諧統(tǒng)一。建設(shè)城市副中心，承接主城區(qū)的輻射和龍泉城區(qū)人口轉(zhuǎn)移，率先融入大都市。 城市發(fā)展周期 ? 一個(gè)戰(zhàn)略突破口 —— 打造中國西部現(xiàn)代制造業(yè)基地，中國西部一流的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 二、 龍泉驛區(qū)寫字樓市場情況 龍泉 驛區(qū)寫字樓現(xiàn)狀 龍泉目前無甲級寫字樓，城區(qū)無寫字樓銷售。 二、三期 : ? 二期目前銷售超過 70%，剩余少量房源，目前剩余價(jià)格均價(jià) 6800 元 /平米。 客戶群分析 寫字樓購買客戶情 況 ? 目前龍泉驛區(qū)購買寫字樓的客戶群體主要來源于城區(qū)，作為投資（ 05 年前寫字樓）。 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓小結(jié) ? 目前市場城區(qū)寫字樓量過少，辦公環(huán)境較差，多為 05 年前產(chǎn)品，導(dǎo)致租賃價(jià)格沒能拉升開；現(xiàn)有寫字樓無空臵， 印證市場對寫字樓需求較大 。 W 劣勢 ? 整個(gè)龍泉驛區(qū)區(qū)域商務(wù)氛圍不足； ? 整體市場租賃價(jià)格不高； ? 經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)多為自建企業(yè)； O 機(jī)會(huì) ? 中心區(qū)輻射效應(yīng)增大，帶動(dòng)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展； ? 寫字樓價(jià)格大幅攀升，為市場創(chuàng)造較大發(fā)展空間； ? 市場供應(yīng)中高檔產(chǎn)品稀缺，為項(xiàng)目定位帶來機(jī)會(huì)； ? 人民幣升值，吸引外資投資中國房地產(chǎn)； ? 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，住宅市場連受打壓，將帶動(dòng)寫字樓投資； ? 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)引進(jìn)幅度增大，相關(guān)合作企業(yè)激增。因此本項(xiàng)目要抓住客源，就得在產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)形象重點(diǎn)把握。因此，本項(xiàng)目將在定位及后期推廣中遵循“既依托ＣＢＤ，又跳出ＣＢＤ”的運(yùn)作思路，為產(chǎn)品贏得更大的延展空間。由于客戶對象在公司性質(zhì)、從事行業(yè)、企業(yè)規(guī)模等方面存在較大的差異，因此其消費(fèi)的需求特征也就復(fù)雜多變。機(jī)構(gòu)投資者中根據(jù)資金來源的不同又有更詳細(xì)的分類，其投資物業(yè)的 動(dòng)機(jī)也更為復(fù)雜：希望擁有固定資產(chǎn)；所有權(quán)賦予靈活性；高租金高收益率；投資組合減低風(fēng)險(xiǎn)；外資企業(yè)本地化等。對于更有實(shí)力的國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)，有能力組織資源獨(dú)立開發(fā)，不會(huì)參與民營企業(yè)的合作開發(fā)。有 一定物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但缺乏足夠?qū)I(yè)知識，對品質(zhì)要求相對差些。對物業(yè)的具體要求是：良好的環(huán)境、最好的品質(zhì)、便利的交通。面對眾多物業(yè)，為了減少比較成本，對回報(bào)較好的項(xiàng)目的開發(fā)商有一定忠誠度，同時(shí)注重口傳。 ? 國內(nèi)投資機(jī)構(gòu) 國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)多為企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，擁有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)的國有成份公司、上市公司及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)。 ? 投資客戶 機(jī)構(gòu)投 資者 養(yǎng)老、保險(xiǎn)類國外基金 入住介入 ? 國外投資機(jī)構(gòu) 現(xiàn)房介入 ? 國內(nèi)投資機(jī)構(gòu) 投資期介入 ? 個(gè)人投資者 商鋪投資者 期房介入 ? 自購自用者 大型企業(yè) 現(xiàn)房介入 ? 使用客戶 國內(nèi)企業(yè) 現(xiàn)房介入 ? 中型企業(yè) 商鋪投資者 入住介入 ? 小型企業(yè) 入住介入 ? 外資企業(yè) 入住介入 、不同性質(zhì)目標(biāo)客戶的背景分析 、 投資型客戶 投資客戶大致可分為機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。 案名建議四 壹號城樓 釋義：城中城、樓中樓、望蒼生、攬?zhí)煜? 切合點(diǎn)：符合大眾的閱讀方式，簡單通俗，但不俗氣！ 目標(biāo)市場（客戶）定位 目標(biāo)市場是指產(chǎn)品決定進(jìn)入的具有共同需要或共同特征的購買者集合，它是某類產(chǎn)品的最終客戶群體。 以上因素相互結(jié)合在一起，形成了一個(gè)核心競爭力，而這一點(diǎn)是位于高端寫字樓必須具備的。 ? 就寫字樓市場而言，本項(xiàng)目為純寫字樓高端市場。 ? 項(xiàng)目前方為世紀(jì)大道，通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，離管委會(huì)僅 1 公里。 ? 本 地企業(yè)規(guī)模較小對辦公環(huán)境要求不高，租賃時(shí)間較長；外駐企業(yè)對辦公環(huán)境要求較高，但租賃時(shí)間較短。 龍威酒店 樓層 518 層 面積 40 ㎡以上 租賃價(jià)格 98 元 /平米 （含物管費(fèi)） 物管費(fèi)用 寫字樓先均已出租，時(shí)間排表到 2020 年，入駐企業(yè)多為央企及合作單單位，如川威集團(tuán)。 ? 目前入駐企業(yè)有 20 余家，如成都國地臵業(yè)有限公司、世茂集團(tuán)、德國歐韻建筑設(shè)計(jì)公司、中建五局、恒大銀河公司、民生藥業(yè)、強(qiáng)生鋼結(jié)構(gòu)等 ? 政府對購買企業(yè)無特別優(yōu)惠政策。這也對房地產(chǎn)市場的開發(fā)有積極的促進(jìn)作用。 ? 四大戰(zhàn)略任務(wù) —— 在戰(zhàn)略期內(nèi)要將發(fā)展工業(yè)（尤其是制造業(yè)）經(jīng)濟(jì)、提高城市化水平、建設(shè)生態(tài)環(huán)境和發(fā)展具有地方文化特色的休閑產(chǎn)業(yè)作為重大戰(zhàn)略任務(wù)，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市生活區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)等。 全區(qū)將以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 進(jìn)程為主線，努力把龍泉驛