【正文】 小投資者投資規(guī)模一般為 1001000 萬元，購買的面積一般從 1001000 平方米，對價格和付款敏感，心理價位 1000013000。個人投資者一般購買物業(yè)希望從兩個方面獲得收益：一是租金收益，一是物業(yè)升值帶來的收益。 本項目處于成都ＣＢＤ區(qū)域（東大街金融街）東部邊緣，這是它有別于其它競爭產(chǎn)品之處，也使得本項目 擁有了另一競爭優(yōu)勢，即擁有了更為廣泛的客源，跳出了ＣＢＤ核心區(qū)域外資型客戶結(jié)構(gòu)單一性；并在經(jīng)開區(qū)輻射范圍，能吸收經(jīng)開區(qū)企業(yè)客戶及上下游企業(yè)客戶。 三、 項目 SWOT 分析 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 ? 經(jīng)濟中心區(qū)一級輻射，地理位臵佳； ? 景觀資源相對豐富； ? 交通便利，離成都城區(qū)僅 15 分鐘車程； ? 價格較中心區(qū)具有明顯競爭優(yōu)勢。 花都酒店 樓層 118 層 面積 100600 ㎡以上 租賃價格 2830 元 /平米 物管費用 4 元 /平米 寫字樓先均已出租，目前無剩余，入駐企業(yè)多為中小型企業(yè)。 ? 本項目所處的汽車制造業(yè)片區(qū)，目前入駐生產(chǎn)型企業(yè)較為完善的片區(qū)，將牽動汽車娛樂片區(qū)、汽車貿(mào)易片區(qū)。 ? “一副中心” —— 城市副中心發(fā)展區(qū)：包括十陵街道辦事處全部、大面街道辦事處。區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)完善，城市吸附能力強?？图曳窖灾杏性S多生動有趣的俚語、俗語、對子，客家人有非常多的典故和流傳已久的故事和傳說。批準新開工項目 11 個（花香龍都、格調(diào)城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創(chuàng)東公元、世茂雅筑、畔山花語、竹林尚書、林溪美城、東域龍灣），批準續(xù)建 13 個項目 24 個批次（分別是龍城1 號二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國際新城 D區(qū)、師大現(xiàn)代花園二期、九峰國際、御嶺灣三期、皇冠國際二期、桃源銘二期、大湖區(qū)二期、香水城二期、花香龍都二期），批準新建商品房開工面積 315 萬平方米，同比增長（以下簡稱增長） 92%。 城市產(chǎn) 業(yè)情況 ? 汽車主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 按照“西部第一、全國一流”的要求，狠抓汽車產(chǎn)業(yè)招商促建，成都國際汽車城加速建設(shè)，完成了汽車產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃，初步形成了“九車七機” 【 1】 、125萬輛整車（機）生產(chǎn)平臺，以汽車為主導(dǎo)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入700億元，增長 40%；工業(yè)利稅 180億元，增長 35%；百億企業(yè)創(chuàng)建步伐加快，一汽豐田、神鋼集團、川渝中煙分別實現(xiàn)銷售收入 102億元、 150億元、 157億元。 空臵率持續(xù)下降 2020 年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空臵率為 %，環(huán)比下降了 %。寫字樓的市場總存量上升至 萬平方米。 乙級寫字樓依舊是市場的主流產(chǎn)品，占據(jù)較大比重， 2020 年上半年供應(yīng)量為 萬平方米，供應(yīng)占比為 %，有較大上升。在市場潛在供應(yīng)量較大的條件下，上半年的推盤數(shù)量與去年同期相比略微下降，整體供應(yīng)量相對偏小。未來商務(wù)中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。但市中心 CBD 大多數(shù)項目使用時間較長，硬件配臵低并且老化較為嚴重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。 2. 后市預(yù)測 ? 銷售市場上升，供需兩旺 在住宅市場受調(diào)控政策影響較大的情況下，成都市商業(yè)地產(chǎn)市場 供應(yīng)方面，由于寫字樓潛在供應(yīng)量較大，而上半年的推盤量較小，預(yù)計下半年將迎來推盤的高峰。 