【正文】 ? 外資企業(yè) 外商投資企業(yè)及外國企業(yè)，外企多租用甲級(jí)寫字樓，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟，需要高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配 套，商務(wù)服務(wù)齊全。 小投資者選擇升值潛力大、租戶來源穩(wěn)的物業(yè)，特別是想做長線的投資者對ＣＢＤ的投資前景頗有信心。 小投資者在物業(yè)選擇過程中，隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，逐步關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)的品牌。國內(nèi)投資者更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高收益。他們選擇房產(chǎn)會(huì)看重以下幾點(diǎn)： 第一， 最佳位臵， CBD 為其主要選擇區(qū)域； 第二， 樓盤的綜合品質(zhì)，達(dá) A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 第三， 現(xiàn)房； 第四， 相對獨(dú)立，便于管理，規(guī)模一萬多平方米左右； 第五， 開發(fā)商實(shí)力； 第六， 樓盤的知名度； 第七， 匹配的物業(yè)服務(wù)。對投資客戶的具體描述如下： ? 養(yǎng)老、保險(xiǎn)類國外基金 國外基金一般做長線，需求目標(biāo)為 45 萬方?？傮w來說，個(gè)人投資者及國內(nèi)使用者關(guān)注價(jià)格，國外投資者及使用者關(guān)注質(zhì)量。故在進(jìn)行房地產(chǎn)市場營銷時(shí)，依照項(xiàng)目自身素質(zhì)及特點(diǎn)，正確劃分物業(yè)的客戶 對象，分析其消費(fèi)特征，便能使銷售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。 案名建議 案名建議一 龍騰國際 釋義：以“龍泉”的龍字打頭，彰顯本案霸氣及首屈一指的形象定位 引申備選：龍騰四海國際 案名建議二 泉傾國際 釋義：以“龍泉”的泉字打頭，貼合區(qū)域特征，同時(shí)取義成語“權(quán)傾天下”，商家必爭 引申備選：泉傾天下國際 案名建議三 云際視界 釋義：站在巨人的肩膀上，視界，因你而改變。 綜合上所述，本項(xiàng)目具備準(zhǔn)高檔物業(yè)的基本條件和競爭優(yōu)勢，選擇高端偏下路線是可行的。本項(xiàng)目所具有的最大優(yōu)勢，即地理位臵優(yōu)越，其內(nèi)涵包括由此而擁有的各項(xiàng)優(yōu)勢，如 SWOT 中所述： ? 經(jīng)濟(jì)中心區(qū)一級(jí)輻射，地理位臵佳； ? 景觀資源相對豐富； ? 交通便利，離成都城區(qū)僅 15 分鐘車程； ? 價(jià)格較中心區(qū)具有明顯競爭優(yōu)勢。 市場環(huán)境 目前及未來本項(xiàng)目所面臨的影響因素匯總?cè)缦拢? ? 政府政策政策扶植寫字樓區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幉淮? ? 區(qū)域企業(yè)不斷增加，對寫字樓需求較大 ? 區(qū)域企業(yè)自建辦公樓較多 ? 總部經(jīng)濟(jì)港項(xiàng)目吸收了經(jīng)開區(qū)成龍大道兩側(cè)眾多客戶 由此看來，本項(xiàng)目在潛在危機(jī)中，高檔物業(yè)市場又該如何確立自身競爭優(yōu)勢贏得競爭呢？以下將對本案自身情況加以分析，試圖找到市場突破口。 市場定位的決定因素 ? 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為寫字樓，開發(fā)商經(jīng)營以贏取利潤最大化為最終目的，因此，從土地成本和開發(fā)成本加預(yù)期利潤的角度出發(fā)，初步限定本案只能選擇高檔定位。 T 威脅 ? 總部經(jīng)濟(jì)港不斷吸收客源，且已成規(guī)模，勢必成為區(qū)域辦公商務(wù)中心； ? 金融政策和政府房地產(chǎn)調(diào)控政策不明朗，對房地產(chǎn)行業(yè)將造成一定的影響。 ? 項(xiàng)目右側(cè)用地待建設(shè)中，具體不詳，預(yù)計(jì)住宅項(xiàng)目。 ? 龍威酒店為市場租賃價(jià)格最高寫字樓，檔次服務(wù)水平也較高，且無空臵， 說明市場有對高端寫字樓的需求。 寫字樓租賃客戶情況 ? 目前龍泉驛區(qū)城區(qū)租賃客戶主要分為本地中小型企業(yè)、外駐企業(yè)。經(jīng)開區(qū)寫字樓主要用于自用辦公，主要購買客戶群體為經(jīng)開區(qū)生產(chǎn)型企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、民間組織機(jī)構(gòu)、與龍泉驛區(qū)開發(fā)密切開發(fā)商和合作伙伴等。部分公司選擇 4 層以上住宅為辦公區(qū)。 ? 三期還未列入銷售，現(xiàn)階段對剩余房源推銷。 ? 目前該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁鶅r(jià) 30 元 /平米，物管費(fèi)用 10 元 /平米。經(jīng)開區(qū)總部基地性質(zhì)樓盤總部經(jīng)濟(jì)港目前存有大量寫字樓。 城市用地規(guī)劃情況 ? 龍泉山脈規(guī)劃 ? 汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃 城市規(guī)劃小結(jié) ? 龍泉驛區(qū)城市功能結(jié)構(gòu)明確，工業(yè)區(qū)與經(jīng)濟(jì)文化、居住、教育區(qū)域分離，有效保證生態(tài)旅游文化城市特征。 ? 一 條戰(zhàn)略主線 —— 發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，依靠工業(yè)化帶動(dòng)城市化。建成成都東部的綠色生態(tài)屏障，適度發(fā)展生態(tài)型住宅、生態(tài)旅游業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。