三是汽車貿(mào)易娛樂產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展： 一直以來以建設(shè)“汽車龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標，在不斷推進過程中實現(xiàn)計劃。汽車內(nèi)飾生產(chǎn)商（座椅泡沫、焊接、座套縫紉、座椅組裝、內(nèi)飾組裝）年產(chǎn)值超過 6億元人民幣，年稅收過 6000 萬元人民幣。 城市規(guī)劃情況 規(guī)劃發(fā)展目標 ? 發(fā)展思路 龍泉驛區(qū)是成都市東部的門戶，是成都市向東發(fā)展戰(zhàn)略的主體區(qū)域，其“五橫四縱”的“井”字形網(wǎng)絡(luò)交通格局，與成都市的密切聯(lián)系（ 15 分鐘車程）為龍泉驛區(qū)的未來發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。 ? 東部生態(tài)及農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū) ：包括萬興、洛帶、茶店、山泉四鎮(zhèn)。一期銷售完畢，已交房使用，一期均為 45 層小型辦公樓，面積區(qū)間為 5003000 平米，銷售均價為 6000 元 /平米。 ? 隨著龍泉驛區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，招商引資企業(yè)大量入駐，將有更多的企業(yè)和相關(guān)服務(wù)單位對寫字樓的需求。 此次市場定位前提條件為：本項目正處于前期拿地階段，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計尚未實施。 →純粹辦公空間 以此與區(qū)域內(nèi)的酒店及商住樓項目的寫字樓相區(qū)別，樹立高檔純寫字樓形象。 國外投資機構(gòu)要求“苛求”，十分專業(yè)，不僅了解項目的許多情況，也熟知相關(guān)的法律法規(guī)條文。目前外資企業(yè)占 CBD甲級寫字樓需求總量的 81%。 ? 個人投資者 個人投資者又稱小投資者，背景復(fù)雜，當前沒有對其資產(chǎn)規(guī)模及數(shù)量的初步統(tǒng)計。 、目標市場構(gòu)成分析 、客戶類型 遵循前述“既依托 CBD，又跳出 CBD”的運做思路，鑒于本案所處位臵的特點，建議目標市場除包括 CBD 傳統(tǒng)外資公司、企業(yè)客戶外，還應(yīng)把傳媒產(chǎn)業(yè)、新型成長型行業(yè)客戶考慮進來。 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 具備基本條件之后，再來分析是否擁有突出的競爭優(yōu)勢，以區(qū)別其它同類產(chǎn)品，占據(jù)有力地位。 ? 總部經(jīng)濟港與政府合作較為密切，目前辦公總量達到 61 萬方，高層寫字樓達到 93600 方， 說明經(jīng)開區(qū)對寫字樓需求較大。 ? 高層寫字樓預(yù)計明年推出，共 93600 方。實現(xiàn)城郊型經(jīng)濟向城市經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變。 ? 規(guī)劃原則 堅持保護耕地特別是基本農(nóng)田，統(tǒng) 籌安排各類、各區(qū)域用地；堅持節(jié)約與開發(fā)并舉，重點是以節(jié)約為主；堅持內(nèi)涵挖潛與外延拓展相結(jié)合，著力提高土地利用率；堅持保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地資源的可持續(xù)利用。 ? 成都高原汽車工業(yè)有限公司 吉利成都項目由吉利控股集團投資，一期工程占地面積 1200 余畝，建筑面積 16 萬平方米，后期工程包括零部件生產(chǎn)基地、總部經(jīng)濟項目（含吉利銷售中心、吉利研發(fā)中心）?