抓好風(fēng)景生態(tài)建設(shè)，發(fā)展文化旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和教育業(yè)。工業(yè)衛(wèi)星城：是在現(xiàn)有龍泉城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步向西南方向和東北方向擴(kuò)展， 包括龍泉、大面、柏合、同安四個(gè)鎮(zhèn)。以充滿書香的氛圍，洋溢運(yùn)動(dòng)健康的旋律。成都市“一主七衛(wèi)”的大都市發(fā)展戰(zhàn)略已將龍泉驛區(qū)納入了大都市區(qū)規(guī)劃發(fā)展范圍，同時(shí)成都市東部副中心（繞城高速公路以內(nèi)）的建設(shè)，在區(qū)域宏觀戰(zhàn)略部署上將促使龍泉驛區(qū)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段。 ? 龍泉驛區(qū)國民生產(chǎn)總值（ GDP）的持續(xù)增長是寫字樓市場發(fā)展的首要前提；作為現(xiàn)代化工業(yè)城市，城市發(fā)展對工業(yè)依賴較大。 ? 一汽大眾汽車有限公司成都分公司 中國一汽集團(tuán)在中國西部建立的乘用車生產(chǎn)基地，總用地面積 1200 畝，總投資 40 億元，辦公大樓及廠房面積約 30 萬 平米。主營業(yè)務(wù)是：系列輪式裝載機(jī)、振動(dòng)式壓路機(jī)、平地機(jī)和液壓挖掘機(jī)的研發(fā)、制造、銷售、服務(wù)，目前是中國西南地區(qū)規(guī)模最大的工程機(jī)械基地。 ? 四川岳首工程機(jī)械有限公司 有廠房及辦公樓，占地面積 11 萬平方米，建筑面積 9 萬平方米；是從事筑路機(jī)械、建筑機(jī)械、發(fā)電機(jī)設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝、銷售的專業(yè)公司 ? 四川宜賓普什重機(jī)有限公司 有廠房及自己的總部基地，是五糧液集團(tuán)的以生產(chǎn)重型工程機(jī)械為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)。 ? 龍泉經(jīng)開區(qū)收入過億元的工業(yè)企業(yè)達(dá) 65 家；年銷售收入過 10 億元的工業(yè)企業(yè) 9 家。 客家曲藝文化豐富，采茶歌、竹板歌尤為突顯南方曲藝精華，其中采茶歌與北方秧歌齊名。成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路及其貨運(yùn)外繞線繞境而行，以驛都大道、成龍大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、繞城高速東段、五環(huán)路東段（汽車城大道）、成環(huán)路等公路為骨干，對接成都中心城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全境 。 百億企業(yè)集群、千億產(chǎn)業(yè)支柱、萬億產(chǎn)業(yè)基地 —— 龍泉驛區(qū) (經(jīng)開區(qū) )汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個(gè)關(guān)鍵詞，彰顯出該區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。新建商品住宅銷售 19122 套、 187 萬平方米；商業(yè) 1569 套、 萬平方米；車庫 1259 個(gè)、 萬平方米；全區(qū)二手房成交 6985套，面積 萬平方米，同比下降 1%；全區(qū)商品房銷售均價(jià) 4602 元 /平方米，增長 19%。 城市固定資產(chǎn)投資情況 2020年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 260億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值 207億元，增長 %，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財(cái)政收入 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 ，增長 %；一般預(yù)算收入 億元，增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17790元，增加 1933元；農(nóng)民人均純收入 9000元，增加 1099元；人口自然增長率控制在 ‰以內(nèi)。 二是物流產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 九峰國際一期、九峰房車展示銷售中心建成投用，西部汽車城過渡市場正常營運(yùn)，九峰國際二期加快建設(shè)；成功舉辦中國〃成都國際汽車精英賽和首屆中國〃成都全球汽車論壇。 一汽大眾一期、一汽豐田、專用汽車等實(shí)現(xiàn)批量生產(chǎn)，吉利全球鷹 SUV 下線試產(chǎn)，川汽 F99城市越野上市銷售，川汽新能源汽車投入試點(diǎn)示范運(yùn)營，一汽大眾二期 35萬輛擴(kuò)能項(xiàng)目進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段，一汽客車加快建設(shè)；神鋼挖掘機(jī)、南車掘進(jìn)機(jī)、海瑞克盾構(gòu)機(jī)等 7個(gè)整機(jī)項(xiàng)目產(chǎn)量不斷增長；汽車整車投資 69億元，占工業(yè)投資總額的 %；整車（機(jī)）年產(chǎn)量突破 10萬臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銷售收入 326億元，增長 %。 城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 城市 GDP 產(chǎn)值及增幅情況 2020 年龍泉驛區(qū) 億元 ,2020 年實(shí)現(xiàn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn) GDP產(chǎn)值 億元，按照可比價(jià)計(jì)算，增幅為 37%。 第二部分 龍泉驛區(qū)寫字樓市場分析 一、龍泉驛區(qū)城市概況 龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ? 