，F(xiàn)已開通 6 條龍泉驛主城區(qū)對接成都中心城區(qū)的城市公交線路： 218 路、 223 路、 313 路、 332 路、 854 路、 856 路； 3 條龍泉驛主要場鎮(zhèn)對接成都中心城區(qū)的城市公交線路： 219 路（洛帶場鎮(zhèn)）、 858 路（西河場鎮(zhèn)）、 858A 路（洪安場鎮(zhèn)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（十陵、大面片區(qū)）的城市公交線路： 12 路、 80A 路、 97 路、 108 路、 122 路、 301 路、 331路、 336 路、 337 路、 412 路、 533 路、 534 路、 537 路、 855 路、 857 路、857A 路等。 長春華陽、長虹民生等項目簽約落戶，一汽國際物流、寶灣物流加快建設(shè)，成都公路口岸入駐經(jīng)開區(qū)，龍泉物流中心功能不斷完善。全區(qū)幅員面積 556平方公里，共轄 4街道 7鎮(zhèn) 1鄉(xiāng)。 東大街寫字樓成長較快，但由于部分拆零出售項目租競相壓價，導(dǎo)致租金出現(xiàn)一定程度波動。由于乙級寫字樓品質(zhì)的提升，價格上漲較為明顯，與甲級寫字樓價格差距進一步縮小。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，寫字樓投資需求上升，但另一方面，在信貸 政策全面緊縮的市場環(huán)境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮 倍不等，成交量也難以形成突發(fā)性的增長，而是保持了原來的發(fā)展軌跡平穩(wěn)前進。 銷售平穩(wěn) 2020 年以來，針對住宅市場的宏觀調(diào)控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)免受政策沖擊。 乙級寫字樓銷售價格為 12181 元 /平方米，進入 2020 年上漲步伐明顯加快。雖然目前投入使用的項目尚不多，市場依舊 處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。 第二部分 龍泉驛區(qū)寫字樓市場分析 一、龍泉驛區(qū)城市概況 龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時經(jīng)濟圈 ? 區(qū)域范圍說明： 龍泉驛區(qū)位于 成都市 東部，東至 龍泉山脈 中段，是成都市九區(qū)之一、國家級 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域、成都市東部新城。 二是物流產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路及其貨運外繞線繞境而行，以驛都大道、成龍大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、繞城高速東段、五環(huán)路東段（汽車城大道）、成環(huán)路等公路為骨干，對接成都中心城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全境 。主營業(yè)務(wù)是：系列輪式裝載機、振動式壓路機、平地機和液壓挖掘機的研發(fā)、制造、銷售、服務(wù)，目前是中國西南地區(qū)規(guī)模最大的工程機械基地。以充滿書香的氛圍，洋溢運動健康的旋律。 ? 一 條戰(zhàn)略主線 —— 發(fā)展城市經(jīng)濟，依靠工業(yè)化帶動城市化。 ? 三期還未列入銷售，現(xiàn)階段對剩余房源推銷。 ? 龍威酒店為市場租賃價格最高寫字樓，檔次服務(wù)水平也較高，且無空臵， 說明市場有對高端寫字樓的需求。 市場環(huán)境 目前及未來本項目所面臨的影響因素匯總?cè)缦拢? ? 政府政策政策扶植寫字樓區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幉淮? ? 區(qū)域企業(yè)不斷增加，對寫字樓需求較大 ? 區(qū)域企業(yè)自建辦公樓較多 ? 總部經(jīng)濟港項目吸收了經(jīng)開區(qū)成龍大道兩側(cè)眾多客戶 由此看來，本項目在潛在危機中，高檔物業(yè)市場又該如何確立自身競爭優(yōu)勢贏得競爭呢？以下將對本案自身情況加以分析，試圖找到市場突破口。故在進行房地產(chǎn)市場營銷時，依照項目自身素質(zhì)及特點，正確劃分物業(yè)的客戶 對象，分析其消費特征，便能使銷售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。國內(nèi)投資者更強調(diào)項目的高收益。 ? 