區(qū)域范圍說明： 龍泉驛區(qū)位于 成都市 東部，東至 龍泉山脈 中段，是成都市九區(qū)之一、國家級(jí) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域、成都市東部新城。成交方面，隨著項(xiàng)目推盤力度的加大，預(yù)計(jì)下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 三．成 都寫字樓市場總結(jié) 1. 市場總結(jié) ? 市場銷售強(qiáng)勁 2020 年上半年寫字樓供應(yīng)量為 萬平方米，新增供應(yīng)以乙級(jí)寫字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積 萬平方米，銷售平穩(wěn)，銷售價(jià)格為 11030 元 /平方米，保持了持續(xù)上漲，其中甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格差距縮小。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟 促使寫字樓租金不斷走高。雖然目前投入使用的項(xiàng)目尚不多，市場依舊 處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進(jìn)駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。 人民南路 SBD 寫字樓整體檔次較高，市場發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。 新增項(xiàng)目較為分散 各板塊新增租賃項(xiàng)目體量（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 新交付使用項(xiàng)目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項(xiàng)目主要集中在非核心商務(wù)板塊。 新開盤項(xiàng)目熱銷 重點(diǎn)項(xiàng)目開盤情況（ 2020 年上半年） 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 價(jià)格 （元 /平方 米） 開盤情況 白金瀚宮國際大廈 202012 10000 寫字樓推出 7~15 層，銷售率達(dá) 90% 東方希望中心 2020116 13000 一批次推出 10 層，銷售率達(dá) 100% 保利中心 2020319 1300016000 一批次推出 15 層以下，開盤認(rèn)購約 12500 平方米 東方希望中心 202049 14000 二批次推出 1114 層，二批次開盤銷售 90%以上 奧克斯財(cái)富廣場 202057 14000 一批次推出 614 層 68 套，認(rèn)購 46 套，認(rèn)購面積超過 10000平方米 福年廣場 2020618 14000 一批次推出 412 層 106 套，銷售 90%，加推 1 14 層 大鼎世紀(jì)廣場 2020625 1400016000 3 號(hào)樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約 30% 臵信麗都匯 2020625 12020 推出 108 套，銷售率約 90% 曙光國際 2020629 13500 一批次推出 B 座 618 層 106 套，銷售 82 套，銷售率約 77% 從上半年重點(diǎn)項(xiàng)目開盤情況來看，大多數(shù)項(xiàng)目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經(jīng)過數(shù)月的蓄水 后，開盤銷售率基本能達(dá)到 80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。 乙級(jí)寫字樓銷售價(jià)格為 12181 元 /平方米，進(jìn)入 2020 年上漲步伐明顯加快。 價(jià)格持續(xù)走高 成都市寫字樓成交 均價(jià)（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，寫字樓平均銷售價(jià)格為 11030 元 /平方米，同比上漲 %，出現(xiàn)較大的上漲幅度。 并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。但整體來看，上半年的推盤節(jié)奏較為平緩，整體供應(yīng)偏少。 銷售平穩(wěn) 2020 年以來，針對住宅市場的宏觀調(diào)控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)免受政策沖擊。 上半年寫字樓成交面積 萬平方米，同比增長 %，增長幅度 非常明顯。目 錄 第一部分 成都寫字樓整體市場環(huán)境分析 ......................................................................... 4 一、 2020 年成都寫字樓市場概況 .............................................................................. 4 1. 市場整體特征 ................................................................................................ 4 供不應(yīng)求 ................................................................................................ 4 銷售平穩(wěn) ................................................................................................ 5 ......................................................................................................... 5 供應(yīng)波動(dòng)較大 ............................