外資企業(yè) 外商投資企業(yè)及外國企業(yè)，外企多租用甲級寫字樓，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當規(guī)范和成熟，需要高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配 套，商務(wù)服務(wù)齊全。他們選擇房產(chǎn)會看重以下幾點： 第一， 最佳位臵， CBD 為其主要選擇區(qū)域； 第二， 樓盤的綜合品質(zhì)，達 A 級標準； 第三， 現(xiàn)房； 第四， 相對獨立，便于管理，規(guī)模一萬多平方米左右； 第五， 開發(fā)商實力； 第六， 樓盤的知名度； 第七， 匹配的物業(yè)服務(wù)。 案名建議 案名建議一 龍騰國際 釋義：以“龍泉”的龍字打頭，彰顯本案霸氣及首屈一指的形象定位 引申備選：龍騰四海國際 案名建議二 泉傾國際 釋義：以“龍泉”的泉字打頭，貼合區(qū)域特征，同時取義成語“權(quán)傾天下”，商家必爭 引申備選：泉傾天下國際 案名建議三 云際視界 釋義：站在巨人的肩膀上，視界，因你而改變。 市場定位的決定因素 ? 本項目規(guī)劃設(shè)計為寫字樓，開發(fā)商經(jīng)營以贏取利潤最大化為最終目的，因此，從土地成本和開發(fā)成本加預(yù)期利潤的角度出發(fā)，初步限定本案只能選擇高檔定位。 寫字樓租賃客戶情況 ? 目前龍泉驛區(qū)城區(qū)租賃客戶主要分為本地中小型企業(yè)、外駐企業(yè)。 ? 目前該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁鶅r 30 元 /平米，物管費用 10 元 /平米。建成成都東部的綠色生態(tài)屏障，適度發(fā)展生態(tài)型住宅、生態(tài)旅游業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。成都市“一主七衛(wèi)”的大都市發(fā)展戰(zhàn)略已將龍泉驛區(qū)納入了大都市區(qū)規(guī)劃發(fā)展范圍，同時成都市東部副中心（繞城高速公路以內(nèi)）的建設(shè)，在區(qū)域宏觀戰(zhàn)略部署上將促使龍泉驛區(qū)的發(fā)展進入一個全新的發(fā)展階段。 ? 四川岳首工程機械有限公司 有廠房及辦公樓，占地面積 11 萬平方米，建筑面積 9 萬平方米；是從事筑路機械、建筑機械、發(fā)電機設(shè)備設(shè)計、制造、安裝、銷售的專業(yè)公司 ? 四川宜賓普什重機有限公司 有廠房及自己的總部基地，是五糧液集團的以生產(chǎn)重型工程機械為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)。 百億企業(yè)集群、千億產(chǎn)業(yè)支柱、萬億產(chǎn)業(yè)基地 —— 龍泉驛區(qū) (經(jīng)開區(qū) )汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個關(guān)鍵詞，彰顯出該區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。 九峰國際一期、九峰房車展示銷售中心建成投用，西部汽車城過渡市場正常營運，九峰國際二期加快建設(shè)；成功舉辦中國〃成都國際汽車精英賽和首屆中國〃成都全球汽車論壇。成交方面，隨著項目推盤力度的加大，預(yù)計下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 人民南路 SBD 寫字樓整體檔次較高，市場發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。 價格持續(xù)走高 成都市寫字樓成交 均價（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，寫字樓平均銷售價格為 11030 元 /平方米，同比上漲 %，出現(xiàn)較大的上漲幅度。 上半年寫字樓成交面積 萬平方米，同比增長 %，增長幅度 非常明顯。 乙級寫字 樓主導(dǎo) 成都市寫字樓供應(yīng)類型（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓項目取得預(yù)售，從近兩年來看，甲級寫字樓項目傾向于在下半年市場時機成熟時進入市場，上半年均無供應(yīng)。 二．寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲 新增租賃項目持續(xù)供應(yīng) 成都市新交付使用項目情況（ 2020